Cómo detener o evitar una ejecución hipotecaria
Las agencias federales del consumidor dicen que el primer paso es comunicarse con el administrador de su hipoteca (mortgage servicer) en cuanto prevea problemas para pagar, y considerar un consejero de vivienda aprobado por HUD gratuito o de bajo costo. Los administradores pueden ofrecer opciones de "loss mitigation" (mitigación de pérdidas), como un aplazamiento de pagos (forbearance), un plan de pagos, una modificación del préstamo, una venta corta (short sale) o una escritura en lugar de ejecución hipotecaria (deed-in-lieu of foreclosure). Las reglas federales generalmente prohíben que un administrador inicie una ejecución hipotecaria (foreclosure) hasta que el préstamo tenga más de 120 días de morosidad, y agregan protecciones cuando se presenta una solicitud completa de mitigación de pérdidas con suficiente anticipación.
Lo que dice la ley
- Si no puede pagar o prevé que se atrasará en un pago, la CFPB dice que llame de inmediato al administrador de su hipoteca; su número está en su estado de cuenta mensual, en su libreta de cupones o en el sitio web del administrador. CFPB, If I can't pay my mortgage loan, what are my options?
- Un administrador generalmente no puede hacer el primer aviso o la primera presentación de cualquier ejecución hipotecaria judicial o no judicial a menos que el préstamo tenga más de 120 días de morosidad. Las excepciones incluyen una ejecución basada en la violación de una cláusula de vencimiento por venta (due-on-sale clause) o que el administrador se una a la acción de ejecución de otro acreedor con gravamen. 12 CFR 1024.41 (Regulation X), Loss mitigation procedures, as published by the CFPB
- Los administradores generalmente deben intentar comunicarse con usted dentro de los primeros 36 días calendario después de que entre en mora, y deben enviarle un aviso por escrito que describa las opciones de mitigación de pérdidas a más tardar 45 días calendario después de la mora. CFPB, Does my mortgage servicer have to help me avoid foreclosure?
- La mitigación de pérdidas se refiere a las medidas que toman los administradores para trabajar con un prestatario y evitar la ejecución hipotecaria; las opciones pueden incluir una escritura en lugar de ejecución, un aplazamiento de pagos, un plan de pagos, una venta corta o una modificación del préstamo. CFPB, Mortgage key terms
- Si un administrador recibe una solicitud de mitigación de pérdidas 45 días o más antes de una venta por ejecución hipotecaria, debe notificar al prestatario por escrito dentro de los 5 días siguientes a recibirla (sin contar los días feriados legales, los sábados ni los domingos). 12 CFR 1024.41 (Regulation X), Loss mitigation procedures, as published by the CFPB
- Si se recibe una solicitud completa de mitigación de pérdidas más de 37 días antes de una venta por ejecución hipotecaria, el administrador debe evaluarla dentro de 30 días. 12 CFR 1024.41 (Regulation X), Loss mitigation procedures, as published by the CFPB
- Si se presenta una solicitud completa después de que comenzó la ejecución hipotecaria pero más de 37 días antes de una venta por ejecución, el administrador no puede pedir una sentencia de ejecución o una orden de venta, ni realizar una venta, a menos que se determine que el prestatario no es elegible (y se haya resuelto cualquier apelación), rechace todas las opciones ofrecidas o no cumpla con un acuerdo de mitigación de pérdidas. 12 CFR 1024.41 (Regulation X), Loss mitigation procedures, as published by the CFPB
- La regulación no exige que un administrador le ofrezca a ningún prestatario ninguna opción específica de mitigación de pérdidas. 12 CFR 1024.41 (Regulation X), Loss mitigation procedures, as published by the CFPB
- Los consejeros de vivienda aprobados por HUD son gratuitos o de bajo costo y pueden revisar su situación, explicarle las opciones de su administrador y guiarlo con los documentos; la HOPE Hotline es el (888) 995-4673, disponible 24/7. CFPB, If I can't pay my mortgage loan, what are my options?
- El aplazamiento de pagos (forbearance) pausa o reduce temporalmente los pagos de la hipoteca; usted sigue debiendo la cantidad total y paga la diferencia más adelante. CFPB, What is forbearance?
- Freddie Mac describe un plan de pagos como el aumento temporal de su pago normal para cubrir los pagos atrasados, por más de un mes pero no más de 12 meses, y una modificación del préstamo como un acuerdo por escrito que reestructura la hipoteca, normalmente reduciendo el pago mensual. Freddie Mac, Options to stay in your home
- Nunca debería tener que pagar por ayuda para evitar una ejecución hipotecaria. Las señales de alerta de estafas incluyen las tarifas por adelantado, las garantías de que no perderá su vivienda, las peticiones de que ceda su título, que le digan que deje de pagar y que se dirijan los pagos a alguien que no sea su administrador. CFPB, If I can't pay my mortgage loan, what are my options?
Preguntas frecuentes
¿A quién debo llamar primero?
Al administrador de su hipoteca. La CFPB dice que llame en cuanto sepa que no puede hacer su pago mensual, y sugiere ayuda gratuita de consejeros de vivienda aprobados por HUD si no obtiene lo que necesita de su administrador.
¿Puede mi administrador iniciar la ejecución hipotecaria mientras me evalúan para recibir ayuda?
La CFPB dice que el administrador no puede iniciar la ejecución hipotecaria mientras lo están evaluando, y que cuanto antes complete la solicitud, más protecciones obtendrá.
¿Alguna vez es demasiado tarde para solicitar la mitigación de pérdidas?
Las reglas federales vinculan las protecciones más fuertes al momento de la solicitud. Una solicitud completa recibida más de 37 días antes de una venta por ejecución programada debe evaluarse, y la venta generalmente no puede llevarse a cabo mientras está pendiente. Esos dos requisitos federales están redactados para las solicitudes completas recibidas más de 37 días antes de la venta, así que actuar temprano es importante; también pueden aplicarse reglas estatales.
¿Puedo apelar si mi administrador niega una modificación del préstamo?
Si el administrador recibe una solicitud completa 90 días o más antes de una venta por ejecución hipotecaria (o durante el período de revisión previo a la ejecución), debe permitirle apelar la negación de cualquier programa de modificación del préstamo de prueba o permanente.
¿Qué opciones me permiten dejar la vivienda sin una ejecución hipotecaria?
La CFPB describe la venta, la venta corta (short sale) y la escritura en lugar de ejecución hipotecaria (deed-in-lieu of foreclosure), y dice que normalmente son más baratas, más rápidas y dañan menos el crédito que una ejecución hipotecaria.
¿Dónde puedo encontrar un consejero de vivienda o ayuda legal?
USAGov remite al directorio de HUD de agencias de asesoría de vivienda aprobadas por HUD, que ofrecen servicios gratuitos de prevención de ejecuciones hipotecarias, y a su directorio de asistencia legal para obtener ayuda legal de bajo costo.
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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.