Leyes de ejecución hipotecaria de West Virginia: proceso, plazos y sus derechos

La ley de West Virginia prevé la ejecución hipotecaria no judicial (non-judicial foreclosure) de una escritura de fideicomiso (trust deed): después de un incumplimiento, y una vez cumplidas las condiciones de la escritura de fideicomiso, el fiduciario (trustee) debe, cuando el prestamista lo exija, vender la propiedad en subasta pública después de dar el aviso de venta requerido por ley.

El fiduciario debe publicar un aviso de la venta por el fiduciario (trustee's sale) como anuncio legal Class II en el condado donde se encuentra la propiedad (una vez por semana durante dos semanas consecutivas), a menos que una escritura de fideicomiso más antigua, otorgada antes del 1 de julio de 1980 (7/1/1980), haya renunciado a la publicación. Se debe enviar una copia del aviso al prestatario (otorgante) por correo certificado con acuse de recibo, a la dirección que figura en la escritura de fideicomiso o a una dirección posterior que el prestatario haya dado al prestamista por escrito; el aviso se considera completo al enviarse por correo, aunque sea devuelto. A los acreedores con gravamen subordinado que hayan notificado al primer acreedor sobre su gravamen se les debe enviar aviso por correo certificado al menos 20 días antes de la venta. El aviso debe indicar la hora y el lugar de la venta, las partes, la fecha y los datos de registro de la escritura de fideicomiso, una descripción de la propiedad y las condiciones de la venta.

Los plazos fijados por las leyes revisadas son: publicación del aviso de venta una vez por semana durante dos semanas consecutivas; aviso por correo certificado a los acreedores con gravamen subordinado que califiquen al menos 20 días antes de la venta; y, para los préstamos cubiertos por la West Virginia Consumer Credit and Protection Act, ninguna aceleración ni acción de cobro hasta 10 días después de que se dé un aviso del derecho a subsanar (right to cure).

Conforme a la West Virginia Consumer Credit and Protection Act, después de que un consumidor haya estado en incumplimiento de un préstamo de consumo garantizado durante cinco días, el acreedor puede enviar un aviso por escrito del derecho a subsanar (right to cure). El acreedor no puede acelerar la deuda, demandar ni tomar la garantía hasta 10 días después de ese aviso. Durante esos 10 días, el consumidor puede subsanar pagando todas las sumas impagas adeudadas (sin aceleración) más cualquier cargo por morosidad o por aplazamiento impago, lo que restablece los derechos del consumidor como si no hubiera habido incumplimiento. Un consumidor que haya incumplido y recibido aviso tres o más veces sobre la misma obligación pierde este derecho a subsanar.

La ley de West Virginia reconoce las acciones civiles que buscan una sentencia por deficiencia (deficiency judgment) sobre una deuda garantizada por una escritura de fideicomiso. Después de una venta por el fiduciario, el fiduciario paga los gastos de la venta (incluida la comisión del fiduciario), luego las deudas garantizadas, y paga cualquier excedente al prestatario. En una acción por una sentencia por deficiencia, el prestatario y cualquier codeudor, garante, fiador u otro demandado no pueden alegar como defensa que no se obtuvo el valor justo de mercado de la propiedad en una venta por el fiduciario realizada conforme a la ley.

Después de una venta por el fiduciario de una propiedad residencial de alquiler, el comprador solo puede terminar el arrendamiento de un inquilino (tenant) con un contrato de arrendamiento escrito no vencido que no fue registrado, o que fue registrado después de la escritura de fideicomiso, con un aviso por escrito de 90 días o con un aviso por escrito al menos 30 días antes de que venza el contrato, lo que sea más corto. Un arrendamiento de mes a mes u otro tipo de arrendamiento puede terminarse con un aviso por escrito de 30 días. Los términos del contrato siguen siendo exigibles durante el período de aviso, y si el inquilino no cumple el contrato, el nuevo propietario puede usar el proceso de desalojo (eviction). El aviso debe identificar la propiedad, la fecha de la venta por el fiduciario, dónde está registrada la escritura del fiduciario, la fecha en que terminará el arrendamiento y al comprador con su información de contacto, y debe entregarse por correo ordinario más entrega personal, fijación en la puerta principal o correo certificado. Los arrendamientos de viviendas fabricadas en fábrica (factory-built homes) se rigen por una ley separada.

Conforme a la Uniform Common Interest Ownership Act, una asociación tiene un gravamen (lien) sobre una unidad por cuotas y multas desde el momento en que vencen. El gravamen generalmente tiene prioridad sobre otros gravámenes, excepto los registrados antes de la declaración, una primera hipoteca registrada antes de que la cuota entrara en mora, y los impuestos sobre bienes inmuebles. El gravamen se extingue a menos que se inicien procedimientos para ejecutarlo dentro de los tres años siguientes a que venza la cantidad total. La asociación también puede demandar por la cantidad adeudada o aceptar una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria (deed in lieu of foreclosure), y una sentencia debe incluir costos y honorarios razonables de abogado para la parte vencedora.

Después de que se vende un gravamen fiscal sobre bienes inmuebles conforme a W. Va. Code § 11A-3-45 o § 11A-3-48, el propietario (u otra persona con derecho a pagar los impuestos, o un acreedor con gravamen) puede redimir (redeem) en cualquier momento antes de que se emita una escritura fiscal (tax deed), pagando al State Auditor los impuestos, intereses y cargos adeudados en la fecha de la venta con un interés del 1% mensual desde la venta, cualquier impuesto posterior que haya pagado el comprador con un interés mensual del 1%, y ciertos gastos del proceso de aviso para redimir y del examen de título.

El West Virginia Housing Development Fund (WVHDF) ofrece asistencia hipotecaria a sus propios prestatarios que tienen dificultades y puede referirlos a consejeros de vivienda certificados; a los demás prestatarios se les indica que se comuniquen con el administrador de su hipoteca. El WVHDF también dirige a los propietarios de vivienda a la asesoría de vivienda de HUD, a la asesoría sobre ejecuciones hipotecarias de NeighborWorks, a la línea HOPE (1-888-995-HOPE) y al 211 para otras necesidades financieras.