Leyes de ejecución hipotecaria de Mississippi: proceso, plazos y sus derechos

La ley de Mississippi dispone que un terreno garantizado por una hipoteca (mortgage) o una escritura de fideicomiso (deed of trust) se venda en una subasta pública a viva voz (public-outcry sale; una ejecución hipotecaria (foreclosure) no judicial conforme a un poder de venta) después de haberse anunciado según lo exige la ley. La venta debe realizarse en el condado donde se encuentra el terreno o en el condado donde vive un otorgante de la escritura de fideicomiso.

La venta de un terreno conforme a una escritura de fideicomiso (deed of trust) o hipoteca debe anunciarse durante tres semanas consecutivas antes de la venta en un periódico publicado en el condado (o, si no hay ninguno, en uno de circulación general allí), y se debe colocar un aviso en el palacio de justicia (courthouse) del condado donde se encuentra el terreno durante el mismo período. El aviso y el anuncio deben dar el nombre del prestatario o prestatarios originales. Una venta que no se anunció de esta manera no es válida, sin importar cualquier contrato en sentido contrario.

El único mínimo legal verificado es que la venta debe anunciarse en un periódico y colocarse en el palacio de justicia (courthouse) del condado durante tres semanas consecutivas antes de la venta.

Una demanda sobre un pagaré a plazos, o sobre una serie de tres o más pagarés, garantizados por una hipoteca o escritura de fideicomiso (deed of trust) debe presentarse dentro de un año a partir de la fecha de la ejecución hipotecaria (foreclosure) o de la venta de la propiedad que garantiza el pagaré o los pagarés.

Sí, para condominios. Una cuota (assessment) razonable impuesta conforme a una declaración de condominio registrada, más los intereses, costos, honorarios de abogados y multas permitidos por la declaración, se convierte en un gravamen (lien) sobre la unidad cuando el órgano de administración registra un aviso de cuota ante el secretario de la corte de equidad (chancery clerk). El gravamen tiene prioridad sobre los gravámenes registrados después del aviso (a menos que la declaración lo subordine). Vence un año después de registrarse el aviso, a menos que se haya pagado o que se haya iniciado su ejecución, aunque el órgano de administración puede extenderlo una vez por hasta un año adicional registrando una extensión. El gravamen puede ejecutarse mediante una venta realizada como una venta de ejecución hipotecaria (foreclosure) de una escritura de fideicomiso conforme a § 89-1-55, o de cualquier otra manera permitida por la ley, y la asociación también puede demandar para obtener una sentencia monetaria sin renunciar al gravamen.

Sí, cuando una vivienda de 1 a 4 unidades se vende (o se transfiere por contrato de compraventa a plazos (land contract), arrendamiento con opción de compra y arreglos similares) por medio de un corredor o vendedor de bienes raíces con licencia, o con su ayuda. El vendedor debe darle al comprador una declaración de divulgación (disclosure) por escrito sobre la condición de la propiedad, en un formulario determinado por la Mississippi Real Estate Commission, tan pronto como sea factible antes de la transferencia del título (o antes de que se celebre el contrato). Si la divulgación se entrega después de hacerse una oferta, el comprador puede cancelar la oferta mediante aviso por escrito dentro de tres días después de la entrega en persona o cinco días después del envío por correo. Se excluyen las ventas por ejecución hipotecaria (foreclosure), las transferencias al prestamista en lugar de la ejecución hipotecaria, las transferencias de herencias y las ordenadas por un tribunal, las transferencias entre copropietarios o a un cónyuge o pariente cercano, y ciertas otras transferencias.

El propietario (o alguien que actúe con el consentimiento del propietario, o cualquier persona con un interés en el terreno) puede redimir un terreno vendido por impuestos dentro de los dos años posteriores al día de la venta, pagando al secretario de la corte de equidad (chancery clerk) los impuestos por los que se vendió el terreno, todos los costos de la venta, daños del 5% sobre esos impuestos, intereses sobre los impuestos y costos al 1-1/2% mensual desde la venta, y los costos acumulados posteriormente con intereses, sin importar la oferta en la venta por impuestos. Luego el secretario emite una liberación que funciona como una renuncia de derechos (quitclaim) sobre el título obtenido en la venta por impuestos. Los menores de edad que heredan o adquieren un terreno, y las personas con incapacidad mental (of unsound mind), tienen dos años después de llegar a la mayoría de edad o de recuperar la capacidad mental para redimirlo.

El Financial Literacy & Education Resource Center del Mississippi Department of Banking and Consumer Finance remite a los propietarios a la Guide to Avoiding Foreclosure de HUD (Guía para evitar la ejecución hipotecaria (foreclosure); programas para propietarios en riesgo de ejecución hipotecaria o con dificultades con los pagos de la hipoteca), a las agencias de asesoría de vivienda patrocinadas por HUD que orientan sobre incumplimientos y ejecuciones hipotecarias, y a la orientación de la Federal Reserve y de la Federal Trade Commission para reconocer estafas de rescate de ejecuciones hipotecarias (foreclosure rescue scams).