Cómo desalojar a un inquilino en Indiana (2026)
Los pasos legales para arrendadores en Indiana — el aviso, el caso en la corte, los costos, los plazos y los errores que hacen que se desestimen los casos — con la ley o la página oficial que respalda cada paso.
Respuesta corta: En Indiana, un arrendador debe dar el aviso escrito requerido, presentar un caso de desalojo en la corte si el inquilino no paga o no se va, obtener una sentencia y hacer que un alguacil u otro funcionario ejecute la desocupación. No se permite cambiar las cerraduras ni sacar las pertenencias por cuenta propia.
Paso 1: tenga un motivo legal y dé el aviso correcto
| Renta sin pagar | Aviso de no menos de 10 días para pagar o desocupar, a menos que las partes hayan acordado otra cosa o el inquilino (tenant) pague por completo dentro del plazo del aviso. Fuente: IC 32-31-1-6, 32-31-1-7 |
|---|---|
| Violación del contrato de arrendamiento | No hay ley: la ley de Indiana no fija ningún plazo de aviso para terminar un arrendamiento por una violación del contrato distinta de la renta no pagada; rigen las condiciones del contrato de arrendamiento. No se necesita ningún aviso cuando un contrato de plazo fijo termina en su fecha indicada, un inquilino a voluntad (tenant at will) comete deterioro (waste), o el inquilino es un inquilino por tolerancia (tenant at sufferance) (IC 32-31-1-8). |
| Terminación de un arrendamiento mes a mes (sin culpa) | Arrendamiento a voluntad / de mes a mes: aviso por escrito de un mes. Arrendamientos periódicos de 3 meses o menos: un aviso igual al período de renta. De año a año: al menos 3 meses antes del final del año. |
Las reglas locales de control de rentas o de causa justificada pueden limitar los desalojos: Prohibido por la ley estatal (preempted): las unidades de gobierno local no pueden regular las rentas de las propiedades de propiedad privada, ni la evaluación de solicitantes, los depósitos de seguridad (security deposits), las solicitudes de arrendamiento, las condiciones del contrato, las divulgaciones, los derechos de las partes ni las tarifas de los arrendadores (landlords), a menos que la General Assembly lo autorice. No se aplica a las propiedades que reciben fondos del gobierno para rentas reducidas.
Paso 2: redacte y entregue el aviso correctamente
| Qué debe decir el aviso | Al menos 10 días de aviso, salvo que las partes hayan acordado otra cosa o que el inquilino (tenant) pague todo dentro del plazo del aviso. Formulario de ley que puede usarse: fecha; 'To (tenant): You are notified to vacate the following property not more than ten (10) days after you receive this notice unless you pay the rent due on the property within ten (10) days: (description of property)' (A (inquilino): Se le notifica que debe desocupar la siguiente propiedad a más tardar diez (10) días después de recibir este aviso, salvo que pague la renta adeudada sobre la propiedad dentro de diez (10) días: (descripción de la propiedad)); nombre del arrendador (landlord). Entrega: al inquilino; si no se le puede encontrar, a una persona que reside en la vivienda (quien entrega debe explicar el contenido del aviso); si no se encuentra a nadie, fijando una copia en una parte visible de la vivienda. No se requiere aviso si el contrato exige expresamente la renta por adelantado y el inquilino no la paga. Fuente: IC 32-31-1-6, -7, -8(5), -9 |
|---|---|
| Cómo debe entregarse | Los avisos de terminación y de renta bajo IC 32-31-1-1 a -7 pueden notificarse al inquilino (tenant) en persona. Si no se puede encontrar al inquilino, el aviso puede notificarse a una persona que viva en la propiedad, y quien lo notifica debe explicarle a esa persona el contenido del aviso. Si no se encuentra a esa persona, el aviso puede fijarse en una parte visible de la propiedad. Ninguna ley contempla la notificación por correo electrónico o mensaje de texto. Fuente: IC 32-31-1-9 |
Formularios de aviso:
- Aviso de pago de renta o desocupación en Indiana — requisitos y borrador gratuito
- Aviso para terminar un arrendamiento mes a mes en Indiana — requisitos y borrador gratuito
- Statutory notice to quit for nonpayment of rent (form text in IC 32-31-1-7) (oficial)
- Statutory notice ending a year-to-year tenancy (form text in IC 32-31-1-5) (oficial)
Paso 3: presente el caso de desalojo y asista a la audiencia
Los casos de desalojo en Indiana se atienden en: Circuit court, superior court o tribunal municipal (city/town court) (por lo general en la lista de reclamos menores, small claims); en el condado de Marion, los township small claims courts.
- Entregar un aviso: aviso de 10 días de pagar o desocupar por falta de pago, o el aviso de terminación que corresponda para los arrendamientos periódicos
- Presentar una demanda de posesión (y daños) en un tribunal competente, a menudo en la lista de casos de reclamos menores (small claims)
- Opcional: presentar una declaración jurada para la posesión inmediata; el tribunal emite una orden para mostrar causa con una audiencia no antes de 5 días hábiles después de la notificación
- Audiencia de posesión; sentencia de posesión
- Puede seguir una audiencia aparte sobre daños por la renta no pagada y los daños
- La orden/writ of possession (orden de posesión) la ejecuta el alguacil (sheriff) u otro funcionario ejecutor
Plazos de la corte: Bajo el procedimiento de posesión inmediata (immediate possession), la audiencia para mostrar causa (show-cause hearing) no puede celebrarse antes de 5 días hábiles después de la notificación al demandado (IC 32-30-3-2). Los demás plazos los fijan la citación del tribunal y las reglas de reclamos menores (small claims).
Fuente: IC 32-31-1-6; IC 32-30-3-1 to 32-30-3-5; IC 33-29-2-4
Cuánto tarda desalojar a un inquilino en Indiana
Por falta de pago de la renta, el período de aviso es de 10 días; después sigue el proceso en la corte (presentación, notificación, respuesta del inquilino y audiencia), luego la orden final y la desocupación por parte de un oficial. Los casos sin oposición avanzan más rápido; un caso disputado, una apelación o una corte saturada añaden semanas. Consulte cuánto tardan los desalojos en cada estado.
Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en Indiana
Las tarifas de presentación y de notificación en la corte se fijan a nivel local. Tarifas verificadas en los condados más grandes de Indiana:
| Condado | Tarifas de presentación y notificación |
|---|---|
| Marion County (Indianapolis) | $130 en tarifas de presentación de reclamos menores (small claims) en un township small claims court del condado de Marion (este total incluye la tarifa de notificación de reclamos menores de $26, exclusiva de Marion y vigente desde el 1 de julio de 2025 (7/1/2025)), más la notificación del notice of claim (Warren Township indica $15 por demandado); orden de restitución (writ of restitution) $15 (Warren Township) |
| Lake County (Gary, Hammond) | $97 si se notifica por correo certificado o $125 si notifica el Sheriff, más $10 por cada demandado después del primero (tarifas publicadas de la Room 2); $87 si se presenta electrónicamente |
| Allen County (Fort Wayne) | Desalojo (eviction) en el calendario de reclamos menores (small claims): $97 (en papel) o $87 (presentación electrónica); desalojo en el calendario civil: $157; notificación del Sheriff $28 por caso antes del fallo; $10 por cada demandado adicional en presentaciones en papel |
| Tippecanoe County (Lafayette, West Lafayette) | $97 por presentación de reclamos menores (small claims) (en papel) o $87 si se presenta electrónicamente + $28 si se pide la notificación por el Sheriff; $10 por cada demandado adicional en presentaciones en papel |
| St. Joseph County (South Bend, Mishawaka) | $97 por presentación de reclamos menores (small claims) (en papel) o $87 si se presenta electrónicamente + $28 si se pide la notificación por el Sheriff; $10 por cada demandado adicional en presentaciones en papel |
| Hamilton County (Carmel, Fishers, Noblesville) | $97 por presentación de reclamos menores (small claims) (en papel) o $87 si se presenta electrónicamente + $28 si se pide la notificación por el Sheriff; $10 por cada demandado adicional en presentaciones en papel |
| Vanderburgh County (Evansville) | $97 por presentación de reclamos menores (small claims) (en papel) o $87 si se presenta electrónicamente + $28 si se pide la notificación por el Sheriff; $10 por cada demandado adicional en presentaciones en papel |
| Monroe County (Bloomington) | Reclamos menores (small claims) y desalojos (evictions) en el calendario de reclamos menores: $87 (presentación electrónica) o $97 (en papel); los desalojos deben ser notificados por el Sheriff ($28 de tarifa de notificación del Sheriff); $10 por cada demandado adicional en presentaciones en papel; desalojo en el calendario civil $157 |
| Elkhart County (Elkhart) | Presentación en reclamos menores (small claims) (tribunales distintos de los township courts del Marion County): $97 en total por una presentación en papel, o $87 si se presenta por medio del sistema de presentación electrónica de Indiana; $28 adicionales si se solicita la entrega por el sheriff. |
| Johnson County | Reclamos menores (small claims) (fuera de los township courts de Marion County): total $97.00 ($35 de tarifa de presentación (filing fee) + $10 de tarifa de entrega por cada demandado nombrado + otras tarifas legales); $87.00 si se presenta electrónicamente. $28 adicionales si se solicita la entrega por el sheriff. |
| Vigo County | $97 en total de tarifas de reclamos menores (small claims) ($87 si se presenta por medio del sistema de presentación electrónica de Indiana); $28 adicionales si se solicita la entrega por el sheriff. La tarifa de entrega de reclamos menores de $10 por cada demandado nombrado es parte de los costos de presentación en papel y no se cobra en los casos presentados electrónicamente. |
| Madison County | $97 en total de tarifas de reclamos menores (small claims) ($87 si se presenta por medio del sistema de presentación electrónica de Indiana); $28 adicionales si se solicita la entrega por el sheriff. La tarifa de entrega de reclamos menores de $10 por cada demandado nombrado es parte de los costos de presentación en papel y no se cobra en los casos presentados electrónicamente. |
| Delaware County (Muncie) | $97 en total de tarifas de reclamos menores (small claims) ($87 si se presenta por medio del sistema de presentación electrónica de Indiana); $28 adicionales si se solicita la entrega por el sheriff. La tarifa de entrega de reclamos menores de $10 por cada demandado nombrado es parte de los costos de presentación en papel y no se cobra en los casos presentados electrónicamente. |
| Porter County | Tarifa de presentación (filing fee) de reclamos menores (small claims) de $97 en total ($125 si también paga la tarifa de $28 del sheriff por la entrega de documentos); $10 de tarifa de entrega adicional para cualquier parte que agregue un demandado. |
Agregue el costo de un abogado si contrata uno, la renta perdida durante el caso y cualquier tarifa de la orden judicial o del oficial para sacar al inquilino.
Desalojar a alguien sin contrato de arrendamiento (familiar, compañero de cuarto, huésped u ocupante ilegal)
| Alguien sin contrato de arrendamiento escrito que paga renta (mes a mes / a voluntad) | Arrendamiento a voluntad / de mes a mes: aviso por escrito de un mes. Arrendamientos periódicos de 3 meses o menos: un aviso igual al período de renta. De año a año: al menos 3 meses antes del final del año. |
|---|---|
| Alguien que nunca fue inquilino (ocupante ilegal / ocupante no autorizado) | Desalojo rápido por la policía (desde el 1 de julio de 2025 (7/1/2025)). Un 'squatter' (ocupante ilegal) es alguien que ocupa la propiedad de otro y que no tiene, ni ha tenido nunca, un contrato de renta, el permiso del dueño ni otro interés sobre la propiedad; se excluyen los inquilinos (tenants) anteriores y los invitados. El dueño firma una declaración jurada (affidavit) (que indica que las declaraciones falsas están sujetas a las penas por perjurio) y la entrega a una agencia policial, que debe enviar agentes para sacar al ocupante ilegal dentro de 48 horas (más tarde solo por razones de seguridad pública, y entonces tan pronto como sea posible). Los agentes deben sacar a la persona salvo que encuentren pruebas creíbles de que tiene o tuvo un contrato de renta o un permiso, o de que es un invitado; también pueden arrestarla si hay causa probable. Los agentes tienen inmunidad de responsabilidad civil. Una persona sacada porque el declarante hizo a sabiendas una declaración falsa importante puede demandar al declarante. El dueño todavía puede usar en su lugar una acción de posesión o de posesión de emergencia. |
Errores que hacen que se desestimen los casos de desalojo — o que demanden a los arrendadores
| Cambiar las cerraduras / cortar los servicios públicos | Excepto por orden judicial, el arrendador (landlord) no puede cambiar las cerraduras, quitar puertas/ventanas/accesorios/electrodomésticos, ni interrumpir o cortar la electricidad, el gas, el agua u otros servicios esenciales (salvo emergencias, reparaciones de buena fe y construcción necesaria), y no puede confiscar ni retener los bienes del inquilino (tenant) para cobrar la renta. El inquilino puede pedir una orden de posesión de emergencia; el tribunal debe celebrar una audiencia dentro de los 3 días hábiles y puede ordenar que se restablezca la posesión, más daños en una audiencia posterior. |
|---|---|
| Represalias | Landlord may not raise rent, decrease/interfere with services, or bring or threaten an eviction/possession action in response to a tenant complaining to a code-enforcement agency about health/safety violations, complaining in writing to the landlord about IC 32-31-5-6 or 32-31-8-5 violations, suing under IC 32-31-6 or 32-31-8, joining a tenant organization, or testifying against the landlord. No statutory presumption period. Exceptions include non-renewal at end of term, market-rate rent increases, and evictions for unpaid rent or health/safety lease violations. |
| Aceptar la renta después del aviso | No hay ley sobre si aceptar la renta después de un aviso renuncia al desalojo (eviction) — se deja a la jurisprudencia. Por ley, un arrendador (landlord) puede terminar el contrato de arrendamiento (lease) por renta no pagada con al menos 10 días de aviso, a menos que las partes hayan acordado otra cosa o que el inquilino (tenant) pague la renta EN SU TOTALIDAD antes de que venza el período del aviso. Por ley, un pago parcial no corrige el incumplimiento. Fuente: IC 32-31-1-6 |
Reglas federales que pueden cambiar el proceso
- Ley de Alivio Civil para Miembros del Servicio (Servicemembers Civil Relief Act): protección contra el desalojo (eviction): Un arrendador no puede desalojar a un miembro del servicio cubierto ni a su familia durante el servicio militar sin una orden judicial. Cuando la capacidad de pago del miembro del servicio se ve afectada de manera importante por el servicio, el tribunal debe, a solicitud, suspender el caso por 90 días o ajustar el contrato de arrendamiento. Desalojar a sabiendas sin una orden judicial es un delito menor (misdemeanor) federal. Más
- Protecciones de vivienda de VAWA: A un solicitante o inquilino no se le puede negar la vivienda, desalojar ni retirar la asistencia porque es o fue víctima de violencia doméstica, violencia en el noviazgo, agresión sexual o acecho. El abuso no puede tratarse como una violación grave del contrato por parte de la víctima. El arrendador puede 'bifurcar' (dividir) el contrato para desalojar al agresor y mantener alojada a la víctima. Los programas cubiertos también deben tener un plan de traslado de emergencia. Un traslado está disponible a solicitud si el inquilino teme razonablemente un daño inminente, o si ocurrió una agresión sexual en el inmueble en los 90 días anteriores. Más
- Aviso de 30 días para desocupar de la Ley CARES (viviendas cubiertas): El arrendador de una vivienda cubierta no puede exigir que el inquilino se vaya hasta 30 días después de dar un aviso para desocupar. La moratoria de 120 días para presentar demandas, de la misma sección, venció en julio de 2020, pero el inciso del aviso de 30 días no tiene fecha de vencimiento en su texto. Más
- Aviso de 30 días de HUD por falta de pago (vivienda pública y Sección 8 basada en proyectos): Antes de presentar un desalojo por falta de pago, el arrendador debe dar un aviso por escrito con al menos 30 días de anticipación. El aviso debe detallar la renta adeudada por mes, explicar cómo pagarla y para qué fecha, y explicar cómo recertificar los ingresos o solicitar una exención por dificultades económicas. El aviso no puede entregarse antes del día siguiente al vencimiento de la renta. Si el inquilino paga la cantidad adeudada dentro de los 30 días, el arrendador no puede presentar el desalojo. Más
Preguntas frecuentes sobre desalojo en Indiana para arrendadores
¿Cuánto aviso debe dar un arrendador para desalojar por falta de pago de la renta en Indiana?
Aviso de no menos de 10 días para pagar o desocupar, a menos que las partes hayan acordado otra cosa o el inquilino (tenant) pague por completo dentro del plazo del aviso..
¿Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en Indiana?
Las tarifas de la corte se fijan a nivel local — por ejemplo, Marion County (Indianapolis): $130 en tarifas de presentación de reclamos menores (small claims) en un township small claims court del condado de Marion (este total incluye la tarifa de notificación de reclamos menores de $26, exclusiva de Marion y vigente desde el 1 de julio de 2025 (7/1/2025)), más la notificación del notice of claim (Warren Township indica $15 por demandado); orden de restitución (writ of restitution) $15 (Warren Township).
¿Puede un arrendador cambiar las cerraduras para desalojar a un inquilino en Indiana?
Excepto por orden judicial, el arrendador (landlord) no puede cambiar las cerraduras, quitar puertas/ventanas/accesorios/electrodomésticos, ni interrumpir o cortar la electricidad, el gas, el agua u otros servicios esenciales (salvo emergencias, reparaciones de buena fe y construcción necesaria), y no puede confiscar ni retener los bienes del inquilino (tenant) para cobrar la renta. El inquilino puede pedir una orden de posesión de emergencia; el tribunal debe celebrar una audiencia dentro de los 3 días hábiles y puede ordenar que se restablezca la posesión, más daños en una audiencia posterior..
¿Cómo se desaloja a un inquilino sin contrato de arrendamiento en Indiana?
Arrendamiento a voluntad / de mes a mes: aviso por escrito de un mes. Arrendamientos periódicos de 3 meses o menos: un aviso igual al período de renta. De año a año: al menos 3 meses antes del final del año..
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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.