Leyes de ejecución hipotecaria de Massachusetts: proceso, plazos y sus derechos

La ley de Massachusetts permite la ejecución hipotecaria (foreclosure) sin una acción judicial cuando la hipoteca (mortgage) contiene un poder de venta: después de un incumplimiento, el prestamista puede realizar la venta "without action" (sin acción judicial) siguiendo las reglas de aviso de la ley. Un prestamista también puede ejecutar la hipoteca mediante una entrada pacífica (peaceable entry) o mediante una acción judicial de posesión; si un tribunal dicta una sentencia condicional sobre una hipoteca con poder de venta, el tribunal ordena que la propiedad se venda según ese poder.

En el caso de una vivienda de 1 a 4 unidades ocupada por el propietario que es la residencia principal del prestatario, el prestamista primero debe enviar un aviso por escrito del derecho a subsanar (right-to-cure notice) (en mano, o por correo de primera clase y certificado) y esperar al menos 90 días antes de acelerar el préstamo o ejecutar la hipoteca (foreclosing). Antes de una ejecución hipotecaria (foreclosure) con poder de venta, el aviso de venta debe publicarse una vez por semana durante 3 semanas sucesivas en un periódico local, con la primera publicación al menos 21 días antes de la venta, y debe enviarse por correo registrado al propietario al menos 14 días antes de la venta; también debe enviarse por correo un aviso a los titulares de gravámenes de rango inferior registrados al menos 14 días antes. Si el prestamista quiere conservar el derecho a demandar por una deficiencia (deficiency), debe enviar por correo registrado un aviso de intención de ejecutar con una advertencia sobre la deficiencia al menos 21 días antes de la venta. Un prestamista que tiene el préstamo por cesión (assignment) debe tener las cesiones registradas antes de enviar el aviso por correo, y antes de publicar el aviso el acreedor debe registrar una declaración jurada (affidavit) de que es tenedor del pagaré (note) o es el agente autorizado del tenedor del pagaré.

La ley fija estos mínimos: al menos 90 días entre el aviso del derecho a subsanar (right-to-cure notice) y la aceleración o la ejecución hipotecaria (foreclosure) de una residencia principal (de 1 a 4 unidades); la primera publicación del aviso de venta en el periódico al menos 21 días antes de la venta; el aviso por correo al propietario al menos 14 días antes de la venta. En el caso de ciertos préstamos de mayor riesgo para viviendas ocupadas por el propietario (por ejemplo, algunos préstamos de solo intereses, de baja documentación o con una alta relación préstamo-valor), el acreedor no puede publicar el aviso de venta hasta que haya tomado medidas razonables y hecho un esfuerzo de buena fe para evitar la ejecución hipotecaria, lo que incluye evaluar la capacidad del prestatario para hacer un pago asequible con un préstamo modificado.

Un propietario de vivienda cuya residencia principal (de 1 a 4 unidades) garantiza la hipoteca tiene un derecho de 90 días para subsanar (right to cure) un pago no realizado pagando todos los montos adeudados, sin aceleración del saldo total del préstamo. Este derecho está disponible una vez en cualquier período de 5 años, sin importar quién sea el titular de la hipoteca. Para subsanar, el propietario paga los recargos por pago tardío permitidos por la ley y los intereses diarios, pero no se le puede cobrar una tarifa por usar el derecho a subsanar, y no es responsable de los honorarios de abogado del prestamista incurridos antes o durante el período del aviso. El aviso también debe informar al propietario que puede redimir (redeem) la propiedad pagando el monto total adeudado antes de la venta por ejecución hipotecaria (foreclosure).

Después de un incumplimiento, el propietario puede redimir (redeem) la propiedad hipotecada a menos que el prestamista haya mantenido la posesión durante 3 años después de una entrada, o a menos que la propiedad se haya vendido según el poder de venta de la hipoteca. En otras palabras, el derecho a redimir termina con una venta por ejecución hipotecaria (foreclosure) con poder de venta; la ley no establece un período de redención después de esa venta.

Un prestamista puede demandar por una deficiencia (deficiency) después de una ejecución hipotecaria (foreclosure) con poder de venta, pero solo si envió al prestatario por correo registrado un aviso de intención de ejecutar con una advertencia sobre la deficiencia al menos 21 días antes de la venta, y firmó una declaración jurada (affidavit) de ese envío dentro de los 30 días siguientes a la venta. La demanda por deficiencia generalmente debe presentarse dentro de los 2 años siguientes a la venta por ejecución hipotecaria.

La ley de Massachusetts de protección de inquilinos (tenants) en propiedades ejecutadas (Chapter 186A) dice que un propietario que ejecuta la hipoteca — generalmente el prestamista que ejecuta, un acreedor hipotecario institucional que adquiere el título dentro de los 3 años siguientes a la escritura de ejecución hipotecaria (foreclosure deed), o Fannie Mae o Freddie Mac — no puede desalojar (evict) a un inquilino excepto por "just cause" (causa justificada) (como la falta de pago del alquiler después de un aviso por escrito del monto y de dónde pagar, violaciones importantes del contrato de arrendamiento no subsanadas, molestias (nuisance) o uso ilegal) o a menos que se haya firmado un contrato de compraventa vinculante con un comprador tercero de buena fe. Dentro de los 30 días siguientes a la ejecución hipotecaria, el propietario que ejecuta debe colocar y entregar un aviso con su información de contacto y a dónde enviar el alquiler, junto con un aviso por escrito del derecho del inquilino a una audiencia judicial antes del desalojo. No están cubiertos los arrendamientos con el propietario anterior o con el hijo, cónyuge o padre o madre del propietario, ni los contratos de arrendamiento que no son entre partes independientes (non-arm's-length).

Sí, para condominios. Una asociación de condominio tiene un gravamen (lien) sobre una unidad por cargos comunes no pagados, que se hace cumplir mediante una acción judicial; una vez que un tribunal establece el monto del gravamen, ordena la venta de la unidad, con un aviso en el periódico durante 3 semanas sucesivas que comienza al menos 21 días antes de la venta. El gravamen tiene prioridad sobre una primera hipoteca solo por hasta 6 meses de cuotas ordinarias de gastos comunes anteriores a la acción de cobro, más los costos y los honorarios razonables de abogado (no las cuotas especiales, los recargos por pago tardío, las multas ni los intereses). La asociación debe notificar al propietario y al primer acreedor hipotecario una vez que los cargos tengan 60 días de mora y dar al primer acreedor hipotecario un aviso de 30 días antes de presentar la demanda. Una venta según este procedimiento está libre de cualquier derecho de redención (right of redemption).

Antes de que se firme un contrato de compraventa (purchase and sale agreement), los vendedores de inmuebles residenciales deben entregar a los compradores el formulario y los materiales estándar del estado de notificación sobre pintura con plomo (lead paint); los vendedores y sus agentes deben divulgar cualquier información conocida sobre niveles peligrosos de plomo, y a los compradores que elijan una inspección se les deben dar al menos 10 días (o más si así se acuerda) para realizarla.

Cuando una ciudad o pueblo toma o vende un terreno por impuestos a la propiedad (property tax) no pagados, cualquier persona con un interés en el terreno puede redimirlo (redeem) en cualquier momento antes de que se presente en la Land Court una petición para extinguir el derecho de redención, pagando la cuenta del título fiscal (tax title) más 8% de interés y los cargos permitidos; el pago puede hacerse a plazos, y el tesorero puede extender hasta por 2 años el plazo antes de que pueda iniciarse la extinción. El titular del título fiscal generalmente puede solicitar a la Land Court que extinga el derecho de redención después de 12 meses desde la venta o la toma (antes en casos limitados, como una propiedad abandonada o con el consentimiento por escrito del propietario). Después de que la Land Court extingue el derecho, el propietario anterior conserva el derecho a recibir cualquier excedente de capital (excess equity) según los procedimientos de la ley.

MassHousing (la agencia estatal de financiamiento de vivienda) ayuda a sus propios prestatarios que no pueden hacer los pagos al 888-843-6432; a los demás prestatarios se les indica que se comuniquen con su administrador del préstamo (servicer). MassHousing aconseja a los propietarios de vivienda cuya ejecución hipotecaria (foreclosure) está programada dentro de los próximos 7 días que se comuniquen con la Massachusetts Division of Banks para obtener ayuda, dice que los propietarios de bajos ingresos en riesgo de ejecución hipotecaria pueden solicitar el programa estatal RAFT a través del Emergency Housing Payment Assistance Portal, y remite a agencias de asesoría de vivienda aprobadas por HUD y a la HOPE Hotline al 888-995-HOPE (4673). Por ley, el aviso de 90 días del derecho a subsanar (right to cure) debe informar a los propietarios que pueden ser elegibles para recibir ayuda de MassHousing y de la Division of Banks.