Cómo desalojar a un inquilino en Arkansas (2026)
Los pasos legales para arrendadores en Arkansas — el aviso, el caso en la corte, los costos, los plazos y los errores que hacen que se desestimen los casos — con la ley o la página oficial que respalda cada paso.
Respuesta corta: En Arkansas, un arrendador debe dar el aviso escrito requerido, presentar un caso de desalojo en la corte si el inquilino no paga o no se va, obtener una sentencia y hacer que un alguacil u otro funcionario ejecute la desocupación. No se permite cambiar las cerraduras ni sacar las pertenencias por cuenta propia.
Paso 1: tenga un motivo legal y dé el aviso correcto
| Renta sin pagar | Para una demanda civil de desalojo (unlawful detainer), el arrendador (landlord) debe dar un aviso por escrito de tres días para desocupar (notice to quit) antes de presentar la demanda. Fuente: Ark. Code Ann. § 18-60-304 |
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| Violación del contrato de arrendamiento | Aviso por escrito de tres días para desocupar (notice to quit) antes de presentar una demanda de desalojo (unlawful detainer), igual que por falta de pago. Fuente: Ark. Code Ann. § 18-60-304 |
| Terminación de un arrendamiento mes a mes (sin culpa) | Tanto el arrendador (landlord) como el inquilino (tenant) pueden terminar un arrendamiento de mes a mes (month-to-month) con un aviso por escrito entregado al menos 30 días antes de la fecha de terminación indicada en el aviso (7 días para un arrendamiento de semana a semana). El arrendador no necesita dar un motivo. Un contrato de arrendamiento (lease) por escrito con plazo fijo termina según sus propios términos. Ninguna ley fija un plazo de aviso aparte para los aumentos de renta; el Fiscal General (Attorney General) recomienda dar aviso con al menos un período de renta de anticipación. |
Las reglas locales de control de rentas o de causa justificada pueden limitar los desalojos: El control de rentas (rent control) local está prohibido por ley estatal (preempted). Los gobiernos locales no pueden aprobar, mantener ni hacer cumplir ordenanzas que controlen la renta y, desde la Ley (Act) 459 de 2025, las cuotas de solicitud de alquiler o los depósitos de alquiler, para propiedades privadas residenciales o comerciales. No hay un límite estatal a la renta.
Paso 2: redacte y entregue el aviso correctamente
| Qué debe decir el aviso | Hay dos vías. (1) Unlawful detainer: cuando la renta no se paga, el arrendador (landlord) da un aviso escrito de 3 días para desocupar y exigencia de posesión. La ley no fija una redacción obligatoria, ni una indicación del monto, ni un método de entrega. (2) Desalojo (eviction) según la Landlord-Tenant Act: si la renta no se paga dentro de los 5 días de la fecha de pago, la falta de pago en sí es aviso legal de que el arrendador puede presentar una declaración jurada de desalojo, así que no se requiere un aviso aparte. Una ley penal aparte sobre no desocupar (failure to vacate) exige 10 días de aviso escrito. Donde aplican las reglas de aviso de la Landlord-Tenant Act, el inquilino (tenant) recibe un aviso cuando se le entrega en mano o se envía por correo registrado o certificado a la dirección que designó o a su última residencia conocida. La prueba del envío por correo cuenta como aviso. |
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| Cómo debe entregarse | Bajo la Act, un inquilino (tenant) recibe un aviso cuando se le entrega en mano, o cuando se envía por correo registrado o certificado a la dirección que dio para avisos (o a su última residencia conocida). La prueba del envío cuenta como aviso sin prueba de recepción. Un arrendador (landlord) recibe un aviso cuando se entrega en el lugar de negocios del arrendador donde se celebró el contrato de arrendamiento (lease), o en otra dirección que el arrendador haya dado. Los plazos se cuentan según las Arkansas Rules of Civil Procedure. La Act no tiene ninguna regla sobre avisos por correo electrónico o mensaje de texto. |
Formularios de aviso:
- Aviso de pago de renta o desocupación en Arkansas — requisitos y borrador gratuito
- Aviso para terminar un arrendamiento mes a mes en Arkansas — requisitos y borrador gratuito
Paso 3: presente el caso de desalojo y asista a la audiencia
Los casos de desalojo en Arkansas se atienden en: Circuit Court (Tribunal de Circuito) o District Court (Tribunal de Distrito) del condado donde está ubicada la propiedad (demanda de desalojo o unlawful detainer).
- El arrendador (landlord) le da al inquilino (tenant) un aviso por escrito de tres días para desocupar (notice to quit)
- El arrendador presenta una demanda de desalojo (unlawful detainer) con una declaración jurada (affidavit) de apoyo; el secretario del tribunal emite una citación (summons) y un Notice of Intention to Issue Writ of Possession (Aviso de Intención de Emitir la Orden de Posesión)
- El alguacil (sheriff) o un notificador (process server) le entrega los documentos al inquilino
- El inquilino tiene 5 días, sin contar domingos ni días feriados oficiales, para presentar una objeción por escrito, y el inquilino que se queda en la vivienda debe depositar la renta debida en el registro del tribunal (court registry)
- Si no se presenta ninguna objeción, el secretario, por orden del tribunal, emite de inmediato una orden de posesión (writ of possession) (§ 18-60-307(b) según la modificó la Ley (Act) 414 de 2023)
- Si se presenta una objeción, se fija una audiencia; si el arrendador demuestra que probablemente ganará y deposita una garantía, se emite la orden de posesión
- El alguacil ejecuta la orden de posesión
Plazos de la corte: La objeción por escrito debe presentarse dentro de los 5 días siguientes a la entrega de la demanda, sin contar domingos ni días feriados oficiales. No depositar la renta en el registro del tribunal sin justificación es motivo para conceder la orden de posesión.
Fuente: Ark. Code Ann. §§ 18-60-304, 18-60-307 (as amended by Act 1052 of 2021 and Act 414 of 2023)
Cuánto tarda desalojar a un inquilino en Arkansas
Por falta de pago de la renta, el período de aviso es de 3 días; después sigue el proceso en la corte (presentación, notificación, respuesta del inquilino y audiencia), luego la orden final y la desocupación por parte de un oficial. Los casos sin oposición avanzan más rápido; un caso disputado, una apelación o una corte saturada añaden semanas. Consulte cuánto tardan los desalojos en cada estado.
Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en Arkansas
Las tarifas de presentación y de notificación en la corte se fijan a nivel local. Tarifas verificadas en los condados más grandes de Arkansas:
| Condado | Tarifas de presentación y notificación |
|---|---|
| Pulaski County (Little Rock) | $165 por iniciar cualquier acción civil en el Pulaski County Circuit Court (se aplica a la retención ilícita, unlawful detainer); emplazamiento $2.50 cada uno; orden de posesión (writ of possession) $20. |
| Washington County (Fayetteville) | $165 por presentar una demanda en el tribunal de circuito (se aplica a la retención ilícita, unlawful detainer); $2.50 por cada emplazamiento emitido; $20 por una orden (writ) (de cualquier tipo, incluida una orden de posesión). |
| Benton County (Bentonville) | $165 por iniciar una acción civil en el tribunal de circuito (Ark. Code Ann. § 21-6-403(b)(1)); $2.50 por emplazamiento; $20 por una orden de posesión (writ of possession). Notificación por el Sheriff: $80 por un emplazamiento con demanda y aviso; $120 por notificar una orden de posesión. |
Agregue el costo de un abogado si contrata uno, la renta perdida durante el caso y cualquier tarifa de la orden judicial o del oficial para sacar al inquilino.
Desalojar a alguien sin contrato de arrendamiento (familiar, compañero de cuarto, huésped u ocupante ilegal)
| Alguien sin contrato de arrendamiento escrito que paga renta (mes a mes / a voluntad) | Tanto el arrendador (landlord) como el inquilino (tenant) pueden terminar un arrendamiento de mes a mes (month-to-month) con un aviso por escrito entregado al menos 30 días antes de la fecha de terminación indicada en el aviso (7 días para un arrendamiento de semana a semana). El arrendador no necesita dar un motivo. Un contrato de arrendamiento (lease) por escrito con plazo fijo termina según sus propios términos. Ninguna ley fija un plazo de aviso aparte para los aumentos de renta; el Fiscal General (Attorney General) recomienda dar aviso con al menos un período de renta de anticipación. |
|---|---|
| Alguien que nunca fue inquilino (ocupante ilegal / ocupante no autorizado) | La ocupación ilegal (unlawful squatting) es un delito (Act 238 de 2025, nueva Ark. Code § 5-39-215). Una persona lo comete al entrar y residir a sabiendas en la propiedad de otro (vivienda, edificio comercial o terreno baldío) sin autoridad legal cuando: la propiedad no estaba abierta al público; la persona no puede presentar una escritura o un estado de cuenta hipotecario a su nombre, un contrato de arrendamiento firmado por el dueño o su representante, un acuerdo escrito o electrónico que autorice la entrada, o un recibo de renta con fecha dentro de los últimos 60 días; el dueño le ha dicho a la persona que se vaya o ha denunciado la ocupación a la policía; y no hay un litigio pendiente entre el dueño y el ocupante. La policía solo puede aceptar una denuncia del dueño o de su representante autorizado, y los agentes que actúan de buena fe tienen inmunidad. Penas: primera infracción, delito menor (misdemeanor) Clase B; segunda, delito menor Clase A; tercera, delito grave (felony) Clase D. Presentar un documento falso es un delito grave Clase D, y también lo es una denuncia falsa de ocupación ilegal. El dueño también tiene una acción privada por daños, restitución y honorarios de abogado. Se excluyen los inquilinos (tenants) actuales, las personas con un acuerdo de ocupación válido y los familiares inmediatos del dueño. |
Errores que hacen que se desestimen los casos de desalojo — o que demanden a los arrendadores
| Cambiar las cerraduras / cortar los servicios públicos | No se permiten los cambios de cerradura (lockouts) ni otros desalojos por cuenta propia (self-help). La Corte Suprema de Arkansas decidió en Gorman v. Ratliff (1986) que, según la ley de entrada y retención forzosa (forcible entry and detainer), el arrendador (landlord) no puede volver a entrar a la vivienda ni llevarse las pertenencias del inquilino (tenant) sin ir primero a la corte, y que las cláusulas del contrato que permiten tomar medidas por cuenta propia no son válidas. El inquilino que gana puede recuperar los costos y daños. Ninguna ley trata específicamente el corte de servicios públicos (utility shutoff) por parte del arrendador. Las vías legales para recuperar la posesión son la demanda de desalojo (unlawful detainer) (§§ 18-60-301 y siguientes, aviso por escrito de 3 días) y el desalojo en el tribunal de distrito (§§ 18-17-901 y siguientes), con el alguacil (sheriff) ejecutando la orden. |
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| Represalias | No statute — Arkansas has no landlord anti-retaliation statute. The Residential Landlord-Tenant Act (Ch. 17) and the deposit subchapter contain no retaliation provision or presumption period. |
| Aceptar la renta después del aviso | No se encontró ninguna ley. La Arkansas Residential Landlord-Tenant Act of 2007 no parece incluir la sección de la ley uniforme 'waiver of landlord's right to terminate' (renuncia al derecho del arrendador a terminar), y las secciones revisadas no dicen nada sobre aceptar la renta completa o parcial después de un aviso o durante un desalojo (eviction). La cuestión se deja a las decisiones de las cortes, que no se revisaron. |
Reglas federales que pueden cambiar el proceso
- Ley de Alivio Civil para Miembros del Servicio (Servicemembers Civil Relief Act): protección contra el desalojo (eviction): Un arrendador no puede desalojar a un miembro del servicio cubierto ni a su familia durante el servicio militar sin una orden judicial. Cuando la capacidad de pago del miembro del servicio se ve afectada de manera importante por el servicio, el tribunal debe, a solicitud, suspender el caso por 90 días o ajustar el contrato de arrendamiento. Desalojar a sabiendas sin una orden judicial es un delito menor (misdemeanor) federal. Más
- Protecciones de vivienda de VAWA: A un solicitante o inquilino no se le puede negar la vivienda, desalojar ni retirar la asistencia porque es o fue víctima de violencia doméstica, violencia en el noviazgo, agresión sexual o acecho. El abuso no puede tratarse como una violación grave del contrato por parte de la víctima. El arrendador puede 'bifurcar' (dividir) el contrato para desalojar al agresor y mantener alojada a la víctima. Los programas cubiertos también deben tener un plan de traslado de emergencia. Un traslado está disponible a solicitud si el inquilino teme razonablemente un daño inminente, o si ocurrió una agresión sexual en el inmueble en los 90 días anteriores. Más
- Aviso de 30 días para desocupar de la Ley CARES (viviendas cubiertas): El arrendador de una vivienda cubierta no puede exigir que el inquilino se vaya hasta 30 días después de dar un aviso para desocupar. La moratoria de 120 días para presentar demandas, de la misma sección, venció en julio de 2020, pero el inciso del aviso de 30 días no tiene fecha de vencimiento en su texto. Más
- Aviso de 30 días de HUD por falta de pago (vivienda pública y Sección 8 basada en proyectos): Antes de presentar un desalojo por falta de pago, el arrendador debe dar un aviso por escrito con al menos 30 días de anticipación. El aviso debe detallar la renta adeudada por mes, explicar cómo pagarla y para qué fecha, y explicar cómo recertificar los ingresos o solicitar una exención por dificultades económicas. El aviso no puede entregarse antes del día siguiente al vencimiento de la renta. Si el inquilino paga la cantidad adeudada dentro de los 30 días, el arrendador no puede presentar el desalojo. Más
Preguntas frecuentes sobre desalojo en Arkansas para arrendadores
¿Cuánto aviso debe dar un arrendador para desalojar por falta de pago de la renta en Arkansas?
Para una demanda civil de desalojo (unlawful detainer), el arrendador (landlord) debe dar un aviso por escrito de tres días para desocupar (notice to quit) antes de presentar la demanda..
¿Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en Arkansas?
Las tarifas de la corte se fijan a nivel local — por ejemplo, Pulaski County (Little Rock): $165 por iniciar cualquier acción civil en el Pulaski County Circuit Court (se aplica a la retención ilícita, unlawful detainer); emplazamiento $2.50 cada uno; orden de posesión (writ of possession) $20..
¿Puede un arrendador cambiar las cerraduras para desalojar a un inquilino en Arkansas?
No se permiten los cambios de cerradura (lockouts) ni otros desalojos por cuenta propia (self-help). La Corte Suprema de Arkansas decidió en Gorman v. Ratliff (1986) que, según la ley de entrada y retención forzosa (forcible entry and detainer), el arrendador (landlord) no puede volver a entrar a la vivienda ni llevarse las pertenencias del inquilino (tenant) sin ir primero a la corte, y que las cláusulas del contrato que permiten tomar medidas por cuenta propia no son válidas. El inquilino que gana puede recuperar los costos y daños. Ninguna ley trata específicamente el corte de servicios públicos (utility shutoff) por parte del arrendador. Las vías legales para recuperar la posesión son la demanda de desalojo (unlawful detainer) (§§ 18-60-301 y siguientes, aviso por escrito de 3 días) y el desalojo en el tribunal de distrito (§§ 18-17-901 y siguientes), con el alguacil (sheriff) ejecutando la orden..
¿Cómo se desaloja a un inquilino sin contrato de arrendamiento en Arkansas?
Tanto el arrendador (landlord) como el inquilino (tenant) pueden terminar un arrendamiento de mes a mes (month-to-month) con un aviso por escrito entregado al menos 30 días antes de la fecha de terminación indicada en el aviso (7 días para un arrendamiento de semana a semana). El arrendador no necesita dar un motivo. Un contrato de arrendamiento (lease) por escrito con plazo fijo termina según sus propios términos. Ninguna ley fija un plazo de aviso aparte para los aumentos de renta; el Fiscal General (Attorney General) recomienda dar aviso con al menos un período de renta de anticipación..
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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.