Cómo desalojar a un inquilino en Pennsylvania (2026)
Los pasos legales para arrendadores en Pennsylvania — el aviso, el caso en la corte, los costos, los plazos y los errores que hacen que se desestimen los casos — con la ley o la página oficial que respalda cada paso.
Respuesta corta: En Pennsylvania, un arrendador debe dar el aviso escrito requerido, presentar un caso de desalojo en la corte si el inquilino no paga o no se va, obtener una sentencia y hacer que un alguacil u otro funcionario ejecute la desocupación. No se permite cambiar las cerraduras ni sacar las pertenencias por cuenta propia.
Paso 1: tenga un motivo legal y dé el aviso correcto
| Renta sin pagar | Aviso por escrito de 10 días para desalojar (notice to quit). |
|---|---|
| Violación del contrato de arrendamiento | Contrato de arrendamiento de 1 año o menos o de plazo indeterminado: aviso de 15 días para desalojar. Contrato de más de 1 año: 30 días. Motivos de drogas ilegales conforme a la § 505-A: 10 días. |
| Terminación de un arrendamiento mes a mes (sin culpa) | Aviso de 15 días antes del final del plazo (se aplica a los contratos de arrendamiento de un año o menos o de plazo indeterminado, incluidos los de mes a mes) para cualquiera de las partes, según la guía del AG; el aviso legal de 15 días para desalojar rige la terminación por parte del arrendador (landlord). |
Las reglas locales de control de rentas o de causa justificada pueden limitar los desalojos: No hay control de rentas estatal ni tope a los aumentos de renta, ni ninguna ley que prohíba expresamente el control de rentas local. Tampoco hay ninguna ley que lo autorice, y los municipios con autonomía (home-rule) no pueden fijar deberes ni requisitos para las empresas a menos que una ley estatal lo permita expresamente, por lo que un tope local de rentas enfrentaría una impugnación legal seria.
Paso 2: redacte y entregue el aviso correctamente
| Qué debe decir el aviso | Aviso por escrito para desocupar (notice to quit) que indique que el inquilino (tenant) debe irse dentro de 10 días desde la fecha de notificación por no pagar, cuando se le exigió, la renta que se debe. (Residentes de parques de casas móviles: 15 días si se notifica entre el 1 de abril y el 31 de agosto, 30 días si se notifica entre el 1 de septiembre y el 31 de marzo.) Notificación: en persona al inquilino, dejándolo en el edificio principal de la propiedad, o fijándolo en un lugar visible de la propiedad arrendada. El contrato de arrendamiento (lease) puede acortar el aviso o renunciar a él. Fuente: 68 P.S. 250.501(a)-(c), (e)-(f) |
|---|---|
| Cómo debe entregarse | Un aviso para desocupar (notice to quit) puede notificarse en persona al inquilino (tenant), dejarse en el edificio principal de la propiedad, o fijarse en un lugar visible de la propiedad alquilada. El contrato de arrendamiento (lease) puede acortar el período del aviso o renunciar a él. Ninguna ley autoriza los avisos por correo electrónico o mensaje de texto. Fuente: 68 P.S. § 250.501(e)-(f) |
Formularios de aviso:
- Aviso de pago de renta o desocupación en Pennsylvania — requisitos y borrador gratuito
- Aviso para terminar un arrendamiento mes a mes en Pennsylvania — requisitos y borrador gratuito
- Statutory abandoned-property notice text (68 P.S. 250.505a(e)) (oficial)
Paso 3: presente el caso de desalojo y asista a la audiencia
Los casos de desalojo en Pennsylvania se atienden en: Magisterial District Court (Philadelphia Municipal Court en Filadelfia).
- Aviso por escrito para desalojar (notice to quit): 10 días (falta de pago), 15 o 30 días (fin del contrato/incumplimiento), a menos que se haya renunciado a él en el contrato de arrendamiento (68 P.S. § 250.501)
- El arrendador (landlord) presenta una demanda de arrendador e inquilino ante el magisterial district judge
- Se emite una citación para una audiencia no menos de 7 ni más de 10 días a partir de la fecha de la citación; se notifica personalmente, por correo o colocándola en la puerta (68 P.S. § 250.502)
- Audiencia; sentencia de posesión, daños y renta (68 P.S. § 250.503(a))
- El inquilino (tenant) puede apelar ante el Court of Common Pleas dentro de los 10 días de la sentencia (residencial); la apelación suspende el desalojo (eviction) solo si se deposita la renta/la cantidad de la sentencia (68 P.S. § 250.513)
- Después del 5.º día siguiente a la sentencia (según las reglas del tribunal: 10 días), el arrendador solicita la orden de posesión (writ/order of possession); se notifica dentro de las 48 horas y se ejecuta el 11.º día después de la notificación (68 P.S. § 250.503(b))
- Retiro por un alguacil menor (constable) o el alguacil (sheriff); los inquilinos cuyo caso es solo por falta de pago pueden detener la orden pagando la renta atrasada y las costas antes de la ejecución (§ 503(c))
Plazos de la corte: Fecha de audiencia de 7 a 10 días a partir de la fecha de la citación (según la ley). No se requiere respuesta por escrito; las contrademandas (counterclaims) deben presentarse antes de la audiencia (Pa.R.Civ.P.M.D.J. 508, según la guía del AG).
Fuente: 68 P.S. §§ 250.501-250.513
Cuánto tarda desalojar a un inquilino en Pennsylvania
Por falta de pago de la renta, el período de aviso es de 10 días; después sigue el proceso en la corte (presentación, notificación, respuesta del inquilino y audiencia), luego la orden final y la desocupación por parte de un oficial. Los casos sin oposición avanzan más rápido; un caso disputado, una apelación o una corte saturada añaden semanas. Consulte cuánto tardan los desalojos en cada estado.
Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en Pennsylvania
Las tarifas de presentación y de notificación en la corte se fijan a nivel local. Tarifas verificadas en los condados más grandes de Pennsylvania:
| Condado | Tarifas de presentación y notificación |
|---|---|
| Philadelphia County (Philadelphia) | Demanda de arrendador-inquilino (landlord-tenant): $94.75 (reclamos de $0 a $2,000), $116.75 ($2,000.01 a $10,000), $138.75 (más de $10,000), cada una incluye $27 por la entrega a un demandado en Philadelphia; $45 por demandado para entregas en otras partes de Pennsylvania; $5.50 por cada nombre adicional (excepto esposo y esposa). |
| Allegheny County (Pittsburgh) | Costos MDJ 2026: $102.50 (reclamo de $2,000 o menos); $125.50 (más de $2,000 hasta $4,000); $171.00 (más de $4,000 hasta $12,000). Orden de ejecución (order of execution) $51.50. |
| Montgomery County (Norristown) | Costos MDJ 2026: $102.50 (reclamo de $2,000 o menos); $125.50 (más de $2,000 hasta $4,000); $171.00 (más de $4,000 hasta $12,000). Orden de ejecución (order of execution) $51.50. |
| Delaware County (Media) | Costos MDJ 2026: $102.50 (reclamo de $2,000 o menos); $125.50 (más de $2,000 hasta $4,000); $171.00 (más de $4,000 hasta $12,000). Orden de ejecución (order of execution) $51.50. |
| Lancaster County (Lancaster) | Costos MDJ 2026: $102.50 (reclamo de $2,000 o menos); $125.50 (más de $2,000 hasta $4,000); $171.00 (más de $4,000 hasta $12,000). Orden de ejecución (order of execution) $51.50. |
| Bucks County (Doylestown) | Costos MDJ 2026: $102.50 (reclamo de $2,000 o menos); $125.50 (más de $2,000 hasta $4,000); $171.00 (más de $4,000 hasta $12,000). Orden de ejecución (order of execution) $51.50. |
| Chester County (West Chester) | Costos MDJ 2026: $102.50 (reclamo de $2,000 o menos); $125.50 (más de $2,000 hasta $4,000); $171.00 (más de $4,000 hasta $12,000). Orden de ejecución (order of execution) $51.50. |
| Lehigh County (Allentown) | Costos MDJ 2026: $102.50 (reclamo de $2,000 o menos); $125.50 (más de $2,000 hasta $4,000); $171.00 (más de $4,000 hasta $12,000). Orden de ejecución (order of execution) $51.50. |
| Berks County (Reading) | Costos MDJ 2026: $102.50 (reclamo de $2,000 o menos); $125.50 (más de $2,000 hasta $4,000); $171.00 (más de $4,000 hasta $12,000). Orden de ejecución (order of execution) $51.50. |
| Dauphin County (Harrisburg) | Costos MDJ 2026: $102.50 (reclamo de $2,000 o menos); $125.50 (más de $2,000 hasta $4,000); $171.00 (más de $4,000 hasta $12,000). Orden de ejecución (order of execution) $51.50. |
| Luzerne County (Wilkes-Barre) | Costos MDJ 2026: $102.50 (reclamo de $2,000 o menos); $125.50 (más de $2,000 hasta $4,000); $171.00 (más de $4,000 hasta $12,000). Orden de ejecución (order of execution) $51.50. |
| York County (York) | Costos MDJ 2026: $102.50 (reclamo de $2,000 o menos); $125.50 (más de $2,000 hasta $4,000); $171.00 (más de $4,000 hasta $12,000). Orden de ejecución (order of execution) $51.50. |
| Northampton County (Easton) | Costos MDJ 2026: $102.50 (reclamo de $2,000 o menos); $125.50 (más de $2,000 hasta $4,000); $171.00 (más de $4,000 hasta $12,000). Orden de ejecución (order of execution) $51.50. |
| Erie County (Erie) | Costos MDJ 2026: $102.50 (reclamo de $2,000 o menos); $125.50 (más de $2,000 hasta $4,000); $171.00 (más de $4,000 hasta $12,000). Orden de ejecución (order of execution) $51.50. |
| Westmoreland County (Greensburg) | Costos MDJ 2026: $102.50 (reclamo de $2,000 o menos); $125.50 (más de $2,000 hasta $4,000); $171.00 (más de $4,000 hasta $12,000). Orden de ejecución (order of execution) $51.50. |
| Lackawanna County (Scranton) | Costos MDJ 2026: $102.50 (reclamo de $2,000 o menos); $125.50 (más de $2,000 hasta $4,000); $171.00 (más de $4,000 hasta $12,000). Orden de ejecución (order of execution) $51.50. |
| Cumberland County (Carlisle) | Costos MDJ 2026: $102.50 (reclamo de $2,000 o menos); $125.50 (más de $2,000 hasta $4,000); $171.00 (más de $4,000 hasta $12,000). Orden de ejecución (order of execution) $51.50. |
| Centre County | Acción de arrendador-inquilino (landlord-tenant): $102.50 (reclamo de $2,000 o menos); $125.50 (más de $2,000 hasta $4,000); $171.00 (más de $4,000 hasta $12,000). |
Agregue el costo de un abogado si contrata uno, la renta perdida durante el caso y cualquier tarifa de la orden judicial o del oficial para sacar al inquilino.
Desalojar a alguien sin contrato de arrendamiento (familiar, compañero de cuarto, huésped u ocupante ilegal)
| Alguien sin contrato de arrendamiento escrito que paga renta (mes a mes / a voluntad) | Aviso de 15 días antes del final del plazo (se aplica a los contratos de arrendamiento de un año o menos o de plazo indeterminado, incluidos los de mes a mes) para cualquiera de las partes, según la guía del AG; el aviso legal de 15 días para desalojar rige la terminación por parte del arrendador (landlord). |
|---|---|
| Alguien que nunca fue inquilino (ocupante ilegal / ocupante no autorizado) | Desde 2024, la Landlord and Tenant Act (incluido su procedimiento de aviso para desocupar (notice to quit) y de desalojo (eviction)) no se aplica a una persona que no es, ni ha sido nunca, inquilino (tenant). Un 'tenant' (inquilino) se define como alguien que ocupa la propiedad de otra persona con el consentimiento expreso o implícito del dueño (p. ej., un contrato de arrendamiento verbal o por escrito o la aceptación de la renta por parte del dueño/agente). Por lo tanto, el dueño no está obligado a usar el proceso de desalojo de arrendadores e inquilinos contra un ocupante que nunca fue inquilino; la Act en sí no establece un procedimiento alternativo de remoción por la policía ni basado en una declaración jurada (affidavit). |
Errores que hacen que se desestimen los casos de desalojo — o que demanden a los arrendadores
| Cambiar las cerraduras / cortar los servicios públicos | El desalojo por cuenta propia (self-help eviction) está prohibido: un arrendador (landlord) no puede cambiar las cerraduras ni cortar los servicios públicos para desalojar; el arrendador debe usar el proceso judicial. |
|---|---|
| Represalias | Pensilvania no tiene en la Landlord and Tenant Act of 1951 ninguna ley estatal que prohíba en general las represalias (retaliation) del arrendador (landlord) por quejas ante agencias o solicitudes de reparación; la guía del Attorney General también dice que no hay una disposición general. La Act sí protege la organización de inquilinos: un contrato de arrendamiento (lease) residencial no puede terminarse ni dejar de renovarse porque un inquilino (tenant) o un familiar participó en una organización o asociación de inquilinos. Algunos municipios tienen sus propias reglas contra las represalias. |
| Aceptar la renta después del aviso | No hay ley — la Landlord and Tenant Act of 1951 no tiene ninguna regla sobre si aceptar la renta después de un aviso para desocupar (notice to quit) renuncia al aviso. Las cortes lo deciden según el derecho común (common law). Por ley, en un caso basado solo en la renta no pagada, el inquilino (tenant) puede detener el desalojo (eviction) en cualquier momento antes de que se ejecute la orden de posesión (writ of possession) pagando la renta que se debe más las costas al constable o al sheriff. |
Reglas federales que pueden cambiar el proceso
- Ley de Alivio Civil para Miembros del Servicio (Servicemembers Civil Relief Act): protección contra el desalojo (eviction): Un arrendador no puede desalojar a un miembro del servicio cubierto ni a su familia durante el servicio militar sin una orden judicial. Cuando la capacidad de pago del miembro del servicio se ve afectada de manera importante por el servicio, el tribunal debe, a solicitud, suspender el caso por 90 días o ajustar el contrato de arrendamiento. Desalojar a sabiendas sin una orden judicial es un delito menor (misdemeanor) federal. Más
- Protecciones de vivienda de VAWA: A un solicitante o inquilino no se le puede negar la vivienda, desalojar ni retirar la asistencia porque es o fue víctima de violencia doméstica, violencia en el noviazgo, agresión sexual o acecho. El abuso no puede tratarse como una violación grave del contrato por parte de la víctima. El arrendador puede 'bifurcar' (dividir) el contrato para desalojar al agresor y mantener alojada a la víctima. Los programas cubiertos también deben tener un plan de traslado de emergencia. Un traslado está disponible a solicitud si el inquilino teme razonablemente un daño inminente, o si ocurrió una agresión sexual en el inmueble en los 90 días anteriores. Más
- Aviso de 30 días para desocupar de la Ley CARES (viviendas cubiertas): El arrendador de una vivienda cubierta no puede exigir que el inquilino se vaya hasta 30 días después de dar un aviso para desocupar. La moratoria de 120 días para presentar demandas, de la misma sección, venció en julio de 2020, pero el inciso del aviso de 30 días no tiene fecha de vencimiento en su texto. Más
- Aviso de 30 días de HUD por falta de pago (vivienda pública y Sección 8 basada en proyectos): Antes de presentar un desalojo por falta de pago, el arrendador debe dar un aviso por escrito con al menos 30 días de anticipación. El aviso debe detallar la renta adeudada por mes, explicar cómo pagarla y para qué fecha, y explicar cómo recertificar los ingresos o solicitar una exención por dificultades económicas. El aviso no puede entregarse antes del día siguiente al vencimiento de la renta. Si el inquilino paga la cantidad adeudada dentro de los 30 días, el arrendador no puede presentar el desalojo. Más
Preguntas frecuentes sobre desalojo en Pennsylvania para arrendadores
¿Cuánto aviso debe dar un arrendador para desalojar por falta de pago de la renta en Pennsylvania?
Aviso por escrito de 10 días para desalojar (notice to quit)..
¿Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en Pennsylvania?
Las tarifas de la corte se fijan a nivel local — por ejemplo, Philadelphia County (Philadelphia): Demanda de arrendador-inquilino (landlord-tenant): $94.75 (reclamos de $0 a $2,000), $116.75 ($2,000.01 a $10,000), $138.75 (más de $10,000), cada una incluye $27 por la entrega a un demandado en Philadelphia; $45 por demandado para entregas en otras partes de Pennsylvania; $5.50 por cada nombre adicional (excepto esposo y esposa)..
¿Puede un arrendador cambiar las cerraduras para desalojar a un inquilino en Pennsylvania?
El desalojo por cuenta propia (self-help eviction) está prohibido: un arrendador (landlord) no puede cambiar las cerraduras ni cortar los servicios públicos para desalojar; el arrendador debe usar el proceso judicial..
¿Cómo se desaloja a un inquilino sin contrato de arrendamiento en Pennsylvania?
Aviso de 15 días antes del final del plazo (se aplica a los contratos de arrendamiento de un año o menos o de plazo indeterminado, incluidos los de mes a mes) para cualquiera de las partes, según la guía del AG; el aviso legal de 15 días para desalojar rige la terminación por parte del arrendador (landlord)..
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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.