El proceso de ejecución hipotecaria paso a paso
La ejecución hipotecaria (foreclosure) normalmente se desarrolla a lo largo de meses. Después de los pagos atrasados, el administrador del préstamo (servicer) se comunica con el prestatario y envía un aviso de requerimiento o de incumplimiento. Según la Regulation X federal, un administrador generalmente no puede hacer el primer aviso o la primera presentación de ejecución hasta que el préstamo tenga más de 120 días de morosidad, y una solicitud completa de mitigación de pérdidas (loss mitigation) puede pausar el proceso. Lo que sigue depende del estado: en los estados judiciales como New Jersey, el prestamista presenta un caso judicial que termina en una sentencia y una venta por el alguacil (sheriff's sale); en los estados no judiciales como Washington, un fideicomisario (trustee) sigue los pasos de aviso y venta fijados por ley sin un caso judicial. La ley estatal también controla los derechos de redención (redemption), el excedente y la deficiencia, y el desalojo de los ocupantes después de la venta.
Lo que dice la ley
- Meses 1 y 2: HUD dice que el prestamista se comunicará con usted por carta o por teléfono después del primer pago atrasado y probablemente comenzará a llamar en el segundo mes; es posible que todavía pueda hacer un pago para evitar atrasarse tres meses. HUD, Avoiding Foreclosure
- Meses 3 y 4: HUD dice que puede recibir una "Demand Letter" (carta de requerimiento) o un "Notice to Accelerate" (aviso de vencimiento anticipado) que indique la cantidad vencida y le dé 30 días para poner la hipoteca al día. Si no paga ni hace arreglos, el prestamista envía el préstamo a sus abogados, y HUD advierte que usted tendrá que pagar los honorarios de abogado. HUD, Avoiding Foreclosure
- La regla federal de 120 días: según la Regulation X, un administrador no puede hacer el primer aviso o la primera presentación que exija la ley aplicable para cualquier ejecución hipotecaria judicial o no judicial a menos que el préstamo tenga más de 120 días de morosidad, la ejecución se base en la violación de una cláusula de vencimiento por venta (due-on-sale clause), o el administrador se esté uniendo a la acción de ejecución de otro acreedor con gravamen. CFPB, Regulation X, 12 CFR 1024.41 (Loss mitigation procedures)
- Mitigación de pérdidas antes de la remisión: si un prestatario presenta una solicitud completa de mitigación de pérdidas (loss mitigation) durante el período de revisión previo a la ejecución, o antes del primer aviso o presentación, el administrador generalmente no puede iniciar la ejecución hipotecaria a menos que se determine que el prestatario no es elegible (y cualquier apelación haya terminado), rechace todas las opciones ofrecidas o no cumpla con un acuerdo de mitigación de pérdidas. CFPB, Regulation X, 12 CFR 1024.41 (Loss mitigation procedures)
- Ejemplo judicial (New Jersey): el prestamista debe enviar un Notice of Intent to Foreclose (aviso de intención de ejecutar), que le da al prestatario 30 días para pagar o hacer arreglos. Luego el prestamista presenta una demanda ante la Office of Foreclosure y notifica al prestatario, quien tiene 35 días para responder. Si el prestatario impugna, se asigna un juez del Superior Court; si no, el caso permanece en la Office of Foreclosure. New Jersey Courts, Foreclosure Self-Help
- Sentencia y venta en New Jersey: si la deuda no se subsana, el tribunal dicta la sentencia final y emite una orden de ejecución (writ of execution) que ordena al alguacil (sheriff) vender la propiedad en subasta pública. El alguacil tiene 150 días desde la orden para realizar la venta, y el prestatario y el prestamista pueden pedir cada uno dos aplazamientos. New Jersey Courts, Foreclosure Self-Help
- Ejemplo no judicial (Washington): Washington es un estado de ejecución hipotecaria no judicial, lo que significa que un fideicomisario (trustee), no un tribunal, lleva a cabo la ejecución. Los propietarios que reciben un Notice of Default (aviso de incumplimiento) pueden ser elegibles para mediación, que debe solicitarse por medio de un consejero de vivienda o un abogado a más tardar 90 días antes de la fecha de venta indicada en el Notice of Trustee Sale (aviso de venta por el fideicomisario). Washington State Department of Commerce, Foreclosure Fairness Program
- La ley de Washington exige que el aviso de venta por el fideicomisario se registre y se envíe por correo al menos 90 días antes de la venta (120 días cuando se requiere una carta previa a la ejecución según RCW 61.24.031), y la venta no puede ocurrir antes de 190 días desde la fecha del incumplimiento. El fideicomisario vende en subasta pública al mejor postor, un viernes. Revised Code of Washington 61.24.040 (Washington State Legislature)
- Día de la venta: HUD dice que usted puede hacer arreglos o pagar la cantidad total adeudada, incluidos los honorarios de abogado, hasta la fecha de la venta por el alguacil o por el fideicomisario público, y que después de la venta puede haber un período de redención (redemption). HUD, Avoiding Foreclosure
- Después de la venta (ejemplo de New Jersey): el prestatario tiene 10 días para redimir la propiedad. Si lo obtenido en la venta supera el saldo de la hipoteca, el resto se devuelve al deudor; si es menor que lo adeudado, el prestamista puede demandar por la diferencia. New Jersey Courts, Foreclosure Self-Help
Preguntas frecuentes
¿Puede seguir adelante una venta por ejecución hipotecaria mientras mi solicitud de mitigación de pérdidas está pendiente?
Según la Regulation X, si se presenta una solicitud completa después de que comienza la ejecución pero más de 37 días antes de una venta, el administrador no puede pedir una sentencia o una orden de venta, ni realizar la venta, a menos que se determine que el prestatario no es elegible, rechace todas las opciones o no cumpla con un acuerdo.
¿La mediación de ejecución hipotecaria es gratis?
Depende del estado. Los tribunales de New Jersey ofrecen mediación de ejecución hipotecaria gratuita, aunque los prestamistas pueden continuar el caso durante la mediación.
¿Cuánto cuesta responder a un caso de ejecución hipotecaria en New Jersey?
Los tribunales de New Jersey indican una tarifa de $175 por una respuesta o primera comparecencia y una tarifa de $50 por mociones; se puede presentar una solicitud de exención de tarifas al General Equity Judge del condado donde está ubicada la propiedad.
¿Cuándo tengo que mudarme después de una venta por ejecución hipotecaria?
La ley estatal lo controla. En New Jersey, a veces los inquilinos (tenants) se enteran de una ejecución hipotecaria solo cuando el prestamista obtiene una orden de posesión (writ of possession), y los inquilinos residenciales pueden estar protegidos por la ley Anti-Eviction del estado.
¿Quién puede solicitar mediación en Washington?
Los propietarios no pueden remitirse a sí mismos; solo un consejero de vivienda o un abogado puede remitir a un propietario al Department of Commerce para mediación. El propietario y el prestamista pagan cada uno la mitad de la tarifa de mediación, y la asesoría de vivienda es gratuita.
¿Debo pagarle a una compañía que promete detener mi ejecución hipotecaria?
HUD advierte sobre compañías que cobran tarifas, a menudo de dos o tres meses de pagos de hipoteca, por servicios que los prestamistas o los consejeros aprobados por HUD ofrecen gratis, y advierte que firmar sus documentos puede significar cederles el título de su propiedad.
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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.