Cómo funciona la ejecución hipotecaria en West Virginia

La ley de West Virginia prevé la ejecución hipotecaria no judicial (non-judicial foreclosure) de una escritura de fideicomiso (trust deed): después de un incumplimiento, y una vez cumplidas las condiciones de la escritura de fideicomiso, el fiduciario (trustee) debe, cuando el prestamista lo exija, vender la propiedad en subasta pública después de dar el aviso de venta requerido por ley.

El fiduciario debe publicar un aviso de la venta por el fiduciario (trustee's sale) como anuncio legal Class II en el condado donde se encuentra la propiedad (una vez por semana durante dos semanas consecutivas), a menos que una escritura de fideicomiso más antigua, otorgada antes del 1 de julio de 1980 (7/1/1980), haya renunciado a la publicación. Se debe enviar una copia del aviso al prestatario (otorgante) por correo certificado con acuse de recibo, a la dirección que figura en la escritura de fideicomiso o a una dirección posterior que el prestatario haya dado al prestamista por escrito; el aviso se considera completo al enviarse por correo, aunque sea devuelto. A los acreedores con gravamen subordinado que hayan notificado al primer acreedor sobre su gravamen se les debe enviar aviso por correo certificado al menos 20 días antes de la venta. El aviso debe indicar la hora y el lugar de la venta, las partes, la fecha y los datos de registro de la escritura de fideicomiso, una descripción de la propiedad y las condiciones de la venta.

Los plazos fijados por las leyes revisadas son: publicación del aviso de venta una vez por semana durante dos semanas consecutivas; aviso por correo certificado a los acreedores con gravamen subordinado que califiquen al menos 20 días antes de la venta; y, para los préstamos cubiertos por la West Virginia Consumer Credit and Protection Act, ninguna aceleración ni acción de cobro hasta 10 días después de que se dé un aviso del derecho a subsanar (right to cure).

Conforme a la West Virginia Consumer Credit and Protection Act, después de que un consumidor haya estado en incumplimiento de un préstamo de consumo garantizado durante cinco días, el acreedor puede enviar un aviso por escrito del derecho a subsanar (right to cure). El acreedor no puede acelerar la deuda, demandar ni tomar la garantía hasta 10 días después de ese aviso. Durante esos 10 días, el consumidor puede subsanar pagando todas las sumas impagas adeudadas (sin aceleración) más cualquier cargo por morosidad o por aplazamiento impago, lo que restablece los derechos del consumidor como si no hubiera habido incumplimiento. Un consumidor que haya incumplido y recibido aviso tres o más veces sobre la misma obligación pierde este derecho a subsanar.