Cómo desalojar a un inquilino en New Mexico (2026)
Los pasos legales para arrendadores en New Mexico — el aviso, el caso en la corte, los costos, los plazos y los errores que hacen que se desestimen los casos — con la ley o la página oficial que respalda cada paso.
Respuesta corta: En New Mexico, un arrendador debe dar el aviso escrito requerido, presentar un caso de desalojo en la corte si el inquilino no paga o no se va, obtener una sentencia y hacer que un alguacil u otro funcionario ejecute la desocupación. No se permite cambiar las cerraduras ni sacar las pertenencias por cuenta propia.
Paso 1: tenga un motivo legal y dé el aviso correcto
| Renta sin pagar | Aviso por escrito de 3 días de falta de pago y de la intención de terminar el contrato. Ofrecer la cantidad total adeudada, en la forma indicada en el aviso, antes de que venzan los 3 días impide una acción por falta de pago. Fuente: NMSA 1978, § 47-8-33(D) |
|---|---|
| Violación del contrato de arrendamiento | Primer incumplimiento importante: aviso por escrito de 7 días para corregir (el arrendamiento termina en no menos de 7 días si no se corrige). Segundo incumplimiento importante dentro de 6 meses: aviso de 7 días para terminar sin derecho a corregir. Violación sustancial (conducta grave de tipo delictivo): aviso de 3 días para terminar sin posibilidad de corregir. Fuente: NMSA 1978, § 47-8-33(A)-(C), (I) |
| Terminación de un arrendamiento mes a mes (sin culpa) | Cualquiera de las partes: aviso por escrito al menos 30 días antes de la fecha periódica de pago de la renta indicada en el aviso. De semana a semana: aviso por escrito de al menos 7 días. Fuente: NMSA 1978, § 47-8-37(A)-(B) |
Las reglas locales de control de rentas o de causa justificada pueden limitar los desalojos: Prohibición estatal (preemption): ninguna subdivisión política ni municipio con autonomía (home-rule) puede promulgar el control de rentas sobre bienes inmuebles de propiedad privada.
Paso 2: redacte y entregue el aviso correctamente
| Qué debe decir el aviso | El dueño debe dar un aviso escrito de la falta de pago y de su intención de terminar el contrato de renta. Si el residente (resident) no paga dentro de 3 días, el dueño puede terminar el contrato y el residente debe entregar la posesión. Pagar el monto total adeudado, en la forma indicada en el aviso, antes de que terminen los 3 días impide un caso por falta de pago, así que el aviso debe indicar el monto y cómo pagar. Si el último día cae en fin de semana o en un día feriado federal, el plazo para corregir se extiende al siguiente día hábil. En el tribunal, la protección se limita a los motivos indicados en el aviso escrito. Los tribunales de NM publican un formulario oficial (4-901, Three-day notice of nonpayment of rent (aviso de 3 días por falta de pago de la renta)). |
|---|---|
| Cómo debe entregarse | Un aviso por falta de pago de la renta tiene efecto solo si se entrega en mano, se envía por correo o se fija en una puerta exterior de la unidad. Para todos los demás avisos por escrito requeridos, la fijación también debe ir acompañada del envío por correo de primera clase o la entrega en mano. La fecha en que se fija debe aparecer en el aviso y es la fecha de efecto. Un aviso fijado debe pegarse con cinta por todos sus lados a una puerta o colocarse en un buzón o receptáculo de avisos. Si un aviso enviado por correo se devuelve como no entregable, o la última dirección conocida es la unidad desocupada, el dueño (owner) debe enviar al menos un aviso más a cualquier dirección alternativa que haya dado el residente (resident). Fuente: NMSA 1978, § 47-8-13(C)-(F) |
Formularios de aviso:
- Aviso de pago de renta o desocupación en New Mexico — requisitos y borrador gratuito
- Aviso para terminar un arrendamiento mes a mes en New Mexico — requisitos y borrador gratuito
- Form 4-901 NMRA - Three-day notice of nonpayment of rent (listed in NM Supreme Court Law Library guide) (oficial)
- Form 4-903 NMRA - Thirty-day notice to terminate rental agreement (listed in same guide) (oficial)
Paso 3: presente el caso de desalojo y asista a la audiencia
Los casos de desalojo en New Mexico se atienden en: Magistrate court, Bernalillo County Metropolitan Court o district court.
- Aviso por escrito: aviso de 3 días por falta de pago, aviso de 7 días por incumplimiento, aviso de 3 días por violación sustancial, o aviso de 30 días de terminación (§§ 47-8-33, 47-8-37)
- Presentar una petición de restitución ante el secretario del magistrate court o del district court, indicando los hechos y el cumplimiento del aviso (§ 47-8-42)
- Se notifica la citación; el juicio de posesión del dueño se fija no menos de 7 ni más de 10 días después de la notificación; el tribunal puede aplazarlo hasta 7 días por causa justificada (§ 47-8-43)
- Juicio y sentencia de restitución
- La writ of restitution (orden de restitución) ordena al alguacil (sheriff) restablecer la posesión en una fecha no menor de 3 ni mayor de 7 días después de la sentencia (§ 47-8-46)
- Retiro por el alguacil; la apelación de un residente (resident) suspende la orden solo si el residente paga la renta en custodia (escrow) o al dueño dentro de los 5 días de presentar la apelación (§ 47-8-47)
Plazos de la corte: Acción del propietario para recuperar la posesión: juicio no menos de 7 ni más de 10 días después de la notificación de la citación (§ 47-8-43(A)(1)).
Fuente: NMSA 1978, §§ 47-8-40 to 47-8-47
Cuánto tarda desalojar a un inquilino en New Mexico
Por falta de pago de la renta, el período de aviso es de 3 días; después sigue el proceso en la corte (presentación, notificación, respuesta del inquilino y audiencia), luego la orden final y la desocupación por parte de un oficial. Los casos sin oposición avanzan más rápido; un caso disputado, una apelación o una corte saturada añaden semanas. Consulte cuánto tardan los desalojos en cada estado.
Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en New Mexico
Las tarifas de presentación y de notificación en la corte se fijan a nivel local. Tarifas verificadas en los condados más grandes de New Mexico:
| Condado | Tarifas de presentación y notificación |
|---|---|
| Bernalillo County (Albuquerque) | $77 por presentar una Petition by Owner for Restitution; no se indica cuota judicial por emitir una orden de restitución (writ of restitution) (el Sheriff cobra su propia cuota de entrega/ejecución, monto no verificado) |
| Doña Ana County (Las Cruces) | $77 por presentar una Petition by Owner for Restitution; las cuotas de entrega del sheriff o del notificador (process server) son adicionales |
| Santa Fe County (Santa Fe) | $77 por presentar una Petition by Owner for Restitution |
Agregue el costo de un abogado si contrata uno, la renta perdida durante el caso y cualquier tarifa de la orden judicial o del oficial para sacar al inquilino.
Desalojar a alguien sin contrato de arrendamiento (familiar, compañero de cuarto, huésped u ocupante ilegal)
| Alguien sin contrato de arrendamiento escrito que paga renta (mes a mes / a voluntad) | Cualquiera de las partes: aviso por escrito al menos 30 días antes de la fecha periódica de pago de la renta indicada en el aviso. De semana a semana: aviso por escrito de al menos 7 días. Fuente: NMSA 1978, § 47-8-37(A)-(B) |
|---|---|
| Alguien que nunca fue inquilino (ocupante ilegal / ocupante no autorizado) | New Mexico no tiene un procedimiento de desalojo ni un delito específico sobre ocupantes ilegales (squatters). Los proyectos de ley para crearlos fracasaron: HB 332 y SB 359 (2025) y HB 144 (2026) murieron. El desalojo se hace mediante la ley existente (acción judicial y allanamiento penal (criminal trespass)), que no se verificó aquí. |
Errores que hacen que se desestimen los casos de desalojo — o que demanden a los arrendadores
| Cambiar las cerraduras / cortar los servicios públicos | Sin una orden judicial, un dueño no puede excluir ni sacar a un residente (resident) mediante fraude, cambiando o bloqueando las cerraduras, bloqueando las entradas, interfiriendo con los servicios públicos o servicios, sacando las pertenencias, desactivando los electrodomésticos o haciendo que la unidad sea inaccesible o inhabitable. El residente puede reducir el 100% de la renta por cada día afectado, recuperar una multa civil de 2 veces la renta mensual, recuperar la posesión o terminar el contrato, y obtener daños. |
|---|---|
| Represalias | Un dueño no puede aumentar la renta, reducir servicios, ni presentar o amenazar con un caso de desalojo (eviction) contra un residente que cumple el contrato de arrendamiento (lease) porque, dentro de los seis meses anteriores, el residente se quejó ante una agencia de códigos de construcción o vivienda, organizó o se unió a un sindicato o asociación de residentes, actuó de buena fe para ejercer derechos bajo la Act (incluida una solicitud de reparación por escrito), presentó una queja de vivienda justa, ganó o tiene pendiente una demanda contra el dueño sobre la residencia, testificó a favor de otro residente, o redujo legalmente la renta. El residente puede recuperar dos veces la renta mensual más honorarios de abogado, y la infracción es una defensa contra el desalojo. |
| Aceptar la renta después del aviso | Ninguna ley dice que aceptar la renta renuncia a un aviso de terminación. Por falta de pago, si el residente (resident) ofrece la cantidad total que se debe, de la manera indicada en el aviso de 3 días, antes de que venza el aviso, el dueño (owner) no puede presentar una acción por falta de pago. Sin un acuerdo por escrito, el dueño no puede aplicar el pago de la renta de un residente a depósitos o daños. |
Reglas federales que pueden cambiar el proceso
- Ley de Alivio Civil para Miembros del Servicio (Servicemembers Civil Relief Act): protección contra el desalojo (eviction): Un arrendador no puede desalojar a un miembro del servicio cubierto ni a su familia durante el servicio militar sin una orden judicial. Cuando la capacidad de pago del miembro del servicio se ve afectada de manera importante por el servicio, el tribunal debe, a solicitud, suspender el caso por 90 días o ajustar el contrato de arrendamiento. Desalojar a sabiendas sin una orden judicial es un delito menor (misdemeanor) federal. Más
- Protecciones de vivienda de VAWA: A un solicitante o inquilino no se le puede negar la vivienda, desalojar ni retirar la asistencia porque es o fue víctima de violencia doméstica, violencia en el noviazgo, agresión sexual o acecho. El abuso no puede tratarse como una violación grave del contrato por parte de la víctima. El arrendador puede 'bifurcar' (dividir) el contrato para desalojar al agresor y mantener alojada a la víctima. Los programas cubiertos también deben tener un plan de traslado de emergencia. Un traslado está disponible a solicitud si el inquilino teme razonablemente un daño inminente, o si ocurrió una agresión sexual en el inmueble en los 90 días anteriores. Más
- Aviso de 30 días para desocupar de la Ley CARES (viviendas cubiertas): El arrendador de una vivienda cubierta no puede exigir que el inquilino se vaya hasta 30 días después de dar un aviso para desocupar. La moratoria de 120 días para presentar demandas, de la misma sección, venció en julio de 2020, pero el inciso del aviso de 30 días no tiene fecha de vencimiento en su texto. Más
- Aviso de 30 días de HUD por falta de pago (vivienda pública y Sección 8 basada en proyectos): Antes de presentar un desalojo por falta de pago, el arrendador debe dar un aviso por escrito con al menos 30 días de anticipación. El aviso debe detallar la renta adeudada por mes, explicar cómo pagarla y para qué fecha, y explicar cómo recertificar los ingresos o solicitar una exención por dificultades económicas. El aviso no puede entregarse antes del día siguiente al vencimiento de la renta. Si el inquilino paga la cantidad adeudada dentro de los 30 días, el arrendador no puede presentar el desalojo. Más
Preguntas frecuentes sobre desalojo en New Mexico para arrendadores
¿Cuánto aviso debe dar un arrendador para desalojar por falta de pago de la renta en New Mexico?
Aviso por escrito de 3 días de falta de pago y de la intención de terminar el contrato. Ofrecer la cantidad total adeudada, en la forma indicada en el aviso, antes de que venzan los 3 días impide una acción por falta de pago..
¿Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en New Mexico?
Las tarifas de la corte se fijan a nivel local — por ejemplo, Bernalillo County (Albuquerque): $77 por presentar una Petition by Owner for Restitution; no se indica cuota judicial por emitir una orden de restitución (writ of restitution) (el Sheriff cobra su propia cuota de entrega/ejecución, monto no verificado).
¿Puede un arrendador cambiar las cerraduras para desalojar a un inquilino en New Mexico?
Sin una orden judicial, un dueño no puede excluir ni sacar a un residente (resident) mediante fraude, cambiando o bloqueando las cerraduras, bloqueando las entradas, interfiriendo con los servicios públicos o servicios, sacando las pertenencias, desactivando los electrodomésticos o haciendo que la unidad sea inaccesible o inhabitable. El residente puede reducir el 100% de la renta por cada día afectado, recuperar una multa civil de 2 veces la renta mensual, recuperar la posesión o terminar el contrato, y obtener daños..
¿Cómo se desaloja a un inquilino sin contrato de arrendamiento en New Mexico?
Cualquiera de las partes: aviso por escrito al menos 30 días antes de la fecha periódica de pago de la renta indicada en el aviso. De semana a semana: aviso por escrito de al menos 7 días..
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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.