Derechos de inquilinos y leyes de alquiler en Tennessee
Las reglas de alquiler en Tennessee: depósito de seguridad, desalojo, terminar el contrato, reparaciones y renta, con la ley o página oficial detrás de cada respuesta.
Respuestas rápidas para Tennessee
- Límite del depósito de seguridad (security deposit)
- No hay un límite legal para el monto del depósito de seguridad (security deposit). T.C.A. 66-28-301
- Plazo para devolver el depósito
- No hay un número fijo de días para devolver el depósito. En los condados URLTA, si el inquilino (tenant) se va sin deber renta y le corresponde un reembolso, el arrendador o casero (landlord) debe enviar un aviso con el monto del reembolso a la última dirección conocida del inquilino o a una que se pueda determinar razonablemente. Si el inquilino no responde dentro de 60 días de ese aviso, el arrendador puede quedarse con el depósito. Inspección de salida (move-out inspection): el día de la mudanza o dentro de los 4 días calendario siguientes. T.C.A. 66-28-301(b)(1)(A), (f)
- Aviso por falta de pago de renta
- 14 días. Condados URLTA: aviso por escrito de que el contrato terminará a menos que la renta se pague dentro de 14 días después de que el inquilino reciba el aviso. El inquilino puede corregir el incumplimiento pagando. Solo se puede renunciar al aviso mediante una cláusula de renuncia en el contrato en letra negrita de 12 puntos o más, y aun así aplica el período de gracia de 5 días para cargos por pago tardío. Condados no URLTA: aviso de 14 días por renta vencida y atrasada, previa exigencia de pago. El contrato no termina si el inquilino paga antes de la fecha indicada en el aviso. T.C.A. 66-28-505(a)(2), (b); 66-28-201(c); 66-7-109(a)
- Terminar un contrato mes a mes
- Condados URLTA: el arrendador o el inquilino puede terminar un arrendamiento de mes a mes (month-to-month) con aviso por escrito de al menos 30 días antes de la fecha periódica de pago de la renta indicada en el aviso. Un arrendamiento de semana a semana requiere aviso por escrito de 10 días. Condados no URLTA: no se verificó ningún plazo legal de aviso sin causa (no-fault). T.C.A. 66-28-512(a), (b)
- Entrada del arrendador a la vivienda
- No hay un requisito general de aviso previo. En los condados URLTA, el inquilino no puede negar sin razón su consentimiento para que el arrendador entre a inspeccionar, reparar, prestar servicios o mostrar la unidad. El arrendador puede entrar sin consentimiento en una emergencia, o cuando los servicios públicos (utilities) están cortados sin culpa del arrendador. Fuera de esos casos, el arrendador solo puede entrar con orden judicial, si la unidad fue abandonada o entregada, si el inquilino falleció, está incapacitado o encarcelado, o según lo permita la ley en otros casos. Mostrar la unidad a posibles inquilinos en los últimos 30 días del contrato solo se permite si el contrato lo prevé y se da aviso de 24 horas. El arrendador no puede abusar del derecho de acceso ni usarlo para acosar al inquilino. T.C.A. 66-28-403
- Control de renta / límites de aumento
- Prohibido en todo el estado: los gobiernos locales no pueden promulgar, mantener ni hacer cumplir ninguna ordenanza o resolución que controle la renta que se cobra por propiedades privadas residenciales o comerciales (rent control). También están prohibidos los requisitos locales obligatorios de vivienda por debajo del precio de mercado (inclusionary housing), pero se permiten los programas voluntarios de incentivos. T.C.A. 66-35-102
Verificado con fuentes oficiales: 2026-10-23. Traducción: 2026-10-23.
Depósito de seguridad en Tennessee
| Límite del depósito de seguridad (security deposit) | No hay un límite legal para el monto del depósito de seguridad (security deposit). El T.C.A. oficial solo se publica a través de LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública del código (FindLaw, actualizada al 2 de enero de 2024; anterior a 2025). La sección 66-28-301, sobre depósitos, no fija un máximo. Forma parte de la ley URLTA (Uniform Residential Landlord and Tenant Act), por lo que solo aplica en los condados URLTA. No se identificó ninguna ley estatal de depósitos para los demás condados. Fuente: T.C.A. 66-28-301 |
|---|---|
| Plazo para devolver el depósito | No hay un número fijo de días para devolver el depósito. En los condados URLTA, si el inquilino (tenant) se va sin deber renta y le corresponde un reembolso, el arrendador o casero (landlord) debe enviar un aviso con el monto del reembolso a la última dirección conocida del inquilino o a una que se pueda determinar razonablemente. Si el inquilino no responde dentro de 60 días de ese aviso, el arrendador puede quedarse con el depósito. Inspección de salida (move-out inspection): el día de la mudanza o dentro de los 4 días calendario siguientes. El T.C.A. oficial solo se publica a través de LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública del código (FindLaw, actualizada al 2 de enero de 2024; anterior a 2025). Solo en condados URLTA. Según la sección 66-28-301(g), el arrendador solo puede cobrar por daños físicos encontrados después de la inspección si los descubre antes de lo que ocurra primero entre: 30 días después de que el inquilino se mude, o 7 días después de que se mude un nuevo inquilino. Fuente: T.C.A. 66-28-301(b)(1)(A), (f) |
| Lista detallada de descuentos | Los descuentos deben estar respaldados por una lista escrita de daños con el costo estimado de reparación. El inquilino tiene derecho a estar presente en la inspección: después de una solicitud para desocupar, o dentro de 5 días del aviso del inquilino de que desocupará, el arrendador puede notificar al inquilino su derecho a asistir a la inspección. En una inspección conjunta, ambas partes firman la lista, y sus firmas son prueba concluyente de que es correcta. El inquilino que se niega a firmar debe indicar por escrito los puntos que disputa. El arrendador puede inspeccionar solo si el inquilino se fue sin aviso por escrito, abandonó la unidad, fue retirado por orden judicial, no respondió, no se presentó o no pidió una inspección. En ese caso, si el inquilino lo pide por escrito, el arrendador debe enviarle una copia de la lista con certificado de envío (certificate of mailing). El depósito también puede aplicarse a la renta no pagada. El T.C.A. oficial solo se publica a través de LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública del código (FindLaw, actualizada al 2 de enero de 2024; anterior a 2025). Solo en condados URLTA. El inquilino que programa una inspección y luego no asiste renuncia a su derecho a impugnar los daños, si el contrato de arrendamiento indica esta renuncia. Fuente: T.C.A. 66-28-301(b), (e) |
| Intereses sobre el depósito | No se exige pagar intereses. Los arrendadores deben guardar los depósitos en una cuenta separada usada solo para depósitos, en un banco o institución de préstamo regulada. Al firmar el contrato de arrendamiento (lease), deben decirle al inquilino dónde está la cuenta (pero no el número de cuenta). El T.C.A. oficial solo se publica a través de LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública del código (FindLaw, actualizada al 2 de enero de 2024; anterior a 2025). Solo en condados URLTA. Fuente: T.C.A. 66-28-301(a), (h) |
| Multa por retener el depósito | El arrendador que no guardó el depósito en la cuenta separada requerida Y no entregó la lista de daños requerida no puede quedarse con ninguna parte del depósito. El inquilino puede demandar en el circuit court o en el general sessions court por la lista final de daños, pero solo por los puntos que haya disputado específicamente por escrito. El T.C.A. oficial solo se publica a través de LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública del código (FindLaw, actualizada al 2 de enero de 2024; anterior a 2025). Solo en condados URLTA. La ley no establece daños dobles ni triples. Fuente: T.C.A. 66-28-301(c), (d) |
Desalojo en Tennessee
| Aviso por falta de pago de renta | 14 días. Condados URLTA: aviso por escrito de que el contrato terminará a menos que la renta se pague dentro de 14 días después de que el inquilino reciba el aviso. El inquilino puede corregir el incumplimiento pagando. Solo se puede renunciar al aviso mediante una cláusula de renuncia en el contrato en letra negrita de 12 puntos o más, y aun así aplica el período de gracia de 5 días para cargos por pago tardío. Condados no URLTA: aviso de 14 días por renta vencida y atrasada, previa exigencia de pago. El contrato no termina si el inquilino paga antes de la fecha indicada en el aviso. El T.C.A. oficial solo se publica a través de LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública del código (FindLaw, actualizada al 2 de enero de 2024; anterior a 2025). Texto para condados no URLTA: https://codes.findlaw.com/tn/title-66-property/tn-code-sect-66-7-109/. URLTA: si el mismo incumplimiento se repite dentro de 6 meses, el arrendador puede terminar el contrato con aviso por escrito de 7 días (66-28-505(a)(2)(B)). No URLTA: una repetición dentro de 6 meses permite terminar con aviso de 14 días (66-7-109(a)(2)). Un proyecto de ley de 2025 para reducir los 14 días a 7 (HB1345) no fue aprobado y no cambió la ley. |
|---|---|
| Aviso por violar el contrato | Condados URLTA: (1) un incumplimiento que se puede corregir pagando dinero o con reparaciones: 14 días para corregirlo o el contrato termina; (2) cualquier otro incumplimiento importante (material breach): terminación no menos de 14 días después de que el inquilino reciba el aviso; (3) el mismo incumplimiento otra vez dentro de 6 meses: aviso por escrito de 7 días; (4) actos violentos, peligro real e inmediato, condiciones peligrosas o insalubres, o un ocupante no autorizado que se niega a irse: terminación 3 días después de que el inquilino reciba el aviso por escrito. Condados no URLTA: 14 días por daños más allá del desgaste normal (normal wear and tear) (corregibles) o por conducta violenta o peligrosa; 30 días para todos los demás incumplimientos del contrato; 3 días por actos violentos, actividad delictiva relacionada con drogas o conducta peligrosa (excepto inquilinos con discapacidad mental o física). El T.C.A. oficial solo se publica a través de LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública del código (FindLaw, actualizada al 2 de enero de 2024; anterior a 2025). 66-28-505: https://codes.findlaw.com/tn/title-66-property/tn-code-sect-66-28-505/. 66-7-109: https://codes.findlaw.com/tn/title-66-property/tn-code-sect-66-7-109/. Según la sección 66-28-517(c), el inquilino que recibe un aviso de 3 días puede acudir directamente al tribunal para pedir una orden judicial (injunction). Si la causa es el abuso doméstico, solo se puede desalojar al agresor (66-28-517(g); 66-7-109(e)). El proyecto de ley de 2025 sobre 'tres días hábiles' (HB1297) no fue aprobado. La ley URLTA también considera un incumplimiento importante fingir que un animal es de servicio o de apoyo (66-28-505(f)). |
| Cambio de cerraduras y corte de servicios | Condados URLTA: si el arrendador saca o deja fuera al inquilino ilegalmente (lockout), o corta intencionalmente servicios esenciales exigidos por el contrato, el inquilino puede recuperar la posesión o terminar el contrato. En cualquiera de los dos casos, el inquilino puede recuperar daños reales, daños punitivos cuando corresponda y honorarios razonables de abogado. Si el contrato termina, el arrendador debe devolver toda la renta pagada por adelantado y los depósitos. El T.C.A. oficial solo se publica a través de LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública del código (FindLaw, actualizada al 2 de enero de 2024; anterior a 2025). Solo en condados URLTA. La sección 66-28-517(d) también prohíbe que el arrendador recupere la unidad cortando la electricidad, el gas u otros servicios esenciales, excepto después de un abandono o una entrega de la vivienda. No se verificó ningún recurso legal específico contra el cambio de cerraduras para los condados no URLTA. Fuente: T.C.A. 66-28-504; 66-28-517(d) |
Terminar el contrato en Tennessee
| Terminar un contrato mes a mes | Condados URLTA: el arrendador o el inquilino puede terminar un arrendamiento de mes a mes (month-to-month) con aviso por escrito de al menos 30 días antes de la fecha periódica de pago de la renta indicada en el aviso. Un arrendamiento de semana a semana requiere aviso por escrito de 10 días. Condados no URLTA: no se verificó ningún plazo legal de aviso sin causa (no-fault). El T.C.A. oficial solo se publica a través de LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública del código (FindLaw, actualizada al 2 de enero de 2024; anterior a 2025). La sección 66-7-109 regula el aviso por causa y no fija un plazo sin causa, por lo que los arrendamientos fuera de URLTA quedan sujetos al contrato y a la ley general (no verificado). La ley 2023 Pub. Ch. 400 (vigente desde el 1 de julio de 2023 (7/1/2023)) exige 60 días de aviso para desalojar a un inquilino al día en sus pagos en ciertas instalaciones para personas mayores cuando el desalojo es para un nuevo desarrollo inmobiliario (https://wapp.capitol.tn.gov/apps/BillInfo/Default.aspx?BillNumber=SB0717&GA=113). Si un inquilino permanece en la vivienda después del vencimiento (holdover) de forma intencional y no de buena fe, el arrendador también puede recuperar los daños reales y los honorarios de abogado (66-28-512(c)). Fuente: T.C.A. 66-28-512(a), (b) |
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| Terminar el contrato por violencia doméstica | En todo el estado, para contratos celebrados o renovados a partir del 1 de julio de 2021: el inquilino que es víctima de abuso doméstico, agresión sexual o acecho (stalking), o cuyo miembro del hogar lo es, puede terminar el contrato sin responsabilidad por la renta futura ni cargos por terminación anticipada, dando al arrendador un aviso por escrito en el que pida la liberación del contrato, una fecha de liberación acordada por ambos dentro de 30 días del aviso, y ya sea una orden de protección válida (emitida o extendida después de una audiencia que determine que es víctima) o documentación de un cargo penal basado en un informe policial; la documentación debe tener fecha dentro de los 60 días anteriores al aviso. El inquilino debe desocupar dentro de 30 días (o según lo acordado) y debe la renta del mes completo en que termina el arrendamiento más las obligaciones anteriores. El arrendador no puede revelar la información de identificación o ubicación del inquilino sin su consentimiento por escrito. Por otra parte, cuando el abuso doméstico es la causa de la terminación, solo se puede desalojar al agresor una vez que la víctima tiene una orden de protección que cumpla los requisitos. El código oficial solo se publica a través de LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública (código del año 2024). Texto de la sección 66-7-109(e): https://codes.findlaw.com/tn/title-66-property/tn-code-sect-66-7-109/. Fuente: T.C.A. 66-7-112; 66-7-109(e) |
| Terminar el contrato: militares, salud, fallecimiento | Discapacidad: una persona con discapacidad permanente y total (según la definición de la sección 71-4-1102) puede terminar el contrato de su residencia principal sin penalidad ni más renta después de mudarse, si es aceptada como residente de una instalación de vivienda pública, presentando prueba por escrito de la aceptación; el arrendador debe confirmarlo por escrito. No aplica si el arrendador hizo modificaciones importantes de accesibilidad en la unidad. El código oficial solo se publica a través de LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública (código del año 2024). No se encontraron ni verificaron una ley de Tennessee para terminar el contrato por servicio militar (además de la ley federal SCRA) ni derechos por traslado a cuidado de personas mayores o por muerte del inquilino. Fuente: T.C.A. 66-7-110 |
Entrada del arrendador en Tennessee
| Entrada del arrendador a la vivienda | No hay un requisito general de aviso previo. En los condados URLTA, el inquilino no puede negar sin razón su consentimiento para que el arrendador entre a inspeccionar, reparar, prestar servicios o mostrar la unidad. El arrendador puede entrar sin consentimiento en una emergencia, o cuando los servicios públicos (utilities) están cortados sin culpa del arrendador. Fuera de esos casos, el arrendador solo puede entrar con orden judicial, si la unidad fue abandonada o entregada, si el inquilino falleció, está incapacitado o encarcelado, o según lo permita la ley en otros casos. Mostrar la unidad a posibles inquilinos en los últimos 30 días del contrato solo se permite si el contrato lo prevé y se da aviso de 24 horas. El arrendador no puede abusar del derecho de acceso ni usarlo para acosar al inquilino. El T.C.A. oficial solo se publica a través de LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública del código (FindLaw, actualizada al 2 de enero de 2024; anterior a 2025). Solo en condados URLTA. No se identificó ninguna ley para los condados no URLTA. Fuente: T.C.A. 66-28-403 |
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Reparaciones y represalias en Tennessee
| Reparar y descontar de la renta | Limitado a servicios esenciales, en condados URLTA. Si el arrendador, de forma deliberada o por negligencia, no proporciona servicios esenciales (servicios públicos como gas, calefacción y electricidad, y otras obligaciones que afectan de manera importante la salud y la seguridad), el inquilino debe dar aviso por escrito y luego puede elegir UN solo recurso: (A) conseguir los servicios y descontar de la renta el costo real y razonable (repair and deduct); (B) recuperar daños por el menor valor de la renta mientras sigue en la unidad; o (C) conseguir una vivienda sustituta razonable, sin pagar renta mientras dure el incumplimiento. Se pueden recuperar los honorarios de abogado. El T.C.A. oficial solo se publica a través de LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública del código (FindLaw, actualizada al 2 de enero de 2024; anterior a 2025). Estos derechos surgen solo después del aviso por escrito, y solo si la condición no fue causada por el inquilino, su hogar o sus invitados (66-28-502(c)). Por otros incumplimientos del arrendador, el inquilino puede recuperar daños, obtener una orden judicial (injunction) y honorarios de abogado después de un aviso por escrito de 14 días (66-28-501(a)). No hay un derecho general de reparar y descontar para reparaciones no esenciales, y no se identificó ninguna ley para los condados no URLTA. Fuente: T.C.A. 66-28-502 |
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| Retener la renta por reparaciones | No hay una ley general de retención de la renta (rent withholding). La única excepción al pago de la renta: en condados URLTA, el inquilino que consigue una vivienda sustituta razonable porque el arrendador, de forma deliberada o por negligencia, no proporcionó servicios esenciales no debe renta mientras dure el incumplimiento (después de dar aviso por escrito). El T.C.A. oficial solo se publica a través de LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública del código (FindLaw, actualizada al 2 de enero de 2024; anterior a 2025). Solo en condados URLTA. Retener la renta fuera de este recurso expone al inquilino a un aviso de 14 días por falta de pago y al desalojo (eviction). Fuente: T.C.A. 66-28-502(a)(1)(C) |
| Protección contra represalias | Condados URLTA: el arrendador no puede tomar represalias (retaliation) aumentando la renta, reduciendo servicios, o presentando o amenazando con un desalojo porque el inquilino se quejó ante el arrendador de una violación conforme a la sección 66-28-301 o usó los recursos de la ley URLTA. Excepciones: el arrendador todavía puede pedir la posesión si el hogar del inquilino causó la violación del código, si el inquilino está atrasado en la renta, o si cumplir con el código exige obras que en la práctica privarían al inquilino de la unidad. La ley no establece una presunción de represalia basada en un plazo. El T.C.A. oficial solo se publica a través de LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública del código (FindLaw, actualizada al 2 de enero de 2024; anterior a 2025). Solo en condados URLTA. La remisión del inciso (a)(1) a la sección 66-28-301 (la sección de depósitos) se reproduce tal como aparece en la copia. Otros resúmenes en internet describen protecciones más amplias o un período de presunción, pero el texto de la ley en la copia no los contiene; verifique con el texto oficial. Fuente: T.C.A. 66-28-514 |
Aumentos de renta y cargos en Tennessee
| Control de renta / límites de aumento | Prohibido en todo el estado: los gobiernos locales no pueden promulgar, mantener ni hacer cumplir ninguna ordenanza o resolución que controle la renta que se cobra por propiedades privadas residenciales o comerciales (rent control). También están prohibidos los requisitos locales obligatorios de vivienda por debajo del precio de mercado (inclusionary housing), pero se permiten los programas voluntarios de incentivos. El T.C.A. oficial solo se publica a través de LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública del código (FindLaw, actualizada al 2 de enero de 2024; anterior a 2025). Aplica en todo el estado. Por otra parte, en los condados URLTA la ley regula por completo la materia de arrendamiento, y los condados no pueden adoptar reglas contrarias ni adicionales (66-28-102(e); 2021 Pub. Ch. 182). Fuente: T.C.A. 66-35-102 |
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| Cargos por pago tardío (late fees) | Condados URLTA: no se puede cobrar un cargo por pago tardío (late fee) hasta después de un período de gracia de 5 días, contando la fecha de vencimiento como el día 1. Si el último día cae en domingo o día feriado legal, no se puede cobrar el cargo si la renta se paga el siguiente día hábil. Los cargos por pago tardío no pueden exceder el 10% de la renta vencida. El T.C.A. oficial solo se publica a través de LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública del código (FindLaw, actualizada al 2 de enero de 2024; anterior a 2025). Solo en condados URLTA. No se identificó ninguna ley estatal sobre cargos por pago tardío para los demás condados. Fuente: T.C.A. 66-28-201(d) |
| Cargos de solicitud (application fees) | No hay ley: Tennessee no tiene límite ni regla de reembolso para las tarifas de solicitud o de evaluación de inquilinos (application fees). El código oficial solo se publica a través de LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública (código del año 2024). No se encontró ninguna disposición sobre tarifas de solicitud en la sección 66-28-201 de URLTA sobre renta y cargos; no se revisó exhaustivamente todo el capítulo. Fuente: T.C.A. Title 66, Chapter 28 |
| Otros cargos de alquiler | No hay una ley general que limite los cargos de mudanza, de conveniencia u otros cargos de arrendamiento (junk fees). El único límite legal de cargos es para los cargos por pago tardío en condados URLTA: ninguno hasta después de un período de gracia de 5 días, y no más del 10% de la renta vencida. El código oficial solo se publica a través de LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública (código del año 2024). Fuente: T.C.A. 66-28-201(d) |
Sección 8, historial y abogado en Tennessee
| Sección 8 / fuente de ingresos | No. La disposición de vivienda de la Tennessee Human Rights Act cubre raza, color, credo, religión, sexo, discapacidad, situación familiar y origen nacional, pero no la fuente de ingresos (source of income) ni los vales de vivienda (vouchers), como la Sección 8 (Section 8). El código oficial solo se publica a través de LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública (código del año 2024). Fuente: T.C.A. 4-21-601(a) |
|---|---|
| Sellar el historial de desalojo | No hay ley. Tennessee no tiene una ley para sellar o borrar (sealing/expungement) los registros de desalojo (detainer). Un proyecto de ley de 2026 para hacer confidenciales los casos de desalojo (unlawful detainer) desestimados (HB1940/SB2016) fue rechazado en un subcomité de la Cámara el 18 de marzo de 2026 y no fue aprobado. Que no exista una ley de sellado promulgada se deduce del proyecto de ley rechazado y de que no se encontró ninguna disposición en el T.C.A. 29-18; no se confirmó con el código oficial de LexisNexis. |
| Derecho a un abogado gratis en desalojos | No hay un derecho estatal a abogado (right to counsel) en casos de desalojo. No se encontró ninguna disposición sobre el derecho a abogado en las leyes de desalojo o de arrendamiento revisadas; no se confirmó de forma exhaustiva. |
Ocupantes ilegales, pertenencias y reclamos menores en Tennessee
| Ocupantes ilegales (squatters) | Desde el 1 de julio de 2024, el propietario o su agente autorizado puede pedir al sheriff del condado que retire de inmediato a un ocupante ilegal (squatter) de una vivienda residencial, sin un caso judicial, presentando una queja verificada llamada 'Complaint to Remove Persons Unlawfully Occupying Residential Real Property' (formulario establecido por la ley). Condiciones: la propiedad incluye una vivienda residencial; una persona no autorizada entró y permanece allí; la propiedad no estaba abierta al público cuando la persona entró; el propietario le dijo a la persona que se fuera; la persona no es un inquilino actual o anterior con un contrato de arrendamiento escrito u oral autorizado por el propietario y no es un familiar inmediato (cónyuge, padre o madre, hermano o hermana, hijo o hija); y no hay ningún litigio pendiente entre el propietario y el ocupante sobre la propiedad. El sheriff verifica la propiedad, entrega un aviso para desocupar de inmediato (en mano o colocado en la puerta principal), pone al propietario en posesión, puede arrestar por allanamiento (trespass) o por órdenes de arresto pendientes, y puede quedarse presente (por una tarifa por hora) mientras se cambian las cerraduras y las pertenencias se trasladan al límite de la propiedad. La persona retirada indebidamente puede demandar (con audiencia acelerada) para recuperar la posesión, daños reales, daños legales de tres veces la renta justa de mercado, costas y honorarios de abogado. Texto verificado en el Public Chapter 1009 oficial (Secretaría de Estado de Tennessee), que agrega el § 29-18-135 e incluye el formulario de demanda establecido por ley. Firmado el 29 de mayo de 2024; vigente desde el 1 de julio de 2024. Si hay conflicto con la URLTA (título 66, cap. 28) o con el título 66, cap. 7, prevalece esta sección (§ 29-18-135(i)). No limita los arrestos por allanamiento (trespass), vandalismo o robo. |
|---|---|
| Pertenencias abandonadas | Condados URLTA: una ausencia sin explicación de 30 días o más sin pagar la renta es prueba inicial (prima facie) de abandono, y el arrendador puede volver a entrar. Como alternativa, una renta con 15 días de atraso más otras señales de mudanza permanente (por ejemplo, que se retiraron casi todas las pertenencias o que el inquilino cortó los servicios públicos) es prueba inicial de abandono, pero el arrendador primero debe colocar un aviso en la unidad y enviarlo por correo regular a la dirección de la unidad indicando: que el arrendador cree que la unidad fue abandonada; que volverá a entrar a menos que el inquilino se comunique dentro de 10 días; que luego retirará las pertenencias y volverá a rentar la unidad; y que desechará las pertenencias que no se reclamen dentro de 30 días, con un número de teléfono y una dirección postal. Si el inquilino responde y quiere quedarse, el arrendador debe acudir al tribunal. En cualquiera de los dos casos, el arrendador debe retirar y guardar las pertenencias durante al menos 30 días; después, los bienes no reclamados (abandoned property) pueden venderse o desecharse, y el dinero obtenido se aplica a la renta, los daños, el almacenaje, los costos de venta y los honorarios de abogado, y cualquier saldo se guarda durante 6 meses. El código oficial solo se publica a través de LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública (código del año 2024; FindLaw 'actualizado al 02 de enero de 2024'). Solo en condados URLTA (66-28-102); no se verificó ninguna ley para otros condados. Fuente: T.C.A. 66-28-405 |
| Límite de la corte de reclamos menores | $25,000. Tennessee no tiene un tribunal de reclamos menores (small claims court) separado; el General Sessions Court (tribunal de sesiones generales) ve casos civiles de hasta $25,000. Tiene competencia ilimitada en casos de desalojo (forcible entry and detainer). El T.C.A. oficial solo se publica a través de LexisNexis; el texto se verificó en una copia pública del código (FindLaw, actualizada al 2 de enero de 2024; anterior a 2025). En todo el estado. El sitio de los tribunales de Tennessee indica que la competencia del General Sessions Court varía por condado según leyes privadas (private acts) (https://www.tncourts.gov/courts/general-sessions-courts). La demanda del inquilino por el depósito puede presentarse en el circuit court o en el general sessions court (66-28-301(d)). Fuente: T.C.A. 16-15-501(d)(1) |
Cómo funciona un desalojo en Tennessee
Los casos de desalojo se ven en: General Sessions Court (tribunal de sesiones generales) del condado (orden de desalojo o detainer warrant). Tiene competencia ilimitada en casos de desalojo (forcible entry and detainer) (T.C.A. 16-15-501(d)(1)). Las apelaciones van al Circuit Court para un juicio nuevo (de novo)..
- Aviso de terminación: 14 días por falta de pago (URLTA 66-28-505(a)(2); no URLTA 66-7-109(a)); 14 o 30 días por otros incumplimientos; 3 días por conducta violenta o peligrosa (66-28-517; 66-7-109(d)); o ningún aviso si el contrato contiene una renuncia válida en letra negrita para falta de pago (URLTA, 66-28-505(b))
- El arrendador presenta una orden de desalojo (detainer warrant) en el General Sessions Court
- Notificación al inquilino o a cualquier adulto que esté en posesión; por correo certificado a través del sheriff o constable; o, si no se requiere la notificación personal, por publicación más la colocación del aviso en la puerta principal al menos 15 días antes de la fecha de comparecencia (29-18-115)
- Juicio: el funcionario que hace la notificación informa al inquilino la fecha del juicio, que debe ser al menos 6 días después de la notificación (29-18-117)
- Sentencia de posesión (y de renta o daños si se pidieron)
- Apelación: cualquiera de las partes puede apelar ante el Circuit Court dentro de 10 días (27-5-108; 29-18-128). El inquilino que apela debe depositar una fianza (bond), un depósito en efectivo, una carta de crédito o dos fiadores personales por el equivalente a un año de renta (29-18-130(b)(2))
- Orden de posesión (writ of possession): no puede emitirse hasta 10 días después de la sentencia (29-18-126). Si no se apela, se emite por ministerio de la ley (27-5-108(d)(2))
- Desalojo físico: la orden se ejecuta y el arrendador recupera la posesión de inmediato (29-18-130(a))
No se requiere una respuesta por escrito en el General Sessions Court. El juicio se fija al menos 6 días después de la notificación de la orden de desalojo (detainer warrant) (T.C.A. 29-18-117). La orden de posesión está disponible 10 días después de la sentencia, que es también el plazo para apelar.
Lo que sorprende de la ley de alquiler en Tennessee
- La mayoría de las protecciones de URLTA para inquilinos (reglas de depósito, límite de cargos por pago tardío, límites de entrada, prohibición de represalias, recurso contra el cambio de cerraduras) solo aplican en condados con más de 75,000 personas según el censo de 2010 (T.C.A. 66-28-102(a); la ley 2021 Pub. Ch. 182 congeló la cobertura, según el resumen de la Asamblea General de Tennessee sobre el proyecto HB0716, GA 112)
- No hay límite para el depósito, no se exigen intereses y no hay un plazo fijo de devolución. Si corresponde un reembolso y el inquilino no responde dentro de 60 días del aviso del arrendador, el arrendador puede quedarse con el depósito (T.C.A. 66-28-301(f))
- En los condados URLTA, un contrato puede renunciar al aviso por falta de pago si la renuncia está en letra negrita de 12 puntos o más. En ese caso, el arrendador puede presentar la demanda inmediatamente después del período de gracia de 5 días (T.C.A. 66-28-505(b))
- El control de rentas local está prohibido en todo el estado (T.C.A. 66-35-102)
- El inquilino que apela una sentencia de desalojo debe depositar una garantía igual a un año de renta (T.C.A. 29-18-130(b)(2); 2022 Pub. Ch. 817)
- Desde el 1 de enero de 2025, los arrendadores deben informar por escrito, al inicio del arrendamiento o antes, los datos de contacto para notificaciones judiciales (service of process), avisos y exigencias, mantenimiento y comunicaciones (2024 Pub. Ch. 907; Asamblea General de Tennessee HB1814, GA 113)
- Para contratos celebrados, modificados, extendidos o renovados a partir del 1 de enero de 2027, los arrendadores por lo general no pueden prohibir que los inquilinos posean o guarden legalmente armas de fuego o municiones en su unidad, en un vehículo en el estacionamiento de inquilinos, o en las rutas necesarias para llegar a ellos (2026 Pub. Ch. 606; Asamblea General de Tennessee HB0469, GA 114)
- Desde el 1 de abril de 2026, está prohibido publicar videos de la entrega de notificaciones de desalojo sin el permiso expreso y por escrito de la persona notificada, y la víctima tiene derecho a demandar (private right of action) (2026 Pub. Ch. 657; Asamblea General de Tennessee HB2041, GA 114)
- Los inquilinos al día en sus pagos en ciertas instalaciones para personas mayores reciben 60 días de aviso antes de ser desalojados por un nuevo desarrollo (2023 Pub. Ch. 400; Asamblea General de Tennessee SB0717, GA 113)
Preguntas frecuentes sobre alquiler en Tennessee
¿Cuánto puede cobrar el arrendador como depósito de seguridad en Tennessee?
No hay un límite legal para el monto del depósito de seguridad (security deposit).
¿Cuánto tiempo tiene el arrendador para devolver el depósito en Tennessee?
No hay un número fijo de días para devolver el depósito. En los condados URLTA, si el inquilino (tenant) se va sin deber renta y le corresponde un reembolso, el arrendador o casero (landlord) debe enviar un aviso con el monto del reembolso a la última dirección conocida del inquilino o a una que se pueda determinar razonablemente. Si el inquilino no responde dentro de 60 días de ese aviso, el arrendador puede quedarse con el depósito. Inspección de salida (move-out inspection): el día de la mudanza o dentro de los 4 días calendario siguientes.
¿El arrendador tiene que pagar intereses sobre el depósito en Tennessee?
No se exige pagar intereses. Los arrendadores deben guardar los depósitos en una cuenta separada usada solo para depósitos, en un banco o institución de préstamo regulada. Al firmar el contrato de arrendamiento (lease), deben decirle al inquilino dónde está la cuenta (pero no el número de cuenta).
¿El arrendador debe dar una lista detallada de los descuentos del depósito en Tennessee?
Los descuentos deben estar respaldados por una lista escrita de daños con el costo estimado de reparación. El inquilino tiene derecho a estar presente en la inspección: después de una solicitud para desocupar, o dentro de 5 días del aviso del inquilino de que desocupará, el arrendador puede notificar al inquilino su derecho a asistir a la inspección. En una inspección conjunta, ambas partes firman la lista, y sus firmas son prueba concluyente de que es correcta. El inquilino que se niega a firmar debe indicar por escrito los puntos que disputa. El arrendador puede inspeccionar solo si el inquilino se fue sin aviso por escrito, abandonó la unidad, fue retirado por orden judicial, no respondió, no se presentó o no pidió una inspección. En ese caso, si el inquilino lo pide por escrito, el arrendador debe enviarle una copia de la lista con certificado de envío (certificate of mailing). El depósito también puede aplicarse a la renta no pagada.
¿Qué pasa si el arrendador se queda con el depósito indebidamente en Tennessee?
El arrendador que no guardó el depósito en la cuenta separada requerida Y no entregó la lista de daños requerida no puede quedarse con ninguna parte del depósito. El inquilino puede demandar en el circuit court o en el general sessions court por la lista final de daños, pero solo por los puntos que haya disputado específicamente por escrito.
¿Cuánto aviso debe dar el arrendador antes de desalojar por falta de pago en Tennessee?
14 días. Condados URLTA: aviso por escrito de que el contrato terminará a menos que la renta se pague dentro de 14 días después de que el inquilino reciba el aviso. El inquilino puede corregir el incumplimiento pagando. Solo se puede renunciar al aviso mediante una cláusula de renuncia en el contrato en letra negrita de 12 puntos o más, y aun así aplica el período de gracia de 5 días para cargos por pago tardío. Condados no URLTA: aviso de 14 días por renta vencida y atrasada, previa exigencia de pago. El contrato no termina si el inquilino paga antes de la fecha indicada en el aviso.
¿Cuánto aviso se requiere para desalojar por violar el contrato en Tennessee?
Condados URLTA: (1) un incumplimiento que se puede corregir pagando dinero o con reparaciones: 14 días para corregirlo o el contrato termina; (2) cualquier otro incumplimiento importante (material breach): terminación no menos de 14 días después de que el inquilino reciba el aviso; (3) el mismo incumplimiento otra vez dentro de 6 meses: aviso por escrito de 7 días; (4) actos violentos, peligro real e inmediato, condiciones peligrosas o insalubres, o un ocupante no autorizado que se niega a irse: terminación 3 días después de que el inquilino reciba el aviso por escrito. Condados no URLTA: 14 días por daños más allá del desgaste normal (normal wear and tear) (corregibles) o por conducta violenta o peligrosa; 30 días para todos los demás incumplimientos del contrato; 3 días por actos violentos, actividad delictiva relacionada con drogas o conducta peligrosa (excepto inquilinos con discapacidad mental o física).
¿Cuánto aviso se necesita para terminar un contrato mes a mes en Tennessee?
Condados URLTA: el arrendador o el inquilino puede terminar un arrendamiento de mes a mes (month-to-month) con aviso por escrito de al menos 30 días antes de la fecha periódica de pago de la renta indicada en el aviso. Un arrendamiento de semana a semana requiere aviso por escrito de 10 días. Condados no URLTA: no se verificó ningún plazo legal de aviso sin causa (no-fault).
¿Puede el arrendador entrar sin avisar en Tennessee?
No hay un requisito general de aviso previo. En los condados URLTA, el inquilino no puede negar sin razón su consentimiento para que el arrendador entre a inspeccionar, reparar, prestar servicios o mostrar la unidad. El arrendador puede entrar sin consentimiento en una emergencia, o cuando los servicios públicos (utilities) están cortados sin culpa del arrendador. Fuera de esos casos, el arrendador solo puede entrar con orden judicial, si la unidad fue abandonada o entregada, si el inquilino falleció, está incapacitado o encarcelado, o según lo permita la ley en otros casos. Mostrar la unidad a posibles inquilinos en los últimos 30 días del contrato solo se permite si el contrato lo prevé y se da aviso de 24 horas. El arrendador no puede abusar del derecho de acceso ni usarlo para acosar al inquilino.
¿Hay un límite para los cargos por pago tardío en Tennessee?
Condados URLTA: no se puede cobrar un cargo por pago tardío (late fee) hasta después de un período de gracia de 5 días, contando la fecha de vencimiento como el día 1. Si el último día cae en domingo o día feriado legal, no se puede cobrar el cargo si la renta se paga el siguiente día hábil. Los cargos por pago tardío no pueden exceder el 10% de la renta vencida.
¿Puede el inquilino reparar y descontar el costo de la renta en Tennessee?
Limitado a servicios esenciales, en condados URLTA. Si el arrendador, de forma deliberada o por negligencia, no proporciona servicios esenciales (servicios públicos como gas, calefacción y electricidad, y otras obligaciones que afectan de manera importante la salud y la seguridad), el inquilino debe dar aviso por escrito y luego puede elegir UN solo recurso: (A) conseguir los servicios y descontar de la renta el costo real y razonable (repair and deduct); (B) recuperar daños por el menor valor de la renta mientras sigue en la unidad; o (C) conseguir una vivienda sustituta razonable, sin pagar renta mientras dure el incumplimiento. Se pueden recuperar los honorarios de abogado.
¿Puede el inquilino retener la renta por reparaciones en Tennessee?
No hay una ley general de retención de la renta (rent withholding). La única excepción al pago de la renta: en condados URLTA, el inquilino que consigue una vivienda sustituta razonable porque el arrendador, de forma deliberada o por negligencia, no proporcionó servicios esenciales no debe renta mientras dure el incumplimiento (después de dar aviso por escrito).
¿Puede el arrendador tomar represalias por una queja en Tennessee?
Condados URLTA: el arrendador no puede tomar represalias (retaliation) aumentando la renta, reduciendo servicios, o presentando o amenazando con un desalojo porque el inquilino se quejó ante el arrendador de una violación conforme a la sección 66-28-301 o usó los recursos de la ley URLTA. Excepciones: el arrendador todavía puede pedir la posesión si el hogar del inquilino causó la violación del código, si el inquilino está atrasado en la renta, o si cumplir con el código exige obras que en la práctica privarían al inquilino de la unidad. La ley no establece una presunción de represalia basada en un plazo.
¿Hay control de renta o límite a los aumentos en Tennessee?
Prohibido en todo el estado: los gobiernos locales no pueden promulgar, mantener ni hacer cumplir ninguna ordenanza o resolución que controle la renta que se cobra por propiedades privadas residenciales o comerciales (rent control). También están prohibidos los requisitos locales obligatorios de vivienda por debajo del precio de mercado (inclusionary housing), pero se permiten los programas voluntarios de incentivos.
¿Puede el arrendador cambiar las cerraduras o cortar los servicios en Tennessee?
Condados URLTA: si el arrendador saca o deja fuera al inquilino ilegalmente (lockout), o corta intencionalmente servicios esenciales exigidos por el contrato, el inquilino puede recuperar la posesión o terminar el contrato. En cualquiera de los dos casos, el inquilino puede recuperar daños reales, daños punitivos cuando corresponda y honorarios razonables de abogado. Si el contrato termina, el arrendador debe devolver toda la renta pagada por adelantado y los depósitos.
¿Cuál es el límite de la corte de reclamos menores (small claims) en Tennessee?
$25,000. Tennessee no tiene un tribunal de reclamos menores (small claims court) separado; el General Sessions Court (tribunal de sesiones generales) ve casos civiles de hasta $25,000. Tiene competencia ilimitada en casos de desalojo (forcible entry and detainer).
¿Cómo se saca a un ocupante ilegal en Tennessee?
Desde el 1 de julio de 2024, el propietario o su agente autorizado puede pedir al sheriff del condado que retire de inmediato a un ocupante ilegal (squatter) de una vivienda residencial, sin un caso judicial, presentando una queja verificada llamada 'Complaint to Remove Persons Unlawfully Occupying Residential Real Property' (formulario establecido por la ley). Condiciones: la propiedad incluye una vivienda residencial; una persona no autorizada entró y permanece allí; la propiedad no estaba abierta al público cuando la persona entró; el propietario le dijo a la persona que se fuera; la persona no es un inquilino actual o anterior con un contrato de arrendamiento escrito u oral autorizado por el propietario y no es un familiar inmediato (cónyuge, padre o madre, hermano o hermana, hijo o hija); y no hay ningún litigio pendiente entre el propietario y el ocupante sobre la propiedad. El sheriff verifica la propiedad, entrega un aviso para desocupar de inmediato (en mano o colocado en la puerta principal), pone al propietario en posesión, puede arrestar por allanamiento (trespass) o por órdenes de arresto pendientes, y puede quedarse presente (por una tarifa por hora) mientras se cambian las cerraduras y las pertenencias se trasladan al límite de la propiedad. La persona retirada indebidamente puede demandar (con audiencia acelerada) para recuperar la posesión, daños reales, daños legales de tres veces la renta justa de mercado, costas y honorarios de abogado.
¿Qué puede hacer el arrendador con las pertenencias abandonadas en Tennessee?
Condados URLTA: una ausencia sin explicación de 30 días o más sin pagar la renta es prueba inicial (prima facie) de abandono, y el arrendador puede volver a entrar. Como alternativa, una renta con 15 días de atraso más otras señales de mudanza permanente (por ejemplo, que se retiraron casi todas las pertenencias o que el inquilino cortó los servicios públicos) es prueba inicial de abandono, pero el arrendador primero debe colocar un aviso en la unidad y enviarlo por correo regular a la dirección de la unidad indicando: que el arrendador cree que la unidad fue abandonada; que volverá a entrar a menos que el inquilino se comunique dentro de 10 días; que luego retirará las pertenencias y volverá a rentar la unidad; y que desechará las pertenencias que no se reclamen dentro de 30 días, con un número de teléfono y una dirección postal. Si el inquilino responde y quiere quedarse, el arrendador debe acudir al tribunal. En cualquiera de los dos casos, el arrendador debe retirar y guardar las pertenencias durante al menos 30 días; después, los bienes no reclamados (abandoned property) pueden venderse o desecharse, y el dinero obtenido se aplica a la renta, los daños, el almacenaje, los costos de venta y los honorarios de abogado, y cualquier saldo se guarda durante 6 meses.
¿Hay un límite para el cargo de solicitud de alquiler en Tennessee?
No hay ley: Tennessee no tiene límite ni regla de reembolso para las tarifas de solicitud o de evaluación de inquilinos (application fees).
¿Qué cargos de alquiler están prohibidos o limitados en Tennessee?
No hay una ley general que limite los cargos de mudanza, de conveniencia u otros cargos de arrendamiento (junk fees). El único límite legal de cargos es para los cargos por pago tardío en condados URLTA: ninguno hasta después de un período de gracia de 5 días, y no más del 10% de la renta vencida.
¿Puede una víctima de violencia doméstica terminar el contrato en Tennessee?
En todo el estado, para contratos celebrados o renovados a partir del 1 de julio de 2021: el inquilino que es víctima de abuso doméstico, agresión sexual o acecho (stalking), o cuyo miembro del hogar lo es, puede terminar el contrato sin responsabilidad por la renta futura ni cargos por terminación anticipada, dando al arrendador un aviso por escrito en el que pida la liberación del contrato, una fecha de liberación acordada por ambos dentro de 30 días del aviso, y ya sea una orden de protección válida (emitida o extendida después de una audiencia que determine que es víctima) o documentación de un cargo penal basado en un informe policial; la documentación debe tener fecha dentro de los 60 días anteriores al aviso. El inquilino debe desocupar dentro de 30 días (o según lo acordado) y debe la renta del mes completo en que termina el arrendamiento más las obligaciones anteriores. El arrendador no puede revelar la información de identificación o ubicación del inquilino sin su consentimiento por escrito. Por otra parte, cuando el abuso doméstico es la causa de la terminación, solo se puede desalojar al agresor una vez que la víctima tiene una orden de protección que cumpla los requisitos.
¿Cuándo puede el inquilino terminar el contrato sin multa en Tennessee?
Discapacidad: una persona con discapacidad permanente y total (según la definición de la sección 71-4-1102) puede terminar el contrato de su residencia principal sin penalidad ni más renta después de mudarse, si es aceptada como residente de una instalación de vivienda pública, presentando prueba por escrito de la aceptación; el arrendador debe confirmarlo por escrito. No aplica si el arrendador hizo modificaciones importantes de accesibilidad en la unidad.
¿Se puede sellar o borrar un desalojo del historial en Tennessee?
No hay ley. Tennessee no tiene una ley para sellar o borrar (sealing/expungement) los registros de desalojo (detainer). Un proyecto de ley de 2026 para hacer confidenciales los casos de desalojo (unlawful detainer) desestimados (HB1940/SB2016) fue rechazado en un subcomité de la Cámara el 18 de marzo de 2026 y no fue aprobado.
¿Puede el arrendador rechazar la Sección 8 (Section 8) en Tennessee?
No. La disposición de vivienda de la Tennessee Human Rights Act cubre raza, color, credo, religión, sexo, discapacidad, situación familiar y origen nacional, pero no la fuente de ingresos (source of income) ni los vales de vivienda (vouchers), como la Sección 8 (Section 8).
¿Tienen los inquilinos derecho a un abogado gratis en un desalojo en Tennessee?
No hay un derecho estatal a abogado (right to counsel) en casos de desalojo.
Recursos oficiales (en inglés)
- Tennessee Courts: Self Help Center
- Tennessee Courts: General Sessions Courts
- Tennessee Courts: Court-approved General Sessions civil forms
- Tennessee General Assembly: Landlord and Tenant bills, 114th GA (2025-2026)
- Tennessee General Assembly: Landlord and Tenant bills, 113th GA (2023-2024)
Información legal general, no asesoría legal. Esta es una traducción informativa: si hay alguna diferencia, prevalece el texto oficial de la ley (en inglés). Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial o hable con un abogado sobre su situación.