Fondos excedentes de una ejecución hipotecaria: ¿quién recibe el dinero sobrante?

Cuando una propiedad ejecutada se vende por más de lo adeudado más los costos permitidos, el dinero extra suele llamarse fondos excedentes (surplus funds) o ganancias excedentes (excess proceeds). En 2023, la Corte Suprema de los EE. UU. determinó en Tyler v. Hennepin County que un condado que vendió una vivienda por impuestos a la propiedad (property tax) no pagados no podía quedarse con el valor por encima de la deuda tributaria. La forma en que un antiguo propietario reclama el excedente depende del estado y del tipo de ejecución hipotecaria (foreclosure): a menudo se presenta un reclamo o una moción ante el tribunal, y otros acreedores con gravamen pueden tener prioridad. Los procuradores generales estatales han advertido sobre compañías que cobran tarifas altas por recuperar excedentes que los propietarios a menudo pueden reclamar por sí mismos.

Lo que dice la ley

En Tyler v. Hennepin County, un condado de Minnesota embargó el condominio de Geraldine Tyler por unos $15,000 en impuestos inmobiliarios, intereses y multas no pagados, lo vendió por $40,000 y se quedó con el excedente de $25,000. U.S. Supreme Court, Tyler v. Hennepin County, No. 22-166 (May 25, 2023)
La Corte Suprema determinó que Tyler alegó de forma plausible que la retención por parte del condado del valor excedente por encima de su deuda tributaria violaba la Takings Clause (cláusula de expropiación) de la Quinta Enmienda. La Corte dijo que el condado podía vender la vivienda para recuperar los impuestos no pagados, pero no podía usar la deuda tributaria para confiscar más propiedad de la que se debía. U.S. Supreme Court, Tyler v. Hennepin County, No. 22-166 (May 25, 2023)
La opinión, redactada por el Presidente de la Corte Roberts para una Corte unánime, señaló que hoy la mayoría de los estados y el gobierno federal exigen que el valor excedente se devuelva al contribuyente cuya propiedad se vende para pagar una deuda tributaria, y que la propia ley de Minnesota le da el excedente al propietario cuando un banco ejecuta una hipoteca. U.S. Supreme Court, Tyler v. Hennepin County, No. 22-166 (May 25, 2023)
Ejemplo (Florida, ejecución hipotecaria judicial): la ley estatal crea una presunción refutable de que el propietario registrado en la fecha en que se presentó el lis pendens tiene derecho a los fondos excedentes después de que se pague a los acreedores con gravamen subordinado que presentaron un reclamo a tiempo. Una persona que reclama como cesionaria del propietario debe probar su derecho. Florida Statutes § 45.032 (2025), Disbursement of surplus funds after judicial sale
En Florida, el excedente que siga sin desembolsarse un año después de la venta se presume no reclamado y debe reportarse y entregarse al Department of Financial Services, a menos que esté pendiente un proceso judicial sobre el derecho a recibirlo. Florida Statutes § 45.032 (2025), Disbursement of surplus funds after judicial sale
Ejemplo (ejecución por impuestos en New York, Chautauqua County): según la Real Property Tax Law del estado, cualquier persona que tuviera un derecho, título, interés, reclamo, gravamen o derecho de redención (equity of redemption) sobre la parcela ejecutada puede presentar un reclamo ante el tribunal por una parte de cualquier excedente dentro de los tres años siguientes a la venta. Chautauqua County, NY, In Rem Foreclosure Surplus Funds Instructions
Las instrucciones de Chautauqua County describen los pasos del reclamo: obtener certificados del excedente en depósito y de otros reclamos presentados, presentar un Notice of Claim to Surplus Monies y un Notice of Motion ante el County Clerk, notificar al Director of Finance y a los demás reclamantes, y presentar una propuesta de Order to Distribute Surplus Monies. Después de que se dicta la orden, se envían los cheques por correo menos una tarifa administrativa (actualmente del 2%). Chautauqua County, NY, In Rem Foreclosure Surplus Funds Instructions
Ejemplo (New Jersey): en una ejecución hipotecaria, los tribunales dicen que cualquier ganancia de la venta que supere el saldo de la hipoteca se devuelve al deudor. New Jersey Courts, Foreclosure Self-Help
Para retirar dinero que tiene el New Jersey Superior Court Trust Fund, un reclamante presenta una propuesta de orden a la Trust Fund Unit para su verificación y luego presenta una moción ante el tribunal correspondiente con prueba suficiente de que los fondos le pertenecen. Los fondos que no se tocan durante 10 años se consideran abandonados y pasan al Estado. New Jersey Courts, Notice: Superior Court Trust Fund monies scheduled to escheat to the State (Mar. 10, 2026)
Advertencia sobre estafas (New Jersey): el Attorney General del estado dijo que los propietarios no necesitan pagarle a una empresa para solicitar los fondos excedentes a los que tienen derecho. Sus acuerdos de 2015 involucraron a compañías acusadas de cobrar tarifas de más del 35% del valor recuperado, usar contratos que no indicaban la parte del consumidor o insinuar una afiliación con los tribunales que no existía. New Jersey Attorney General, press release on surplus funds recovery settlements (Oct. 15, 2015)

Preguntas frecuentes

¿Se aplica Tyler v. Hennepin County a las ejecuciones hipotecarias?

Tyler trató de un condado que vendió una vivienda por impuestos a la propiedad no pagados y se quedó con el excedente. La opinión señaló que la ley de Minnesota ya le da al propietario el derecho al excedente cuando un banco ejecuta una hipoteca.

¿Necesito contratar a una compañía o a un abogado para reclamar los fondos excedentes?

No necesariamente. Chautauqua County, New York, dice que usted puede contratar a un abogado u obtener la orden judicial por su cuenta, aunque señala que las acciones sobre excedentes son procesos legales que pueden requerir un abogado y que el personal del condado y del tribunal no puede dar asesoría legal.

¿Cuánto puede cobrar una compañía de recuperación de excedentes?

Depende del estado. En un caso de 2018, el Attorney General de Washington dijo que una compañía cobraba hasta el 67% del excedente recuperado, y la orden judicial le impidió cobrar más del 5% permitido por la ley, más costos limitados.

¿Qué señales de alerta debo vigilar?

El Attorney General de New Jersey describió solicitudes que afirmaban que el excedente se perdería a favor del gobierno si no se recuperaba rápido o que "time is of the essence" (el tiempo es esencial), cartas que no identificaban la propiedad y contratos que no indicaban la parte del consumidor.

¿A quién se le paga primero con el excedente?

En Florida, a los acreedores con gravamen subordinado que presentaron un reclamo a tiempo se les paga antes que al propietario registrado, quien se presume que tiene derecho a lo que quede.

¿Cómo me comunico con el New Jersey Superior Court Trust Fund?

Los tribunales de New Jersey indican el Trust Fund en SCCOTrustFund.mailbox@njcourts.gov o 609-815-2900 x 54200.

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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.