Cómo desalojar a un inquilino en Delaware (2026)

Los pasos legales para arrendadores en Delaware — el aviso, el caso en la corte, los costos, los plazos y los errores que hacen que se desestimen los casos — con la ley o la página oficial que respalda cada paso.

Respuesta corta: En Delaware, un arrendador debe dar el aviso escrito requerido, presentar un caso de desalojo en la corte si el inquilino no paga o no se va, obtener una sentencia y hacer que un alguacil u otro funcionario ejecute la desocupación. No se permite cambiar las cerraduras ni sacar las pertenencias por cuenta propia.

Paso 1: tenga un motivo legal y dé el aviso correcto

Renta sin pagar	Después del período de gracia del recargo por pago tardío (5 días después de que vence la renta), el arrendador (landlord) puede entregar una exigencia por escrito que dé al inquilino (tenant) al menos 7 días para pagar antes de presentar una demanda de posesión sumaria (summary possession). Si el inquilino paga toda la renta adeudada antes de que el arrendador presente la demanda, el arrendador no puede presentarla por esa falta de pago y no puede rechazar la renta. Fuente: 25 Del. C. § 5502(a), (c)
Violación del contrato de arrendamiento	Aviso por escrito y al menos 7 días para corregir un incumplimiento importante del contrato de arrendamiento o de las reglas. Si un incumplimiento sustancialmente similar se repite dentro de 1 año, no se necesita un nuevo aviso para corregir. No hay período para corregir cuando el incumplimiento causa o amenaza causar un daño irreparable, ni por ciertas condenas penales. Fuente: 25 Del. C. § 5513
Terminación de un arrendamiento mes a mes (sin culpa)	Tanto el arrendador (landlord) como el inquilino (tenant): aviso por escrito de al menos 60 días; los 60 días empiezan el primer día del mes siguiente a la fecha en que realmente se da el aviso. Fuente: 25 Del. C. § 5106(d)

Las reglas locales de control de rentas o de causa justificada pueden limitar los desalojos: No hay control de rentas ni tope a los aumentos de renta en el Residential Landlord-Tenant Code. Los aumentos de renta entran en vigor al renovar el contrato con un aviso por escrito de 60 días.

Paso 2: redacte y entregue el aviso correctamente

Qué debe decir el aviso	Exigencia escrita de la renta atrasada, dada solo después del período de gracia de 5 días para cargos por pago tardío, que indique que, salvo que se pague dentro de un plazo indicado de al menos 7 días después de dar o enviar el aviso, el arrendador (landlord) puede presentar una acción judicial para terminar el contrato de renta. Entrega: en persona, dejando una copia a un adulto en la unidad, por correo registrado o certificado o por correo de primera clase con certificado de envío, pegándolo en la unidad junto con un acuse de recibo o certificado de envío, o por un notificador especial nombrado por el tribunal. La información sobre el derecho a un abogado aprobada por el Coordinator debe entregarse con el aviso. Fuente: 25 Del. C. §§ 5502(a), 5113, 5606(3)
Cómo debe entregarse	Cualquier aviso que exija el Code puede: (1) notificarse en persona, o dejarse en la unidad del inquilino (tenant) o en su casa habitual con un adulto que viva allí (o, para el arrendador (landlord), en la dirección del contrato de arrendamiento (lease), con un residente adulto o un empleado responsable de recibir avisos); o (2) enviarse por correo registrado, certificado o de primera clase con un certificado de envío al inquilino en la unidad de alquiler. El acuse de recibo firmado, rechazado o no reclamado, o el certificado de envío, es prueba a primera vista (prima facie) de la notificación. Como alternativa, el aviso puede fijarse en la unidad junto con un acuse de recibo o un certificado de envío, o ser notificado por un notificador especial (special process server) nombrado por la corte. La regla general no contempla el correo electrónico. Se permite el correo electrónico o un portal para ciertos avisos sobre chinches. Fuente: 25 Del. C. § 5113; § 5317

Qué debe decir el aviso

Exigencia escrita de la renta atrasada, dada solo después del período de gracia de 5 días para cargos por pago tardío, que indique que, salvo que se pague dentro de un plazo indicado de al menos 7 días después de dar o enviar el aviso, el arrendador (landlord) puede presentar una acción judicial para terminar el contrato de renta. Entrega: en persona, dejando una copia a un adulto en la unidad, por correo registrado o certificado o por correo de primera clase con certificado de envío, pegándolo en la unidad junto con un acuse de recibo o certificado de envío, o por un notificador especial nombrado por el tribunal. La información sobre el derecho a un abogado aprobada por el Coordinator debe entregarse con el aviso.

Fuente: 25 Del. C. §§ 5502(a), 5113, 5606(3)

Cómo debe entregarse

Cualquier aviso que exija el Code puede: (1) notificarse en persona, o dejarse en la unidad del inquilino (tenant) o en su casa habitual con un adulto que viva allí (o, para el arrendador (landlord), en la dirección del contrato de arrendamiento (lease), con un residente adulto o un empleado responsable de recibir avisos); o (2) enviarse por correo registrado, certificado o de primera clase con un certificado de envío al inquilino en la unidad de alquiler. El acuse de recibo firmado, rechazado o no reclamado, o el certificado de envío, es prueba a primera vista (prima facie) de la notificación. Como alternativa, el aviso puede fijarse en la unidad junto con un acuse de recibo o un certificado de envío, o ser notificado por un notificador especial (special process server) nombrado por la corte. La regla general no contempla el correo electrónico. Se permite el correo electrónico o un portal para ciertos avisos sobre chinches.

Fuente: 25 Del. C. § 5113; § 5317

Formularios de aviso:

Paso 3: presente el caso de desalojo y asista a la audiencia

Los casos de desalojo en Delaware se atienden en: Justice of the Peace Court (del condado donde se encuentra la vivienda).

Aviso: exigencia por escrito de 7 días por renta atrasada (§ 5502), aviso de 7 días para corregir por violaciones del contrato (§ 5513), o aviso de 60 días por el fin del arrendamiento (§ 5106)
El arrendador (landlord) presenta una demanda de posesión sumaria (summary possession); el aviso y la demanda se notifican de 5 a 30 días antes de la audiencia
Se fija una mediación obligatoria antes del juicio (el juicio no puede comenzar hasta que el arrendador participe en la mediación, a menos que el inquilino (tenant) no participe dentro de los 15 días de la notificación)
Audiencia: el inquilino puede contestar verbalmente o por escrito en la audiencia; se puede solicitar un juicio con jurado dentro de los 10 días de la notificación
Sentencia; cualquiera de las partes puede apelar dentro de los 5 días ante un panel de 3 jueces del JP (juicio de novo); moción para anular una sentencia en rebeldía dentro de los 10 días
La writ of possession (orden de posesión) se emite solo después del período de apelación/anulación; el alguacil menor (constable) da un aviso de al menos 24 horas y la ejecuta entre la salida y la puesta del sol; los bienes del inquilino pueden guardarse 7 días y luego se consideran abandonados

Plazos de la corte: La audiencia se fija de 5 a 30 días después de la notificación; el inquilino (tenant) responde de forma oral o por escrito en la audiencia. En casos por falta de pago, el inquilino puede recuperar la vivienda (redeem) pagando todas las cantidades adeudadas en cualquier momento antes de que se ejecute la orden (writ) (§ 5716A), a menos que el inquilino haya tenido 2 sentencias por falta de pago en los 18 meses anteriores.

Fuente: 25 Del. C. §§ 5701-5720

Cuánto tarda desalojar a un inquilino en Delaware

Por falta de pago de la renta, el período de aviso es de 7 días; después sigue el proceso en la corte (presentación, notificación, respuesta del inquilino y audiencia), luego la orden final y la desocupación por parte de un oficial. Los casos sin oposición avanzan más rápido; un caso disputado, una apelación o una corte saturada añaden semanas. Consulte cuánto tardan los desalojos en cada estado.

Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en Delaware

Las tarifas de presentación y de notificación en la corte se fijan a nivel local. Tarifas verificadas en los condados más grandes de Delaware:

Condado	Tarifas de presentación y notificación
New Castle County (Wilmington)	$45 de tarifa de presentación de arrendador-inquilino (landlord/tenant); $40 por notificar la orden de posesión sumaria (writ of summary possession); $60 por apelar ante el panel de 3 jueces

Agregue el costo de un abogado si contrata uno, la renta perdida durante el caso y cualquier tarifa de la orden judicial o del oficial para sacar al inquilino.

Desalojar a alguien sin contrato de arrendamiento (familiar, compañero de cuarto, huésped u ocupante ilegal)

Alguien sin contrato de arrendamiento escrito que paga renta (mes a mes / a voluntad)	Tanto el arrendador (landlord) como el inquilino (tenant): aviso por escrito de al menos 60 días; los 60 días empiezan el primer día del mes siguiente a la fecha en que realmente se da el aviso. Fuente: 25 Del. C. § 5106(d)

Errores que hacen que se desestimen los casos de desalojo — o que demanden a los arrendadores

Cambiar las cerraduras / cortar los servicios públicos	Sin una orden judicial válida, un arrendador (landlord) no puede expulsar ni excluir al inquilino (tenant). El inquilino puede recuperar la posesión o terminar el arrendamiento, y recuperar la cifra mayor entre el triple de los daños o 3 veces la renta diaria por el período de exclusión, más las costas (no los honorarios de abogado). El arrendador no puede cortar el servicio de servicios públicos por falta de pago de la renta o de cargos de servicios públicos, ni por ningún otro incumplimiento. Fuente: 25 Del. C. §§ 5313, 5312(e)
Represalias	Un arrendador (landlord) no puede tomar represalias (retaliation) intentando desalojar al inquilino (tenant) u obligarlo a mudarse, exigiendo un aumento de renta o reduciendo servicios después de que el inquilino presentó de buena fe una queja sobre el código ante el arrendador o una agencia encargada de hacerlo cumplir, después de un aviso o queja del gobierno sobre una infracción del código, después de que el inquilino organizó o pasó a ser directivo de una organización de inquilinos, o después de que el inquilino ejerció un derecho o remedio legal derivado del arrendamiento. Si el arrendador actuó dentro de los 90 días de la queja o del acto protegido, se presume que la conducta es de represalia. El Code enumera 12 defensas (como que el arrendador se mude de buena fe, una remodelación sustancial o demolición, o condiciones causadas por el inquilino); un inquilino que gana recupera la cantidad mayor entre tres meses de renta o el triple de los daños, más los costos judiciales pero no los honorarios de abogado. Fuente: 25 Del. C. § 5516
Aceptar la renta después del aviso	Delaware exige que los arrendadores (landlords) acepten la renta en lugar de tratar la aceptación como una renuncia. Un arrendador no puede rechazar la renta pagada por el inquilino (tenant) o en su nombre, pero puede limitar el pago a los métodos que permite el contrato de arrendamiento (lease). Después de una sentencia, el arrendador puede exigir un cheque certificado o un giro postal (money order). Si toda la renta que se debe se paga antes de que el arrendador presente la demanda, el arrendador no puede presentar un desalojo (eviction) por esa falta de pago. Si toda la renta que se debe se paga después de presentada la demanda, el arrendador no puede continuar ese caso por falta de pago. Incluso después de una sentencia por falta de pago, el inquilino puede recuperar la unidad en cualquier momento antes de que se lleve a cabo el desalojo pagando todas las cantidades vencidas fijadas por la corte, más las costas y tarifas judiciales. Este derecho no se aplica si el inquilino ya tuvo 2 sentencias por falta de pago en los 18 meses anteriores. Ninguna ley trata los pagos parciales. Fuente: 25 Del. C. § 5502(c)-(d); § 5716A(b)

Reglas federales que pueden cambiar el proceso

Ley de Alivio Civil para Miembros del Servicio (Servicemembers Civil Relief Act): protección contra el desalojo (eviction): Un arrendador no puede desalojar a un miembro del servicio cubierto ni a su familia durante el servicio militar sin una orden judicial. Cuando la capacidad de pago del miembro del servicio se ve afectada de manera importante por el servicio, el tribunal debe, a solicitud, suspender el caso por 90 días o ajustar el contrato de arrendamiento. Desalojar a sabiendas sin una orden judicial es un delito menor (misdemeanor) federal. Más
Protecciones de vivienda de VAWA: A un solicitante o inquilino no se le puede negar la vivienda, desalojar ni retirar la asistencia porque es o fue víctima de violencia doméstica, violencia en el noviazgo, agresión sexual o acecho. El abuso no puede tratarse como una violación grave del contrato por parte de la víctima. El arrendador puede 'bifurcar' (dividir) el contrato para desalojar al agresor y mantener alojada a la víctima. Los programas cubiertos también deben tener un plan de traslado de emergencia. Un traslado está disponible a solicitud si el inquilino teme razonablemente un daño inminente, o si ocurrió una agresión sexual en el inmueble en los 90 días anteriores. Más
Aviso de 30 días para desocupar de la Ley CARES (viviendas cubiertas): El arrendador de una vivienda cubierta no puede exigir que el inquilino se vaya hasta 30 días después de dar un aviso para desocupar. La moratoria de 120 días para presentar demandas, de la misma sección, venció en julio de 2020, pero el inciso del aviso de 30 días no tiene fecha de vencimiento en su texto. Más
Aviso de 30 días de HUD por falta de pago (vivienda pública y Sección 8 basada en proyectos): Antes de presentar un desalojo por falta de pago, el arrendador debe dar un aviso por escrito con al menos 30 días de anticipación. El aviso debe detallar la renta adeudada por mes, explicar cómo pagarla y para qué fecha, y explicar cómo recertificar los ingresos o solicitar una exención por dificultades económicas. El aviso no puede entregarse antes del día siguiente al vencimiento de la renta. Si el inquilino paga la cantidad adeudada dentro de los 30 días, el arrendador no puede presentar el desalojo. Más

Preguntas frecuentes sobre desalojo en Delaware para arrendadores

¿Cuánto aviso debe dar un arrendador para desalojar por falta de pago de la renta en Delaware?

Después del período de gracia del recargo por pago tardío (5 días después de que vence la renta), el arrendador (landlord) puede entregar una exigencia por escrito que dé al inquilino (tenant) al menos 7 días para pagar antes de presentar una demanda de posesión sumaria (summary possession). Si el inquilino paga toda la renta adeudada antes de que el arrendador presente la demanda, el arrendador no puede presentarla por esa falta de pago y no puede rechazar la renta..

¿Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en Delaware?

Las tarifas de la corte se fijan a nivel local — por ejemplo, New Castle County (Wilmington): $45 de tarifa de presentación de arrendador-inquilino (landlord/tenant); $40 por notificar la orden de posesión sumaria (writ of summary possession); $60 por apelar ante el panel de 3 jueces.

¿Puede un arrendador cambiar las cerraduras para desalojar a un inquilino en Delaware?

Sin una orden judicial válida, un arrendador (landlord) no puede expulsar ni excluir al inquilino (tenant). El inquilino puede recuperar la posesión o terminar el arrendamiento, y recuperar la cifra mayor entre el triple de los daños o 3 veces la renta diaria por el período de exclusión, más las costas (no los honorarios de abogado). El arrendador no puede cortar el servicio de servicios públicos por falta de pago de la renta o de cargos de servicios públicos, ni por ningún otro incumplimiento..

¿Cómo se desaloja a un inquilino sin contrato de arrendamiento en Delaware?

Tanto el arrendador (landlord) como el inquilino (tenant): aviso por escrito de al menos 60 días; los 60 días empiezan el primer día del mes siguiente a la fecha en que realmente se da el aviso..

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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.