Leyes de desalojo de New York

Reglas de New York sobre el desalojo para inquilinos y arrendadores, con la ley o la página oficial detrás de cada respuesta. Última verificación: 2026-10-22.

Respuesta corta: Exigencia de pago de la renta por escrito de 14 días antes de presentar un procedimiento por falta de pago. N.Y. RPAPL § 711(2); N.Y. RPL § 235-e(d)

Las reglas en New York

Aviso por renta sin pagar	Exigencia de pago de la renta por escrito de 14 días antes de presentar un procedimiento por falta de pago. Por separado, si la renta no se recibe dentro de los 5 días de la fecha de vencimiento, el arrendador (landlord) debe enviar al inquilino (tenant) por correo certificado un aviso de que no se recibió la renta; no hacerlo es una defensa afirmativa en un caso por falta de pago. El plazo de 14 días lo fijó la HSTPA 2019 (antes eran 3 días). Desde 2024, la exigencia también debe incluir el aviso de Good Cause Eviction (desalojo por causa justificada) conforme a la RPL § 231-c que indique si la unidad está cubierta (este requisito de contenido está programado para desaparecer cuando el Art. 6-A venza el 15 de junio de 2034 (6/15/2034)). Texto de la RPL § 235-e: https://www.nysenate.gov/legislation/laws/RPP/235-E Fuente: N.Y. RPAPL § 711(2); N.Y. RPL § 235-e(d)
Aviso por infracciones del contrato de arrendamiento	No hay un plazo legal estatal general de aviso para corregir (rigen las condiciones del contrato de arrendamiento). Donde se aplica la Good Cause Eviction, se debe dar al inquilino (tenant) un aviso por escrito y 10 días para corregir una violación sustancial del contrato antes de un desalojo (eviction) por ese motivo. En cualquier caso de desalojo por incumplimiento del contrato, el tribunal debe conceder una suspensión de la orden de 30 días durante la cual el inquilino puede corregir. Texto de la RPAPL § 753: https://www.nysenate.gov/legislation/laws/RPA/753. Las unidades con renta estabilizada tienen reglas aparte de aviso para corregir conforme al Rent Stabilization Code (no verificadas aquí). Fuente: N.Y. RPL § 216 (Good Cause); N.Y. RPAPL § 753(4)
Cierres de acceso y cortes de servicios públicos	El desalojo por cuenta propia (self-help eviction) es ilegal: no se permite usar la fuerza o amenazas, cortar los servicios esenciales, sacar las pertenencias o la puerta, ni cambiar o inutilizar las cerraduras para sacar a un ocupante que ha vivido allí 30 días o más o que tiene un contrato de arrendamiento. El dueño debe restituir al ocupante. Sanciones: delito menor (misdemeanor) de clase A; multa civil de $1,000-$10,000 por violación más hasta $100 por día (máximo 6 meses) por no restituirlo. La guía del NY AG indica que un inquilino (tenant) desalojado ilegalmente puede recuperar el triple de los daños (RPAPL § 853). RPL § 235: https://www.nysenate.gov/legislation/laws/RPP/235 Fuente: N.Y. RPAPL § 768; RPL § 235 (willful failure to furnish water, heat, light, power, etc.)

Cómo funciona un caso de desalojo en New York

Los casos de desalojo se atienden en: Procedimientos sumarios (summary proceedings): NYC Civil Court (Housing Part) en la ciudad de Nueva York; City, District, Town o Village Courts en otros lugares.

Aviso: exigencia de pago de la renta de 14 días (falta de pago, RPAPL 711(2)) o aviso de terminación/no renovación de 30/60/90 días (permanencia después del vencimiento, holdover, RPL 226-c); en las áreas con Good Cause, el aviso debe indicar la cobertura y los motivos
Presentar la petición y el aviso de petición; en los casos de holdover, notificarlos de 10 a 17 días antes de la audiencia (RPAPL 733)
Audiencia/juicio; el inquilino (tenant) puede plantear defensas como la garantía de habitabilidad (warranty of habitability), la represalia o la falta del aviso de renta tardía de 5 días
Sentencia de posesión; el tribunal puede suspender la orden hasta 1 año por dificultades (RPAPL 753(1)); suspensión de 30 días para corregir en los casos de incumplimiento del contrato (RPAPL 753(4))
Se emite la orden de desalojo (warrant of eviction); el funcionario debe dar un aviso por escrito de al menos 14 días antes de la ejecución (RPAPL 749)
Retiro por el alguacil (sheriff), un city marshal o un alguacil menor (constable), en un día hábil entre la salida y la puesta del sol; en los casos por falta de pago, la orden se anula si se paga la renta total adeudada antes de la ejecución

Arrendadores: cómo desalojar a un inquilino en New York — pasos, costos, plazos y formularios.

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Desalojo: New York frente a los estados vecinos
Estado	Aviso por renta sin pagar	Aviso por infracciones del contrato de arrendamiento	Cierres de acceso y cortes de servicios públicos
New York	Exigencia de pago de la renta por escrito de 14 días antes de presentar un procedimiento por falta de pago. Por separado, si la renta no se recibe dentro de los 5 días de la fecha de vencimiento, el arrendador (landlord) debe enviar al inquilino (tenant) por correo certificado un aviso de que no se recibió la renta; no hacerlo es una defensa afirmativa en un caso por falta de pago. N.Y. RPAPL § 711(2); N.Y. RPL § 235-e(d)	No hay un plazo legal estatal general de aviso para corregir (rigen las condiciones del contrato de arrendamiento). Donde se aplica la Good Cause Eviction, se debe dar al inquilino (tenant) un aviso por escrito y 10 días para corregir una violación sustancial del contrato antes de un desalojo (eviction) por ese motivo. En cualquier caso de desalojo por incumplimiento del contrato, el tribunal debe conceder una suspensión de la orden de 30 días durante la cual el inquilino puede corregir. N.Y. RPL § 216 (Good Cause); N.Y. RPAPL § 753(4)	El desalojo por cuenta propia (self-help eviction) es ilegal: no se permite usar la fuerza o amenazas, cortar los servicios esenciales, sacar las pertenencias o la puerta, ni cambiar o inutilizar las cerraduras para sacar a un ocupante que ha vivido allí 30 días o más o que tiene un contrato de arrendamiento. El dueño debe restituir al ocupante. Sanciones: delito menor (misdemeanor) de clase A; multa civil de $1,000-$10,000 por violación más hasta $100 por día (máximo 6 meses) por no restituirlo. N.Y. RPAPL § 768; RPL § 235 (willful failure to furnish water, heat, light, power, etc.)
Connecticut	Para fines de desalojo, la renta no se considera 'no pagada' hasta que pasa un período de gracia de 9 días (4 días para arrendamientos de semana a semana). Después, el arrendador (landlord) entrega un aviso escrito para desocupar, el Notice to Quit (aviso de desalojo, eviction notice), que da al menos 3 días antes de la fecha para desocupar. Desde el 1 de enero de 2026 (Jan. 1, 2026), el período de gracia se extiende 5 días más si el sistema de pago en línea del arrendador impidió pagar a tiempo. Conn. Gen. Stat. §§ 47a-15a(a), 47a-23	Aviso escrito que especifica la violación y termina el contrato de arrendamiento (lease) en una fecha de al menos 15 días después de recibirlo; si la violación se puede corregir con una reparación o pagando los daños, y el inquilino (tenant) lo hace dentro de los 15 días, el contrato no termina. Si se repite sustancialmente la misma violación dentro de 6 meses, se puede terminar el contrato sin dar otra oportunidad de subsanar (cure). No se requiere aviso para subsanar en casos de falta de pago, molestias graves (serious nuisance) o una violación del § 47a-11(h). Conn. Gen. Stat. § 47a-15	El desalojo por cuenta propia (self-help eviction) es ilegal. Civil: demanda de 'entry and detainer' ante un juez del Superior Court por ser expulsado, impedido de entrar (lockout), o porque le sacaron o retuvieron sus bienes; daños dobles más costas. Penal: el arrendador (landlord) que, sin una orden judicial, impide que un inquilino (tenant) entre a la vivienda o acceda a sus pertenencias comete el delito de criminal lockout (cierre ilegal), un delito menor class C (class C misdemeanor). La pérdida de servicios esenciales que proporciona el arrendador (utility shutoff) se remedia según el § 47a-13. Conn. Gen. Stat. §§ 47a-43, 47a-46, 53a-214, 47a-13
Massachusetts	Aviso por escrito de 14 días para desalojar (notice to quit). Para los inquilinos (tenants) a voluntad: un inquilino que no haya recibido un aviso similar en los 12 meses anteriores puede corregir pagando la renta completa adeudada dentro de los 10 días después de recibir el aviso, y el aviso debe indicar este derecho. Para los inquilinos con contrato de arrendamiento: el inquilino puede corregir pagando toda la renta adeudada, más intereses y costas, a más tardar el día en que vence la contestación en el caso de desalojo (eviction). G.L. c. 186, §§ 11, 12, 31	No hay un plazo legal único. Arrendamiento a voluntad: el arrendador (landlord) generalmente lo termina con un aviso por escrito para desalojar de al menos 30 días (o un período de renta, si es más largo) que vence al final de un período de renta, indicando la violación del contrato como el motivo. Contrato de arrendamiento no vencido: el propio contrato rige los motivos de terminación y el aviso requerido. G.L. c. 186, § 12; Massachusetts Court System guidance	Ilegal. Un arrendador (landlord) que intencionalmente no proporciona los servicios públicos o servicios requeridos (calefacción, agua caliente, agua, luz, energía, gas, elevador); interfiere con ellos; traslada los costos de servicios públicos al inquilino (tenant) sin su consentimiento; interfiere con el disfrute pacífico (quiet enjoyment); o intenta recuperar la posesión por la fuerza sin un proceso judicial, se expone a: una multa penal de $25-$300 o hasta 6 meses de prisión; y responsabilidad civil por los daños reales y consecuentes o 3 meses de renta, lo que sea mayor, más las costas y los honorarios de abogado. Un inquilino sacado o excluido sin una orden judicial válida puede volver a entrar a la unidad o terminar el contrato de arrendamiento, y puede recuperar 3 meses de renta o 3 veces los daños reales, más las costas y los honorarios de abogado. G.L. c. 186, §§ 14, 15F
New Jersey	No se requiere un aviso para desalojar (notice to quit) antes de presentar una demanda por falta de pago de la renta. El requisito de aviso por escrito de la N.J.S.A. 2A:18-61.2 excluye expresamente la falta de pago (y no pagar un aumento de renta válido). El inquilino (tenant) puede detener el caso pagando la renta reclamada más las costas acumuladas al secretario del tribunal a más tardar al dictarse la sentencia definitiva. Después de que se coloca una orden de desalojo (warrant of removal), o se lleva a cabo un cierre (lockout), por falta de pago, el inquilino tiene 3 días hábiles para pagar toda la renta adeudada. El arrendador (landlord) debe aceptar ese pago (en efectivo, cheque certificado, giro postal (money order), o de un programa de asistencia para la renta o una organización benéfica) y entonces el caso se desestima. N.J.S.A. 2A:18-61.1(a), 2A:18-61.2, 2A:18-55, 2A:42-10.16a, 46:8-49.3	Conducta desordenada: un aviso por escrito para cesar, y luego un aviso de 3 días para desalojar. Daño intencional o por negligencia grave a la propiedad: un aviso de 3 días para desalojar. Violación sustancial continua de reglas razonables o de cláusulas del contrato de arrendamiento, o pago tardío habitual de la renta: un aviso por escrito para cesar, y luego un aviso de un mes para desalojar. Motivos de drogas, agresión (assault), robo o trata de personas: un aviso de 3 días. Los avisos deben indicar la causa con detalle y entregarse personalmente, en la residencia a un familiar mayor de 14 años, o por correo certificado (correo regular si no se reclama la carta certificada). N.J.S.A. 2A:18-61.1(b)-(e), (j), (n)-(r); 2A:18-61.2(a)-(b)	El desalojo por cuenta propia (self-help eviction) es ilegal. Se puede entrar o volver a tomar una residencia sin el consentimiento del ocupante solo mediante un proceso legal de desalojo, y solo un funcionario judicial (court officer) puede ejecutar una orden de posesión. Es una infracción de persona desordenada (disorderly persons offense), después de una advertencia de la policía u otro funcionario, tomar la posesión sin una orden legal, incluso cambiando las cerraduras o poniendo candados, sacando las pertenencias o cortando la calefacción, la electricidad, el agua u otros servicios vitales. Una segunda infracción dentro de 5 años es un delito de cuarto grado. Un inquilino (tenant) desplazado puede volver a entrar con un oficial de policía presente. En una acción civil, el inquilino puede recuperar la posesión, todos los daños, las costas judiciales y honorarios de abogado razonables, o el triple de los daños si no es apropiado devolverle la posesión. N.J.S.A. 2A:39-1, 2A:39-2, 2A:39-8; 2C:33-11.1; 2A:42-10.16
Pennsylvania	Aviso por escrito de 10 días para desalojar (notice to quit). Act § 501(b) (68 P.S. § 250.501(b))	Contrato de arrendamiento de 1 año o menos o de plazo indeterminado: aviso de 15 días para desalojar. Contrato de más de 1 año: 30 días. Motivos de drogas ilegales conforme a la § 505-A: 10 días. Act §§ 501(b), 501(d), 505-A (68 P.S. §§ 250.501, 250.505-A)	El desalojo por cuenta propia (self-help eviction) está prohibido: un arrendador (landlord) no puede cambiar las cerraduras ni cortar los servicios públicos para desalojar; el arrendador debe usar el proceso judicial. PA AG Consumer Guide (Part V.C); Landlord and Tenant Act Art. V
Vermont	Aviso escrito de terminación de al menos 14 días después de la notificación efectiva. El arrendamiento no termina si el inquilino (tenant) paga u ofrece pagar toda la renta adeudada hasta el final del período de renta en que se hace el pago. 9 V.S.A. 4467(a)	Incumplimiento del contrato de arrendamiento o de las obligaciones del inquilino (tenant): aviso de al menos 30 días. Actividad delictiva, actividad ilegal con drogas o actos de violencia que amenacen la salud o la seguridad de otros residentes: aviso de al menos 14 días. 9 V.S.A. 4467(b)	El arrendador (landlord) no puede interrumpir ni cortar intencionalmente los servicios públicos del inquilino (tenant) (salvo para reparaciones temporales de emergencia), ni negarle el acceso a la vivienda o a sus bienes, excepto mediante el debido proceso judicial. El inquilino puede demandar para obtener una orden judicial (injunctive relief), daños, costas y honorarios razonables de abogado. 9 V.S.A. 4463; 4464

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Preguntas frecuentes sobre las leyes de desalojo de New York

¿Cuánto aviso tiene que dar un arrendador antes de desalojar por renta sin pagar en New York?

Exigencia de pago de la renta por escrito de 14 días antes de presentar un procedimiento por falta de pago. Por separado, si la renta no se recibe dentro de los 5 días de la fecha de vencimiento, el arrendador (landlord) debe enviar al inquilino (tenant) por correo certificado un aviso de que no se recibió la renta; no hacerlo es una defensa afirmativa en un caso por falta de pago. (N.Y. RPAPL § 711(2); N.Y. RPL § 235-e(d))

¿Cuánto aviso se requiere para desalojar por violar el contrato de arrendamiento en New York?

No hay un plazo legal estatal general de aviso para corregir (rigen las condiciones del contrato de arrendamiento). Donde se aplica la Good Cause Eviction, se debe dar al inquilino (tenant) un aviso por escrito y 10 días para corregir una violación sustancial del contrato antes de un desalojo (eviction) por ese motivo. En cualquier caso de desalojo por incumplimiento del contrato, el tribunal debe conceder una suspensión de la orden de 30 días durante la cual el inquilino puede corregir. (N.Y. RPL § 216 (Good Cause); N.Y. RPAPL § 753(4))

¿Puede un arrendador cambiar las cerraduras o cortar los servicios públicos en New York?

El desalojo por cuenta propia (self-help eviction) es ilegal: no se permite usar la fuerza o amenazas, cortar los servicios esenciales, sacar las pertenencias o la puerta, ni cambiar o inutilizar las cerraduras para sacar a un ocupante que ha vivido allí 30 días o más o que tiene un contrato de arrendamiento. El dueño debe restituir al ocupante. Sanciones: delito menor (misdemeanor) de clase A; multa civil de $1,000-$10,000 por violación más hasta $100 por día (máximo 6 meses) por no restituirlo. (N.Y. RPAPL § 768; RPL § 235 (willful failure to furnish water, heat, light, power, etc.))

Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.