Cómo desalojar a un inquilino en Oregon (2026)
Los pasos legales para arrendadores en Oregon — el aviso, el caso en la corte, los costos, los plazos y los errores que hacen que se desestimen los casos — con la ley o la página oficial que respalda cada paso.
Respuesta corta: En Oregon, un arrendador debe dar el aviso escrito requerido, presentar un caso de desalojo en la corte si el inquilino no paga o no se va, obtener una sentencia y hacer que un alguacil u otro funcionario ejecute la desocupación. No se permite cambiar las cerraduras ni sacar las pertenencias por cuenta propia.
Paso 1: tenga un motivo legal y dé el aviso correcto
| Renta sin pagar | Semana a semana (week-to-week): al menos 72 horas de aviso por escrito, entregado no antes del 5.º día del periodo de renta. Otros arrendamientos: al menos 10 días de aviso entregado no antes del 8.º día del periodo de renta, o al menos 13 días de aviso entregado no antes del 5.º día. El aviso debe indicar la cantidad que se debe y la fecha límite para pagar. Fuente: ORS 90.394 |
|---|---|
| Violación del contrato de arrendamiento | Al menos 30 días de aviso por escrito. Si la violación se puede corregir, el aviso debe decirlo y dar al menos 14 días para corregirla. Si se repite sustancialmente la misma violación dentro de 6 meses: al menos 10 días de aviso, sin derecho a corregirla. Semana a semana (week-to-week): 7 días / 4 días para corregir / 4 días por repeticiones. Fuente: ORS 90.392 |
| Terminación de un arrendamiento mes a mes (sin culpa) | Inquilino (tenant): al menos 30 días de aviso por escrito. Arrendador (landlord), durante el primer año de ocupación: al menos 30 días de aviso sin causa. Arrendador después del primer año: solo por causa atribuible al inquilino o por una razón válida del arrendador (demolición o cambio de uso, reparaciones mayores, que el dueño o un familiar inmediato se mude a la vivienda, venta a un comprador que la va a habitar) con al menos 90 días de aviso, o 60 días si se aceptó una oferta de compra y se paga un mes de renta junto con el aviso. Los arrendadores que tienen participación como dueños en 5 o más unidades de vivienda residenciales deben hacer un pago de reubicación (relocation payment) de un mes de renta junto con los avisos por razón válida (los arrendadores con participación en 4 unidades o menos están exentos, ORS 90.427(6)(b)). Semana a semana: 10 días por cualquiera de las partes. Fuente: ORS 90.427 |
Las reglas locales de control de rentas o de causa justificada pueden limitar los desalojos: Estabilización de rentas (rent stabilization) en todo el estado. Después del primer año, no más de un aumento cada 12 meses, con al menos 90 días de aviso por escrito; el aumento tiene un límite de la cantidad menor entre 10% o 7% + CPI (índice de precios al consumidor West Region CPI-U), que publica cada año DAS/Office of Economic Analysis. Aumento máximo: 10.0% para 2025; 9.5% para 2026; 10% para 2027. Exentos: edificios cuyo primer certificado de ocupación (certificate of occupancy) se emitió menos de 15 años antes de la fecha del aviso, y cierta vivienda asequible regulada. Por lo demás, el control de rentas (rent control) local está prohibido (preempted).
Paso 2: redacte y entregue el aviso correctamente
| Qué debe decir el aviso | Aviso por escrito de la falta de pago y de la intención del arrendador (landlord) de terminar el arrendamiento si no se paga la renta: semana a semana - al menos 72 horas, notificado no antes del día 5 del período de alquiler; otros arrendamientos - al menos 10 días notificado no antes del día 8, o al menos 13 días notificado no antes del día 5. El aviso debe indicar la cantidad de renta que se debe y la fecha y hora límite para pagarla. Debe entregarse una copia del aviso de asistencia para la renta del Judicial Department (ORS 105.136) con cualquier aviso de terminación por falta de pago, o el caso de desalojo (eviction) se desestima. Notificación: entrega en persona, correo de primera clase (agregue 3 días e indique la extensión), correo más fijación si el contrato por escrito lo permite, o correo electrónico solo con un anexo firmado y además por correo de primera clase. |
|---|---|
| Cómo debe entregarse | Los avisos por escrito deben notificarse por (a) entrega en persona, (b) correo de primera clase (que agrega 3 días al período del aviso, y el aviso debe indicarlo), o (c) correo de primera clase más fijación en la entrada principal, si el contrato de alquiler por escrito lo permite en ambas direcciones. El correo electrónico se permite solo bajo un anexo por escrito separado firmado después de que el inquilino (tenant) se muda, que indique las direcciones de correo electrónico de ambas partes e incluya la advertencia legal. Aun así, un aviso de terminación enviado por correo electrónico también debe enviarse por correo de primera clase. Otros métodos (como el mensaje de texto) pueden usarse solo además de un método legal. Fuente: ORS 90.155 |
Formularios de aviso:
- Aviso de pago de renta o desocupación en Oregon — requisitos y borrador gratuito
- Aviso para terminar un arrendamiento mes a mes en Oregon — requisitos y borrador gratuito
- Statutory 'Qualified Third Party Verification' form for DV/sexual assault/stalking release (text in ORS 90.453(3)) (oficial)
- Statutory FED complaint form for premises not subject to ORS ch. 90, listing '24-hour notice for squatter' (ORS 105.126) (oficial)
Paso 3: presente el caso de desalojo y asista a la audiencia
Los casos de desalojo en Oregon se atienden en: Circuit court (corte de circuito) o justice court (juzgado de paz) del condado donde está la propiedad.
- Aviso de terminación por escrito (ORS 90.392, 90.394, 90.427, etc.)
- Presentar la demanda y la citación de FED (desalojo); los casos por falta de pago deben incluir el aviso requerido sobre asistencia para la renta
- Primera comparecencia: 7 días después del día hábil judicial siguiente al pago de las cuotas de presentación (15 días en reclamos por falta de pago); el secretario de la corte puede retrasarla hasta 7 días más (ORS 105.135)
- El inquilino sin abogado presenta una respuesta por escrito en el formulario de la corte el día de la primera comparecencia (ORS 105.137(8))
- Juicio: en reclamos por falta de pago, no antes de 15 ni después de 30 días a partir de la comparecencia; en otros reclamos, dentro de 15 días (ORS 105.137(6))
- Fallo; el secretario de la corte emite el aviso de restitución (notice of restitution), que da al menos 4 días para mudarse (ORS 105.151)
- El alguacil (sheriff) entrega la orden de ejecución (writ of execution) después de que vencen los 4 días
Plazos de la corte: Primera comparecencia 7 días (15 días por falta de pago) después del día hábil judicial siguiente al pago de las cuotas; la respuesta por escrito se presenta en la primera comparecencia.
Fuente: ORS 105.110, 105.135, 105.137, 105.151
Cuánto tarda desalojar a un inquilino en Oregon
Por falta de pago de la renta, el período de aviso es de 10 días; después sigue el proceso en la corte (presentación, notificación, respuesta del inquilino y audiencia), luego la orden final y la desocupación por parte de un oficial. Los casos sin oposición avanzan más rápido; un caso disputado, una apelación o una corte saturada añaden semanas. Consulte cuánto tardan los desalojos en cada estado.
Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en Oregon
Las tarifas de presentación y de notificación en la corte se fijan a nivel local. Tarifas verificadas en los condados más grandes de Oregon:
| Condado | Tarifas de presentación y notificación |
|---|---|
| Multnomah County (Portland) | $88 (demanda FED residencial, más la cuota de juicio si se celebra uno: $139/día sin jurado); $18 por el aviso de restitución (notice of restitution); $47 por la orden de ejecución (writ of execution) |
| Washington County (Hillsboro / Beaverton) | $88 (demanda FED residencial, más la cuota de juicio si se celebra uno: $139/día sin jurado); $18 por el aviso de restitución (notice of restitution); $47 por la orden de ejecución (writ of execution) |
| Lane County (Eugene) | $88 (demanda FED residencial, más la cuota de juicio si se celebra uno: $139/día sin jurado); $18 por el aviso de restitución (notice of restitution); $47 por la orden de ejecución (writ of execution) |
| Clackamas County (Oregon City) | $88 (demanda FED residencial, más la cuota de juicio si se celebra uno: $139/día sin jurado); $18 por el aviso de restitución (notice of restitution); $47 por la orden de ejecución (writ of execution) |
| Marion County (Salem) | $88 (demanda FED residencial, más la cuota de juicio si se celebra uno: $139/día sin jurado); $18 por el aviso de restitución (notice of restitution); $47 por la orden de ejecución (writ of execution) |
| Jackson County (Medford) | $88 (demanda FED residencial, más la cuota de juicio si se celebra uno: $139/día sin jurado); $18 por el aviso de restitución (notice of restitution); $47 por la orden de ejecución (writ of execution) |
| Linn County (Albany) | Demanda FED residencial (demandante): $88 + tarifa de juicio, si la hay ($139 por día sin jurado; $167 por día con jurado de seis personas). Respuesta del inquilino (tenant) y solicitud de juicio: $88. Aviso de restitución (notice of restitution): $18. Orden de ejecución (writ of execution): $47. |
| Benton County (Corvallis) | $88 por una demanda FED residencial (más la tarifa de juicio si se celebra un juicio: $139 por día sin jurado, $167 por día con jurado de seis personas); $88 si un inquilino (tenant) presenta una contestación y solicitud de juicio; $18 por el aviso de restitución; $47 por la orden de ejecución (writ of execution) |
Agregue el costo de un abogado si contrata uno, la renta perdida durante el caso y cualquier tarifa de la orden judicial o del oficial para sacar al inquilino.
Desalojar a alguien sin contrato de arrendamiento (familiar, compañero de cuarto, huésped u ocupante ilegal)
| Alguien sin contrato de arrendamiento escrito que paga renta (mes a mes / a voluntad) | Inquilino (tenant): al menos 30 días de aviso por escrito. Arrendador (landlord), durante el primer año de ocupación: al menos 30 días de aviso sin causa. Arrendador después del primer año: solo por causa atribuible al inquilino o por una razón válida del arrendador (demolición o cambio de uso, reparaciones mayores, que el dueño o un familiar inmediato se mude a la vivienda, venta a un comprador que la va a habitar) con al menos 90 días de aviso, o 60 días si se aceptó una oferta de compra y se paga un mes de renta junto con el aviso. Los arrendadores que tienen participación como dueños en 5 o más unidades de vivienda residenciales deben hacer un pago de reubicación (relocation payment) de un mes de renta junto con los avisos por razón válida (los arrendadores con participación en 4 unidades o menos están exentos, ORS 90.427(6)(b)). Semana a semana: 10 días por cualquiera de las partes. Fuente: ORS 90.427 |
|---|---|
| Alguien que nunca fue inquilino (ocupante ilegal / ocupante no autorizado) | Un 'squatter' (ocupante ilegal) es una persona que ocupa una vivienda (u otra propiedad usada como vivienda) que no tiene derecho bajo un contrato de alquiler ni autorización del inquilino (tenant); un inquilino que se queda después del vencimiento (holding over) no es un ocupante ilegal. El dueño o el arrendador (landlord) puede darle al ocupante ilegal un aviso por escrito de 24 horas que indique la fecha y la hora para desocupar y que la causa es la condición de la persona como ocupante ilegal, y luego tomar posesión mediante el proceso judicial de forcible entry and detainer (FED, desalojo) (ORS 105.100-105.168). El aviso no crea un arrendamiento. Ninguna ley autoriza la remoción por la policía sin una sentencia judicial. |
Errores que hacen que se desestimen los casos de desalojo — o que demanden a los arrendadores
| Cambiar las cerraduras / cortar los servicios públicos | Si el arrendador (landlord) saca o excluye ilegalmente al inquilino (tenant) (lockout) o interrumpe a propósito los servicios públicos o esenciales, el inquilino puede obtener una orden judicial (injunction) para recuperar la posesión, o terminar el contrato y recuperar la cantidad mayor entre 2 meses de renta periódica o el doble de los daños reales; se deben devolver los depósitos y la renta pagada por adelantado. Fuente: ORS 90.375 |
|---|---|
| Represalias | Un arrendador (landlord) no puede tomar represalias (retaliation) aumentando la renta, reduciendo servicios, entregando un aviso de terminación, o presentando o amenazando con un desalojo (eviction) porque el inquilino (tenant) se quejó (o dijo por escrito que se quejaría) ante una agencia gubernamental sobre infracciones de los códigos de construcción, salud o vivienda, de la entrega del correo o de discriminación en la vivienda; presentó una queja de buena fe ante el arrendador; organizó o se unió a un sindicato de inquilinos; testificó contra el arrendador; ganó un caso de desalojo en los últimos seis meses; o actuó para hacer valer cualquier derecho de inquilino bajo la ley federal, estatal o local. Un arrendador que toma represalias debe los mismos remedios que por un cambio de cerraduras (lockout) ilegal (hasta dos meses de renta o el doble de los daños reales), y las represalias son una defensa contra el desalojo. La ley no establece un período de presunción; un arrendador todavía puede desalojar en los casos enumerados, como cuando el inquilino estaba atrasado en la renta. Fuente: ORS 90.385 |
| Aceptar la renta después del aviso | Sí, por ley. Un arrendador (landlord) renuncia al derecho de terminar por una violación en particular si acepta la renta, sabiendo de ella, durante 3 o más períodos de alquiler separados, a menos que el arrendador haya dado primero un aviso de advertencia por escrito que califique. La renta reembolsada dentro de 10 días no cuenta. Aceptar la renta después de un aviso de terminación no renuncia a él si la renta se prorratea hasta la fecha de terminación, o si el saldo no usado se reembolsa dentro de 10 días. En un caso por causa que ya está en la corte, aceptar la renta no renuncia a la terminación si el arrendador dio un aviso por escrito de que no lo haría, y la renta no cubre ningún período más allá de la fecha en que se aceptó. Aceptar una renta parcial renuncia a una terminación por falta de pago, a menos que (a) el pago parcial se haya aceptado antes del aviso, basándose en la promesa del inquilino (tenant) de pagar el saldo, y el aviso le permita al inquilino corregir el incumplimiento, o (b) después del aviso, el arrendador y el inquilino hayan firmado un acuerdo de no renuncia por escrito. Los pagos de asistencia de vivienda (Section 8, etc.) no son 'rent' (renta) para estas reglas. Fuente: ORS 90.412, 90.414, 90.417 |
Reglas federales que pueden cambiar el proceso
- Ley de Alivio Civil para Miembros del Servicio (Servicemembers Civil Relief Act): protección contra el desalojo (eviction): Un arrendador no puede desalojar a un miembro del servicio cubierto ni a su familia durante el servicio militar sin una orden judicial. Cuando la capacidad de pago del miembro del servicio se ve afectada de manera importante por el servicio, el tribunal debe, a solicitud, suspender el caso por 90 días o ajustar el contrato de arrendamiento. Desalojar a sabiendas sin una orden judicial es un delito menor (misdemeanor) federal. Más
- Protecciones de vivienda de VAWA: A un solicitante o inquilino no se le puede negar la vivienda, desalojar ni retirar la asistencia porque es o fue víctima de violencia doméstica, violencia en el noviazgo, agresión sexual o acecho. El abuso no puede tratarse como una violación grave del contrato por parte de la víctima. El arrendador puede 'bifurcar' (dividir) el contrato para desalojar al agresor y mantener alojada a la víctima. Los programas cubiertos también deben tener un plan de traslado de emergencia. Un traslado está disponible a solicitud si el inquilino teme razonablemente un daño inminente, o si ocurrió una agresión sexual en el inmueble en los 90 días anteriores. Más
- Aviso de 30 días para desocupar de la Ley CARES (viviendas cubiertas): El arrendador de una vivienda cubierta no puede exigir que el inquilino se vaya hasta 30 días después de dar un aviso para desocupar. La moratoria de 120 días para presentar demandas, de la misma sección, venció en julio de 2020, pero el inciso del aviso de 30 días no tiene fecha de vencimiento en su texto. Más
- Aviso de 30 días de HUD por falta de pago (vivienda pública y Sección 8 basada en proyectos): Antes de presentar un desalojo por falta de pago, el arrendador debe dar un aviso por escrito con al menos 30 días de anticipación. El aviso debe detallar la renta adeudada por mes, explicar cómo pagarla y para qué fecha, y explicar cómo recertificar los ingresos o solicitar una exención por dificultades económicas. El aviso no puede entregarse antes del día siguiente al vencimiento de la renta. Si el inquilino paga la cantidad adeudada dentro de los 30 días, el arrendador no puede presentar el desalojo. Más
Preguntas frecuentes sobre desalojo en Oregon para arrendadores
¿Cuánto aviso debe dar un arrendador para desalojar por falta de pago de la renta en Oregon?
Semana a semana (week-to-week): al menos 72 horas de aviso por escrito, entregado no antes del 5.º día del periodo de renta. Otros arrendamientos: al menos 10 días de aviso entregado no antes del 8.º día del periodo de renta, o al menos 13 días de aviso entregado no antes del 5.º día. El aviso debe indicar la cantidad que se debe y la fecha límite para pagar..
¿Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en Oregon?
Las tarifas de la corte se fijan a nivel local — por ejemplo, Multnomah County (Portland): $88 (demanda FED residencial, más la cuota de juicio si se celebra uno: $139/día sin jurado); $18 por el aviso de restitución (notice of restitution); $47 por la orden de ejecución (writ of execution).
¿Puede un arrendador cambiar las cerraduras para desalojar a un inquilino en Oregon?
Si el arrendador (landlord) saca o excluye ilegalmente al inquilino (tenant) (lockout) o interrumpe a propósito los servicios públicos o esenciales, el inquilino puede obtener una orden judicial (injunction) para recuperar la posesión, o terminar el contrato y recuperar la cantidad mayor entre 2 meses de renta periódica o el doble de los daños reales; se deben devolver los depósitos y la renta pagada por adelantado..
¿Cómo se desaloja a un inquilino sin contrato de arrendamiento en Oregon?
Inquilino (tenant): al menos 30 días de aviso por escrito. Arrendador (landlord), durante el primer año de ocupación: al menos 30 días de aviso sin causa. Arrendador después del primer año: solo por causa atribuible al inquilino o por una razón válida del arrendador (demolición o cambio de uso, reparaciones mayores, que el dueño o un familiar inmediato se mude a la vivienda, venta a un comprador que la va a habitar) con al menos 90 días de aviso, o 60 días si se aceptó una oferta de compra y se paga un mes de renta junto con el aviso. Los arrendadores que tienen participación como dueños en 5 o más unidades de vivienda residenciales deben hacer un pago de reubicación (relocation payment) de un mes de renta junto con los avisos por razón válida (los arrendadores con participación en 4 unidades o menos están exentos, ORS 90.427(6)(b)). Semana a semana: 10 días por cualquiera de las partes..
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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.