Cómo desalojar a un compañero de cuarto en New York (y otras situaciones del hogar)
Lo que dice la ley de New York sobre compañeros de cuarto que no están en el contrato de arrendamiento, huéspedes que no se van, familiares, alquilar una habitación en su propia casa y arrendamientos a voluntad — cada uno con la ley o la fuente oficial.
Respuesta corta: Según la 'Roommate Law' de New York, una persona que vive en la unidad con el consentimiento del inquilino (tenant) pero no está en el contrato de arrendamiento (lease) (y no es familiar inmediato del inquilino) es un 'ocupante' (occupant), no un inquilino. Un inquilino con un contrato de arrendamiento para una sola persona puede compartir la unidad con su familia inmediata, un ocupante adicional y los hijos dependientes de ese ocupante; en un contrato de arrendamiento con varios inquilinos, los inquilinos más los ocupantes (sin contar a los hijos dependientes de los ocupantes) no pueden superar el número de inquilinos en el contrato. El inquilino debe informar al arrendador (landlord) el nombre del ocupante dentro de los 30 días posteriores a la mudanza o a que el arrendador lo pida. Un ocupante no obtiene ningún derecho a quedarse si el inquilino se va, ni ningún otro derecho de arrendamiento, sin el permiso expreso y por escrito del arrendador. N.Y. Real Prop. Law § 235-f
| Compañero de cuarto que no figura en el contrato de arrendamiento | Según la 'Roommate Law' de New York, una persona que vive en la unidad con el consentimiento del inquilino (tenant) pero no está en el contrato de arrendamiento (lease) (y no es familiar inmediato del inquilino) es un 'ocupante' (occupant), no un inquilino. Un inquilino con un contrato de arrendamiento para una sola persona puede compartir la unidad con su familia inmediata, un ocupante adicional y los hijos dependientes de ese ocupante; en un contrato de arrendamiento con varios inquilinos, los inquilinos más los ocupantes (sin contar a los hijos dependientes de los ocupantes) no pueden superar el número de inquilinos en el contrato. El inquilino debe informar al arrendador (landlord) el nombre del ocupante dentro de los 30 días posteriores a la mudanza o a que el arrendador lo pida. Un ocupante no obtiene ningún derecho a quedarse si el inquilino se va, ni ningún otro derecho de arrendamiento, sin el permiso expreso y por escrito del arrendador. El inquilino o su cónyuge debe usar la unidad como residencia principal. Fuente: N.Y. Real Prop. Law § 235-f |
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| Cómo sacar a un compañero de cuarto o subinquilino | Un compañero de vivienda (roommate) que es licenciatario (licensee) del inquilino (que vive allí con permiso pero sin una relación de arrendador e inquilino) puede ser sacado mediante un procedimiento sumario (summary proceeding) en el tribunal después de un aviso para desocupar (notice to quit) de 10 días, una vez que la licencia vence o se revoca. Un compañero de vivienda que es subarrendatario y le paga alquiler al inquilino es inquilino del inquilino y se le saca mediante los procedimientos de arrendador e inquilino. En cualquier caso, a un ocupante que ha vivido legalmente en la unidad durante 30 días consecutivos o más no se le puede cerrar el acceso, sacar sus pertenencias ni obligar a irse sin una orden judicial; hacerlo es un desalojo ilegal (unlawful eviction), un delito menor de clase A (class A misdemeanor) con multas civiles de $1,000 a $10,000 por violación. Desalojo ilegal: https://www.nysenate.gov/legislation/laws/RPA/768. Si un compañero de vivienda es licenciatario o subarrendatario depende de los hechos. Fuente: RPAPL §§ 711, 713(7), 768 |
| Huéspedes que no se van | Un huésped (guest) no es automáticamente un inquilino, pero una persona que ha ocupado legalmente una vivienda durante 30 días consecutivos o más está protegida contra el desalojo por cuenta propia y solo puede ser sacada con una orden judicial. A un huésped cuyo permiso ha sido revocado por lo general se le saca como licenciatario mediante un procedimiento sumario después de un aviso para desocupar de 10 días. Un ocupante ilegal (squatter) (alguien que entra sin el permiso de la persona con derecho a la posesión) no es un inquilino. |
| Sacar a un familiar o a una pareja | Ninguna ley trata específicamente sobre los familiares. A un familiar o a una pareja sin contrato de arrendamiento que ha vivido legalmente en la casa durante 30 días consecutivos o más no se le puede sacar por la fuerza, cerrándole el acceso, cortando los servicios ni sacando sus pertenencias; solo una orden judicial o una orden de desalojo (warrant of eviction) permite sacarlo. Si no hay una relación de arrendador e inquilino, la vía judicial por lo general es un procedimiento sumario después de un aviso para desocupar de 10 días. La RPAPL § 713 no menciona a los familiares por su nombre; qué causal se aplica (por ejemplo, licenciatario) depende de los hechos. Fuente: RPAPL §§ 713, 768(1)(a) |
| Alquilar una habitación en su propia casa (huéspedes) | No hay una ley estatal aparte para inquilinos de habitación (lodgers). Según la RPAPL § 711, un ocupante de una o más habitaciones en una casa de cuartos (rooming house) es un inquilino. Una persona que alquila una habitación con el permiso del dueño pero sin una relación de arrendador e inquilino puede ser sacada como licenciatario mediante un procedimiento sumario después de un aviso para desocupar de 10 días. Sacar a alguien por cuenta propia es ilegal una vez que la persona ha ocupado legalmente la vivienda durante 30 días consecutivos. Fuente: RPAPL §§ 711, 713(7), 768 |
| Arrendamiento a voluntad | Un arrendamiento a voluntad o por tolerancia (tenancy at will or by sufferance), sin importar cómo se haya creado, puede terminarse con un aviso por escrito de no menos de 30 días dado en nombre del arrendador, exigiendo al inquilino que se vaya. El aviso debe entregarse personalmente al inquilino o a una persona de edad adecuada que viva en la vivienda o, si no se puede encontrar a ninguno de los dos, fijarse en una parte visible de la vivienda. Fuente: N.Y. Real Prop. Law § 228 |
| Huéspedes de hotel y de estadía prolongada | Un residente (no un ocupante transitorio) de una o más habitaciones en un hotel que ha estado en posesión durante 30 días consecutivos o más cuenta como inquilino y solo puede ser sacado mediante un procedimiento judicial. Según la misma sección, los ocupantes de habitaciones en una casa de cuartos son inquilinos sin importar la duración de su estadía. Fuente: RPAPL § 711 |
Nunca saque a alguien cambiando las cerraduras o quitándole sus pertenencias: si la persona se ha convertido en inquilino, solo una corte puede ordenar que se vaya. Si hay violencia o una amenaza, llame al 911 y pregunte por una orden de protección.
Plantillas
Leyes de desalojo de New York · Asistencia legal gratuita en New York · Reglas para compañeros de cuarto en otros estados
Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.