Cómo comprar una casa embargada (foreclosed home): lo que debe saber
Las casas relacionadas con una ejecución hipotecaria (foreclosure) se pueden comprar en distintas etapas: antes de la ejecución hipotecaria mediante una venta corta (short sale), que requiere el acuerdo del prestamista; en una subasta de ejecución hipotecaria o venta del alguacil (sheriff's sale); o después, como propiedad de un prestamista o de una agencia (REO). Las agencias del gobierno y las empresas patrocinadas por el gobierno venden sus casas embargadas a través de sus propios programas de listados, como HUD Homes, VA REO, Fannie Mae HomePath y Freddie Mac HomeSteps. Estas casas a menudo se venden en su estado actual (as-is), y las reglas sobre subastas, períodos de redención (redemption periods) y gravámenes (liens) las fija la ley estatal.
Lo que dice la ley
- Una venta corta (short sale) es la venta de una casa por menos de lo que el propietario debe de la hipoteca. Solo ocurre si el prestamista o administrador (servicer) del propietario está de acuerdo, y la CFPB la describe como un tipo de mitigación de pérdidas (loss mitigation) y una alternativa a la ejecución hipotecaria (foreclosure). CFPB, What is a short sale?
- Cuando una HUD Home sale a la venta, se publica en HUD Home Store (hudhomestore.gov), y los listados normalmente también aparecen en el Multiple Listing Service local. HUD, How To Sell HUD Homes
- Las HUD Homes se venden en su condición "as-is" (en su estado actual). HUD no garantiza la condición de sus propiedades ni paga reparaciones, y recomienda enfáticamente a los compradores obtener una inspección profesional antes de hacer una oferta. HUD, How To Sell HUD Homes
- Las HUD Homes que no se venden bajo programas especiales se ofrecen primero, de forma exclusiva y prioritaria, a compradores que vivirán en la propiedad (owner-occupant); los inversionistas solo pueden comprar después de que termina ese período de venta exclusiva. HUD, How To Sell HUD Homes
- Los compradores no pueden presentar su propia oferta por una HUD Home; HUD Home Store dice que la oferta debe presentarla un corredor de ventas (selling broker) registrado con HUD. HUD Home Store
- El Department of Veterans Affairs vende propiedades VA Real Estate Owned (REO) y ofrece sobre ellas financiamiento del vendedor Vendee. La hoja informativa del VA dice que Vendee está disponible para veteranos, no veteranos, compradores que vivirán en la propiedad e inversionistas, y remite a los compradores a listings.vrmco.com para ver las propiedades disponibles. VA, Vendee Loan Program Fact Sheet (2018)
- Fannie Mae vende las casas de su propiedad a través de HomePath. Su guía de ofertas dice que el agente del comprador debe estar registrado en HomePath para presentar ofertas, y que la prioridad de las ofertas considera factores como si el comprador vivirá en la propiedad, el precio de venta, el tipo de financiamiento, las concesiones solicitadas y la fecha de cierre. Fannie Mae, HomePath Registration and Online Offer Process (2022)
- HomeSteps es la división de Freddie Mac que comercializa y vende las casas que Freddie Mac ha embargado. Bajo su First Look Initiative, los compradores de vivienda tienen un plazo de 30 días para presentar una oferta antes de enfrentar la competencia de inversionistas; algunas casas de HomeSteps se han reparado a un nivel aceptable para el financiamiento hipotecario. Freddie Mac, What You Should Know About Buying a HomeSteps Home
- Ejemplo (Minnesota): después de una venta por ejecución hipotecaria (foreclosure sale), el antiguo propietario generalmente puede redimir (redeem) la propiedad dentro de seis meses, o dentro de 12 meses en las situaciones que enumera la ley, como cuando la cantidad reclamada como adeudada es menor del 66-2/3 por ciento del capital original. Minnesota Statutes, section 580.23
- Ejemplo (Hennepin County, Minnesota): las ventas por ejecución hipotecaria (foreclosure sales) las realizan alguaciles adjuntos (sheriff's deputies) en subasta abierta; el representante del prestamista puja primero, y un postor externo que gane debe pagar la oferta completa al momento de la venta. Si el antiguo propietario no redime la propiedad, los titulares de gravámenes subordinados (junior lien holders) pueden redimirla. Hennepin County Sheriff's Office, Foreclosure sales
Preguntas frecuentes
¿Debo hacer inspeccionar una casa embargada?
Freddie Mac dice que las casas embargadas pueden estar en malas condiciones o tener mantenimiento atrasado, que los compradores siempre deben obtener una inspección de la vivienda antes de comprar, y que deben esperar una inspección más a fondo en el caso de una casa embargada o en malas condiciones.
¿Puedo retirarme si la inspección encuentra problemas?
La CFPB sugiere que la oferta de compra quede condicionada a una inspección satisfactoria; con esa condición (contingency), el comprador no está obligado por contrato a comprar si la inspección revela defectos graves.
¿Qué me protege de reclamos antiguos contra la propiedad?
El seguro de título del propietario (owner's title insurance) protege al propietario si alguien reclama un derecho sobre la casa que existía antes de la compra, como impuestos no pagados de un propietario anterior o contratistas a quienes no se les pagó. Los prestamistas normalmente exigen una póliza aparte para el prestamista.
¿HUD ofrece descuentos en sus casas?
Mediante Good Neighbor Next Door, HUD ofrece a agentes del orden público elegibles, maestros desde pre-kínder hasta 12.º grado, bomberos y técnicos de emergencias médicas (EMTs) un descuento del 50% sobre el precio de lista en ciertas casas ubicadas en zonas de revitalización, si el comprador vive allí durante 36 meses como residencia principal.
¿Otras agencias federales venden casas embargadas?
Sí. La página de casas en venta de HUD tiene enlaces a listados de propiedades unifamiliares de HUD, el VA, la FDIC, el IRS, el U.S. Army Corps of Engineers, Customs, el U.S. Marshals Service y USDA Rural Development.
¿Un inversionista puede comprar una HUD Home?
Sí, pero solo después de que termine el período de venta exclusiva para compradores que vivirán en la propiedad.
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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.