Cómo desalojar a un inquilino en Tennessee (2026)
Los pasos legales para arrendadores en Tennessee — el aviso, el caso en la corte, los costos, los plazos y los errores que hacen que se desestimen los casos — con la ley o la página oficial que respalda cada paso.
Respuesta corta: En Tennessee, un arrendador debe dar el aviso escrito requerido, presentar un caso de desalojo en la corte si el inquilino no paga o no se va, obtener una sentencia y hacer que un alguacil u otro funcionario ejecute la desocupación. No se permite cambiar las cerraduras ni sacar las pertenencias por cuenta propia.
Paso 1: tenga un motivo legal y dé el aviso correcto
| Renta sin pagar | 14 días. Condados URLTA: aviso por escrito de que el contrato terminará a menos que la renta se pague dentro de 14 días después de que el inquilino reciba el aviso. El inquilino puede corregir el incumplimiento pagando. Solo se puede renunciar al aviso mediante una cláusula de renuncia en el contrato en letra negrita de 12 puntos o más, y aun así aplica el período de gracia de 5 días para cargos por pago tardío. Condados no URLTA: aviso de 14 días por renta vencida y atrasada, previa exigencia de pago. El contrato no termina si el inquilino paga antes de la fecha indicada en el aviso. |
|---|---|
| Violación del contrato de arrendamiento | Condados URLTA: (1) un incumplimiento que se puede corregir pagando dinero o con reparaciones: 14 días para corregirlo o el contrato termina; (2) cualquier otro incumplimiento importante (material breach): terminación no menos de 14 días después de que el inquilino reciba el aviso; (3) el mismo incumplimiento otra vez dentro de 6 meses: aviso por escrito de 7 días; (4) actos violentos, peligro real e inmediato, condiciones peligrosas o insalubres, o un ocupante no autorizado que se niega a irse: terminación 3 días después de que el inquilino reciba el aviso por escrito. Condados no URLTA: 14 días por daños más allá del desgaste normal (normal wear and tear) (corregibles) o por conducta violenta o peligrosa; 30 días para todos los demás incumplimientos del contrato; 3 días por actos violentos, actividad delictiva relacionada con drogas o conducta peligrosa (excepto inquilinos con discapacidad mental o física). |
| Terminación de un arrendamiento mes a mes (sin culpa) | Condados con URLTA: el arrendador (landlord) o el inquilino (tenant) puede terminar un arrendamiento de mes a mes (month-to-month) con un aviso por escrito al menos 30 días antes de la fecha de pago periódica indicada en el aviso. Un arrendamiento de semana a semana requiere un aviso por escrito de 10 días. Condados sin URLTA: ninguna ley fija un plazo de aviso para terminar sin causa un arrendamiento de mes a mes; se rigen por el contrato de arrendamiento (lease) y las decisiones judiciales. El capítulo general de arrendadores e inquilinos (T.C.A. cap. 66-7) fija plazos de aviso solo para las terminaciones con causa (66-7-109). |
Las reglas locales de control de rentas o de causa justificada pueden limitar los desalojos: Prohibido en todo el estado: los gobiernos locales no pueden promulgar, mantener ni hacer cumplir ninguna ordenanza o resolución que controle la renta que se cobra por propiedades privadas residenciales o comerciales (rent control). También están prohibidos los requisitos locales obligatorios de vivienda por debajo del precio de mercado (inclusionary housing), pero se permiten los programas voluntarios de incentivos.
Paso 2: redacte y entregue el aviso correctamente
| Qué debe decir el aviso | Condados con URLTA: aviso por escrito que especifique el incumplimiento (renta no pagada) y que el contrato de alquiler terminará si no se corrige dentro de 14 días después de que el inquilino (tenant) reciba el aviso; si el aviso trata sobre reparaciones del inquilino, debe indicar que las reparaciones necesitan autorización previa por escrito del arrendador (landlord). Si el mismo incumplimiento se repite dentro de 6 meses, la terminación es con 7 días de aviso por escrito que especifique el incumplimiento y la fecha de terminación. Un contrato de arrendamiento (lease) puede renunciar al aviso por falta de pago solo en letra negrita de 12 puntos o más grande; el período de gracia de 5 días para cargos por pago atrasado sigue aplicándose. Condados sin URLTA: 14 días de aviso de terminación por renta vencida y atrasada después de haberla exigido; pagar antes de la fecha indicada en el aviso evita la terminación. Estas secciones no especifican una redacción obligatoria ni un método de entrega. |
|---|---|
| Cómo debe entregarse | En los condados con URLTA, los avisos deben ser por escrito y enviarse a la última dirección conocida o a la dirección designada en el contrato de arrendamiento (lease). Si el inquilino (tenant) proporciona una dirección de correo electrónico en el contrato de alquiler, el arrendador (landlord) puede enviar a esa dirección cualquier aviso que exija la URLTA, a menos que una disposición específica exija otra forma; el arrendador no puede exigir que el inquilino dé una dirección de correo electrónico como condición para rentar. La ley no enumera métodos de entrega exclusivos (entrega en persona, fijación, correo). Fuera de los condados con URLTA, el ch. 66-7 establece los períodos de aviso (14 días por falta de pago/daños, 30 días por otros incumplimientos) sin especificar métodos de entrega. |
Formularios de aviso:
- Aviso de pago de renta o desocupación en Tennessee — requisitos y borrador gratuito
- Aviso para terminar un arrendamiento mes a mes en Tennessee — requisitos y borrador gratuito
- Tennessee Courts: Court-approved General Sessions civil court forms (detainer warrant etc.) (oficial)
Paso 3: presente el caso de desalojo y asista a la audiencia
Los casos de desalojo en Tennessee se atienden en: General Sessions Court (tribunal de sesiones generales) del condado (orden de desalojo o detainer warrant). Tiene competencia ilimitada en casos de desalojo (forcible entry and detainer) (T.C.A. 16-15-501(d)(1)). Las apelaciones van al Circuit Court para un juicio nuevo (de novo)..
- Aviso de terminación: 14 días por falta de pago (URLTA 66-28-505(a)(2); no URLTA 66-7-109(a)); 14 o 30 días por otros incumplimientos; 3 días por conducta violenta o peligrosa (66-28-517; 66-7-109(d)); o ningún aviso si el contrato contiene una renuncia válida en letra negrita para falta de pago (URLTA, 66-28-505(b))
- El arrendador presenta una orden de desalojo (detainer warrant) en el General Sessions Court
- Notificación al inquilino o a cualquier adulto que esté en posesión; por correo certificado a través del sheriff o constable; o, si no se requiere la notificación personal, por publicación más la colocación del aviso en la puerta principal al menos 15 días antes de la fecha de comparecencia (29-18-115)
- Juicio: el funcionario que hace la notificación informa al inquilino la fecha del juicio, que debe ser al menos 6 días después de la notificación (29-18-117)
- Sentencia de posesión (y de renta o daños si se pidieron)
- Apelación: cualquiera de las partes puede apelar ante el Circuit Court dentro de 10 días (27-5-108; 29-18-128). El inquilino que apela debe depositar una fianza (bond), un depósito en efectivo, una carta de crédito o dos fiadores personales por el equivalente a un año de renta (29-18-130(b)(2))
- Orden de posesión (writ of possession): no puede emitirse hasta 10 días después de la sentencia (29-18-126). Si no se apela, se emite por ministerio de la ley (27-5-108(d)(2))
- Desalojo físico: la orden se ejecuta y el arrendador recupera la posesión de inmediato (29-18-130(a))
Plazos de la corte: No se requiere una respuesta por escrito en el General Sessions Court. El juicio se fija al menos 6 días después de la notificación de la orden de desalojo (detainer warrant) (T.C.A. 29-18-117). La orden de posesión está disponible 10 días después de la sentencia, que es también el plazo para apelar.
Fuente: T.C.A. 29-18-115, -117, -126, -128, -130; 27-5-108; 16-15-501
Cuánto tarda desalojar a un inquilino en Tennessee
Por falta de pago de la renta, el período de aviso es de 14 días; después sigue el proceso en la corte (presentación, notificación, respuesta del inquilino y audiencia), luego la orden final y la desocupación por parte de un oficial. Los casos sin oposición avanzan más rápido; un caso disputado, una apelación o una corte saturada añaden semanas. Consulte cuánto tardan los desalojos en cada estado.
Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en Tennessee
Las tarifas de presentación y de notificación en la corte se fijan a nivel local. Tarifas verificadas en los condados más grandes de Tennessee:
| Condado | Tarifas de presentación y notificación |
|---|---|
| Davidson County (Nashville) | $145.75 por la detainer warrant (secretario $50 + Sheriff $52 + impuesto de litigio $43.75); $52 de cuota del Sheriff por cada demandado adicional; orden de posesión (writ of possession) $77 (secretario $25 + Sheriff $52) |
| Knox County (Knoxville) | $216.50 por la detainer warrant con entrega por el Knox County Sheriff ($164.50 con entrega privada o fuera del condado, más la cuota de ese condado); $52 por cada demandado adicional (Knox County Sheriff); orden de posesión (writ of possession) después de la sentencia $77. |
| Hamilton County (Chattanooga) | $271.25 por la detainer warrant con entrega por el Hamilton County Sheriff ($169.25 de impuestos + $50 del secretario + $52 del sheriff); $273.25 si se pide la fijación (posting) para posesión; agregue $52 por cada demandado adicional. Entrega privada, fuera del condado o por el Secretary of State: $219.25 más la cuota de ese agente. Orden de posesión (writ of possession) $77. |
| Rutherford County (Murfreesboro) | $268.50 por la detainer warrant ($50 del secretario + $52 del sheriff + $166.50 de impuesto de litigio); $52 por cada persona adicional; orden de posesión (writ of possession) $77 ($25 del secretario + $52 del sheriff). |
| Montgomery County (Clarksville) | Cuota de presentación de caso civil en General Sessions de $148.50 (aplica a las detainer warrants) más $52 por demandado por la entrega del sheriff; $25 por cada solicitud posterior a la sentencia (incluida una orden (writ)), más la entrega del sheriff. |
| Sumner County | $165.50 por la orden de detainer (detainer warrant) + $52.00 por la entrega de documentos (service of process) por demandado ($217.50 según el tarifario) cuando la entrega la hace un agente del orden público; orden de desalojo (writ of possession) después de la sentencia $77.00 |
| Williamson County | $172.50 de costos judiciales por una orden de detención (detainer warrant), más una tarifa aparte de $52.00 de entrega por el sheriff por cada demandado (ambas se pagan al presentar); presentaciones posteriores a la sentencia, incluida una orden de desalojo (writ of restitution/possession): tarifa del secretario de $25.00 más tarifa del sheriff de $52.00 por una orden |
Agregue el costo de un abogado si contrata uno, la renta perdida durante el caso y cualquier tarifa de la orden judicial o del oficial para sacar al inquilino.
Desalojar a alguien sin contrato de arrendamiento (familiar, compañero de cuarto, huésped u ocupante ilegal)
| Alguien sin contrato de arrendamiento escrito que paga renta (mes a mes / a voluntad) | Condados con URLTA: el arrendador (landlord) o el inquilino (tenant) puede terminar un arrendamiento de mes a mes (month-to-month) con un aviso por escrito al menos 30 días antes de la fecha de pago periódica indicada en el aviso. Un arrendamiento de semana a semana requiere un aviso por escrito de 10 días. Condados sin URLTA: ninguna ley fija un plazo de aviso para terminar sin causa un arrendamiento de mes a mes; se rigen por el contrato de arrendamiento (lease) y las decisiones judiciales. El capítulo general de arrendadores e inquilinos (T.C.A. cap. 66-7) fija plazos de aviso solo para las terminaciones con causa (66-7-109). |
|---|---|
| Alguien que nunca fue inquilino (ocupante ilegal / ocupante no autorizado) | Desde el 1 de julio de 2024 (7/1/2024), un dueño o agente autorizado puede pedirle al sheriff del condado que remueva de inmediato a un ocupante ilegal de una vivienda residencial, sin un caso judicial, presentando una 'Complaint to Remove Persons Unlawfully Occupying Residential Real Property' (denuncia para remover a personas que ocupan ilegalmente una propiedad residencial) verificada (formulario legal). Condiciones: la propiedad incluye una vivienda residencial; una persona no autorizada entró y permanece allí; la propiedad no estaba abierta al público al momento de la entrada; el dueño le dijo a la persona que se fuera; la persona no es un inquilino (tenant) actual ni anterior bajo un contrato de alquiler por escrito o verbal autorizado por el dueño y no es un familiar inmediato (cónyuge, padre o madre, hermano o hermana, hijo o hija); y no hay ningún litigio pendiente entre el dueño y el ocupante sobre la propiedad. El sheriff verifica la propiedad, notifica un aviso para desocupar de inmediato (entrega en mano o fijándolo en la puerta principal), pone al dueño en posesión, puede arrestar por allanamiento (trespass) o por órdenes de arresto pendientes, y puede quedarse presente (por una tarifa por hora) mientras se cambian las cerraduras y se llevan las pertenencias al límite de la propiedad. Una persona removida indebidamente puede demandar (audiencia acelerada) para obtener la posesión, daños reales, daños legales (statutory damages) del triple de la renta de mercado justa, costas y honorarios de abogado. |
Errores que hacen que se desestimen los casos de desalojo — o que demanden a los arrendadores
| Cambiar las cerraduras / cortar los servicios públicos | Condados URLTA: si el arrendador saca o deja fuera al inquilino ilegalmente (lockout), o corta intencionalmente servicios esenciales exigidos por el contrato, el inquilino puede recuperar la posesión o terminar el contrato. En cualquiera de los dos casos, el inquilino puede recuperar daños reales, daños punitivos cuando corresponda y honorarios razonables de abogado. Si el contrato termina, el arrendador debe devolver toda la renta pagada por adelantado y los depósitos. Todos los condados: una persona solo puede entrar y tomar posesión de una propiedad cuando la ley le da derecho a entrar, y solo de forma pacífica. Entrar en una vivienda ocupada por otra persona y retenerla por la fuerza, con amenazas o intimidación, sacar las pertenencias del ocupante, o entrar pacíficamente y luego mantener fuera al ocupante por la fuerza o el terror es una entrada y retención por la fuerza (forcible entry and detainer). Fuera de los condados con URLTA, ninguna ley fija un remedio específico de daños por un cierre ilegal (lockout) o un corte de servicios. |
|---|---|
| Represalias | Un arrendador (landlord) no puede tomar represalias (retaliation) subiendo la renta, reduciendo servicios, o iniciando o amenazando con un desalojo porque el inquilino (tenant) se quejó ante el arrendador de una infracción, o usó un recurso previsto en la ley de arrendadores e inquilinos. El arrendador aún puede pedir la posesión si el hogar del inquilino causó principalmente la infracción del código, si el inquilino está atrasado en la renta, o si cumplir con el código exige trabajos que privarían al inquilino de la unidad. La sección no establece ningún período de presunción ni indica daños específicos por represalias. Fuente: T.C.A. 66-28-514 |
| Aceptar la renta después del aviso | En condados con URLTA: si el arrendador (landlord) acepta la renta sin reservas y sabiendo de un incumplimiento del inquilino (tenant), el arrendador consiente el incumplimiento, renuncia al derecho de terminar y queda impedido (estopped) de terminar el contrato de alquiler por ese incumplimiento. Aceptar la renta 'with reservation' (con reservas) (p. ej., una reserva de derechos por escrito) evita la renuncia. El aviso previo a la demanda por falta de pago solo puede renunciarse mediante una cláusula en el contrato de arrendamiento (lease) por escrito en letra negrita de 12 puntos o más grande. No se encontró una ley equivalente para los condados sin URLTA. |
Reglas federales que pueden cambiar el proceso
- Ley de Alivio Civil para Miembros del Servicio (Servicemembers Civil Relief Act): protección contra el desalojo (eviction): Un arrendador no puede desalojar a un miembro del servicio cubierto ni a su familia durante el servicio militar sin una orden judicial. Cuando la capacidad de pago del miembro del servicio se ve afectada de manera importante por el servicio, el tribunal debe, a solicitud, suspender el caso por 90 días o ajustar el contrato de arrendamiento. Desalojar a sabiendas sin una orden judicial es un delito menor (misdemeanor) federal. Más
- Protecciones de vivienda de VAWA: A un solicitante o inquilino no se le puede negar la vivienda, desalojar ni retirar la asistencia porque es o fue víctima de violencia doméstica, violencia en el noviazgo, agresión sexual o acecho. El abuso no puede tratarse como una violación grave del contrato por parte de la víctima. El arrendador puede 'bifurcar' (dividir) el contrato para desalojar al agresor y mantener alojada a la víctima. Los programas cubiertos también deben tener un plan de traslado de emergencia. Un traslado está disponible a solicitud si el inquilino teme razonablemente un daño inminente, o si ocurrió una agresión sexual en el inmueble en los 90 días anteriores. Más
- Aviso de 30 días para desocupar de la Ley CARES (viviendas cubiertas): El arrendador de una vivienda cubierta no puede exigir que el inquilino se vaya hasta 30 días después de dar un aviso para desocupar. La moratoria de 120 días para presentar demandas, de la misma sección, venció en julio de 2020, pero el inciso del aviso de 30 días no tiene fecha de vencimiento en su texto. Más
- Aviso de 30 días de HUD por falta de pago (vivienda pública y Sección 8 basada en proyectos): Antes de presentar un desalojo por falta de pago, el arrendador debe dar un aviso por escrito con al menos 30 días de anticipación. El aviso debe detallar la renta adeudada por mes, explicar cómo pagarla y para qué fecha, y explicar cómo recertificar los ingresos o solicitar una exención por dificultades económicas. El aviso no puede entregarse antes del día siguiente al vencimiento de la renta. Si el inquilino paga la cantidad adeudada dentro de los 30 días, el arrendador no puede presentar el desalojo. Más
Preguntas frecuentes sobre desalojo en Tennessee para arrendadores
¿Cuánto aviso debe dar un arrendador para desalojar por falta de pago de la renta en Tennessee?
14 días. Condados URLTA: aviso por escrito de que el contrato terminará a menos que la renta se pague dentro de 14 días después de que el inquilino reciba el aviso. El inquilino puede corregir el incumplimiento pagando. Solo se puede renunciar al aviso mediante una cláusula de renuncia en el contrato en letra negrita de 12 puntos o más, y aun así aplica el período de gracia de 5 días para cargos por pago tardío. Condados no URLTA: aviso de 14 días por renta vencida y atrasada, previa exigencia de pago. El contrato no termina si el inquilino paga antes de la fecha indicada en el aviso..
¿Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en Tennessee?
Las tarifas de la corte se fijan a nivel local — por ejemplo, Davidson County (Nashville): $145.75 por la detainer warrant (secretario $50 + Sheriff $52 + impuesto de litigio $43.75); $52 de cuota del Sheriff por cada demandado adicional; orden de posesión (writ of possession) $77 (secretario $25 + Sheriff $52).
¿Puede un arrendador cambiar las cerraduras para desalojar a un inquilino en Tennessee?
Condados URLTA: si el arrendador saca o deja fuera al inquilino ilegalmente (lockout), o corta intencionalmente servicios esenciales exigidos por el contrato, el inquilino puede recuperar la posesión o terminar el contrato. En cualquiera de los dos casos, el inquilino puede recuperar daños reales, daños punitivos cuando corresponda y honorarios razonables de abogado. Si el contrato termina, el arrendador debe devolver toda la renta pagada por adelantado y los depósitos. Todos los condados: una persona solo puede entrar y tomar posesión de una propiedad cuando la ley le da derecho a entrar, y solo de forma pacífica. Entrar en una vivienda ocupada por otra persona y retenerla por la fuerza, con amenazas o intimidación, sacar las pertenencias del ocupante, o entrar pacíficamente y luego mantener fuera al ocupante por la fuerza o el terror es una entrada y retención por la fuerza (forcible entry and detainer). Fuera de los condados con URLTA, ninguna ley fija un remedio específico de daños por un cierre ilegal (lockout) o un corte de servicios..
¿Cómo se desaloja a un inquilino sin contrato de arrendamiento en Tennessee?
Condados con URLTA: el arrendador (landlord) o el inquilino (tenant) puede terminar un arrendamiento de mes a mes (month-to-month) con un aviso por escrito al menos 30 días antes de la fecha de pago periódica indicada en el aviso. Un arrendamiento de semana a semana requiere un aviso por escrito de 10 días. Condados sin URLTA: ninguna ley fija un plazo de aviso para terminar sin causa un arrendamiento de mes a mes; se rigen por el contrato de arrendamiento (lease) y las decisiones judiciales. El capítulo general de arrendadores e inquilinos (T.C.A. cap. 66-7) fija plazos de aviso solo para las terminaciones con causa (66-7-109)..
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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.