Question 1

¿Texas es un estado de ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial?

Accepted Answer

Ambos. La mayoría de las ejecuciones hipotecarias de viviendas en Texas son extrajudiciales (con "poder de venta" [power of sale]): si la escritura de fideicomiso (deed of trust) tiene una cláusula de poder de venta, el prestamista puede vender la propiedad en una subasta pública sin presentar una demanda. La ejecución judicial, en la que el prestamista demanda y obtiene una sentencia judicial antes de la venta, es poco común en Texas. Se requiere una orden judicial para ciertos gravámenes, como los préstamos con garantía hipotecaria sobre la vivienda (home equity), las hipotecas inversas y las cuotas de las asociaciones de propietarios; estos suelen usar un procedimiento judicial "expedito" conforme a las Texas Rules of Civil Procedure 735 y 736.

Question 2

¿Qué aviso se requiere antes de una venta por ejecución hipotecaria en Texas?

Accepted Answer

Para una vivienda usada como residencia del prestatario, el administrador del préstamo hipotecario debe primero enviar por correo certificado un aviso escrito de incumplimiento que dé al prestatario al menos 20 días para ponerse al día antes de que pueda darse un aviso de venta. Luego el aviso de venta debe darse al menos 21 días antes de la venta, colocándolo en la puerta del juzgado de cada condado donde esté ubicada la propiedad, presentando una copia ante el secretario del condado y enviándolo por correo certificado a cada deudor obligado por el préstamo. Los condados deben publicar en sus sitios web los avisos de venta presentados junto con la fecha, la hora y el lugar de la venta. Los avisos al deudor deben incluir una declaración sobre los derechos de los miembros de las fuerzas armadas en servicio activo.

Question 3

¿Cuánto tarda una ejecución hipotecaria en Texas?

Accepted Answer

La ley fija estos mínimos para una venta extrajudicial: al menos 20 días para ponerse al día después del aviso de incumplimiento antes de que pueda darse el aviso de venta, y al menos 21 días entre el aviso de venta y la venta. La venta debe ser una subasta pública realizada entre las 10 a. m. y las 4 p. m. el primer martes del mes (el primer miércoles si el primer martes cae el 1 de enero o el 4 de julio), en el área del juzgado del condado designada por el tribunal de comisionados (commissioners court).

Question 4

¿Puede detener una ejecución hipotecaria poniéndose al día con los pagos en Texas?

Accepted Answer

Para una residencia, el aviso escrito de incumplimiento del administrador del préstamo debe dar al prestatario al menos 20 días para ponerse al día con el incumplimiento antes de que pueda darse el aviso de venta. El día en que se da el aviso de incumplimiento cuenta dentro de los 20 días, y el día en que se da el aviso de venta no cuenta.

Question 5

¿Existe un derecho de redención después de una ejecución hipotecaria en Texas?

Accepted Answer

No existe un derecho general de redimir una vivienda después de una venta por ejecución hipotecaria ordinaria. Según la Texas State Law Library, el derecho de redención en Texas solo está disponible para tipos específicos de ejecuciones hipotecarias, como ciertas ejecuciones de gravámenes por impuestos a la propiedad y ejecuciones de gravámenes por cuotas de asociaciones de propietarios (o de condominios).

Question 6

¿Puede el prestamista reclamarle el resto del préstamo después de la ejecución hipotecaria en Texas?

Accepted Answer

Sí. Si una vivienda se vende en una venta por ejecución hipotecaria extrajudicial por menos que la deuda impaga, el prestamista puede demandar por el saldo insuficiente, pero la demanda debe presentarse dentro de dos años de la venta. El prestatario puede pedir al tribunal que determine el valor justo de mercado de la propiedad a la fecha de la venta; si el valor justo de mercado es mayor que el precio de venta, el prestatario obtiene una compensación. Todo el dinero que el prestamista haya recibido del seguro hipotecario privado debe acreditarse al prestatario antes de una demanda por saldo insuficiente. Después de una venta por ejecución hipotecaria judicial, una persona obligada por la deuda puede demandar dentro de 90 días de la venta para que se determine el valor justo de mercado y obtener una compensación similar.

Question 7

¿Qué les sucede a los inquilinos cuando se ejecuta la hipoteca de una vivienda de alquiler en Texas?

Accepted Answer

Si un edificio se compra en una venta por el fiduciario o por ejecución de impuestos y un inquilino residencial sigue pagando el alquiler a tiempo y no está en incumplimiento por otra razón, el comprador debe dar al inquilino un aviso escrito de al menos 30 días para desocupar si decide no continuar el contrato de arrendamiento. Antes de la venta, el prestamista que ejecuta la hipoteca puede dar a los inquilinos un aviso escrito de la fecha de ejecución programada. La Texas State Law Library también explica que la Protecting Tenants at Foreclosure Act federal por lo general permite a los inquilinos de buena fe con un contrato quedarse hasta que termine el contrato (a menos que el nuevo dueño vaya a vivir en la vivienda), y exige un aviso de al menos 90 días para terminar un arrendamiento, incluidos los arrendamientos de mes a mes.

Question 8

¿Puede una asociación de propietarios (HOA) ejecutar la hipoteca de su vivienda en Texas?

Accepted Answer

Sí, si los documentos de gobierno de la asociación le otorgan un gravamen y un derecho de ejecución. Una asociación de propietarios no puede ejecutar el gravamen si la deuda consiste solo en multas (u honorarios de abogado vinculados únicamente a multas). Por lo general debe obtener primero una orden judicial, mediante un procedimiento judicial expedito o una demanda de ejecución judicial, a menos que el dueño acuerde otra cosa. Antes de presentar un gravamen por cuotas, la asociación debe enviar al dueño dos avisos. Después de una venta por ejecución de la asociación, el dueño (o un acreedor con gravamen) puede redimir la propiedad dentro de 180 días después de que la asociación envíe por correo el aviso escrito de la venta, y un comprador de una propiedad ocupada debe presentar un caso de desalojo para obtener la posesión.

Question 9

¿Qué debe revelar el vendedor de una vivienda en Texas?

Accepted Answer

Sí. El vendedor de una vivienda con no más de una unidad de vivienda debe entregar al comprador un aviso escrito, el "Seller's Disclosure Notice" (aviso de declaración del vendedor) (o un aviso sustancialmente similar que contenga al menos los mismos puntos), sobre el estado de la propiedad. La ley exime algunas transferencias, incluidas las ventas por ejecución hipotecaria, las ventas ordenadas por un tribunal, las transferencias hechas por un prestamista que adquirió la vivienda mediante ejecución hipotecaria o escritura en lugar de ejecución hipotecaria (deed in lieu), y las transferencias entre copropietarios o a un cónyuge o pariente cercano.

Question 10

¿Cómo recupera su vivienda después de una venta por impuestos en Texas?

Accepted Answer

Si la propiedad era la vivienda familiar (residence homestead) del dueño (o tierra agrícola) cuando se presentó la demanda por impuestos, el dueño puede redimirla dentro de dos años después de que se registre la escritura del comprador, pagando la oferta del comprador, la tarifa de registro de la escritura y los impuestos, multas, intereses y costos que el comprador haya pagado, más una prima de redención del 25% si se redime en el primer año o del 50% en el segundo año. Otras propiedades pueden redimirse dentro de 180 días después de que se registre la escritura, con una prima de no más del 25%. Se aplican reglas de pago diferentes si la propiedad fue adjudicada a una entidad fiscal y no se revendió.

Question 11

¿Dónde pueden los propietarios de vivienda obtener ayuda gratuita con la ejecución hipotecaria en Texas?

Accepted Answer

El Texas Department of Housing and Community Affairs (TDHCA) dirige a los propietarios que enfrentan una ejecución hipotecaria a asesoría gratuita sobre ejecuciones hipotecarias aprobada por HUD (1-800-569-4287) y a la HOPE Hotline de la Homeownership Preservation Foundation (1-888-995-4673), y aconseja comunicarse con el prestamista o el administrador del préstamo sobre alternativas a la ejecución hipotecaria.

Judicial o extrajudicial	Ambos. La mayoría de las ejecuciones hipotecarias de viviendas en Texas son extrajudiciales (con "poder de venta" [power of sale]): si la escritura de fideicomiso (deed of trust) tiene una cláusula de poder de venta, el prestamista puede vender la propiedad en una subasta pública sin presentar una demanda. La ejecución judicial, en la que el prestamista demanda y obtiene una sentencia judicial antes de la venta, es poco común en Texas. Se requiere una orden judicial para ciertos gravámenes, como los préstamos con garantía hipotecaria sobre la vivienda (home equity), las hipotecas inversas y las cuotas de las asociaciones de propietarios; estos suelen usar un procedimiento judicial "expedito" conforme a las Texas Rules of Civil Procedure 735 y 736. Fuente: Tex. Prop. Code § 51.002; Texas State Law Library, Foreclosure guide (General Information)
Avisos requeridos	Para una vivienda usada como residencia del prestatario, el administrador del préstamo hipotecario debe primero enviar por correo certificado un aviso escrito de incumplimiento que dé al prestatario al menos 20 días para ponerse al día antes de que pueda darse un aviso de venta. Luego el aviso de venta debe darse al menos 21 días antes de la venta, colocándolo en la puerta del juzgado de cada condado donde esté ubicada la propiedad, presentando una copia ante el secretario del condado y enviándolo por correo certificado a cada deudor obligado por el préstamo. Los condados deben publicar en sus sitios web los avisos de venta presentados junto con la fecha, la hora y el lugar de la venta. Los avisos al deudor deben incluir una declaración sobre los derechos de los miembros de las fuerzas armadas en servicio activo. Fuente: Tex. Prop. Code § 51.002(b), (d), (f-1), (i)
Plazos establecidos por ley	La ley fija estos mínimos para una venta extrajudicial: al menos 20 días para ponerse al día después del aviso de incumplimiento antes de que pueda darse el aviso de venta, y al menos 21 días entre el aviso de venta y la venta. La venta debe ser una subasta pública realizada entre las 10 a. m. y las 4 p. m. el primer martes del mes (el primer miércoles si el primer martes cae el 1 de enero o el 4 de julio), en el área del juzgado del condado designada por el tribunal de comisionados (commissioners court). La Texas State Law Library señala que una regla federal de la Consumer Financial Protection Bureau (12 C.F.R. § 1024.41(f)) por lo general exige que un préstamo hipotecario tenga más de 120 días de atraso antes de que se inicie una ejecución hipotecaria. Fuente: Tex. Prop. Code § 51.002(a), (a-1), (b), (d)
Derecho a ponerse al día (reinstalación)	Para una residencia, el aviso escrito de incumplimiento del administrador del préstamo debe dar al prestatario al menos 20 días para ponerse al día con el incumplimiento antes de que pueda darse el aviso de venta. El día en que se da el aviso de incumplimiento cuenta dentro de los 20 días, y el día en que se da el aviso de venta no cuenta. Fuente: Tex. Prop. Code § 51.002(d)

Redención después de la venta	No existe un derecho general de redimir una vivienda después de una venta por ejecución hipotecaria ordinaria. Según la Texas State Law Library, el derecho de redención en Texas solo está disponible para tipos específicos de ejecuciones hipotecarias, como ciertas ejecuciones de gravámenes por impuestos a la propiedad y ejecuciones de gravámenes por cuotas de asociaciones de propietarios (o de condominios). Fuente: Texas State Law Library, Foreclosure guide (After the Sale: Right of Redemption)
Sentencias por saldo insuficiente	Sí. Si una vivienda se vende en una venta por ejecución hipotecaria extrajudicial por menos que la deuda impaga, el prestamista puede demandar por el saldo insuficiente, pero la demanda debe presentarse dentro de dos años de la venta. El prestatario puede pedir al tribunal que determine el valor justo de mercado de la propiedad a la fecha de la venta; si el valor justo de mercado es mayor que el precio de venta, el prestatario obtiene una compensación. Todo el dinero que el prestamista haya recibido del seguro hipotecario privado debe acreditarse al prestatario antes de una demanda por saldo insuficiente. Después de una venta por ejecución hipotecaria judicial, una persona obligada por la deuda puede demandar dentro de 90 días de la venta para que se determine el valor justo de mercado y obtener una compensación similar. Fuente: Tex. Prop. Code §§ 51.003, 51.004
Inquilinos en una vivienda con ejecución hipotecaria	Si un edificio se compra en una venta por el fiduciario o por ejecución de impuestos y un inquilino residencial sigue pagando el alquiler a tiempo y no está en incumplimiento por otra razón, el comprador debe dar al inquilino un aviso escrito de al menos 30 días para desocupar si decide no continuar el contrato de arrendamiento. Antes de la venta, el prestamista que ejecuta la hipoteca puede dar a los inquilinos un aviso escrito de la fecha de ejecución programada. La Texas State Law Library también explica que la Protecting Tenants at Foreclosure Act federal por lo general permite a los inquilinos de buena fe con un contrato quedarse hasta que termine el contrato (a menos que el nuevo dueño vaya a vivir en la vivienda), y exige un aviso de al menos 90 días para terminar un arrendamiento, incluidos los arrendamientos de mes a mes. Página de la State Law Library para inquilinos: https://guides.sll.texas.gov/foreclosure/tenant-rights Fuente: Tex. Prop. Code § 24.005(b); Texas State Law Library, Foreclosure guide (Tenant Rights in a Foreclosure)

Gravámenes de asociaciones de propietarios (HOA) y ejecución hipotecaria	Sí, si los documentos de gobierno de la asociación le otorgan un gravamen y un derecho de ejecución. Una asociación de propietarios no puede ejecutar el gravamen si la deuda consiste solo en multas (u honorarios de abogado vinculados únicamente a multas). Por lo general debe obtener primero una orden judicial, mediante un procedimiento judicial expedito o una demanda de ejecución judicial, a menos que el dueño acuerde otra cosa. Antes de presentar un gravamen por cuotas, la asociación debe enviar al dueño dos avisos. Después de una venta por ejecución de la asociación, el dueño (o un acreedor con gravamen) puede redimir la propiedad dentro de 180 días después de que la asociación envíe por correo el aviso escrito de la venta, y un comprador de una propiedad ocupada debe presentar un caso de desalojo para obtener la posesión. La página de la Texas State Law Library sobre ejecuciones hipotecarias de asociaciones de propietarios (HOA) resume estas reglas: https://guides.sll.texas.gov/foreclosure/hoa-foreclosures Fuente: Tex. Prop. Code §§ 209.009, 209.0092, 209.0094, 209.011
Ventas por impuestos a la propiedad	Si la propiedad era la vivienda familiar (residence homestead) del dueño (o tierra agrícola) cuando se presentó la demanda por impuestos, el dueño puede redimirla dentro de dos años después de que se registre la escritura del comprador, pagando la oferta del comprador, la tarifa de registro de la escritura y los impuestos, multas, intereses y costos que el comprador haya pagado, más una prima de redención del 25% si se redime en el primer año o del 50% en el segundo año. Otras propiedades pueden redimirse dentro de 180 días después de que se registre la escritura, con una prima de no más del 25%. Se aplican reglas de pago diferentes si la propiedad fue adjudicada a una entidad fiscal y no se revendió. Fuente: Tex. Tax Code § 34.21
Declaración del vendedor	Sí. El vendedor de una vivienda con no más de una unidad de vivienda debe entregar al comprador un aviso escrito, el "Seller's Disclosure Notice" (aviso de declaración del vendedor) (o un aviso sustancialmente similar que contenga al menos los mismos puntos), sobre el estado de la propiedad. La ley exime algunas transferencias, incluidas las ventas por ejecución hipotecaria, las ventas ordenadas por un tribunal, las transferencias hechas por un prestamista que adquirió la vivienda mediante ejecución hipotecaria o escritura en lugar de ejecución hipotecaria (deed in lieu), y las transferencias entre copropietarios o a un cónyuge o pariente cercano. Fuente: Tex. Prop. Code § 5.008

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