Cómo desalojar a un inquilino en District of Columbia (2026)
Los pasos legales para arrendadores en District of Columbia — el aviso, el caso en la corte, los costos, los plazos y los errores que hacen que se desestimen los casos — con la ley o la página oficial que respalda cada paso.
Respuesta corta: En District of Columbia, un arrendador debe dar el aviso escrito requerido, presentar un caso de desalojo en la corte si el inquilino no paga o no se va, obtener una sentencia y hacer que un alguacil u otro funcionario ejecute la desocupación. No se permite cambiar las cerraduras ni sacar las pertenencias por cuenta propia.
Paso 1: tenga un motivo legal y dé el aviso correcto
| Renta sin pagar | Aviso por escrito de al menos 10 días de la intención de presentar la demanda antes de presentar un desalojo (eviction) por falta de pago, en el formulario legal (cantidad adeudada, libro de cuentas, derecho a corregir, números de teléfono de ayuda para inquilinos), enviado por correo certificado o con rastreo más entrega en mano o colocación en la puerta. No se puede presentar ningún caso de desalojo si se deben menos de $600, ni ningún desalojo por recargos por pago tardío no pagados. |
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| Violación del contrato de arrendamiento | Aviso de 30 días para corregir o desocupar; el arrendador (landlord) puede recuperar la posesión solo si el inquilino (tenant) no corrige la violación dentro de los 30 días después de recibir el aviso. Casos de actos ilegales: aviso de 30 días para desocupar después de una determinación del tribunal; para las demandas presentadas después del 31 de diciembre de 2025 (12/31/2025) que involucren un delito peligroso o un delito violento, aviso de 10 días para desocupar sin posibilidad de corregir y una audiencia acelerada dentro de los 20 días de la presentación. Fuente: D.C. Code § 42-3505.01(b), (c) |
| Terminación de un arrendamiento mes a mes (sin culpa) | Inquilino (tenant): aviso por escrito de 30 días, que vence el primer día de un mes al menos 30 días después del aviso. Arrendador (landlord): no puede terminar un arrendamiento residencial solo porque termine el contrato o el mes; solo puede desalojar por una de las causas legales de la § 42-3505.01 (por ejemplo, 90 días para uso por el dueño o venta, 120 días para renovación, 180 días para demolición o para dejar de usar la propiedad como vivienda). |
Las reglas locales de control de rentas o de causa justificada pueden limitar los desalojos: Sí. El Rent Stabilization Program (programa de estabilización de rentas) de DC cubre muchas unidades de alquiler más antiguas. Tope de aumento anual para las unidades cubiertas: la cifra menor entre el CPI + 2% o el 10% (inquilinos (tenants) mayores o con discapacidad registrados: la cifra menor entre el CPI, el ajuste por costo de vida (COLA) del Seguro Social o el 5%), como máximo una vez cada 12 meses, y solo si el arrendador (landlord) tiene licencia/está registrado y la unidad cumple sustancialmente con el código de vivienda. Todos los inquilinos (con control de rentas o no) reciben un aviso por escrito de al menos 60 días de cualquier aumento de renta.
Paso 2: redacte y entregue el aviso correctamente
| Qué debe decir el aviso | Al menos 10 días antes de presentar la demanda, un aviso escrito de la intención de presentarla, solo si se deben $600 o más (no hay desalojo (eviction) por cargos por pago tardío no pagados). Debe contener el texto de ley o uno sustancialmente similar: el total específico de renta adeudada; un libro de cuentas adjunto con los cargos y pagos del período de atraso; el derecho a quedarse si se paga el saldo completo; que el arrendador (landlord) solo puede demandar si se deben $600+ sin pagar; el derecho a defenderse en el tribunal y que solo un tribunal puede ordenar un desalojo; y los números de teléfono de la Office of the Tenant Advocate (202-719-6560) y de la Landlord Tenant Legal Assistance Network (202-780-2575). Entrega: por correo certificado o servicio de entrega con seguimiento con acuse de recibo, Y entrega en mano en la unidad o pegándolo en la puerta principal. Pegarlo requiere una foto con fecha y hora presentada al tribunal; el aviso debe traducirse si el arrendador sabe que el idioma principal del inquilino (tenant) es otro de los idiomas cubiertos. |
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| Cómo debe entregarse | Todo desalojo (eviction) requiere un aviso por escrito. Los avisos por cualquier razón que no sea la falta de pago deben notificarse tanto al inquilino (tenant) como al Rent Administrator. Si un aviso o emplazamiento (summons) se notifica fijándolo, debe presentarse ante la corte una foto con una marca de fecha y hora legible. El aviso debe estar en el idioma principal del inquilino si el arrendador (landlord) sabe que es otro idioma cubierto. El aviso de 10 días de la intención de presentar una demanda por falta de pago debe enviarse por correo certificado, o por un servicio de entrega con rastreo, con acuse de recibo, y además entregarse en mano en la unidad o fijarse en su puerta principal. Para otros documentos de la Rental Housing Act, la notificación puede hacerse en mano, dejando el documento con una persona responsable en el lugar de negocios de la persona o con una persona de edad adecuada en su residencia, por correo, o según lo ordene la Rental Housing Commission o el Rent Administrator. Ninguna ley autoriza la notificación de avisos de desalojo por correo electrónico. |
Formularios de aviso:
- Aviso de pago de renta o desocupación en District of Columbia — requisitos y borrador gratuito
- Aviso para terminar un arrendamiento mes a mes en District of Columbia — requisitos y borrador gratuito
Paso 3: presente el caso de desalojo y asista a la audiencia
Los casos de desalojo en District of Columbia se atienden en: D.C. Superior Court, Civil Division, Landlord and Tenant Branch.
- Aviso por escrito: aviso de 10 días de la intención de presentar la demanda por falta de pago (solo si se deben $600 o más); aviso de 30 días para corregir o desocupar por violaciones del contrato; avisos más largos para uso por el dueño, venta, renovación o demolición
- El arrendador (landlord) presenta una demanda bajo juramento, certificando una licencia válida de vivienda de alquiler y el registro/exención de la renta
- La citación se notifica al menos 14 días antes de la audiencia inicial (la colocación en la puerta requiere un envío por correo dentro de los 3 días y una foto con fecha y hora)
- Audiencia inicial; sentencia en rebeldía si el inquilino (tenant) no comparece; de lo contrario, juicio o acuerdo
- Sentencia de posesión; en los casos por falta de pago, el inquilino generalmente puede evitar el desalojo pagando todo lo que debe antes de la fecha programada del desalojo
- Writ of restitution (orden de restitución); el desalojo lo programa y supervisa el U.S. Marshals Service; no hay desalojos los días con pronóstico de menos de 32°F, más de 95°F o con precipitación
Plazos de la corte: La citación (summons) debe notificarse al menos 14 días antes de la audiencia inicial; el inquilino (tenant) debe presentarse a la audiencia inicial para evitar una sentencia en rebeldía (default).
Fuente: D.C. Code §§ 16-1501, 16-1502, 42-3505.01
Cuánto tarda desalojar a un inquilino en District of Columbia
Por falta de pago de la renta, el período de aviso es de 10 días; después sigue el proceso en la corte (presentación, notificación, respuesta del inquilino y audiencia), luego la orden final y la desocupación por parte de un oficial. Los casos sin oposición avanzan más rápido; un caso disputado, una apelación o una corte saturada añaden semanas. Consulte cuánto tardan los desalojos en cada estado.
Desalojar a alguien sin contrato de arrendamiento (familiar, compañero de cuarto, huésped u ocupante ilegal)
| Alguien sin contrato de arrendamiento escrito que paga renta (mes a mes / a voluntad) | Inquilino (tenant): aviso por escrito de 30 días, que vence el primer día de un mes al menos 30 días después del aviso. Arrendador (landlord): no puede terminar un arrendamiento residencial solo porque termine el contrato o el mes; solo puede desalojar por una de las causas legales de la § 42-3505.01 (por ejemplo, 90 días para uso por el dueño o venta, 120 días para renovación, 180 días para demolición o para dejar de usar la propiedad como vivienda). |
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| Alguien que nunca fue inquilino (ocupante ilegal / ocupante no autorizado) | No se identificó ninguna ley específica sobre ocupantes ilegales (squatters). La ley de posesión cubre a cualquiera que 'detains possession of real property without right' (retiene la posesión de un inmueble sin derecho): el dueño presenta una demanda jurada en la D.C. Superior Court para la restitución de la posesión, y el desalojo solo ocurre mediante una sentencia judicial y una orden ejecutada por los U.S. Marshals. Fuente: D.C. Code § 16-1501(a) |
Errores que hacen que se desestimen los casos de desalojo — o que demanden a los arrendadores
| Cambiar las cerraduras / cortar los servicios públicos | El desalojo por cuenta propia (self-help eviction) está prohibido: el arrendador (landlord) no puede cortar los servicios públicos ni cambiar las cerraduras para desalojar. Todo desalojo (eviction) debe seguir una orden judicial después de que vence el aviso para desocupar, y debe ser programado y supervisado por el U.S. Marshals Service. |
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| Represalias | Un proveedor de vivienda no puede tomar represalias (retaliation) contra un inquilino (tenant) por ejercer cualquier derecho legal, por ejemplo buscando la posesión, aumentando la renta, reduciendo servicios, aumentando obligaciones, violando la privacidad, con acoso, negándose a respetar o renovar un contrato de arrendamiento (lease), o terminando un arrendamiento sin causa. Se presume que hay represalias si, dentro de los seis meses anteriores a la acción del proveedor, el inquilino hizo una solicitud de reparación verbal con testigos o por escrito necesaria para cumplir los reglamentos de vivienda, contactó a funcionarios de D.C. sobre infracciones, retuvo legalmente la renta después de un aviso de infracción, organizó o se unió a una organización de inquilinos, intentó hacer valer derechos del contrato, o demandó al proveedor. El proveedor puede superar la presunción solo con pruebas claras y convincentes; de lo contrario, se dicta sentencia a favor del inquilino. Fuente: D.C. Code § 42-3505.02 |
| Aceptar la renta después del aviso | No se encontró ninguna ley. La ley de desalojo (eviction) de D.C. no trata si aceptar la renta completa o parcial después de un aviso renuncia al desalojo. Sí establece que un inquilino (tenant) no puede ser desalojado mientras siga pagando la renta a la que tiene derecho el proveedor de vivienda (housing provider), incluso después de que venza el contrato de arrendamiento (lease). No se puede presentar un caso por falta de pago por menos de $600 adeudados, y el aviso previo a la demanda le informa al inquilino que puede quedarse si paga el saldo completo. La renuncia por aceptar la renta es un asunto de la jurisprudencia de D.C. |
Reglas federales que pueden cambiar el proceso
- Ley de Alivio Civil para Miembros del Servicio (Servicemembers Civil Relief Act): protección contra el desalojo (eviction): Un arrendador no puede desalojar a un miembro del servicio cubierto ni a su familia durante el servicio militar sin una orden judicial. Cuando la capacidad de pago del miembro del servicio se ve afectada de manera importante por el servicio, el tribunal debe, a solicitud, suspender el caso por 90 días o ajustar el contrato de arrendamiento. Desalojar a sabiendas sin una orden judicial es un delito menor (misdemeanor) federal. Más
- Protecciones de vivienda de VAWA: A un solicitante o inquilino no se le puede negar la vivienda, desalojar ni retirar la asistencia porque es o fue víctima de violencia doméstica, violencia en el noviazgo, agresión sexual o acecho. El abuso no puede tratarse como una violación grave del contrato por parte de la víctima. El arrendador puede 'bifurcar' (dividir) el contrato para desalojar al agresor y mantener alojada a la víctima. Los programas cubiertos también deben tener un plan de traslado de emergencia. Un traslado está disponible a solicitud si el inquilino teme razonablemente un daño inminente, o si ocurrió una agresión sexual en el inmueble en los 90 días anteriores. Más
- Aviso de 30 días para desocupar de la Ley CARES (viviendas cubiertas): El arrendador de una vivienda cubierta no puede exigir que el inquilino se vaya hasta 30 días después de dar un aviso para desocupar. La moratoria de 120 días para presentar demandas, de la misma sección, venció en julio de 2020, pero el inciso del aviso de 30 días no tiene fecha de vencimiento en su texto. Más
- Aviso de 30 días de HUD por falta de pago (vivienda pública y Sección 8 basada en proyectos): Antes de presentar un desalojo por falta de pago, el arrendador debe dar un aviso por escrito con al menos 30 días de anticipación. El aviso debe detallar la renta adeudada por mes, explicar cómo pagarla y para qué fecha, y explicar cómo recertificar los ingresos o solicitar una exención por dificultades económicas. El aviso no puede entregarse antes del día siguiente al vencimiento de la renta. Si el inquilino paga la cantidad adeudada dentro de los 30 días, el arrendador no puede presentar el desalojo. Más
Preguntas frecuentes sobre desalojo en District of Columbia para arrendadores
¿Cuánto aviso debe dar un arrendador para desalojar por falta de pago de la renta en District of Columbia?
Aviso por escrito de al menos 10 días de la intención de presentar la demanda antes de presentar un desalojo (eviction) por falta de pago, en el formulario legal (cantidad adeudada, libro de cuentas, derecho a corregir, números de teléfono de ayuda para inquilinos), enviado por correo certificado o con rastreo más entrega en mano o colocación en la puerta. No se puede presentar ningún caso de desalojo si se deben menos de $600, ni ningún desalojo por recargos por pago tardío no pagados..
¿Puede un arrendador cambiar las cerraduras para desalojar a un inquilino en District of Columbia?
El desalojo por cuenta propia (self-help eviction) está prohibido: el arrendador (landlord) no puede cortar los servicios públicos ni cambiar las cerraduras para desalojar. Todo desalojo (eviction) debe seguir una orden judicial después de que vence el aviso para desocupar, y debe ser programado y supervisado por el U.S. Marshals Service..
¿Cómo se desaloja a un inquilino sin contrato de arrendamiento en District of Columbia?
Inquilino (tenant): aviso por escrito de 30 días, que vence el primer día de un mes al menos 30 días después del aviso. Arrendador (landlord): no puede terminar un arrendamiento residencial solo porque termine el contrato o el mes; solo puede desalojar por una de las causas legales de la § 42-3505.01 (por ejemplo, 90 días para uso por el dueño o venta, 120 días para renovación, 180 días para demolición o para dejar de usar la propiedad como vivienda)..
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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.