Cómo funciona la ejecución hipotecaria en Massachusetts

La ley de Massachusetts permite la ejecución hipotecaria (foreclosure) sin una acción judicial cuando la hipoteca (mortgage) contiene un poder de venta: después de un incumplimiento, el prestamista puede realizar la venta "without action" (sin acción judicial) siguiendo las reglas de aviso de la ley. Un prestamista también puede ejecutar la hipoteca mediante una entrada pacífica (peaceable entry) o mediante una acción judicial de posesión; si un tribunal dicta una sentencia condicional sobre una hipoteca con poder de venta, el tribunal ordena que la propiedad se venda según ese poder.

En el caso de una vivienda de 1 a 4 unidades ocupada por el propietario que es la residencia principal del prestatario, el prestamista primero debe enviar un aviso por escrito del derecho a subsanar (right-to-cure notice) (en mano, o por correo de primera clase y certificado) y esperar al menos 90 días antes de acelerar el préstamo o ejecutar la hipoteca (foreclosing). Antes de una ejecución hipotecaria (foreclosure) con poder de venta, el aviso de venta debe publicarse una vez por semana durante 3 semanas sucesivas en un periódico local, con la primera publicación al menos 21 días antes de la venta, y debe enviarse por correo registrado al propietario al menos 14 días antes de la venta; también debe enviarse por correo un aviso a los titulares de gravámenes de rango inferior registrados al menos 14 días antes. Si el prestamista quiere conservar el derecho a demandar por una deficiencia (deficiency), debe enviar por correo registrado un aviso de intención de ejecutar con una advertencia sobre la deficiencia al menos 21 días antes de la venta. Un prestamista que tiene el préstamo por cesión (assignment) debe tener las cesiones registradas antes de enviar el aviso por correo, y antes de publicar el aviso el acreedor debe registrar una declaración jurada (affidavit) de que es tenedor del pagaré (note) o es el agente autorizado del tenedor del pagaré.

La ley fija estos mínimos: al menos 90 días entre el aviso del derecho a subsanar (right-to-cure notice) y la aceleración o la ejecución hipotecaria (foreclosure) de una residencia principal (de 1 a 4 unidades); la primera publicación del aviso de venta en el periódico al menos 21 días antes de la venta; el aviso por correo al propietario al menos 14 días antes de la venta. En el caso de ciertos préstamos de mayor riesgo para viviendas ocupadas por el propietario (por ejemplo, algunos préstamos de solo intereses, de baja documentación o con una alta relación préstamo-valor), el acreedor no puede publicar el aviso de venta hasta que haya tomado medidas razonables y hecho un esfuerzo de buena fe para evitar la ejecución hipotecaria, lo que incluye evaluar la capacidad del prestatario para hacer un pago asequible con un préstamo modificado.

Un propietario de vivienda cuya residencia principal (de 1 a 4 unidades) garantiza la hipoteca tiene un derecho de 90 días para subsanar (right to cure) un pago no realizado pagando todos los montos adeudados, sin aceleración del saldo total del préstamo. Este derecho está disponible una vez en cualquier período de 5 años, sin importar quién sea el titular de la hipoteca. Para subsanar, el propietario paga los recargos por pago tardío permitidos por la ley y los intereses diarios, pero no se le puede cobrar una tarifa por usar el derecho a subsanar, y no es responsable de los honorarios de abogado del prestamista incurridos antes o durante el período del aviso. El aviso también debe informar al propietario que puede redimir (redeem) la propiedad pagando el monto total adeudado antes de la venta por ejecución hipotecaria (foreclosure).