Cómo desalojar a un inquilino en New Jersey (2026)
Los pasos legales para arrendadores en New Jersey — el aviso, el caso en la corte, los costos, los plazos y los errores que hacen que se desestimen los casos — con la ley o la página oficial que respalda cada paso.
Respuesta corta: En New Jersey, un arrendador debe dar el aviso escrito requerido, presentar un caso de desalojo en la corte si el inquilino no paga o no se va, obtener una sentencia y hacer que un alguacil u otro funcionario ejecute la desocupación. No se permite cambiar las cerraduras ni sacar las pertenencias por cuenta propia.
Paso 1: tenga un motivo legal y dé el aviso correcto
| Renta sin pagar | No se requiere un aviso para desalojar (notice to quit) antes de presentar una demanda por falta de pago de la renta. El requisito de aviso por escrito de la N.J.S.A. 2A:18-61.2 excluye expresamente la falta de pago (y no pagar un aumento de renta válido). El inquilino (tenant) puede detener el caso pagando la renta reclamada más las costas acumuladas al secretario del tribunal a más tardar al dictarse la sentencia definitiva. Después de que se coloca una orden de desalojo (warrant of removal), o se lleva a cabo un cierre (lockout), por falta de pago, el inquilino tiene 3 días hábiles para pagar toda la renta adeudada. El arrendador (landlord) debe aceptar ese pago (en efectivo, cheque certificado, giro postal (money order), o de un programa de asistencia para la renta o una organización benéfica) y entonces el caso se desestima. |
|---|---|
| Violación del contrato de arrendamiento | Conducta desordenada: un aviso por escrito para cesar, y luego un aviso de 3 días para desalojar. Daño intencional o por negligencia grave a la propiedad: un aviso de 3 días para desalojar. Violación sustancial continua de reglas razonables o de cláusulas del contrato de arrendamiento, o pago tardío habitual de la renta: un aviso por escrito para cesar, y luego un aviso de un mes para desalojar. Motivos de drogas, agresión (assault), robo o trata de personas: un aviso de 3 días. Los avisos deben indicar la causa con detalle y entregarse personalmente, en la residencia a un familiar mayor de 14 años, o por correo certificado (correo regular si no se reclama la carta certificada). |
| Terminación de un arrendamiento mes a mes (sin culpa) | Arrendador (landlord): en la mayoría de los arrendamientos residenciales, el arrendador no puede terminar un arrendamiento de mes a mes, ni negarse a renovar cualquier contrato, sin uno de los motivos legales de 'good cause' (causa justificada). Están exentos de la causa justificada las propiedades ocupadas por el dueño con no más de dos unidades de alquiler, las unidades de hoteles/moteles/casas de huéspedes rentadas a huéspedes temporales o de temporada, y ciertas unidades mantenidas en fideicomiso para un familiar inmediato del dueño con una discapacidad del desarrollo, u ocupadas por él. En esas unidades exentas, el arrendador termina un arrendamiento de mes a mes con un aviso por escrito de un mes para desalojar. Inquilino (tenant): ninguna ley fija un plazo de aviso para que un inquilino termine un arrendamiento de mes a mes. |
Las reglas locales de control de rentas o de causa justificada pueden limitar los desalojos: No hay control de rentas estatal ni prohibición estatal (preemption). Los municipios pueden adoptar ordenanzas de control de rentas o de nivelación de rentas. Las viviendas múltiples construidas después de 1987 están exentas de los límites municipales a los aumentos periódicos durante el período de amortización de la hipoteca inicial o 30 años desde su terminación, lo que sea menor. Sin financiamiento hipotecario inicial, la exención es de 30 años.
Paso 2: redacte y entregue el aviso correctamente
| Qué debe decir el aviso | No se requiere un aviso para desocupar ni un aviso de pagar o desocupar (pay-or-quit) antes de presentar un caso por falta de pago. El requisito de aviso escrito para los desalojos (evictions) excluye expresamente la falta de pago de la renta (y no pagar un aumento de renta válido). El inquilino (tenant) puede detener el caso pagando la renta reclamada más las costas a más tardar en la sentencia final, o dentro de los 3 días hábiles después de que se pega una orden de desalojo (warrant of removal) o de que ocurre un cierre de acceso (lockout). |
|---|---|
| Cómo debe entregarse | Los avisos de la Anti-Eviction Act (aviso de cese (notice to cease) y aviso para desocupar (notice to quit)) deben indicar la causa en detalle. Deben notificarse por uno de estos medios: (1) entrega en persona al inquilino (tenant); (2) dejando una copia en el lugar de residencia habitual del inquilino con un familiar mayor de 14 años; o (3) correo certificado y, si la carta certificada no se reclama, correo regular. Fuente: N.J.S.A. 2A:18-61.2 |
Formularios de aviso:
- Aviso de pago de renta o desocupación en New Jersey — requisitos y borrador gratuito
- Aviso para terminar un arrendamiento mes a mes en New Jersey — requisitos y borrador gratuito
Paso 3: presente el caso de desalojo y asista a la audiencia
Los casos de desalojo en New Jersey se atienden en: Superior Court of New Jersey, Law Division, Special Civil Part (Landlord/Tenant Section).
- Aviso: ninguno por falta de pago; un aviso para cesar y/o un aviso para desalojar por otras causas justificadas (de 3 días a 3 años según el motivo) (N.J.S.A. 2A:18-61.2)
- Presentar una demanda verificada ante la Special Civil Part del condado donde se encuentra la propiedad; se notifica la citación al inquilino (tenant)
- Juicio; el inquilino puede detener un caso por falta de pago pagando la renta reclamada más las costas al secretario a más tardar al dictarse la sentencia definitiva (N.J.S.A. 2A:18-55)
- Sentencia de posesión; no se puede emitir ninguna orden de desalojo (warrant of removal) hasta 3 días después de la sentencia (N.J.S.A. 2A:18-57)
- Un funcionario judicial (court officer) entrega la orden, que no puede ejecutarse antes del tercer día después de la entrega, sin contar fines de semana ni días festivos judiciales, y solo entre las 8 a.m. y las 6 p.m. (N.J.S.A. 2A:42-10.16). En los casos por falta de pago, el inquilino tiene 3 días hábiles después de que se coloca la orden o del cierre (lockout) para pagar toda la renta adeudada (2A:42-10.16a)
- El retiro lo hace solo un funcionario judicial; el tribunal conserva la competencia durante 10 días después de la ejecución para las solicitudes del inquilino. Hay una suspensión por dificultades de hasta 6 meses después de la sentencia si el inquilino paga todo lo atrasado y sigue pagando (N.J.S.A. 2A:42-10.6)
Plazos de la corte: Según NJ Courts, el juicio se fija al menos 21 días después de notificada la citación (summons), y el inquilino (tenant) debe presentarse (no se requiere respuesta por escrito). No se volvió a verificar contra el texto de la regla judicial.
Fuente: N.J.S.A. 2A:18-53 et seq., 2A:18-57, 2A:18-61.1 to -61.2, 2A:42-10.6, 2A:42-10.16, 2A:42-10.16a
Cuánto tarda desalojar a un inquilino en New Jersey
Por falta de pago de la renta, el período de aviso es de 0 días; después sigue el proceso en la corte (presentación, notificación, respuesta del inquilino y audiencia), luego la orden final y la desocupación por parte de un oficial. Los casos sin oposición avanzan más rápido; un caso disputado, una apelación o una corte saturada añaden semanas. Consulte cuánto tardan los desalojos en cada estado.
Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en New Jersey
Las tarifas de presentación y de notificación en la corte se fijan a nivel local. Tarifas verificadas en los condados más grandes de New Jersey:
| Condado | Tarifas de presentación y notificación |
|---|---|
| Hudson County (Jersey City) | $50 por la demanda de arrendador/inquilino (landlord/tenant) (un demandado) + $5 por cada demandado adicional + $7 de cuota de entrega del oficial de la Special Civil Part |
| Essex County (Newark) | $50 por la demanda de arrendador/inquilino (landlord/tenant) (un demandado) + $5 por cada demandado adicional + $7 de cuota de entrega del oficial de la Special Civil Part |
| Bergen County (Hackensack) | $50 por la demanda de arrendador/inquilino (landlord/tenant) (un demandado) + $5 por cada demandado adicional + $7 de cuota de entrega del oficial de la Special Civil Part |
| Middlesex County (New Brunswick) | $50 por la demanda de arrendador/inquilino (landlord/tenant) (un demandado) + $5 por cada demandado adicional + $7 de cuota de entrega del oficial de la Special Civil Part |
| Union County (Elizabeth) | $50 por la demanda de arrendador/inquilino (landlord/tenant) (un demandado) + $5 por cada demandado adicional + $7 de cuota de entrega del oficial de la Special Civil Part |
| Passaic County (Paterson) | $50 por la demanda de arrendador/inquilino (landlord/tenant) (un demandado) + $5 por cada demandado adicional + $7 de cuota de entrega del oficial de la Special Civil Part |
| Camden County (Camden) | $50 por la demanda de arrendador/inquilino (landlord/tenant) (un demandado) + $5 por cada demandado adicional + $7 de cuota de entrega del oficial de la Special Civil Part |
| Monmouth County (Freehold) | $50 por la demanda de arrendador/inquilino (landlord/tenant) (un demandado) + $5 por cada demandado adicional + $7 de cuota de entrega del oficial de la Special Civil Part |
| Mercer County (Trenton) | $50 por la demanda de arrendador/inquilino (landlord/tenant) (un demandado) + $5 por cada demandado adicional + $7 de cuota de entrega del oficial de la Special Civil Part |
| Morris County (Morristown) | $50 por la demanda de arrendador/inquilino (landlord/tenant) (un demandado) + $5 por cada demandado adicional + $7 de cuota de entrega del oficial de la Special Civil Part |
| Ocean County (Toms River) | $50 por la demanda de arrendador/inquilino (landlord/tenant) (un demandado) + $5 por cada demandado adicional + $7 de cuota de entrega del oficial de la Special Civil Part |
| Burlington County (Mount Holly) | $50 por la demanda de arrendador/inquilino (landlord/tenant) (un demandado) + $5 por cada demandado adicional + $7 de cuota de entrega del oficial de la Special Civil Part |
| Atlantic County (Atlantic City) | $50 por la demanda de arrendador/inquilino (landlord/tenant) (un demandado) + $5 por cada demandado adicional + $7 de cuota de entrega del oficial de la Special Civil Part |
| Somerset County (Somerville) | $50 por la demanda de arrendador/inquilino (landlord/tenant) (un demandado) + $5 por cada demandado adicional + $7 de cuota de entrega del oficial de la Special Civil Part |
| Gloucester County | $50 por demanda de arrendador/inquilino (landlord/tenant) (un demandado) + $5 por cada demandado adicional + $7 de tarifa de entrega del oficial de la Special Civil Part. Orden de desalojo (warrant of removal): $35 + $7 de tarifa de entrega del oficial. |
| Cumberland County | $50 por un demandado/inquilino (tenant); $5 por cada demandado/inquilino adicional; tarifa de entrega de $7 por cada inquilino/demandado notificado por el Special Civil Part Officer. |
Agregue el costo de un abogado si contrata uno, la renta perdida durante el caso y cualquier tarifa de la orden judicial o del oficial para sacar al inquilino.
Desalojar a alguien sin contrato de arrendamiento (familiar, compañero de cuarto, huésped u ocupante ilegal)
| Alguien sin contrato de arrendamiento escrito que paga renta (mes a mes / a voluntad) | Arrendador (landlord): en la mayoría de los arrendamientos residenciales, el arrendador no puede terminar un arrendamiento de mes a mes, ni negarse a renovar cualquier contrato, sin uno de los motivos legales de 'good cause' (causa justificada). Están exentos de la causa justificada las propiedades ocupadas por el dueño con no más de dos unidades de alquiler, las unidades de hoteles/moteles/casas de huéspedes rentadas a huéspedes temporales o de temporada, y ciertas unidades mantenidas en fideicomiso para un familiar inmediato del dueño con una discapacidad del desarrollo, u ocupadas por él. En esas unidades exentas, el arrendador termina un arrendamiento de mes a mes con un aviso por escrito de un mes para desalojar. Inquilino (tenant): ninguna ley fija un plazo de aviso para que un inquilino termine un arrendamiento de mes a mes. |
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Errores que hacen que se desestimen los casos de desalojo — o que demanden a los arrendadores
| Cambiar las cerraduras / cortar los servicios públicos | El desalojo por cuenta propia (self-help eviction) es ilegal. Se puede entrar o volver a tomar una residencia sin el consentimiento del ocupante solo mediante un proceso legal de desalojo, y solo un funcionario judicial (court officer) puede ejecutar una orden de posesión. Es una infracción de persona desordenada (disorderly persons offense), después de una advertencia de la policía u otro funcionario, tomar la posesión sin una orden legal, incluso cambiando las cerraduras o poniendo candados, sacando las pertenencias o cortando la calefacción, la electricidad, el agua u otros servicios vitales. Una segunda infracción dentro de 5 años es un delito de cuarto grado. Un inquilino (tenant) desplazado puede volver a entrar con un oficial de policía presente. En una acción civil, el inquilino puede recuperar la posesión, todos los daños, las costas judiciales y honorarios de abogado razonables, o el triple de los daños si no es apropiado devolverle la posesión. |
|---|---|
| Represalias | Un arrendador (landlord) no puede entregar un aviso de desalojo (notice to quit) ni demandar para recuperar la posesión como represalia (retaliation) por los esfuerzos de un inquilino (tenant) para hacer valer sus derechos bajo el contrato de arrendamiento (lease) o la ley, una queja de buena fe ante una autoridad gubernamental sobre una infracción de salud o seguridad (después de informar primero al arrendador y darle un tiempo razonable para corregirla), o la participación en cualquier organización legal, incluido un grupo de inquilinos. Negarse a renovar un contrato sin causa cuenta como un cambio sustancial que puede ser una represalia. Un aviso de desalojo o un cambio sustancial de los términos sin causa después de esa acción crea una presunción refutable de represalia; el inquilino puede demandar por daños y una orden judicial, y gana el caso de desalojo (eviction) si se demuestra la represalia. Fuente: N.J.S.A. 2A:42-10.10 to -10.13 |
| Aceptar la renta después del aviso | Ninguna ley dice si aceptar la renta después de un aviso renuncia a un desalojo (eviction) por otras causas. Por ley, en un caso por falta de pago, el inquilino (tenant) puede detener el desalojo pagándole al secretario de la corte toda la renta reclamada más las costas acumuladas en cualquier momento hasta que se dicte la sentencia definitiva, inclusive. Fuente: N.J.S.A. 2A:18-55 |
Reglas federales que pueden cambiar el proceso
- Ley de Alivio Civil para Miembros del Servicio (Servicemembers Civil Relief Act): protección contra el desalojo (eviction): Un arrendador no puede desalojar a un miembro del servicio cubierto ni a su familia durante el servicio militar sin una orden judicial. Cuando la capacidad de pago del miembro del servicio se ve afectada de manera importante por el servicio, el tribunal debe, a solicitud, suspender el caso por 90 días o ajustar el contrato de arrendamiento. Desalojar a sabiendas sin una orden judicial es un delito menor (misdemeanor) federal. Más
- Protecciones de vivienda de VAWA: A un solicitante o inquilino no se le puede negar la vivienda, desalojar ni retirar la asistencia porque es o fue víctima de violencia doméstica, violencia en el noviazgo, agresión sexual o acecho. El abuso no puede tratarse como una violación grave del contrato por parte de la víctima. El arrendador puede 'bifurcar' (dividir) el contrato para desalojar al agresor y mantener alojada a la víctima. Los programas cubiertos también deben tener un plan de traslado de emergencia. Un traslado está disponible a solicitud si el inquilino teme razonablemente un daño inminente, o si ocurrió una agresión sexual en el inmueble en los 90 días anteriores. Más
- Aviso de 30 días para desocupar de la Ley CARES (viviendas cubiertas): El arrendador de una vivienda cubierta no puede exigir que el inquilino se vaya hasta 30 días después de dar un aviso para desocupar. La moratoria de 120 días para presentar demandas, de la misma sección, venció en julio de 2020, pero el inciso del aviso de 30 días no tiene fecha de vencimiento en su texto. Más
- Aviso de 30 días de HUD por falta de pago (vivienda pública y Sección 8 basada en proyectos): Antes de presentar un desalojo por falta de pago, el arrendador debe dar un aviso por escrito con al menos 30 días de anticipación. El aviso debe detallar la renta adeudada por mes, explicar cómo pagarla y para qué fecha, y explicar cómo recertificar los ingresos o solicitar una exención por dificultades económicas. El aviso no puede entregarse antes del día siguiente al vencimiento de la renta. Si el inquilino paga la cantidad adeudada dentro de los 30 días, el arrendador no puede presentar el desalojo. Más
Preguntas frecuentes sobre desalojo en New Jersey para arrendadores
¿Cuánto aviso debe dar un arrendador para desalojar por falta de pago de la renta en New Jersey?
No se requiere un aviso para desalojar (notice to quit) antes de presentar una demanda por falta de pago de la renta. El requisito de aviso por escrito de la N.J.S.A. 2A:18-61.2 excluye expresamente la falta de pago (y no pagar un aumento de renta válido). El inquilino (tenant) puede detener el caso pagando la renta reclamada más las costas acumuladas al secretario del tribunal a más tardar al dictarse la sentencia definitiva. Después de que se coloca una orden de desalojo (warrant of removal), o se lleva a cabo un cierre (lockout), por falta de pago, el inquilino tiene 3 días hábiles para pagar toda la renta adeudada. El arrendador (landlord) debe aceptar ese pago (en efectivo, cheque certificado, giro postal (money order), o de un programa de asistencia para la renta o una organización benéfica) y entonces el caso se desestima..
¿Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en New Jersey?
Las tarifas de la corte se fijan a nivel local — por ejemplo, Hudson County (Jersey City): $50 por la demanda de arrendador/inquilino (landlord/tenant) (un demandado) + $5 por cada demandado adicional + $7 de cuota de entrega del oficial de la Special Civil Part.
¿Puede un arrendador cambiar las cerraduras para desalojar a un inquilino en New Jersey?
El desalojo por cuenta propia (self-help eviction) es ilegal. Se puede entrar o volver a tomar una residencia sin el consentimiento del ocupante solo mediante un proceso legal de desalojo, y solo un funcionario judicial (court officer) puede ejecutar una orden de posesión. Es una infracción de persona desordenada (disorderly persons offense), después de una advertencia de la policía u otro funcionario, tomar la posesión sin una orden legal, incluso cambiando las cerraduras o poniendo candados, sacando las pertenencias o cortando la calefacción, la electricidad, el agua u otros servicios vitales. Una segunda infracción dentro de 5 años es un delito de cuarto grado. Un inquilino (tenant) desplazado puede volver a entrar con un oficial de policía presente. En una acción civil, el inquilino puede recuperar la posesión, todos los daños, las costas judiciales y honorarios de abogado razonables, o el triple de los daños si no es apropiado devolverle la posesión..
¿Cómo se desaloja a un inquilino sin contrato de arrendamiento en New Jersey?
Arrendador (landlord): en la mayoría de los arrendamientos residenciales, el arrendador no puede terminar un arrendamiento de mes a mes, ni negarse a renovar cualquier contrato, sin uno de los motivos legales de 'good cause' (causa justificada). Están exentos de la causa justificada las propiedades ocupadas por el dueño con no más de dos unidades de alquiler, las unidades de hoteles/moteles/casas de huéspedes rentadas a huéspedes temporales o de temporada, y ciertas unidades mantenidas en fideicomiso para un familiar inmediato del dueño con una discapacidad del desarrollo, u ocupadas por él. En esas unidades exentas, el arrendador termina un arrendamiento de mes a mes con un aviso por escrito de un mes para desalojar. Inquilino (tenant): ninguna ley fija un plazo de aviso para que un inquilino termine un arrendamiento de mes a mes..
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