¿Puedo demandar a mi arrendador en Illinois?
Sí — en muchas situaciones. Estos son los reclamos principales que presentan los inquilinos de Illinois, lo que la ley le permite recuperar y dónde presentarlos. Cada regla enlaza con la ley o la fuente oficial. La mayoría de los reclamos por debajo del límite de reclamos menores pueden presentarse sin abogado.
Antes de demandar
- Anote lo que pasó, con fechas, y guarde fotos, mensajes de texto, correos electrónicos y recibos.
- Envíe a su arrendador una carta de reclamo por escrito (modelos a continuación) y dé un plazo razonable.
- Verifique el plazo para demandar y el límite en dólares de la corte (a continuación).
- Si el monto supera el límite de reclamos menores, o si enfrenta un desalojo, hable primero con un abogado o con asistencia legal gratuita.
No le devolvieron su depósito de seguridad
| Multa por retención | Si un tribunal determina que el arrendador se negó a entregar la declaración detallada o la entregó de mala fe y no devolvió el depósito a tiempo: el doble de la cantidad del depósito que se debía, más los costos judiciales y honorarios razonables de abogado. Fuente: 765 ILCS 710/1(c) |
|---|---|
| Plazo para devolver el depósito | Si el arrendador o casero (landlord) retiene algo por daños, debe entregar una declaración detallada con los costos estimados o reales de reparación y los recibos pagados dentro de 30 días después de que el inquilino (tenant) desocupe la vivienda (o de que termine la posesión, lo que ocurra después); si no entrega la declaración, debe devolver el depósito completo dentro de 45 días después de que el inquilino desocupe la vivienda. Enmendado por P.A. 103-224 (vigente desde el 1-1-24): la declaración puede enviarse por correo electrónico a una dirección verificada; el arrendador puede descontar los costos de componentes especificados en el contrato. P.A. 103-224 también eliminó el antiguo límite de 'containing 5 or more units' (que contengan 5 o más unidades), por lo que la ley ahora cubre a todos los arrendadores residenciales (https://www.ilga.gov/Legislation/publicacts/view/103-0224). La hoja informativa del Procurador General (01/24) todavía describe el antiguo umbral de 5 unidades y está desactualizada en este punto. Fuente: 765 ILCS 710/1 |
Carta gratuita de reclamo del depósito de seguridad en Illinois
Lo dejaron sin acceso a su vivienda o le cortaron los servicios públicos
| Cierres de acceso y cortes de servicios públicos | No se permite el desalojo por cuenta propia (self-help eviction): el arrendador debe ir a la corte y no puede desalojar cortando los servicios, dejando al inquilino fuera, cambiando las cerraduras ni sacando sus pertenencias; solo un alguacil (sheriff) puede desalojar físicamente. No se encontró una ley estatal específica con una multa por dejar al inquilino fuera (lockout); la Chicago RLTO impone multas diarias por ello. Si el arrendador no paga los servicios que debe, los inquilinos pueden terminar el contrato o pagarlos y descontarlos (765 ILCS 735/1). |
|---|
Su arrendador tomó represalias después de que usted se quejó
| Represalias del arrendador | La Illinois Retaliatory Eviction Act prohíbe que un arrendador (landlord) desaloje a un inquilino (tenant) por quejarse ante una autoridad gubernamental, como un inspector de vivienda o la comisión de derechos humanos, según el Illinois Attorney General. Las represalias (retaliation) por esa queja pueden plantearse como defensa en un caso de desalojo (eviction). |
|---|
Su arrendador no hace las reparaciones
| Reparar y deducir | Se permite reparar y descontar de la renta (repair and deduct) en reparaciones que cuesten no más que la cantidad menor entre $500 o la mitad de la renta mensual: el inquilino envía un aviso por escrito por correo registrado o certificado; si el arrendador no repara dentro de 14 días (o antes en una emergencia), el inquilino puede hacer que un técnico con licencia, asegurado y sin relación con él haga el trabajo y descontar la factura pagada de la renta. No aplica a la vivienda pública, condominios, cooperativas, edificios ocupados por el dueño con 6 unidades o menos, ni casas móviles. Por separado, si el arrendador no paga los servicios de los que es responsable, el inquilino puede pagarlos y descontarlos (765 ILCS 735/1). Fuente: 765 ILCS 742/5, 742/10, 742/15 |
|---|---|
| Retención de la renta | No hay una ley estatal general de retención de renta (rent withholding). El Procurador General menciona, como defensa en un desalojo, retener una parte razonable de la renta cuando el arrendador no mantuvo los servicios o no hizo reparaciones después de recibir aviso. La retención bajo la Right to Repair Act solo sirve como defensa si se cumplen todos sus requisitos (765 ILCS 742/20). La Chicago RLTO tiene un procedimiento de retención separado. |
| Moho | No hay ley; Illinois no tiene ninguna ley estatal de divulgación ni de remediación de moho para viviendas de alquiler. El moho cae bajo el deber general del arrendador (landlord) de mantener la unidad apta para vivir, hacer las reparaciones necesarias y cumplir con los códigos estatales y locales de salud y vivienda. Para reparaciones pequeñas exigidas por el contrato de arrendamiento (lease) o por la ley ($500 o la mitad de un mes de renta, lo que sea menor), el inquilino (tenant) puede usar el procedimiento legal de reparar y descontar (repair-and-deduct) después de 14 días de aviso por escrito. El deber de mantener una unidad apta para vivir proviene principalmente de decisiones de los tribunales de Illinois (garantía implícita de habitabilidad (implied warranty of habitability)) y de los códigos locales, no de una sola ley. Chicago y algunas otras ciudades tienen sus propias ordenanzas. El recurso de reparar y descontar no está disponible si el inquilino (tenant), su familia o sus invitados causaron la condición (765 ILCS 742/5). |
| Plagas y chinches | No hay ley; Illinois no tiene ninguna ley estatal sobre plagas o chinches para alquileres privados. Las infestaciones se manejan bajo el deber del arrendador (landlord) de mantener la unidad apta para vivir y cumplir con los códigos locales de salud y vivienda. Las ordenanzas locales (por ejemplo, las de Chicago) pueden imponer deberes de tratamiento y divulgación de chinches; consulte su ciudad. |
| Calefacción | Ninguna ley estatal establece un requisito de calefacción, una temperatura mínima ni una temporada de calefacción para alquileres privados. Por lo general, la calefacción está cubierta por el deber del arrendador (landlord) de mantener la unidad apta para vivir y por los códigos locales de vivienda, que a menudo fijan temperaturas mínimas (por ejemplo, en Chicago). Si un arrendador (landlord) responsable de los servicios públicos no los paga y el servicio está en riesgo, los inquilinos (tenants) tienen derechos separados bajo la Rental Property Utility Service Act (765 ILCS 735). |
Carta gratuita de solicitud de reparaciones al arrendador en Illinois
Su arrendador entró sin aviso o invadió su privacidad
| Aviso de entrada del arrendador | No hay ley (a nivel estatal). La entrada se rige por el contrato de arrendamiento y las ordenanzas locales. La Chicago RLTO y algunas otras ordenanzas locales imponen reglas de aviso para la entrada. |
|---|---|
| Cámaras y privacidad | No hay ninguna ley específica para arrendadores, pero la ley de Illinois protege expresamente a los inquilinos (tenants): es un delito grabar en video o transmitir en vivo a sabiendas a otra persona en su residencia sin su consentimiento, y 'residence' (residencia) incluye expresamente una vivienda de alquiler (pero no las escaleras, los pasillos, las lavanderías u otras áreas abiertas al público). Colocar un dispositivo así es un delito menor (misdemeanor) Clase A; grabar es un delito grave (felony) Clase 4. Grabar el audio de conversaciones privadas sin el consentimiento de todas las partes es espionaje auditivo (eavesdropping). P.A. 104-750 enmienda § 26-4 con vigencia desde el 1 de enero de 2027 (1/1/2027) (añade reglas sobre tribunales); las protecciones de la residencia no cambian. Las cámaras de áreas comunes en pasillos o lavanderías quedan fuera de la definición de 'residence' (residencia). Ley de espionaje auditivo: https://www.ilga.gov/Documents/legislation/ilcs/documents/072000050K14-2.htm |
Le negaron la vivienda o lo trataron de manera diferente por la Sección 8 u otra fuente de ingresos
| Prohibición estatal de rechazar a inquilinos con Sección 8 / por fuente de ingresos | Sí. Desde el 1 de enero de 2023 (1/1/2023), la Illinois Human Rights Act prohíbe negarse a rentar, imponer condiciones discriminatorias, usar anuncios o formularios de solicitud discriminatorios, y aplicar criterios de evaluación con efecto discriminatorio basados en la 'source of income' (fuente de ingresos), definida como la forma legal en que una persona se mantiene a sí misma y a sus dependientes. Definición: https://www.ilga.gov/Documents/legislation/ilcs/documents/077500050K1-103.htm. |
|---|
Otros reclamos que presentan los inquilinos en Illinois
| Lesiones en la propiedad | Cualquier cláusula del contrato de arrendamiento (lease) que exima al arrendador (landlord) de responsabilidad por lesiones a personas o daños a la propiedad causados por la negligencia del arrendador o de sus agentes o empleados al operar o mantener la propiedad es nula y no se puede hacer cumplir. El arrendador debe mantener la unidad apta para vivir, hacer las reparaciones necesarias y cumplir con los códigos estatales y locales de salud y vivienda. Si el arrendador (landlord) es realmente responsable por una lesión se decide según las decisiones judiciales sobre negligencia. |
|---|
Dónde y cuándo demandar
| Límite de reclamos menores | $10,000, sin contar intereses ni costas, para acciones civiles basadas en daños (tort) o en un contrato, solo por dinero. Los jueces de reclamos menores (small claims) solo pueden conceder dinero; no pueden ordenar a alguien que haga o deje de hacer algo, ni que devuelva bienes. Los casos de cobro de impuestos no se pueden presentar como reclamos menores (small claims) (desde el 1 de enero de 2022 (1/1/2022)). |
|---|---|
| Tarifa de presentación en la corte de reclamos menores | El secretario del circuit court (circuit clerk) cobra una tarifa de presentación, más los costos de notificación; los montos varían según el condado. Una persona que no pueda pagar las tarifas puede presentar una Application for Waiver of Court Fees (solicitud de exención de tarifas judiciales) para presentar gratis o a un costo reducido. |
| Plazo para demandar por un contrato de arrendamiento escrito | 10 años para una acción sobre un contrato de arrendamiento (lease) por escrito u otro contrato por escrito. Si se hace un pago por escrito o una nueva promesa de pago, corre un nuevo plazo de 10 años desde ese pago o promesa. 5 años para un contrato no escrito (verbal o implícito), como un contrato de arrendamiento verbal, y por daños a la propiedad. § 13-206 nombra expresamente 'written leases' (contratos de arrendamiento por escrito). El texto actual muestra Source P.A. 104-842, eff. 8-21-26; el plazo de 10 años y la redacción sobre los contratos de arrendamiento se mantienen. § 13-205: https://www.ilga.gov/Documents/legislation/ilcs/documents/073500050K13-205.htm |
Cómo funciona la corte de reclamos menores en Illinois →
Abogados para inquilinos y asistencia legal gratuita en Illinois · Derechos del inquilino en Illinois · Demandar a un arrendador en otros estados
Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.