Cómo funciona la ejecución hipotecaria en Texas

Ambos. La mayoría de las ejecuciones hipotecarias de viviendas en Texas son extrajudiciales (con "poder de venta" [power of sale]): si la escritura de fideicomiso (deed of trust) tiene una cláusula de poder de venta, el prestamista puede vender la propiedad en una subasta pública sin presentar una demanda. La ejecución judicial, en la que el prestamista demanda y obtiene una sentencia judicial antes de la venta, es poco común en Texas. Se requiere una orden judicial para ciertos gravámenes, como los préstamos con garantía hipotecaria sobre la vivienda (home equity), las hipotecas inversas y las cuotas de las asociaciones de propietarios; estos suelen usar un procedimiento judicial "expedito" conforme a las Texas Rules of Civil Procedure 735 y 736.

Para una vivienda usada como residencia del prestatario, el administrador del préstamo hipotecario debe primero enviar por correo certificado un aviso escrito de incumplimiento que dé al prestatario al menos 20 días para ponerse al día antes de que pueda darse un aviso de venta. Luego el aviso de venta debe darse al menos 21 días antes de la venta, colocándolo en la puerta del juzgado de cada condado donde esté ubicada la propiedad, presentando una copia ante el secretario del condado y enviándolo por correo certificado a cada deudor obligado por el préstamo. Los condados deben publicar en sus sitios web los avisos de venta presentados junto con la fecha, la hora y el lugar de la venta. Los avisos al deudor deben incluir una declaración sobre los derechos de los miembros de las fuerzas armadas en servicio activo.

La ley fija estos mínimos para una venta extrajudicial: al menos 20 días para ponerse al día después del aviso de incumplimiento antes de que pueda darse el aviso de venta, y al menos 21 días entre el aviso de venta y la venta. La venta debe ser una subasta pública realizada entre las 10 a. m. y las 4 p. m. el primer martes del mes (el primer miércoles si el primer martes cae el 1 de enero o el 4 de julio), en el área del juzgado del condado designada por el tribunal de comisionados (commissioners court).

Para una residencia, el aviso escrito de incumplimiento del administrador del préstamo debe dar al prestatario al menos 20 días para ponerse al día con el incumplimiento antes de que pueda darse el aviso de venta. El día en que se da el aviso de incumplimiento cuenta dentro de los 20 días, y el día en que se da el aviso de venta no cuenta.