¿Qué es la ejecución hipotecaria (foreclosure)? (Incluye la pre-ejecución y las propiedades REO)
La ejecución hipotecaria (foreclosure) es el proceso mediante el cual un prestamista o administrador del préstamo (servicer) recupera una casa después de que el propietario no hace los pagos de la hipoteca. Algunos estados exigen que el prestamista acuda a los tribunales (ejecución hipotecaria judicial (judicial foreclosure)) y otros no (ejecución hipotecaria no judicial (non-judicial foreclosure)). En términos de la vivienda federal, una "pre-foreclosure sale" (venta previa a la ejecución hipotecaria) es otro nombre para una venta corta (short sale), y una casa que el prestamista o un garante termina siendo dueño después de una subasta de ejecución hipotecaria sin éxito o de una transferencia voluntaria se llama "real estate owned" (REO, bienes raíces en propiedad del prestamista).
Lo que dice la ley
- La CFPB describe la ejecución hipotecaria (foreclosure) como el momento en que el prestamista o el administrador del préstamo (servicer) recupera la propiedad después de que el propietario no hace los pagos de la hipoteca. CFPB, Mortgage key terms
- El glosario de Freddie Mac define la ejecución hipotecaria (foreclosure) como una acción legal que pone fin a todos los derechos de propiedad sobre una casa cuando el comprador no hace los pagos de la hipoteca o incumple de otro modo la hipoteca. Freddie Mac, My Home glossary
- La ejecución hipotecaria (foreclosure) varía según el estado. En la ejecución hipotecaria judicial (judicial foreclosure), el prestamista presenta una demanda y el prestatario puede presentar defensas en el tribunal; en la ejecución hipotecaria no judicial (non-judicial foreclosure), el prestamista procede sin una acción judicial, siguiendo pasos que incluyen avisos por escrito según una cláusula de "power of sale" (facultad de venta) en la hipoteca o en la escritura de fideicomiso (deed of trust). CFPB, How does foreclosure work?
- Generalmente, se debe notificar a los prestatarios si el prestamista o el administrador del préstamo inicia un procedimiento de ejecución hipotecaria (foreclosure), y pueden aplicarse reglas federales sobre cuándo puede comenzar la ejecución hipotecaria. CFPB, Mortgage key terms
- Según las reglas federales sobre la administración de hipotecas, un administrador del préstamo (servicer) generalmente no puede hacer el primer aviso o presentación para una ejecución hipotecaria (foreclosure) judicial o no judicial a menos que el préstamo tenga más de 120 días de atraso. 12 CFR 1024.41 (Regulation X), Loss mitigation procedures, as published by the CFPB
- Después de los avisos y procedimientos exigidos, la propiedad normalmente se vende en una subasta pública al mejor postor, que puede ser el prestamista; las leyes estatales rigen la transferencia y cualquier paso adicional. CFPB, How does foreclosure work?
- Algunos estados ofrecen mediación antes de la ejecución hipotecaria (foreclosure). CFPB, How does foreclosure work?
- El glosario del manual de la FHA dice que las ventas previas a la ejecución hipotecaria (pre-foreclosure sales), también conocidas como ventas cortas (short sales), son ventas que generan ingresos menores que el monto adeudado sobre la propiedad, en las que los titulares de los gravámenes (lien holders) aceptan liberar sus gravámenes y perdonar el saldo de la deficiencia (deficiency). HUD, FHA Single Family Housing Policy Handbook 4000.1, Glossary and Acronyms
- Una nota de investigación de la FHFA describe Real Estate Owned (REO) como un resultado de la morosidad hipotecaria en el que el administrador del préstamo adquiere la casa del prestatario, ya sea mediante una transferencia voluntaria por parte del prestatario o después de una subasta de ejecución hipotecaria (foreclosure) sin éxito. FHFA, Mortgage Market Note 12-01, A Primer on Price Discount of REO Properties (2012)
- El glosario del manual de la FHA define una propiedad REO de HUD (un "HUD Home") como una casa de una a cuatro unidades adquirida por HUD mediante una ejecución hipotecaria (foreclosure) u otra forma de adquisición sobre una hipoteca asegurada por la FHA, que HUD luego pone a la venta para recuperar el reclamo de seguro que pagó al prestamista. HUD, FHA Single Family Housing Policy Handbook 4000.1, Glossary and Acronyms
- HUD dice que no compra casas; las casas que vende HUD pasan a su posesión como resultado de incumplimientos de hipotecas aseguradas por la FHA. HUD, Frequently Asked Questions
- Los compradores no pueden hacer ofertas directamente por casas que son propiedad de HUD; las ofertas deben presentarse por medio de un corredor o agente de ventas registrado en HUD. HUD Home Store, FAQ
Preguntas frecuentes
¿Tiene un prestamista que acudir a los tribunales para hacer una ejecución hipotecaria (foreclosure)?
Depende del estado. Algunos estados exigen un proceso judicial (ejecución hipotecaria judicial (judicial foreclosure)) y otros no (ejecución hipotecaria no judicial (non-judicial foreclosure)).
¿Qué tan pronto después de los pagos atrasados puede comenzar la ejecución hipotecaria?
Las reglas federales sobre la administración de préstamos generalmente prohíben que un administrador del préstamo (servicer) haga el primer aviso o presentación de ejecución hipotecaria (foreclosure) hasta que el préstamo tenga más de 120 días de atraso, con excepciones limitadas, como una violación de la cláusula de vencimiento por venta (due-on-sale) o unirse a la ejecución hipotecaria de otro titular de un gravamen.
¿Qué significa "pre-foreclosure" (pre-ejecución hipotecaria)?
En la terminología oficial de la FHA, una pre-foreclosure sale (venta previa a la ejecución hipotecaria) es otro nombre para una venta corta (short sale): una venta por menos de lo que se debe en la que los titulares de los gravámenes aceptan liberar sus gravámenes y perdonar la deficiencia.
¿Qué es una propiedad REO?
Una propiedad REO (real estate owned) es una casa que un administrador del préstamo, prestamista o garante adquiere después de una morosidad, ya sea mediante una transferencia voluntaria por parte del prestatario o después de una subasta de ejecución hipotecaria (foreclosure) sin éxito.
¿De dónde vienen las casas de HUD?
HUD dice que las casas que vende pasan a su posesión como resultado de incumplimientos de hipotecas aseguradas por la FHA.
¿Qué debo hacer si recibo documentos de ejecución hipotecaria?
La CFPB recalca que lea con cuidado todo el correo y los avisos legales y que actúe de inmediato. Remite a consejeros de vivienda aprobados por HUD y sugiere consultar a un abogado si le han entregado documentos legales.
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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.