Cómo desalojar a un inquilino en Arizona (2026)
Los pasos legales para arrendadores en Arizona — el aviso, el caso en la corte, los costos, los plazos y los errores que hacen que se desestimen los casos — con la ley o la página oficial que respalda cada paso.
Respuesta corta: En Arizona, un arrendador debe dar el aviso escrito requerido, presentar un caso de desalojo en la corte si el inquilino no paga o no se va, obtener una sentencia y hacer que un alguacil u otro funcionario ejecute la desocupación. No se permite cambiar las cerraduras ni sacar las pertenencias por cuenta propia.
Paso 1: tenga un motivo legal y dé el aviso correcto
| Renta sin pagar | Aviso por escrito de 5 días por falta de pago que indique que el arrendador (landlord) terminará el contrato de arrendamiento si la renta no se paga dentro de ese plazo. Antes de que se presente un desalojo (eviction), pagar toda la renta atrasada más un recargo por pago tardío razonable fijado en un contrato de arrendamiento escrito restablece el contrato. Después de la presentación, el restablecimiento también requiere pagar los honorarios de abogado y las costas judiciales. Después de la sentencia, el restablecimiento queda a discreción del arrendador. Fuente: A.R.S. § 33-1368(B) |
|---|---|
| Violación del contrato de arrendamiento | Aviso de 10 días para corregir un incumplimiento importante del contrato de arrendamiento. Aviso de 5 días para corregir un incumplimiento de la § 33-1341 que afecte de manera importante la salud y la seguridad. La repetición de la misma violación o de una similar permite una acción de special detainer (desalojo especial) 10 días después del aviso por escrito. Un incumplimiento importante e irreparable en la propiedad (por ejemplo, disparar un arma ilegalmente, agresión (assault), amenazas, venta de drogas o daños graves a la propiedad) permite un aviso de terminación inmediata. Fuente: A.R.S. § 33-1368(A) |
| Terminación de un arrendamiento mes a mes (sin culpa) | Cualquiera de las partes da un aviso por escrito al menos 30 días antes de la fecha periódica de pago de la renta indicada en el aviso. Los arrendamientos de semana a semana requieren un aviso por escrito de al menos 10 días. Fuente: A.R.S. § 33-1375(A)-(B) |
Las reglas locales de control de rentas o de causa justificada pueden limitar los desalojos: El control de rentas local está prohibido por la ley estatal (preempted). Las ciudades, incluidas las ciudades con carta orgánica (charter cities), y los pueblos no tienen facultad para controlar las rentas de las propiedades residenciales privadas. No hay un tope estatal de rentas.
Paso 2: redacte y entregue el aviso correctamente
| Qué debe decir el aviso | Aviso escrito de falta de pago que indique que el arrendador (landlord) tiene la intención de terminar el contrato de renta si la renta no se paga dentro de 5 días calendario. Si no se paga, el arrendador puede presentar una acción de special detainer. Antes de la presentación, pagar toda la renta atrasada más cualquier cargo razonable por pago tardío fijado en un contrato escrito restablece el contrato. El inquilino (tenant) "recibe" el aviso cuando se le entrega en mano o se envía por correo registrado o certificado al lugar que el inquilino designó, o en su defecto a la última residencia conocida del inquilino. El aviso enviado por correo se considera recibido cuando se recibe efectivamente o 5 días después del envío, lo que ocurra primero. La ley no prescribe ninguna redacción específica. |
|---|---|
| Cómo debe entregarse | Un inquilino (tenant) recibe un aviso cuando se le entrega en mano, o cuando se envía por correo registrado o certificado a la dirección que dio para avisos (o a su última residencia conocida). Un arrendador (landlord) recibe un aviso cuando se le entrega, o se envía por correo registrado o certificado, al lugar de negocios del arrendador donde se celebró el contrato de arrendamiento (lease) o a otra dirección que el arrendador haya dado, o cuando se entrega al agente divulgado. El aviso enviado por correo se considera recibido en la fecha real de recepción o 5 días después del envío, lo que ocurra primero. La ley no contempla el aviso por correo electrónico o mensaje de texto. Fuente: A.R.S. § 33-1313(B) |
Formularios de aviso:
- Aviso de pago de renta o desocupación en Arizona — requisitos y borrador gratuito
- Aviso para terminar un arrendamiento mes a mes en Arizona — requisitos y borrador gratuito
Paso 3: presente el caso de desalojo y asista a la audiencia
Los casos de desalojo en Arizona se atienden en: Justice Court del distrito (precinct) donde se encuentra la propiedad (el Superior Court también tiene jurisdicción).
- El arrendador (landlord) entrega un aviso por escrito: aviso de 5 días de pagar o desalojar por falta de pago, aviso de 5 o 10 días para corregir por violaciones, o aviso inmediato por un incumplimiento importante e irreparable
- El arrendador presenta una demanda de special detainer (desalojo especial); la citación se emite el mismo día
- Se notifica al inquilino (tenant) al menos 2 días antes de la fecha de comparecencia (o mediante colocación en la puerta más correo certificado)
- La comparecencia inicial/juicio se fija de 3 a 6 días a partir de la fecha de la citación; la sentencia puede dictarse en la primera comparecencia o en un juicio dentro de los 3 días
- Sentencia de posesión, renta, recargos por pago tardío indicados en el contrato de arrendamiento, costas y honorarios
- La writ of restitution (orden de restitución) puede emitirse 5 días calendario después de la sentencia; la ejecuta un alguacil menor (constable) (o el alguacil, sheriff)
- El arrendador debe guardar los bienes restantes del inquilino durante 14 días después de que se ejecute la orden
Plazos de la corte: El inquilino (tenant) debe presentarse a la hora indicada en la citación (summons), de 3 a 6 días después de emitida la citación. En caso de un incumplimiento grave e irreparable (material and irreparable breach), la audiencia se fija a más tardar el tercer día después de la presentación, y la restitución se ordena de 12 a 24 horas después de la sentencia. Según el Arizona Judicial Branch, no se requiere una respuesta por escrito en el justice court a menos que el juez la ordene.
Fuente: A.R.S. §§ 33-1377, 12-1178(C); Arizona Supreme Court eviction timeline (10/2021)
Cuánto tarda desalojar a un inquilino en Arizona
Por falta de pago de la renta, el período de aviso es de 5 días; después sigue el proceso en la corte (presentación, notificación, respuesta del inquilino y audiencia), luego la orden final y la desocupación por parte de un oficial. Los casos sin oposición avanzan más rápido; un caso disputado, una apelación o una corte saturada añaden semanas. Consulte cuánto tardan los desalojos en cada estado.
Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en Arizona
Las tarifas de presentación y de notificación en la corte se fijan a nivel local. Tarifas verificadas en los condados más grandes de Arizona:
| Condado | Tarifas de presentación y notificación |
|---|---|
| Maricopa County (Phoenix) | $69 por la demanda de desalojo (eviction); contestación: sin costo; Writ of Restitution (orden de restitución) $125 (incluye la notificación por el constable, mínimo 6 millas; $2.40/milla por encima de 6) |
| Pima County (Tucson) | $71 por la demanda de desalojo (eviction) ($41 por ley + $10 de automatización judicial + $20 de operaciones judiciales); contestación: sin tarifa; orden de restitución (writ of restitution): $43 |
| Pinal County (Casa Grande, Maricopa, San Tan Valley) | $61 por presentar una demanda de desalojo (eviction); tarifa de la orden (writ) + tarifa de ética del constable $38; tarifa de contestación civil $67 (civil general) |
| Yavapai County (Prescott) | $41 por la demanda de desalojo (eviction); orden de restitución (writ of restitution) $38; contestación a demanda civil $47 |
| Mohave County | Acción de desalojo (eviction): $51 en la Justice Court ($352 en la Superior Court). Contestación o comparecencia inicial en la Justice Court: $67. |
Agregue el costo de un abogado si contrata uno, la renta perdida durante el caso y cualquier tarifa de la orden judicial o del oficial para sacar al inquilino.
Desalojar a alguien sin contrato de arrendamiento (familiar, compañero de cuarto, huésped u ocupante ilegal)
| Alguien sin contrato de arrendamiento escrito que paga renta (mes a mes / a voluntad) | Cualquiera de las partes da un aviso por escrito al menos 30 días antes de la fecha periódica de pago de la renta indicada en el aviso. Los arrendamientos de semana a semana requieren un aviso por escrito de al menos 10 días. Fuente: A.R.S. § 33-1375(A)-(B) |
|---|---|
| Alguien que nunca fue inquilino (ocupante ilegal / ocupante no autorizado) | El dueño presenta una acción de forcible detainer (retención ilegal) en el tribunal. No existe un procedimiento de desalojo por la policía basado en una declaración jurada. Según SB 1426 (2026), una persona que entró por la fuerza comete forcible detainer al negarse a salir después de una solicitud razonable del dueño o de su agente, si se cumplen todas estas condiciones: la propiedad es o incluye una vivienda residencial; el ocupante no está autorizado; el dueño le ha dicho al ocupante que se vaya; la propiedad no estaba abierta al público cuando el ocupante entró; y el ocupante no es un inquilino (tenant) actual o anterior, un cohabitante por acuerdo previo, un familiar inmediato del dueño ni parte de un litigio pendiente con el dueño. En esos casos el dueño no tiene que esperar 5 días después de una exigencia por escrito. La Arizona Supreme Court debe adoptar reglas para una resolución rápida, y la orden de restitución (writ of restitution) se emite inmediatamente después de que el tribunal firma una sentencia contra la persona no autorizada. Entrar o permanecer ilegalmente en una estructura residencial es allanamiento penal en primer grado (criminal trespass in the first degree), un delito grave (felony) clase 6. |
Errores que hacen que se desestimen los casos de desalojo — o que demanden a los arrendadores
| Cambiar las cerraduras / cortar los servicios públicos | Si el arrendador (landlord) saca o excluye ilegalmente al inquilino (tenant), o interrumpe intencionalmente la electricidad, el gas, el agua u otro servicio esencial, el inquilino puede recuperar la posesión o terminar el contrato de arrendamiento. En cualquiera de los casos, el inquilino recupera la cifra mayor entre hasta dos meses de renta periódica o el doble de los daños reales. |
|---|---|
| Represalias | Un arrendador (landlord) no puede tomar represalias (retaliation) aumentando la renta, reduciendo servicios, o presentando o amenazando con un desalojo (eviction) porque el inquilino (tenant) se quejó ante una agencia gubernamental de códigos de construcción o vivienda sobre una infracción de salud y seguridad, se quejó ante el arrendador sobre una obligación de reparación bajo el § 33-1324, organizó o se unió a un sindicato de inquilinos, o se quejó ante una agencia que hace cumplir la ley de estabilización de salarios y precios. Si el inquilino demuestra una queja hecha dentro de los seis meses anteriores al acto del arrendador, se presume que hubo represalias, a menos que la queja haya sido después de que el inquilino recibió aviso de que el contrato de arrendamiento (lease) terminaba. El inquilino obtiene los remedios del § 33-1367 y una defensa contra el desalojo; el arrendador todavía puede desalojar por renta no pagada o por una infracción del código que causó el hogar del inquilino. Fuente: A.R.S. § 33-1381 |
| Aceptar la renta después del aviso | Un arrendador (landlord) no tiene que aceptar una renta parcial. Si el arrendador acepta un pago parcial, conserva el derecho a desalojar solo si el inquilino (tenant) acepta, en un acuerdo por escrito firmado al mismo tiempo, las condiciones para continuar el arrendamiento y la fecha en que se debe pagar el saldo. Si el arrendador ya notificó el aviso de 5 días por falta de pago, no se necesita un nuevo aviso cuando el inquilino incumple ese acuerdo. Un pago de asistencia de vivienda (por ejemplo, Section 8) no cuenta como renta parcial ni como renuncia. De lo contrario, aceptar la renta, o cualquier parte de ella, sabiendo que el inquilino está en incumplimiento renuncia al derecho de terminar por ese incumplimiento. Fuente: A.R.S. § 33-1371(A)-(C) |
Reglas federales que pueden cambiar el proceso
- Ley de Alivio Civil para Miembros del Servicio (Servicemembers Civil Relief Act): protección contra el desalojo (eviction): Un arrendador no puede desalojar a un miembro del servicio cubierto ni a su familia durante el servicio militar sin una orden judicial. Cuando la capacidad de pago del miembro del servicio se ve afectada de manera importante por el servicio, el tribunal debe, a solicitud, suspender el caso por 90 días o ajustar el contrato de arrendamiento. Desalojar a sabiendas sin una orden judicial es un delito menor (misdemeanor) federal. Más
- Protecciones de vivienda de VAWA: A un solicitante o inquilino no se le puede negar la vivienda, desalojar ni retirar la asistencia porque es o fue víctima de violencia doméstica, violencia en el noviazgo, agresión sexual o acecho. El abuso no puede tratarse como una violación grave del contrato por parte de la víctima. El arrendador puede 'bifurcar' (dividir) el contrato para desalojar al agresor y mantener alojada a la víctima. Los programas cubiertos también deben tener un plan de traslado de emergencia. Un traslado está disponible a solicitud si el inquilino teme razonablemente un daño inminente, o si ocurrió una agresión sexual en el inmueble en los 90 días anteriores. Más
- Aviso de 30 días para desocupar de la Ley CARES (viviendas cubiertas): El arrendador de una vivienda cubierta no puede exigir que el inquilino se vaya hasta 30 días después de dar un aviso para desocupar. La moratoria de 120 días para presentar demandas, de la misma sección, venció en julio de 2020, pero el inciso del aviso de 30 días no tiene fecha de vencimiento en su texto. Más
- Aviso de 30 días de HUD por falta de pago (vivienda pública y Sección 8 basada en proyectos): Antes de presentar un desalojo por falta de pago, el arrendador debe dar un aviso por escrito con al menos 30 días de anticipación. El aviso debe detallar la renta adeudada por mes, explicar cómo pagarla y para qué fecha, y explicar cómo recertificar los ingresos o solicitar una exención por dificultades económicas. El aviso no puede entregarse antes del día siguiente al vencimiento de la renta. Si el inquilino paga la cantidad adeudada dentro de los 30 días, el arrendador no puede presentar el desalojo. Más
Preguntas frecuentes sobre desalojo en Arizona para arrendadores
¿Cuánto aviso debe dar un arrendador para desalojar por falta de pago de la renta en Arizona?
Aviso por escrito de 5 días por falta de pago que indique que el arrendador (landlord) terminará el contrato de arrendamiento si la renta no se paga dentro de ese plazo. Antes de que se presente un desalojo (eviction), pagar toda la renta atrasada más un recargo por pago tardío razonable fijado en un contrato de arrendamiento escrito restablece el contrato. Después de la presentación, el restablecimiento también requiere pagar los honorarios de abogado y las costas judiciales. Después de la sentencia, el restablecimiento queda a discreción del arrendador..
¿Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en Arizona?
Las tarifas de la corte se fijan a nivel local — por ejemplo, Maricopa County (Phoenix): $69 por la demanda de desalojo (eviction); contestación: sin costo; Writ of Restitution (orden de restitución) $125 (incluye la notificación por el constable, mínimo 6 millas; $2.40/milla por encima de 6).
¿Puede un arrendador cambiar las cerraduras para desalojar a un inquilino en Arizona?
Si el arrendador (landlord) saca o excluye ilegalmente al inquilino (tenant), o interrumpe intencionalmente la electricidad, el gas, el agua u otro servicio esencial, el inquilino puede recuperar la posesión o terminar el contrato de arrendamiento. En cualquiera de los casos, el inquilino recupera la cifra mayor entre hasta dos meses de renta periódica o el doble de los daños reales..
¿Cómo se desaloja a un inquilino sin contrato de arrendamiento en Arizona?
Cualquiera de las partes da un aviso por escrito al menos 30 días antes de la fecha periódica de pago de la renta indicada en el aviso. Los arrendamientos de semana a semana requieren un aviso por escrito de al menos 10 días..
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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.