Cómo desalojar a un inquilino en Mississippi (2026)
Los pasos legales para arrendadores en Mississippi — el aviso, el caso en la corte, los costos, los plazos y los errores que hacen que se desestimen los casos — con la ley o la página oficial que respalda cada paso.
Respuesta corta: En Mississippi, un arrendador debe dar el aviso escrito requerido, presentar un caso de desalojo en la corte si el inquilino no paga o no se va, obtener una sentencia y hacer que un alguacil u otro funcionario ejecute la desocupación. No se permite cambiar las cerraduras ni sacar las pertenencias por cuenta propia.
Paso 1: tenga un motivo legal y dé el aviso correcto
| Renta sin pagar | 3 días. El arrendador puede dar un aviso por escrito (o por correo electrónico o mensaje de texto, si el inquilino aceptó por escrito recibir avisos de esa forma) de que el contrato de arrendamiento terminará si la renta no se paga dentro de tres días. Fuente: Miss. Code Ann. § 89-8-13(5)(a) |
|---|---|
| Violación del contrato de arrendamiento | 14 días para corregir la falta. El aviso por escrito debe describir el incumplimiento y decir que el contrato terminará en una fecha al menos 14 días después de que el inquilino lo reciba, a menos que el incumplimiento se corrija dentro de un tiempo razonable de no más de 14 días. Si se repite prácticamente el mismo incumplimiento dentro de 6 meses, el contrato puede terminarse con al menos 14 días de aviso por escrito sin oportunidad de corregir. No se requiere ningún aviso por una violación grave que afecte de manera importante la salud o la seguridad. |
| Terminación de un arrendamiento mes a mes (sin culpa) | 30 días de aviso por escrito, por parte del arrendador o del inquilino, antes de la fecha de terminación. Un arrendamiento de semana a semana requiere 7 días de aviso por escrito de cualquiera de las partes. Un arrendamiento sin plazo fijo es de semana a semana si la renta se paga semanalmente, y de mes a mes (month-to-month) en todos los demás casos. Fuente: Miss. Code Ann. § 89-8-19(1)–(3) |
Las reglas locales de control de rentas o de causa justificada pueden limitar los desalojos: No hay control de rentas (rent control). La ley estatal prohíbe a las ciudades y pueblos (§ 21-17-5(2)(h)) y a los condados (§ 19-3-40(3)(g)) regular, directa o indirectamente, la renta que se cobra por propiedades residenciales privadas en las que no tienen interés de propiedad, a menos que la Legislatura lo apruebe previamente.
Paso 2: redacte y entregue el aviso correctamente
| Qué debe decir el aviso | Aviso escrito que indique que el contrato de renta terminará si la renta no se paga dentro de 3 días. No se requiere el aviso de 14 días por incumplimiento en caso de falta de pago. Entrega: por escrito, o por correo electrónico o mensaje de texto si el inquilino (tenant) aceptó por escrito ser notificado de esa forma. La declaración jurada o la demanda de desalojo (eviction) debe adjuntar una copia del aviso e indicar los hechos, la dirección, y la renta y los cargos adeudados. En la audiencia, el juez debe seguir el contrato de renta firmado. |
|---|---|
| Cómo debe entregarse | Los avisos del arrendador (landlord) (de 3 días por falta de pago, de 14 días por incumplimiento, de 3 días por permanencia después de que termina el contrato de arrendamiento (lease), y avisos de incumplimiento para arrendamientos que no son de vivienda) deben ser por escrito. Pueden enviarse por correo electrónico o mensaje de texto solo si el inquilino (tenant) aceptó por escrito ese método. Los avisos de terminación mes a mes (30 días) y semana a semana (7 días) deben ser por escrito. El emplazamiento (summons) de desalojo (eviction) se notifica según las Mississippi Rules of Court. |
Formularios de aviso:
- Aviso de pago de renta o desocupación en Mississippi — requisitos y borrador gratuito
- Aviso para terminar un arrendamiento mes a mes en Mississippi — requisitos y borrador gratuito
Paso 3: presente el caso de desalojo y asista a la audiencia
Los casos de desalojo en Mississippi se atienden en: Justice court (juzgado de paz), county court (tribunal del condado) o circuit court (tribunal de circuito) ('Court' se define en § 89-8-7(1)(b)). La mayoría de los desalojos residenciales se presentan en el justice court..
- Aviso: un aviso de 3 días de pagar o terminar el contrato por falta de pago (§ 89-8-13(5)); un aviso de incumplimiento de 14 días (§ 89-8-13(3)); un aviso de terminación de 30 o 7 días para arrendamientos periódicos (§ 89-8-19); o un aviso de 3 días por quedarse sin derecho (holdover) después de que vence un contrato (§ 89-8-17(2)).
- Presentar una declaración jurada (affidavit) o demanda que indique los hechos, la dirección de la unidad y cualquier renta o cargo adeudado, con una copia adjunta del aviso de incumplimiento o de terminación (§ 89-8-33).
- Se notifica una citación (summons) según las Mississippi Rules of Court. Ordena al inquilino desocupar o comparecer y mostrar causa en una fecha de audiencia indicada, y debe incluir el aviso legal de derechos del inquilino (§ 89-8-35).
- Audiencia: se dicta una sentencia en rebeldía (default judgment) si el inquilino no se presenta. También se dicta sentencia a favor del arrendador si el inquilino no presenta una defensa o contrademanda válida. Las sentencias se firman y ejecutan el mismo día hábil (§ 89-8-37).
- Sentencia de posesión: el juez ordena que el inquilino se vaya dentro de los 7 días de la sentencia, a menos que circunstancias de emergencia o de peso justifiquen un plazo más corto o más largo. En casos solo por falta de pago, un inquilino que pague todas las cantidades otorgadas a más tardar en la fecha fijada para mudarse conserva el arrendamiento (§ 89-8-39(1), (4)).
- Después de la fecha fijada para mudarse, el arrendador solicita una orden de desalojo (warrant for removal), que se emite al sheriff o a un constable. Las fuerzas del orden deben sacar físicamente a los ocupantes; colocar la orden no es suficiente (§ 89-8-39(2), según su enmienda de 2025).
- El inquilino tiene acceso razonable durante 72 horas después del desalojo para recuperar sus bienes. Después de eso, el arrendador puede llevar los bienes que queden a la acera u otro lugar designado (§ 89-8-39(3)).
- Las apelaciones siguen las Mississippi Rules of Court aplicables (§ 89-8-43).
Plazos de la corte: La citación fija la fecha de la audiencia. La ley no exige una contestación por escrito. Un solo aplazamiento no puede pasar de 10 días sin el consentimiento de ambas partes, y los aplazamientos no pueden extender la audiencia más allá de 30 días desde la fecha en que se presentó el desalojo (§ 89-8-41).
Cuánto tarda desalojar a un inquilino en Mississippi
Por falta de pago de la renta, el período de aviso es de 3 días; después sigue el proceso en la corte (presentación, notificación, respuesta del inquilino y audiencia), luego la orden final y la desocupación por parte de un oficial. Los casos sin oposición avanzan más rápido; un caso disputado, una apelación o una corte saturada añaden semanas. Consulte cuánto tardan los desalojos en cada estado.
Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en Mississippi
Las tarifas de presentación y de notificación en la corte se fijan a nivel local. Tarifas verificadas en los condados más grandes de Mississippi:
| Condado | Tarifas de presentación y notificación |
|---|---|
| Jackson County | Presentación civil (vigente desde el 1 de julio de 2022 (7/1/2022)): $85 un demandado; $100 dos demandados en la misma dirección; $145 dos demandados en direcciones distintas. Orden de desalojo (warrant of removal): $71 un demandado; $81 dos demandados en la misma dirección. |
| DeSoto County | Todas las tarifas de presentación (filing fees) se pagan por adelantado: un demandado $85 (con entrega en DeSoto County); dos demandados $100 (con entrega en el mismo lugar en DeSoto County); Warrant of Removal (orden de desalojo) $70 |
Agregue el costo de un abogado si contrata uno, la renta perdida durante el caso y cualquier tarifa de la orden judicial o del oficial para sacar al inquilino.
Desalojar a alguien sin contrato de arrendamiento (familiar, compañero de cuarto, huésped u ocupante ilegal)
| Alguien sin contrato de arrendamiento escrito que paga renta (mes a mes / a voluntad) | 30 días de aviso por escrito, por parte del arrendador o del inquilino, antes de la fecha de terminación. Un arrendamiento de semana a semana requiere 7 días de aviso por escrito de cualquiera de las partes. Un arrendamiento sin plazo fijo es de semana a semana si la renta se paga semanalmente, y de mes a mes (month-to-month) en todos los demás casos. Fuente: Miss. Code Ann. § 89-8-19(1)–(3) |
|---|---|
| Alguien que nunca fue inquilino (ocupante ilegal / ocupante no autorizado) | Real Property Owners Protection Act (vigente desde el 1 de julio de 2025 (7/1/2025)). Un 'squatter' (ocupante ilegal) es un intruso que se queda en la propiedad, o un invitado de un inquilino (tenant) que se queda después de que termina el contrato de renta. Los ocupantes ilegales no tienen los derechos de desalojo de un inquilino; se excluye a las personas con derechos de herencia. Proceso: el dueño o su agente presenta una declaración jurada (affidavit) ante la policía local con la dirección de la propiedad, el nombre, la dirección y la condición de quien la presenta, y documentos de respaldo. Dentro de 24 horas, la policía debe entregar una citación que ordene a la persona irse. La persona tiene 24 horas para desocupar, o 3 días para avisar al municipal court o al justice court que va a impugnar. Si no impugna, puede ser sacada de inmediato sin una orden (writ), y el dueño y los agentes no son responsables por los daños a sus bienes. Si impugna, se celebra una audiencia dentro de 7 días con el estándar de preponderancia de la prueba; una escritura certificada que muestre al denunciante como dueño registrado lleva a declarar que es un ocupante ilegal. El juez entonces ordena que el ocupante ilegal se vaya dentro de 24 horas. Ocupar ilegalmente después de un aviso escrito para irse es un delito. Usar a sabiendas documentos falsos para reclamar o rentar la propiedad de otro es un delito grave (felony): 2-5 años de prisión más multas iguales a la renta perdida o al dinero cobrado. La ley de arrendadores e inquilinos (§ 89-8-3) no da derechos a los intrusos. |
Errores que hacen que se desestimen los casos de desalojo — o que demanden a los arrendadores
| Cambiar las cerraduras / cortar los servicios públicos | La Residential Landlord and Tenant Act no tiene una prohibición expresa de que el arrendador deje fuera al inquilino cambiando las cerraduras (lockout) o corte los servicios públicos (utility shutoff) por su cuenta, ni un recurso de daños por ello. La ley establece un proceso judicial de desalojo (§§ 89-8-31 a 89-8-39), y solo un sheriff o constable puede sacar al inquilino, con una orden de desalojo (warrant of removal) emitida después de la fecha fijada para mudarse. Desde 2025, colocar la orden en la puerta no cuenta como ejecutarla; las fuerzas del orden deben sacar a los ocupantes. Nuevo en 2026: el HB 1404 (aprobado el 25 de marzo de 2026) hace delito no aplicar a sabiendas el dinero del inquilino cobrado según un contrato para servicios públicos a la factura del servicio dentro de los 60 días de recibir la factura. Las sanciones van desde hasta 6 meses de cárcel o una multa de $1,000, hasta 20 años o una multa de $50,000, según el monto, más la restitución. |
|---|---|
| Represalias | Very limited. There is no general anti-retaliation statute and no presumption period. The only reference is in § 89-8-17(2): after a lease expires, a landlord may raise the rent only if the action's dominant purpose was not retaliation for the tenant's actions authorized under the Act, and the landlord had received written notice of each condition the tenant acted on. Fuente: Miss. Code Ann. § 89-8-17(2) |
| Aceptar la renta después del aviso | En una sentencia de posesión basada solo en la falta de pago, el juez no puede emitir una orden de remoción si (i) el inquilino (tenant) pagó toda la renta no pagada y las demás sumas de la sentencia para la fecha de desocupación ordenada por la corte, o (ii) el arrendador (landlord) aceptó el pago de esas cantidades después de esa fecha. El arrendador debe, de buena fe, aceptar el pago total ofrecido para la fecha de desocupación. El emplazamiento (summons) de desalojo (eviction) debe informarles a los inquilinos que no tienen que mudarse si pagan todo lo que deben antes de la audiencia o para la fecha de desocupación. Ninguna ley trata la aceptación de la renta después de un aviso pero antes de la sentencia. |
Reglas federales que pueden cambiar el proceso
- Ley de Alivio Civil para Miembros del Servicio (Servicemembers Civil Relief Act): protección contra el desalojo (eviction): Un arrendador no puede desalojar a un miembro del servicio cubierto ni a su familia durante el servicio militar sin una orden judicial. Cuando la capacidad de pago del miembro del servicio se ve afectada de manera importante por el servicio, el tribunal debe, a solicitud, suspender el caso por 90 días o ajustar el contrato de arrendamiento. Desalojar a sabiendas sin una orden judicial es un delito menor (misdemeanor) federal. Más
- Protecciones de vivienda de VAWA: A un solicitante o inquilino no se le puede negar la vivienda, desalojar ni retirar la asistencia porque es o fue víctima de violencia doméstica, violencia en el noviazgo, agresión sexual o acecho. El abuso no puede tratarse como una violación grave del contrato por parte de la víctima. El arrendador puede 'bifurcar' (dividir) el contrato para desalojar al agresor y mantener alojada a la víctima. Los programas cubiertos también deben tener un plan de traslado de emergencia. Un traslado está disponible a solicitud si el inquilino teme razonablemente un daño inminente, o si ocurrió una agresión sexual en el inmueble en los 90 días anteriores. Más
- Aviso de 30 días para desocupar de la Ley CARES (viviendas cubiertas): El arrendador de una vivienda cubierta no puede exigir que el inquilino se vaya hasta 30 días después de dar un aviso para desocupar. La moratoria de 120 días para presentar demandas, de la misma sección, venció en julio de 2020, pero el inciso del aviso de 30 días no tiene fecha de vencimiento en su texto. Más
- Aviso de 30 días de HUD por falta de pago (vivienda pública y Sección 8 basada en proyectos): Antes de presentar un desalojo por falta de pago, el arrendador debe dar un aviso por escrito con al menos 30 días de anticipación. El aviso debe detallar la renta adeudada por mes, explicar cómo pagarla y para qué fecha, y explicar cómo recertificar los ingresos o solicitar una exención por dificultades económicas. El aviso no puede entregarse antes del día siguiente al vencimiento de la renta. Si el inquilino paga la cantidad adeudada dentro de los 30 días, el arrendador no puede presentar el desalojo. Más
Preguntas frecuentes sobre desalojo en Mississippi para arrendadores
¿Cuánto aviso debe dar un arrendador para desalojar por falta de pago de la renta en Mississippi?
3 días. El arrendador puede dar un aviso por escrito (o por correo electrónico o mensaje de texto, si el inquilino aceptó por escrito recibir avisos de esa forma) de que el contrato de arrendamiento terminará si la renta no se paga dentro de tres días..
¿Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en Mississippi?
Las tarifas de la corte se fijan a nivel local — por ejemplo, Jackson County: Presentación civil (vigente desde el 1 de julio de 2022 (7/1/2022)): $85 un demandado; $100 dos demandados en la misma dirección; $145 dos demandados en direcciones distintas. Orden de desalojo (warrant of removal): $71 un demandado; $81 dos demandados en la misma dirección..
¿Puede un arrendador cambiar las cerraduras para desalojar a un inquilino en Mississippi?
La Residential Landlord and Tenant Act no tiene una prohibición expresa de que el arrendador deje fuera al inquilino cambiando las cerraduras (lockout) o corte los servicios públicos (utility shutoff) por su cuenta, ni un recurso de daños por ello. La ley establece un proceso judicial de desalojo (§§ 89-8-31 a 89-8-39), y solo un sheriff o constable puede sacar al inquilino, con una orden de desalojo (warrant of removal) emitida después de la fecha fijada para mudarse. Desde 2025, colocar la orden en la puerta no cuenta como ejecutarla; las fuerzas del orden deben sacar a los ocupantes. Nuevo en 2026: el HB 1404 (aprobado el 25 de marzo de 2026) hace delito no aplicar a sabiendas el dinero del inquilino cobrado según un contrato para servicios públicos a la factura del servicio dentro de los 60 días de recibir la factura. Las sanciones van desde hasta 6 meses de cárcel o una multa de $1,000, hasta 20 años o una multa de $50,000, según el monto, más la restitución..
¿Cómo se desaloja a un inquilino sin contrato de arrendamiento en Mississippi?
30 días de aviso por escrito, por parte del arrendador o del inquilino, antes de la fecha de terminación. Un arrendamiento de semana a semana requiere 7 días de aviso por escrito de cualquiera de las partes. Un arrendamiento sin plazo fijo es de semana a semana si la renta se paga semanalmente, y de mes a mes (month-to-month) en todos los demás casos..
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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.