Cómo desalojar a un inquilino en Kentucky (2026)
Los pasos legales para arrendadores en Kentucky — el aviso, el caso en la corte, los costos, los plazos y los errores que hacen que se desestimen los casos — con la ley o la página oficial que respalda cada paso.
Respuesta corta: En Kentucky, un arrendador debe dar el aviso escrito requerido, presentar un caso de desalojo en la corte si el inquilino no paga o no se va, obtener una sentencia y hacer que un alguacil u otro funcionario ejecute la desocupación. No se permite cambiar las cerraduras ni sacar las pertenencias por cuenta propia.
Paso 1: tenga un motivo legal y dé el aviso correcto
| Renta sin pagar | Zonas con URLTA: aviso por escrito de 7 días para pagar o el contrato de arrendamiento (lease) termina. Zonas sin URLTA: no se encontró ningún período legal de aviso por falta de pago antes de presentar la demanda; los términos se rigen por el contrato. Fuente: KRS 383.660(2) |
|---|---|
| Violación del contrato de arrendamiento | Zonas con URLTA: aviso por escrito que especifique la violación; el contrato termina en una fecha de al menos 14 días después de recibirlo si no se corrige (la ley dice 'remedied in fifteen (15) days', es decir, 'corregida en quince (15) días'). Si se repite dentro de 6 meses, se permite terminar el contrato con 14 días de aviso sin oportunidad de corregir. Zonas sin URLTA: no hay ley. Fuente: KRS 383.660(1) |
| Terminación de un arrendamiento mes a mes (sin culpa) | Zonas sin URLTA: el arrendador puede terminar un arrendamiento a voluntad (tenancy at will) o por tolerancia (by sufferance) con un mes de aviso por escrito. Zonas con URLTA: cualquiera de las partes puede terminar un arrendamiento de mes a mes con un aviso por escrito al menos 30 días antes de la fecha periódica de renta; de semana a semana, 7 días. Fuente: KRS 383.195; KRS 383.695 |
Las reglas locales de control de rentas o de causa justificada pueden limitar los desalojos: Prohibido a nivel local por la ley estatal (preemption): solo la General Assembly puede aprobar el control de rentas (rent control) en propiedades privadas; los gobiernos locales no pueden. No hay un límite estatal.
Paso 2: redacte y entregue el aviso correctamente
| Qué debe decir el aviso | En las localidades que adoptaron la URLTA: aviso escrito de la falta de pago y de la intención del arrendador (landlord) de terminar el contrato de renta si la renta no se paga dentro de los 7 días después del aviso. Un aviso al inquilino (tenant) se considera recibido cuando se le entrega en mano o se envía por correo registrado o certificado al lugar que el inquilino designó, o en su defecto a su última residencia conocida. Fuera de las localidades con URLTA, ninguna ley estatal prescribe un aviso de pagar o desocupar (pay-or-quit); un arrendamiento a voluntad (tenancy at will) puede terminarse con un mes de aviso escrito para salir. |
|---|---|
| Cómo debe entregarse | En las áreas con URLTA, un aviso llega al inquilino (tenant) cuando se le entrega en mano, o cuando se envía por correo registrado o certificado a la dirección que el inquilino designó para avisos (o, si no hay ninguna, a su última residencia conocida). También cuenta una vez que realmente llega a la atención del inquilino. Los avisos al arrendador (landlord) pueden entregarse por escrito en el lugar de negocios del arrendador o en la dirección designada, o enviarse allí por correo certificado. Fuera de las áreas con URLTA, ninguna ley especifica cómo debe entregarse un aviso de terminación; KRS 383.195 solo exige un aviso por escrito de 1 mes para terminar un arrendamiento a voluntad. Ninguna ley autoriza el aviso por correo electrónico o mensaje de texto. Fuente: KRS 383.560(3); KRS 383.195 |
Formularios de aviso:
- Aviso de pago de renta o desocupación en Kentucky — requisitos y borrador gratuito
- Aviso para terminar un arrendamiento mes a mes en Kentucky — requisitos y borrador gratuito
- Petition to Remove Persons Unlawfully Occupying Real Property (statutory form text in KRS 383.290(3)) (oficial)
Paso 3: presente el caso de desalojo y asista a la audiencia
Los casos de desalojo en Kentucky se atienden en: Kentucky District Court (Tribunal de Distrito) del condado donde está la propiedad (desalojo o forcible detainer).
- Dar cualquier aviso requerido (URLTA: aviso de 7 días por falta de pago o de 14 días por violación del contrato; sin URLTA: un mes de aviso para terminar un arrendamiento a voluntad, o lo que indique el contrato)
- Presentar una demanda de desalojo (forcible detainer complaint) en el District Court; se emite una orden o emplazamiento (warrant/summons) al alguacil (sheriff) o constable
- El inquilino debe recibir al menos 3 días de aviso de la fecha del juicio
- Juicio ante el tribunal, a menos que una parte pida un jurado; sentencia de restitución de la vivienda o a favor del demandado
- Cualquiera de las partes puede apelar dentro de 7 días; el inquilino que apela debe depositar la renta atrasada y la renta que siga venciendo con el secretario del tribunal de circuito (circuit clerk)
- Si no se presenta una apelación dentro de 7 días, el tribunal, a petición, emite una orden de restitución (warrant of restitution) que ordena al alguacil o constable devolverle la posesión al arrendador
Plazos de la corte: Al demandado se le deben dar al menos 3 días de aviso antes del juicio; el plazo para apelar es de 7 días después de la sentencia.
Fuente: KRS 383.210, 383.215, 383.240, 383.245, 383.255
Cuánto tarda desalojar a un inquilino en Kentucky
Por falta de pago de la renta, el período de aviso es de 7 días; después sigue el proceso en la corte (presentación, notificación, respuesta del inquilino y audiencia), luego la orden final y la desocupación por parte de un oficial. Los casos sin oposición avanzan más rápido; un caso disputado, una apelación o una corte saturada añaden semanas. Consulte cuánto tardan los desalojos en cada estado.
Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en Kentucky
Las tarifas de presentación y de notificación en la corte se fijan a nivel local. Tarifas verificadas en los condados más grandes de Kentucky:
| Condado | Tarifas de presentación y notificación |
|---|---|
| Jefferson County (Louisville) | $50 de tarifa de presentación de forcible detainer, más una tarifa de tecnología judicial de $20 y otras tarifas obligatorias (KRS 453.060, KRS 27A.630, p. ej., tarifas de instalaciones judiciales/biblioteca); orden de posesión (writ of possession) posterior al fallo $25 |
| Fayette County (Lexington) | $50 de tarifa de presentación de forcible detainer, más una tarifa de tecnología judicial de $20 y otras tarifas obligatorias (KRS 453.060, KRS 27A.630, p. ej., tarifas de instalaciones judiciales/biblioteca); orden de posesión (writ of possession) posterior al fallo $25 |
| Kenton County (Covington) | Tarifa de presentación (filing fee) de $50 por forcible detainer, más una tarifa de tecnología judicial de $20 y otras tarifas obligatorias (KRS 453.060, KRS 27A.630, p. ej., tarifas de instalaciones judiciales y de biblioteca); orden de desalojo (writ of possession) posterior a la sentencia $25. |
| Hardin County (Elizabethtown) | Tarifa de presentación (filing fee) de retención ilícita (forcible detainer), es decir, de desalojo (eviction), en el District Court: $50.00, más una tarifa de tecnología judicial de $20.00 y cualquier otra tarifa requerida. Orden de desalojo (writ of possession) posterior a la sentencia: $25.00. |
Agregue el costo de un abogado si contrata uno, la renta perdida durante el caso y cualquier tarifa de la orden judicial o del oficial para sacar al inquilino.
Desalojar a alguien sin contrato de arrendamiento (familiar, compañero de cuarto, huésped u ocupante ilegal)
| Alguien sin contrato de arrendamiento escrito que paga renta (mes a mes / a voluntad) | Zonas sin URLTA: el arrendador puede terminar un arrendamiento a voluntad (tenancy at will) o por tolerancia (by sufferance) con un mes de aviso por escrito. Zonas con URLTA: cualquiera de las partes puede terminar un arrendamiento de mes a mes con un aviso por escrito al menos 30 días antes de la fecha periódica de renta; de semana a semana, 7 días. Fuente: KRS 383.195; KRS 383.695 |
|---|---|
| Alguien que nunca fue inquilino (ocupante ilegal / ocupante no autorizado) | Desalojo por la policía mediante petición (desde el 27 de junio de 2025 (6/27/2025)). El dueño o su agente autorizado puede pedir a un agente del orden que saque de inmediato a las personas que ocupan ilegalmente un inmueble si: el ocupante no es ni nunca fue inquilino (tenant) y nunca tuvo un acuerdo escrito o verbal con el dueño para ocuparlo; la propiedad no estaba abierta al público cuando entraron; el dueño les dijo que se fueran; no son familiares inmediatos del dueño; y no hay un litigio pendiente entre ellos sobre la propiedad. El dueño presenta una 'Petition to Remove Persons Unlawfully Occupying Real Property' (petición para sacar a personas que ocupan ilegalmente un inmueble) jurada (formulario de ley, con declaraciones con iniciales, con identificación del gobierno o prueba de que es agente). Después de verificar la identidad del peticionario, el agente debe, sin demora innecesaria, entregar un aviso para desocupar de inmediato (en mano o pegándolo) y poner al dueño en posesión; el agente puede arrestar por allanamiento (trespass) u otra causa. Cargo del sheriff o constable: $20. El agente puede quedarse para mantener el orden mientras el dueño cambia las cerraduras y lleva las pertenencias de los ocupantes hasta el límite de la propiedad o cerca de él. Una persona sacada indebidamente puede demandar dentro de 60 días para que se le restituya la posesión, las costas y los honorarios de abogado. El procedimiento no puede usarse contra inquilinos actuales ni anteriores. |
Errores que hacen que se desestimen los casos de desalojo — o que demanden a los arrendadores
| Cambiar las cerraduras / cortar los servicios públicos | Zonas con URLTA: si el arrendador saca o excluye ilegalmente al inquilino, o interrumpe intencionalmente la calefacción, el agua, el agua caliente, la electricidad, el gas u otro servicio esencial, el inquilino puede recuperar la posesión o terminar el contrato y recibir hasta 3 meses de renta más honorarios razonables de abogado. A nivel estatal: la entrada del arrendador en la posesión de un inquilino a voluntad o por tolerancia es una entrada forzosa, que se puede remediar mediante una acción de desalojo (forcible entry and detainer) en el District Court. |
|---|---|
| Represalias | En las zonas que han adoptado la ley de arrendadores e inquilinos de Kentucky, un arrendador (landlord) no puede aumentar la renta, reducir servicios, ni presentar o amenazar con un caso de desalojo (eviction) porque el inquilino (tenant) se quejó ante una agencia de códigos de construcción o vivienda sobre una infracción de salud y seguridad, se quejó ante el arrendador sobre reparaciones exigidas por KRS 383.595, u organizó o se unió a un sindicato de inquilinos. Una queja hecha dentro del año anterior a la acción del arrendador crea una presunción de represalias (retaliation), a menos que la queja haya sido después de un aviso de aumento de renta o reducción de servicios. El inquilino tiene una defensa contra el desalojo y los remedios de KRS 383.655 (hasta tres meses de renta y honorarios de abogado). El arrendador todavía puede desalojar si el inquilino causó la infracción del código, está atrasado en la renta, o el cumplimiento del código requiere modificaciones, remodelación o demolición que en la práctica privarían al inquilino de la unidad. Fuente: KRS 383.705 |
| Aceptar la renta después del aviso | Donde se aplica la Uniform Residential Landlord and Tenant Act (URLTA) de Kentucky (solo en ciudades o condados que la han adoptado): si el arrendador (landlord) acepta la renta sabiendo que el inquilino (tenant) está en incumplimiento, o acepta un cumplimiento que no se ajusta al contrato, el arrendador renuncia al derecho de terminar por ese incumplimiento, a menos que las partes acuerden otra cosa después del incumplimiento. Fuera de las áreas con URLTA, ninguna ley trata esto; rige la jurisprudencia. Fuente: KRS 383.675; KRS 383.500 |
Reglas federales que pueden cambiar el proceso
- Ley de Alivio Civil para Miembros del Servicio (Servicemembers Civil Relief Act): protección contra el desalojo (eviction): Un arrendador no puede desalojar a un miembro del servicio cubierto ni a su familia durante el servicio militar sin una orden judicial. Cuando la capacidad de pago del miembro del servicio se ve afectada de manera importante por el servicio, el tribunal debe, a solicitud, suspender el caso por 90 días o ajustar el contrato de arrendamiento. Desalojar a sabiendas sin una orden judicial es un delito menor (misdemeanor) federal. Más
- Protecciones de vivienda de VAWA: A un solicitante o inquilino no se le puede negar la vivienda, desalojar ni retirar la asistencia porque es o fue víctima de violencia doméstica, violencia en el noviazgo, agresión sexual o acecho. El abuso no puede tratarse como una violación grave del contrato por parte de la víctima. El arrendador puede 'bifurcar' (dividir) el contrato para desalojar al agresor y mantener alojada a la víctima. Los programas cubiertos también deben tener un plan de traslado de emergencia. Un traslado está disponible a solicitud si el inquilino teme razonablemente un daño inminente, o si ocurrió una agresión sexual en el inmueble en los 90 días anteriores. Más
- Aviso de 30 días para desocupar de la Ley CARES (viviendas cubiertas): El arrendador de una vivienda cubierta no puede exigir que el inquilino se vaya hasta 30 días después de dar un aviso para desocupar. La moratoria de 120 días para presentar demandas, de la misma sección, venció en julio de 2020, pero el inciso del aviso de 30 días no tiene fecha de vencimiento en su texto. Más
- Aviso de 30 días de HUD por falta de pago (vivienda pública y Sección 8 basada en proyectos): Antes de presentar un desalojo por falta de pago, el arrendador debe dar un aviso por escrito con al menos 30 días de anticipación. El aviso debe detallar la renta adeudada por mes, explicar cómo pagarla y para qué fecha, y explicar cómo recertificar los ingresos o solicitar una exención por dificultades económicas. El aviso no puede entregarse antes del día siguiente al vencimiento de la renta. Si el inquilino paga la cantidad adeudada dentro de los 30 días, el arrendador no puede presentar el desalojo. Más
Preguntas frecuentes sobre desalojo en Kentucky para arrendadores
¿Cuánto aviso debe dar un arrendador para desalojar por falta de pago de la renta en Kentucky?
Zonas con URLTA: aviso por escrito de 7 días para pagar o el contrato de arrendamiento (lease) termina. Zonas sin URLTA: no se encontró ningún período legal de aviso por falta de pago antes de presentar la demanda; los términos se rigen por el contrato..
¿Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en Kentucky?
Las tarifas de la corte se fijan a nivel local — por ejemplo, Jefferson County (Louisville): $50 de tarifa de presentación de forcible detainer, más una tarifa de tecnología judicial de $20 y otras tarifas obligatorias (KRS 453.060, KRS 27A.630, p. ej., tarifas de instalaciones judiciales/biblioteca); orden de posesión (writ of possession) posterior al fallo $25.
¿Puede un arrendador cambiar las cerraduras para desalojar a un inquilino en Kentucky?
Zonas con URLTA: si el arrendador saca o excluye ilegalmente al inquilino, o interrumpe intencionalmente la calefacción, el agua, el agua caliente, la electricidad, el gas u otro servicio esencial, el inquilino puede recuperar la posesión o terminar el contrato y recibir hasta 3 meses de renta más honorarios razonables de abogado. A nivel estatal: la entrada del arrendador en la posesión de un inquilino a voluntad o por tolerancia es una entrada forzosa, que se puede remediar mediante una acción de desalojo (forcible entry and detainer) en el District Court..
¿Cómo se desaloja a un inquilino sin contrato de arrendamiento en Kentucky?
Zonas sin URLTA: el arrendador puede terminar un arrendamiento a voluntad (tenancy at will) o por tolerancia (by sufferance) con un mes de aviso por escrito. Zonas con URLTA: cualquiera de las partes puede terminar un arrendamiento de mes a mes con un aviso por escrito al menos 30 días antes de la fecha periódica de renta; de semana a semana, 7 días..
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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.