Cómo desalojar a un inquilino en Wisconsin (2026)
Los pasos legales para arrendadores en Wisconsin — el aviso, el caso en la corte, los costos, los plazos y los errores que hacen que se desestimen los casos — con la ley o la página oficial que respalda cada paso.
Respuesta corta: En Wisconsin, un arrendador debe dar el aviso escrito requerido, presentar un caso de desalojo en la corte si el inquilino no paga o no se va, obtener una sentencia y hacer que un alguacil u otro funcionario ejecute la desocupación. No se permite cambiar las cerraduras ni sacar las pertenencias por cuenta propia.
Paso 1: tenga un motivo legal y dé el aviso correcto
| Renta sin pagar | Mes a mes o semana a semana: aviso de 5 días para pagar o desocupar (pay or vacate), o (solo para mes a mes) un aviso de 14 días para desocupar sin derecho a corregir. Contrato de arrendamiento (lease) de 1 año o menos: aviso de 5 días para pagar o desocupar; si el inquilino se atrasó en el último año, un aviso de 14 días para desocupar. Contrato de más de 1 año: aviso de 30 días para pagar. |
|---|---|
| Violación del contrato de arrendamiento | Inquilinos periódicos y contratos de 1 año o menos: aviso de 5 días para corregir o desocupar; por un incumplimiento repetido dentro de un año, un aviso de 14 días para desocupar sin derecho a corregir. Contrato de más de 1 año: aviso de 30 días para cumplir. Actividad delictiva o relacionada con drogas: aviso de 5 días para desocupar, sin derecho a corregir. |
| Terminación de un arrendamiento mes a mes (sin culpa) | Arrendador o inquilino: aviso por escrito al menos 28 días antes del final de un período de renta. Si la renta se paga con menos frecuencia que mensualmente, al menos un período de renta. Fuente: Wis. Stat. § 704.19(3) |
Las reglas locales de control de rentas o de causa justificada pueden limitar los desalojos: Prohibido por ley estatal (preempted). Ninguna ciudad, villa, pueblo ni condado puede regular el monto de la renta ni de los cargos de una unidad residencial en renta (rent control). También se prohíbe la zonificación inclusiva (inclusionary zoning).
Paso 2: redacte y entregue el aviso correctamente
| Qué debe decir el aviso | Inquilinos (tenants) mes a mes (y semana a semana) e inquilinos con contratos de arrendamiento (leases) de un año o menos: aviso por escrito de 5 días para pagar la renta o desocupar; si el inquilino tuvo un incumplimiento previo de renta dentro de un año (contratos de arrendamiento) o mientras estaba en incumplimiento (mes a mes), puede usarse en su lugar un aviso de 14 días para desocupar. 'Rent' (renta) incluye la renta vencida y los cargos por pago atrasado. Contratos de más de un año: aviso de 30 días (s. 704.17(3), no se volvió a leer). El aviso debe ser por escrito y notificarse por: entrega en persona o dejándolo con un familiar de 14 años o más en la casa; dejándolo con una persona competente a cargo de la propiedad o que la ocupe, más el envío por correo; si eso no funciona con diligencia razonable, fijándolo en un lugar visible más el envío por correo; correo registrado o certificado; o notificación como la de un emplazamiento (summons). Una cantidad incorrecta no anula el aviso a menos que sea intencionalmente incorrecta o que el inquilino haya pagado u ofrecido lo que creía que se debía. Las condiciones contrarias en el contrato son inválidas (excepto en contratos de más de un año). |
|---|---|
| Cómo debe entregarse | El aviso de un arrendador (landlord) debe entregarse de una de estas formas: (a) en persona al inquilino (tenant), o dejando una copia en la residencia habitual del inquilino con un familiar competente de al menos 14 años a quien se le informe su contenido; (b) dejando una copia con una persona competente que aparentemente esté a cargo de la propiedad o la ocupe Y enviando una copia por correo (ordinario u otro) a la última dirección conocida del inquilino; (c) si (a) o (b) no se logran con diligencia razonable, colocando una copia en un lugar visible de la propiedad Y enviando una copia por correo; (d) por correo registrado o certificado a la última dirección conocida; o (e) entrega como la de un emplazamiento (summons). El aviso a un coinquilino cuenta para todos. Entrega electrónica: un contrato de arrendamiento (lease) puede permitir la entrega electrónica solo del contrato y documentos relacionados, documentos y cuentas del depósito de seguridad (security deposit), promesas de reparación previas al contrato y avisos previos de entrada, no de avisos de terminación. |
Formularios de aviso:
- Aviso de pago de renta o desocupación en Wisconsin — requisitos y borrador gratuito
- Aviso para terminar un arrendamiento mes a mes en Wisconsin — requisitos y borrador gratuito
Paso 3: presente el caso de desalojo y asista a la audiencia
Los casos de desalojo en Wisconsin se atienden en: Circuit court (tribunal de circuito), procedimiento de reclamos menores (small claims) (Wis. Stat. ch. 799).
- Entregar un aviso de terminación por escrito conforme al cap. 704 (de 5, 14, 28 o 30 días, según el tipo de arrendamiento y la causa)
- Presentar la citación (summons) y la demanda (complaint) en el circuit court (reclamos menores); la demanda debe entregarse junto con la citación
- La fecha de comparecencia (return date) es entre 5 y 25 días después de emitida la citación; la entrega debe hacerse al menos 5 días antes de la fecha de comparecencia
- El inquilino puede responder oralmente o por escrito en la fecha de comparecencia; si presenta una defensa, el juicio sobre la posesión debe terminar dentro de 30 días de la fecha de comparecencia
- Orden de sentencia de restitución (restitution); el tribunal puede suspender la orden hasta 30 días por dificultades económicas si el inquilino paga la renta adeudada y los cargos por ocupación
- La orden de restitución (writ of restitution) se entrega al sheriff (debe recibirla dentro de 30 días de su emisión)
- El sheriff ejecuta la orden, saca al inquilino y sus bienes, y devuelve la orden dentro de 10 días de haberla recibido
Plazos de la corte: Fecha de comparecencia entre 5 y 25 días desde la emisión, con entrega al menos 5 días antes. Juicio sobre la posesión impugnada dentro de 30 días de la fecha de comparecencia. No se permiten aplazamientos sin causa, a menos que el arrendador lo acepte. Apelación dentro de 15 días de la sentencia.
Fuente: Wis. Stat. §§ 799.05(3)(b), 799.20(4), 799.27, 799.40–799.45
Cuánto tarda desalojar a un inquilino en Wisconsin
Por falta de pago de la renta, el período de aviso es de 5 días; después sigue el proceso en la corte (presentación, notificación, respuesta del inquilino y audiencia), luego la orden final y la desocupación por parte de un oficial. Los casos sin oposición avanzan más rápido; un caso disputado, una apelación o una corte saturada añaden semanas. Consulte cuánto tardan los desalojos en cada estado.
Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en Wisconsin
Las tarifas de presentación y de notificación en la corte se fijan a nivel local. Tarifas verificadas en los condados más grandes de Wisconsin:
| Condado | Tarifas de presentación y notificación |
|---|---|
| Milwaukee County (Milwaukee) | Cuota de presentación de reclamos menores (small claims) de $94.50 (incluye desalojos (eviction)): $22 de cuota de presentación + $51 de servicios de apoyo del tribunal + $21.50 de recargo JINFO; más $35 por parte si se presenta electrónicamente (eFiled) |
| Dane County (Madison) | Cuota de presentación de reclamos menores (small claims) de $94.50 (incluye desalojos (eviction)): $22 de cuota de presentación + $51 de servicios de apoyo del tribunal + $21.50 de recargo JINFO; más $35 por parte si se presenta electrónicamente (eFiled) |
| Waukesha County (Waukesha) | Cuota de presentación de reclamos menores (small claims) de $94.50 (incluye desalojos (eviction)): $22 de cuota de presentación + $51 de servicios de apoyo del tribunal + $21.50 de recargo JINFO; más $35 por parte si se presenta electrónicamente (eFiled) |
| Brown County (Green Bay) | Cuota de presentación de reclamos menores (small claims) de $94.50 (incluye desalojos (eviction)): $22 de cuota de presentación + $51 de servicios de apoyo del tribunal + $21.50 de recargo JINFO; más $35 por parte si se presenta electrónicamente (eFiled) |
| Racine County | $94.50 para iniciar una acción de reclamos menores (small claims) de $10,000 o menos, que incluye los desalojos (eviction) ($22 de tarifa de presentación (filing fee) + $51 de recargo por servicios de apoyo judicial + $21.50 de recargo de información judicial). La presentación electrónica (eFiling) agrega $35 por parte. |
| Kenosha County | $94.50 para iniciar una acción de reclamos menores (small claims) de $10,000 o menos, que incluye los desalojos (eviction) ($22 de tarifa de presentación (filing fee) + $51 de recargo por servicios de apoyo judicial + $21.50 de recargo de información judicial). La presentación electrónica (eFiling) agrega $35 por parte. |
| Outagamie County | $94.50 para iniciar una acción de reclamos menores (small claims) de $10,000 o menos, que incluye los desalojos (eviction) ($22 de tarifa de presentación (filing fee) + $51 de recargo por servicios de apoyo judicial + $21.50 de recargo de información judicial). La presentación electrónica (eFiling) agrega $35 por parte. |
| La Crosse County | Tarifa de presentación (filing fee) de reclamos menores (small claims) de $94.50, que incluye los desalojos (evictions) (tarifa de presentación de $22 + $51 de servicios de apoyo judicial + $21.50 de JINFO); tarifa de presentación electrónica de $35 por parte |
| Rock County | Tarifa de presentación (filing fee) de reclamos menores (small claims) de $94.50, que incluye los desalojos (evictions) (tarifa de presentación de $22 + $51 de servicios de apoyo judicial + $21.50 de JINFO); tarifa de presentación electrónica de $35 por parte |
| Eau Claire County (Eau Claire) | Tarifa de presentación (filing fee) de reclamos menores (small claims) de $94.50 más las tarifas de entrega. Los desalojos (evictions) deben entregarse personalmente (notificador privado o sheriff; comuníquese con la agencia para conocer las tarifas). |
Agregue el costo de un abogado si contrata uno, la renta perdida durante el caso y cualquier tarifa de la orden judicial o del oficial para sacar al inquilino.
Desalojar a alguien sin contrato de arrendamiento (familiar, compañero de cuarto, huésped u ocupante ilegal)
| Alguien sin contrato de arrendamiento escrito que paga renta (mes a mes / a voluntad) | Arrendador o inquilino: aviso por escrito al menos 28 días antes del final de un período de renta. Si la renta se paga con menos frecuencia que mensualmente, al menos un período de renta. Fuente: Wis. Stat. § 704.19(3) |
|---|---|
| Alguien que nunca fue inquilino (ocupante ilegal / ocupante no autorizado) | Entrar o permanecer en la vivienda de otra persona sin el consentimiento de una persona que esté allí legalmente (o, si no hay nadie, del dueño), en circunstancias que tiendan a provocar una alteración del orden público, es allanamiento criminal de una vivienda (criminal trespass to a dwelling), un delito menor (misdemeanor) de Clase A, esté o no ocupada la vivienda en ese momento. Cada agencia del orden público debe tener una política por escrito que exija que un oficial con causa probable para arrestar por este delito remueva a la persona de la vivienda. Las pertenencias dejadas por un intruso removido (que no es inquilino) deben guardarse 7 días después de descubrirlas, y luego pueden desecharse a criterio del arrendador (landlord) (se devuelven si se solicitan antes de desecharlas). No hay un procedimiento de remoción por declaración jurada (affidavit); los inquilinos (tenants) deben ser desalojados bajo el ch. 799. |
Errores que hacen que se desestimen los casos de desalojo — o que demanden a los arrendadores
| Cambiar las cerraduras / cortar los servicios públicos | Prohibido. Los arrendadores no pueden dejar fuera (lockout), desalojar por la fuerza ni desalojar de forma indirecta (constructive eviction) a un inquilino (incluso cortando la calefacción, el agua o la electricidad), excepto mediante un desalojo judicial del cap. 799. Tampoco pueden quedarse con los bienes del inquilino. Una cláusula del contrato que autorice un desalojo sin orden judicial anula el contrato. |
|---|---|
| Represalias | Un arrendador (landlord) no puede subir la renta, reducir servicios, demandar por la posesión, negarse a renovar un contrato de arrendamiento (lease) ni amenazar con ninguna de estas cosas si no ocurriría de no ser por represalias (retaliation) contra un inquilino (tenant) que presentó de buena fe una queja sobre un defecto ante un funcionario electo o una agencia local de códigos de vivienda, se quejó ante el arrendador de una infracción de la ley de reparaciones o del código de vivienda, o usó un derecho legal de inquilino. La regla estatal también prohíbe terminar o negarse a renovar un arrendamiento, o el desalojo implícito, como represalia por denunciar infracciones, presentar una demanda, o unirse a un sindicato de inquilinos u organizarlo. El arrendador aún puede desalojar por renta impaga. Ninguna de las dos disposiciones establece un período de presunción. |
| Aceptar la renta después del aviso | Ninguna ley dice directamente si aceptar la renta después de un aviso de terminación renuncia al desalojo (eviction). Reglas legales relacionadas: después de que vence un contrato de arrendamiento (lease), aceptar renta por cualquier período posterior (u otra conducta que muestre la intención de dejar que el inquilino (tenant) se quede) es una elección de mantener al inquilino como inquilino periódico, a menos que el arrendador (landlord) ya haya iniciado procedimientos para removerlo. Para contratos de arrendamiento de un año o menos, si un inquilino que recibió un aviso de 5 días de pagar o desocupar pagó, o el arrendador le permitió quedarse en contra del aviso, y vuelve a incumplir dentro de un año, el arrendador puede terminar el arrendamiento con un aviso de 14 días. |
Reglas federales que pueden cambiar el proceso
- Ley de Alivio Civil para Miembros del Servicio (Servicemembers Civil Relief Act): protección contra el desalojo (eviction): Un arrendador no puede desalojar a un miembro del servicio cubierto ni a su familia durante el servicio militar sin una orden judicial. Cuando la capacidad de pago del miembro del servicio se ve afectada de manera importante por el servicio, el tribunal debe, a solicitud, suspender el caso por 90 días o ajustar el contrato de arrendamiento. Desalojar a sabiendas sin una orden judicial es un delito menor (misdemeanor) federal. Más
- Protecciones de vivienda de VAWA: A un solicitante o inquilino no se le puede negar la vivienda, desalojar ni retirar la asistencia porque es o fue víctima de violencia doméstica, violencia en el noviazgo, agresión sexual o acecho. El abuso no puede tratarse como una violación grave del contrato por parte de la víctima. El arrendador puede 'bifurcar' (dividir) el contrato para desalojar al agresor y mantener alojada a la víctima. Los programas cubiertos también deben tener un plan de traslado de emergencia. Un traslado está disponible a solicitud si el inquilino teme razonablemente un daño inminente, o si ocurrió una agresión sexual en el inmueble en los 90 días anteriores. Más
- Aviso de 30 días para desocupar de la Ley CARES (viviendas cubiertas): El arrendador de una vivienda cubierta no puede exigir que el inquilino se vaya hasta 30 días después de dar un aviso para desocupar. La moratoria de 120 días para presentar demandas, de la misma sección, venció en julio de 2020, pero el inciso del aviso de 30 días no tiene fecha de vencimiento en su texto. Más
- Aviso de 30 días de HUD por falta de pago (vivienda pública y Sección 8 basada en proyectos): Antes de presentar un desalojo por falta de pago, el arrendador debe dar un aviso por escrito con al menos 30 días de anticipación. El aviso debe detallar la renta adeudada por mes, explicar cómo pagarla y para qué fecha, y explicar cómo recertificar los ingresos o solicitar una exención por dificultades económicas. El aviso no puede entregarse antes del día siguiente al vencimiento de la renta. Si el inquilino paga la cantidad adeudada dentro de los 30 días, el arrendador no puede presentar el desalojo. Más
Preguntas frecuentes sobre desalojo en Wisconsin para arrendadores
¿Cuánto aviso debe dar un arrendador para desalojar por falta de pago de la renta en Wisconsin?
Mes a mes o semana a semana: aviso de 5 días para pagar o desocupar (pay or vacate), o (solo para mes a mes) un aviso de 14 días para desocupar sin derecho a corregir. Contrato de arrendamiento (lease) de 1 año o menos: aviso de 5 días para pagar o desocupar; si el inquilino se atrasó en el último año, un aviso de 14 días para desocupar. Contrato de más de 1 año: aviso de 30 días para pagar..
¿Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en Wisconsin?
Las tarifas de la corte se fijan a nivel local — por ejemplo, Milwaukee County (Milwaukee): Cuota de presentación de reclamos menores (small claims) de $94.50 (incluye desalojos (eviction)): $22 de cuota de presentación + $51 de servicios de apoyo del tribunal + $21.50 de recargo JINFO; más $35 por parte si se presenta electrónicamente (eFiled).
¿Puede un arrendador cambiar las cerraduras para desalojar a un inquilino en Wisconsin?
Prohibido. Los arrendadores no pueden dejar fuera (lockout), desalojar por la fuerza ni desalojar de forma indirecta (constructive eviction) a un inquilino (incluso cortando la calefacción, el agua o la electricidad), excepto mediante un desalojo judicial del cap. 799. Tampoco pueden quedarse con los bienes del inquilino. Una cláusula del contrato que autorice un desalojo sin orden judicial anula el contrato..
¿Cómo se desaloja a un inquilino sin contrato de arrendamiento en Wisconsin?
Arrendador o inquilino: aviso por escrito al menos 28 días antes del final de un período de renta. Si la renta se paga con menos frecuencia que mensualmente, al menos un período de renta..
← Todas las reglas de arrendador-inquilino de Wisconsin · Calculadora de plazos de aviso
Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.