Cómo desalojar a un inquilino en Minnesota (2026)
Los pasos legales para arrendadores en Minnesota — el aviso, el caso en la corte, los costos, los plazos y los errores que hacen que se desestimen los casos — con la ley o la página oficial que respalda cada paso.
Respuesta corta: En Minnesota, un arrendador debe dar el aviso escrito requerido, presentar un caso de desalojo en la corte si el inquilino no paga o no se va, obtener una sentencia y hacer que un alguacil u otro funcionario ejecute la desocupación. No se permite cambiar las cerraduras ni sacar las pertenencias por cuenta propia.
Paso 1: tenga un motivo legal y dé el aviso correcto
| Renta sin pagar | Antes de presentar un desalojo por falta de pago de la renta (residencial), el arrendador debe entregar un aviso por escrito que dé al inquilino 14 días para pagar. El aviso debe indicar el total adeudado, un desglose detallado (renta, cargos por pago tardío, otros cargos), quién está autorizado para recibir el pago y dónde, y las declaraciones requeridas sobre ayuda legal y asistencia para la renta. Se entrega en persona o por correo de primera clase a la dirección de la vivienda rentada. Fuente: Minn. Stat. § 504B.321, subd. 1a |
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| Violación del contrato de arrendamiento | La ley no establece un aviso ni un plazo para corregir la falta. Si el inquilino incumplió términos del contrato que no tienen que ver con la renta u otra obligación económica, por lo general el arrendador no tiene que dar aviso antes de presentar la demanda, a menos que el contrato exija un aviso. Fuente: Minn. Stat. § 504B.285, subd. 1 |
| Terminación de un arrendamiento mes a mes (sin culpa) | Cualquiera de las partes puede terminar un arrendamiento a voluntad (tenancy at will) con un aviso por escrito al menos tan largo como el intervalo entre los pagos de renta, o tres meses, lo que sea menor. Para un arrendamiento mensual, eso significa al menos un período de renta completo. El manual del AG y el Poder Judicial lo describen como un período de renta completo más un día (por ejemplo, avisar a más tardar el 31 de mayo para irse a fines de junio). Fuente: Minn. Stat. § 504B.135 |
Las reglas locales de control de rentas o de causa justificada pueden limitar los desalojos: No hay un límite estatal a la renta. La ley estatal prevalece sobre (preempts) el control de rentas (rent control) local, a menos que la medida sea aprobada por los votantes en una elección general. Saint Paul tiene una ordenanza de estabilización de rentas (rent stabilization) (adoptada originalmente con 'Ord of 11-2-2021', la fecha de la elección general de 2021, según las notas de historial de la ordenanza): un límite del 3% a los aumentos dentro de cualquier período de 12 meses, con excepciones.
Paso 2: redacte y entregue el aviso correctamente
| Qué debe decir el aviso | Antes de presentar una demanda por falta de pago, el arrendador (landlord) debe dar un aviso escrito que contenga: (1) el monto total adeudado; (2) una cuenta detallada de la renta no pagada, los cargos por pago tardío y otros cobros; (3) el nombre y la dirección de la persona autorizada para recibir el pago; y tres declaraciones de ley palabra por palabra: (4) "You have the right to seek legal help. If you can't afford a lawyer, free legal help may be available. Contact Legal Aid or visit www.LawHelpMN.org to know your rights and find your local Legal Aid office." (Tiene derecho a buscar ayuda legal. Si no puede pagar un abogado, puede haber ayuda legal gratuita. Comuníquese con Legal Aid o visite www.LawHelpMN.org para conocer sus derechos y encontrar su oficina local de Legal Aid.) (5) "To apply for financial help, contact your local county or Tribal social services office, apply online at MNBenefits.mn.gov or call the United Way toll-free information line by dialing 2-1-1 or 800-543-7709." (Para solicitar ayuda económica, comuníquese con su oficina local de servicios sociales del condado o Tribal, presente su solicitud en línea en MNBenefits.mn.gov o llame a la línea gratuita de información de United Way marcando 2-1-1 o 800-543-7709.) (6) "Your landlord can file an eviction case if you do not pay the total amount due or move out within 14 days from the date of this notice. Some local governments may have an eviction notice period longer than 14 days." (Su arrendador puede presentar un caso de desalojo si usted no paga el monto total adeudado o no se muda dentro de los 14 días desde la fecha de este aviso. Algunos gobiernos locales pueden tener un plazo de aviso de desalojo mayor de 14 días.) Entrega: en persona o por correo de primera clase al inquilino (tenant) en la dirección de la vivienda rentada. El inquilino tiene 14 días, o más si la ley local lo exige. Se debe adjuntar una copia a la demanda, o el caso se desestima y se borra. |
|---|---|
| Cómo debe entregarse | Antes de presentar un desalojo (eviction) por falta de pago, el arrendador (landlord) debe dar un aviso por escrito de 14 días con el contenido requerido, entregado en persona o por correo de primera clase a la dirección del alquiler. La terminación de un arrendamiento a voluntad debe ser por escrito. Si el arrendador usa regularmente comunicación electrónica por escrito con el inquilino (tenant), debe hacer un intento de buena fe de informarle al inquilino sobre la audiencia de desalojo al menos 7 días antes; esto se suma a la notificación judicial, no la reemplaza. |
Formularios de aviso:
- Aviso de pago de renta o desocupación en Minnesota — requisitos y borrador gratuito
- Aviso para terminar un arrendamiento mes a mes en Minnesota — requisitos y borrador gratuito
Paso 3: presente el caso de desalojo y asista a la audiencia
Los casos de desalojo en Minnesota se atienden en: Minnesota District Court (Tribunal de Distrito de Minnesota) en el condado donde está la propiedad (Housing Court, tribunal de vivienda, en los condados de Hennepin y Ramsey, donde los casos los atienden árbitros judiciales o referees).
- Aviso: por falta de pago de la renta, un aviso por escrito de 14 días antes de presentar la demanda (§ 504B.321, subd. 1a); por quedarse después de que termine un arrendamiento periódico (holdover), un aviso para desocupar por escrito adecuado; por incumplimiento del contrato que no sea económico, por lo general no se requiere aviso a menos que el contrato lo exija
- Presentar una demanda en el district court, adjuntando el contrato, cualquier aviso y un desglose detallado en casos de falta de pago (§ 504B.321)
- Notificar la citación (summons) y la demanda al menos 7 días antes de la audiencia por medio de alguien que no sea el arrendador. La notificación por correo y colocación del aviso solo se permite después de al menos 2 intentos de entrega personal en días distintos, uno entre las 6 y las 10 p.m. También se requiere aviso electrónico de la audiencia si las partes normalmente se comunican electrónicamente (§ 504B.332)
- Audiencia inicial de 7 a 14 días después de emitida la citación (de 5 a 7 días en casos acelerados por actividad ilegal, peligro grave o, desde el 1 de agosto de 2026, agresión al arrendador o al personal); si el caso no se resuelve por acuerdo, se programa un juicio y cualquiera de las partes puede pedir un jurado
- Sentencia: si el arrendador gana, el tribunal emite de inmediato una orden de recuperación de la vivienda y de desocupación (writ of recovery of premises and order to vacate). El tribunal debe suspender la orden por un período razonable de hasta 7 días, excepto en casos de actividad ilegal (§ 504B.171), casos en que el inquilino pone en grave peligro la seguridad de otros o daña la propiedad de forma intencional y grave, o después de una sentencia en rebeldía (default) (§ 504B.345, subd. 1(d))
- En casos de falta de pago, el inquilino puede 'pay and stay' (pagar y quedarse) en cualquier momento antes de que el arrendador obtenga la posesión, pagando la renta adeudada, los intereses, las costas judiciales y los honorarios de abogado (con un límite de $5) (§ 504B.291)
- Un agente del orden público entrega la orden; el inquilino tiene 24 horas para irse, y después el agente puede sacarlo. El arrendador debe hacer un inventario de los bienes dejados y almacenarlos durante 28 días (§ 504B.365)
Plazos de la corte: La comparecencia se fija no menos de 7 ni más de 14 días después de emitida la citación; la notificación debe completarse al menos 7 días antes de la comparecencia. Casos acelerados: de 5 a 7 días después de la emisión, con notificación dentro de 24 horas.
Fuente: Minn. Stat. §§ 504B.321, 504B.332, 504B.345, 504B.291, 504B.365
Cuánto tarda desalojar a un inquilino en Minnesota
Por falta de pago de la renta, el período de aviso es de 14 días; después sigue el proceso en la corte (presentación, notificación, respuesta del inquilino y audiencia), luego la orden final y la desocupación por parte de un oficial. Los casos sin oposición avanzan más rápido; un caso disputado, una apelación o una corte saturada añaden semanas. Consulte cuánto tardan los desalojos en cada estado.
Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en Minnesota
Las tarifas de presentación y de notificación en la corte se fijan a nivel local. Tarifas verificadas en los condados más grandes de Minnesota:
| Condado | Tarifas de presentación y notificación |
|---|---|
| Hennepin County (Minneapolis) | $322 por presentar una demanda de desalojo (eviction) ($310 base + $12 de biblioteca jurídica); $77 por acciones de depósito del alquiler en el tribunal (rent escrow), cierre forzoso (lockout) o recursos de emergencia del inquilino |
| Ramsey County (St. Paul) | $325 por presentar una demanda de desalojo (eviction) ($310 base + $15 de biblioteca jurídica); $80 por acciones de depósito del alquiler en el tribunal (rent escrow), cierre forzoso (lockout) o recursos de emergencia del inquilino |
| Dakota County (Hastings, Apple Valley, West St. Paul) | $325 por presentar una demanda de desalojo (eviction) ($310 base + $15 de biblioteca jurídica); $80 por acciones de depósito del alquiler en el tribunal (rent escrow), cierre forzoso (lockout) o recursos de emergencia del inquilino ($65 + $15) |
Agregue el costo de un abogado si contrata uno, la renta perdida durante el caso y cualquier tarifa de la orden judicial o del oficial para sacar al inquilino.
Desalojar a alguien sin contrato de arrendamiento (familiar, compañero de cuarto, huésped u ocupante ilegal)
| Alguien sin contrato de arrendamiento escrito que paga renta (mes a mes / a voluntad) | Cualquiera de las partes puede terminar un arrendamiento a voluntad (tenancy at will) con un aviso por escrito al menos tan largo como el intervalo entre los pagos de renta, o tres meses, lo que sea menor. Para un arrendamiento mensual, eso significa al menos un período de renta completo. El manual del AG y el Poder Judicial lo describen como un período de renta completo más un día (por ejemplo, avisar a más tardar el 31 de mayo para irse a fines de junio). Fuente: Minn. Stat. § 504B.135 |
|---|---|
| Alguien que nunca fue inquilino (ocupante ilegal / ocupante no autorizado) | No hay una ley especial sobre ocupantes ilegales (squatters) ni de declaración jurada. El dueño presenta una acción de desalojo (eviction). Una persona puede ser desalojada si 'unlawfully or forcibly occupied or taken possession of real property or unlawfully detains or retains possession' (ocupó o tomó posesión de un inmueble de forma ilegal o por la fuerza, o retiene o conserva ilegalmente su posesión). El desalojo solo ocurre después de una sentencia judicial y de una orden de recuperación de la vivienda y orden para desocupar (writ of recovery of premises and order to vacate) (§ 504B.345). |
Errores que hacen que se desestimen los casos de desalojo — o que demanden a los arrendadores
| Cambiar las cerraduras / cortar los servicios públicos | El desalojo por cuenta propia (self-help eviction) es ilegal. Un arrendador que de manera ilegal y de mala fe deja fuera (lockout) o excluye a un inquilino residencial es responsable por el triple de los daños o $500, lo que sea mayor, más honorarios de abogado razonables. El arrendador no puede interrumpir la electricidad, la calefacción, el gas ni el agua. Sanción: el triple de los daños o $500, lo que sea mayor, más honorarios de abogado razonables. |
|---|---|
| Represalias | En un desalojo (eviction) después de un aviso de desalojo (notice to quit), es una defensa si la terminación tenía la intención, total o parcial, de penalizar el intento de buena fe del inquilino (tenant) de hacer valer sus derechos bajo el contrato de arrendamiento (lease) o la ley, o una denuncia de buena fe ante una autoridad gubernamental de una infracción de los códigos de salud, seguridad, vivienda o construcción. Si el aviso de desalojo se entregó dentro de los 90 días de ese acto, el arrendador (landlord) debe probar que no fue en represalia (retaliation) (Minn. Stat. §504B.285, subd. 2). Un aumento de renta o una reducción de servicios como esa penalización también es una defensa en un caso por falta de pago si el inquilino ofrece la renta original (subd. 3). Por separado, un inquilino no puede ser desalojado, ni se le pueden aumentar las obligaciones o reducir los servicios, como penalización por la queja del inquilino (o de una organización vecinal) sobre una infracción; dentro de los 90 días después de la queja, la carga de la prueba es del arrendador (§504B.441). |
| Aceptar la renta después del aviso | En un desalojo (eviction) por falta de pago, aceptar un pago parcial de la renta atrasada antes de la orden de restitución de la corte no renuncia al desalojo solo si las partes lo acuerdan POR ESCRITO (antes o después de presentar la demanda). Sin un acuerdo por escrito, aceptar un pago parcial puede renunciar al caso. Por separado, el inquilino (tenant) puede recuperar la unidad pagando toda la renta atrasada más intereses, costas y hasta $5 de honorarios de abogado en cualquier momento antes de que se entregue la posesión (a menos que el caso también alegue una violación importante del contrato de arrendamiento (lease)). |
Reglas federales que pueden cambiar el proceso
- Ley de Alivio Civil para Miembros del Servicio (Servicemembers Civil Relief Act): protección contra el desalojo (eviction): Un arrendador no puede desalojar a un miembro del servicio cubierto ni a su familia durante el servicio militar sin una orden judicial. Cuando la capacidad de pago del miembro del servicio se ve afectada de manera importante por el servicio, el tribunal debe, a solicitud, suspender el caso por 90 días o ajustar el contrato de arrendamiento. Desalojar a sabiendas sin una orden judicial es un delito menor (misdemeanor) federal. Más
- Protecciones de vivienda de VAWA: A un solicitante o inquilino no se le puede negar la vivienda, desalojar ni retirar la asistencia porque es o fue víctima de violencia doméstica, violencia en el noviazgo, agresión sexual o acecho. El abuso no puede tratarse como una violación grave del contrato por parte de la víctima. El arrendador puede 'bifurcar' (dividir) el contrato para desalojar al agresor y mantener alojada a la víctima. Los programas cubiertos también deben tener un plan de traslado de emergencia. Un traslado está disponible a solicitud si el inquilino teme razonablemente un daño inminente, o si ocurrió una agresión sexual en el inmueble en los 90 días anteriores. Más
- Aviso de 30 días para desocupar de la Ley CARES (viviendas cubiertas): El arrendador de una vivienda cubierta no puede exigir que el inquilino se vaya hasta 30 días después de dar un aviso para desocupar. La moratoria de 120 días para presentar demandas, de la misma sección, venció en julio de 2020, pero el inciso del aviso de 30 días no tiene fecha de vencimiento en su texto. Más
- Aviso de 30 días de HUD por falta de pago (vivienda pública y Sección 8 basada en proyectos): Antes de presentar un desalojo por falta de pago, el arrendador debe dar un aviso por escrito con al menos 30 días de anticipación. El aviso debe detallar la renta adeudada por mes, explicar cómo pagarla y para qué fecha, y explicar cómo recertificar los ingresos o solicitar una exención por dificultades económicas. El aviso no puede entregarse antes del día siguiente al vencimiento de la renta. Si el inquilino paga la cantidad adeudada dentro de los 30 días, el arrendador no puede presentar el desalojo. Más
Preguntas frecuentes sobre desalojo en Minnesota para arrendadores
¿Cuánto aviso debe dar un arrendador para desalojar por falta de pago de la renta en Minnesota?
Antes de presentar un desalojo por falta de pago de la renta (residencial), el arrendador debe entregar un aviso por escrito que dé al inquilino 14 días para pagar. El aviso debe indicar el total adeudado, un desglose detallado (renta, cargos por pago tardío, otros cargos), quién está autorizado para recibir el pago y dónde, y las declaraciones requeridas sobre ayuda legal y asistencia para la renta. Se entrega en persona o por correo de primera clase a la dirección de la vivienda rentada..
¿Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en Minnesota?
Las tarifas de la corte se fijan a nivel local — por ejemplo, Hennepin County (Minneapolis): $322 por presentar una demanda de desalojo (eviction) ($310 base + $12 de biblioteca jurídica); $77 por acciones de depósito del alquiler en el tribunal (rent escrow), cierre forzoso (lockout) o recursos de emergencia del inquilino.
¿Puede un arrendador cambiar las cerraduras para desalojar a un inquilino en Minnesota?
El desalojo por cuenta propia (self-help eviction) es ilegal. Un arrendador que de manera ilegal y de mala fe deja fuera (lockout) o excluye a un inquilino residencial es responsable por el triple de los daños o $500, lo que sea mayor, más honorarios de abogado razonables. El arrendador no puede interrumpir la electricidad, la calefacción, el gas ni el agua. Sanción: el triple de los daños o $500, lo que sea mayor, más honorarios de abogado razonables..
¿Cómo se desaloja a un inquilino sin contrato de arrendamiento en Minnesota?
Cualquiera de las partes puede terminar un arrendamiento a voluntad (tenancy at will) con un aviso por escrito al menos tan largo como el intervalo entre los pagos de renta, o tres meses, lo que sea menor. Para un arrendamiento mensual, eso significa al menos un período de renta completo. El manual del AG y el Poder Judicial lo describen como un período de renta completo más un día (por ejemplo, avisar a más tardar el 31 de mayo para irse a fines de junio)..
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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.