Cómo desalojar a un inquilino en Illinois (2026)
Los pasos legales para arrendadores en Illinois — el aviso, el caso en la corte, los costos, los plazos y los errores que hacen que se desestimen los casos — con la ley o la página oficial que respalda cada paso.
Respuesta corta: En Illinois, un arrendador debe dar el aviso escrito requerido, presentar un caso de desalojo en la corte si el inquilino no paga o no se va, obtener una sentencia y hacer que un alguacil u otro funcionario ejecute la desocupación. No se permite cambiar las cerraduras ni sacar las pertenencias por cuenta propia.
Paso 1: tenga un motivo legal y dé el aviso correcto
| Renta sin pagar | Exigencia por escrito que dé no menos de 5 días después de la entrega para pagar; si no se paga, el arrendador puede terminar el contrato de arrendamiento (lease) y presentar un desalojo. Para que los pagos parciales no invaliden el aviso, este debe indicar que solo el PAGO COMPLETO anula el derecho de terminar el contrato. Fuente: 735 ILCS 5/9-209 |
|---|---|
| Violación del contrato de arrendamiento | Aviso por escrito de 10 días para desalojar después del incumplimiento de cualquier término del contrato (que no sea la renta). Fuente: 735 ILCS 5/9-210 |
| Terminación de un arrendamiento mes a mes (sin culpa) | Arrendador: 30 días de aviso por escrito para cualquier arrendamiento de menos de un año (que no sea de semana a semana); 7 días de semana a semana; 60 días de año a año. Inquilino: ninguna ley lo especifica; el Procurador General dice que un aviso por escrito de 30 días normalmente es suficiente, a menos que el contrato exija más. Fuente: 735 ILCS 5/9-207, 9-205 |
Las reglas locales de control de rentas o de causa justificada pueden limitar los desalojos: No hay control de rentas (rent control) estatal, y la ley estatal prohíbe a las unidades de gobierno autónomo (home rule units) regular la cantidad de renta que se cobra por propiedades residenciales o comerciales privadas.
Paso 2: redacte y entregue el aviso correctamente
| Qué debe decir el aviso | Exigencia escrita de la renta adeudada que indique que, salvo que se pague dentro de un plazo indicado no menor de 5 días después de la entrega, el contrato terminará. Para que los pagos parciales no lo invaliden, el aviso debe indicar de forma destacada: "Only FULL PAYMENT of the rent demanded in this notice will waive the landlord's right to terminate the lease under this notice, unless the landlord agrees in writing to continue the lease in exchange for receiving partial payment." (Solo el PAGO COMPLETO de la renta exigida en este aviso hará que el arrendador renuncie a su derecho a terminar el contrato según este aviso, salvo que el arrendador acepte por escrito continuar el contrato a cambio de recibir un pago parcial.) Entrega: en mano al inquilino (tenant); dejándolo a una persona de 13 años o más que reside en la vivienda o la tiene en posesión; por correo certificado o registrado con acuse de recibo; o, si nadie tiene la posesión efectiva, pegándolo en la vivienda. |
|---|---|
| Cómo debe entregarse | Una exigencia o un aviso puede notificarse: (1) entregando una copia escrita o impresa al inquilino (tenant); (2) dejándola con una persona de 13 años o más que viva en la propiedad o esté en posesión de ella; (3) por correo certificado o registrado con acuse de recibo del inquilino; o (4) si nadie está en posesión real, fijándola en la propiedad. Ninguna ley contempla la notificación por correo electrónico o mensaje de texto. Fuente: 735 ILCS 5/9-211 |
Formularios de aviso:
- Aviso de pago de renta o desocupación en Illinois — requisitos y borrador gratuito
- Aviso para terminar un arrendamiento mes a mes en Illinois — requisitos y borrador gratuito
- Notice of Termination for Non-Payment of Rent (Illinois Supreme Court statewide form) (oficial)
- Notice of Termination for Lease Violation (oficial)
- Notice of Non-Renewal of Lease or Termination of Tenancy (oficial)
- Affidavit of Service of a Demand or Notice (oficial)
- Motion to Remove Eviction Court File from Public Record (oficial)
- Illinois Courts eviction self-help forms page (oficial)
Paso 3: presente el caso de desalojo y asista a la audiencia
Los casos de desalojo en Illinois se atienden en: Circuit Court (Tribunal de Circuito) del condado donde está la propiedad.
- Entregar un aviso por escrito: exigencia de renta de 5 días, aviso de 10 días por violación del contrato, o aviso de terminación de 30 días (mes a mes) / 7 días (semana a semana) / 60 días (año a año)
- Presentar una demanda de desalojo; el secretario del tribunal (clerk) emite un emplazamiento (summons) (el emplazamiento de desalojo residencial debe incluir el aviso del Court-Based Rental Assistance en inglés y en español)
- Audiencia o juicio en la fecha de comparecencia (return date); el inquilino puede pedir un juicio con jurado y presentar defensas
- Orden de desalojo (sentencia de posesión y de cualquier renta debida)
- La orden se presenta ante el alguacil (sheriff) para que la ejecute; vence si no se ejecuta dentro de 120 días, a menos que se extienda
- El alguacil lleva a cabo el desalojo (solo el alguacil puede sacar físicamente al inquilino)
Plazos de la corte: El emplazamiento (summons) fija una fecha de comparecencia ante el tribunal de no menos de 7 ni más de 40 días después de emitirse. El inquilino debe presentarse a la hora y en el lugar que indica el emplazamiento. No se requiere una contestación por escrito (answer) a menos que el tribunal la ordene; si no se ordena, las alegaciones de la demanda se consideran negadas y el inquilino puede presentar cualquier defensa en el juicio.
Cuánto tarda desalojar a un inquilino en Illinois
Por falta de pago de la renta, el período de aviso es de 5 días; después sigue el proceso en la corte (presentación, notificación, respuesta del inquilino y audiencia), luego la orden final y la desocupación por parte de un oficial. Los casos sin oposición avanzan más rápido; un caso disputado, una apelación o una corte saturada añaden semanas. Consulte cuánto tardan los desalojos en cada estado.
Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en Illinois
Las tarifas de presentación y de notificación en la corte se fijan a nivel local. Tarifas verificadas en los condados más grandes de Illinois:
| Condado | Tarifas de presentación y notificación |
|---|---|
| Cook County (Chicago) | Acción conjunta (posesión y alquiler): $379 por presentación; desalojo (eviction) (solo posesión): $287 por presentación. Tarifa de comparecencia del demandado: $250 (acción conjunta) / $150 (solo posesión). Se agrega una tarifa de envío establecida por ley más el franqueo por demandado. |
| DuPage County (Wheaton) | Desalojo (eviction) residencial: $300 por presentación; solo posesión de la vivienda residencial: $130. Comparecencia del demandado: $150 (solo posesión) / $230 (todos los demás casos de desalojo). Sin tarifa si lo presenta una agencia gubernamental. |
| Lake County (Waukegan) | Desalojo (eviction) residencial: $359 por presentación; solo posesión residencial: $189. Comparecencia del demandado: $214 ($134 solo posesión). (Comercial: $284 / $114.) |
| Kane County (Aurora / Elgin / Geneva) | Desalojo (eviction) residencial: $314 por presentación; solo posesión residencial: $144. Comparecencia/contestación del demandado: $244 ($164 solo posesión). Solicitud de jurado $212.50. (Comercial: $314 / $144.) |
| Will County (Joliet) | Desalojo (eviction) - solo posesión: $144 por presentación; desalojo - posesión y alquiler: $314. Comparecencia del demandado: $164 (casos solo de posesión) / $244 (posesión y alquiler). |
| Winnebago County (Rockford) | Desalojo (eviction) residencial: $292 por presentación; solo posesión residencial: $117. Comparecencia del demandado: $217 ($137 solo posesión). Solicitud de jurado $106.25 (6 personas) / $212.50 (12 personas). (Comercial: $292 / $117.) |
| Champaign County (Champaign / Urbana) | Desalojo (eviction) residencial: $306 por presentación; solo posesión residencial: $89. Comparecencia/contestación: $109 (desalojo residencial de menos de $15,000) o $181 (residencial de $15,000 o más, comercial, ejectment (acción reivindicatoria)). (Presentación de desalojo comercial: $306.) |
| St. Clair County (Belleville / East St. Louis) | Desalojo (eviction): $266 por presentación; solo posesión: $91. Los casos residenciales agregan una tarifa de mediación de $100 (residencial: $366; solo posesión residencial: $191). Comparecencia del demandado: $189 ($109 solo posesión). |
| Madison County (Edwardsville / Granite City / Alton) | Desalojo (eviction) (no solo posesión): $264 por presentación; solo posesión: $94. Comparecencia del demandado: $194 ($114 solo posesión). Notificación de un desalojo por el Sheriff: $142. |
| Sangamon County | Desalojo (eviction) residencial: $276. Solo posesión residencial: $109. Comercial: $276; solo posesión comercial: $109. Expulsión (ejectment): $276. Comparecencia (inquilino (tenant)): $201. Contrademanda: $125. |
| McHenry County | Desalojo (eviction) residencial: $264 de presentación; residencial solo por posesión: $94. (Desalojo comercial y recuperación de inmuebles (ejectment) $264; comercial solo por posesión $94.) Comparecencia del demandado: $114 solo por posesión de la propiedad, $194 por todos los demás EV. Solicitud de jurado: $106.25 (6 personas) o $212.50 (12 personas). |
| Rock Island County | $284 por demanda de desalojo (eviction) (excepto solo posesión); $114 por desalojo que pide solo la posesión |
Agregue el costo de un abogado si contrata uno, la renta perdida durante el caso y cualquier tarifa de la orden judicial o del oficial para sacar al inquilino.
Desalojar a alguien sin contrato de arrendamiento (familiar, compañero de cuarto, huésped u ocupante ilegal)
| Alguien sin contrato de arrendamiento escrito que paga renta (mes a mes / a voluntad) | Arrendador: 30 días de aviso por escrito para cualquier arrendamiento de menos de un año (que no sea de semana a semana); 7 días de semana a semana; 60 días de año a año. Inquilino: ninguna ley lo especifica; el Procurador General dice que un aviso por escrito de 30 días normalmente es suficiente, a menos que el contrato exija más. Fuente: 735 ILCS 5/9-207, 9-205 |
|---|---|
| Alguien que nunca fue inquilino (ocupante ilegal / ocupante no autorizado) | No hay una ley especial de declaración jurada ni de vía rápida para sacar a ocupantes ilegales. El dueño usa el caso normal de desalojo (eviction) (forcible entry and detainer), que cubre la entrada pacífica con la posesión retenida ilegalmente y la entrada a una propiedad vacía o desocupada sin derecho ni título. Desde el 1 de enero de 2026 (1/1/2026), el artículo sobre desalojos dice expresamente que no impide que la policía haga cumplir la ley de allanamiento penal (criminal trespass) (720 ILCS 5/21-3) ni que saque a personas o bienes cuando hay un allanamiento penal. |
Errores que hacen que se desestimen los casos de desalojo — o que demanden a los arrendadores
| Cambiar las cerraduras / cortar los servicios públicos | No se permite el desalojo por cuenta propia (self-help eviction): el arrendador debe ir a la corte y no puede desalojar cortando los servicios, dejando al inquilino fuera, cambiando las cerraduras ni sacando sus pertenencias; solo un alguacil (sheriff) puede desalojar físicamente. |
|---|---|
| Represalias | La Illinois Retaliatory Eviction Act prohíbe que un arrendador (landlord) desaloje a un inquilino (tenant) por quejarse ante una autoridad gubernamental, como un inspector de vivienda o la comisión de derechos humanos, según el Illinois Attorney General. Las represalias (retaliation) por esa queja pueden plantearse como defensa en un caso de desalojo (eviction). |
| Aceptar la renta después del aviso | Un pago parcial no invalida el aviso de 5 días. Los pagos de renta vencida que no sumen la cantidad total exigida al final del período del aviso dejan el aviso vigente, pero solo si el aviso indica de forma destacada: 'Only FULL PAYMENT of the rent demanded in this notice will waive the landlord's right to terminate the lease under this notice, unless the landlord agrees in writing to continue the lease in exchange for receiving partial payment.' (Solo el PAGO TOTAL de la renta exigida en este aviso renunciará al derecho del arrendador a terminar el contrato de arrendamiento bajo este aviso, a menos que el arrendador acepte por escrito continuar el contrato a cambio de recibir un pago parcial.) El pago total dentro del período del aviso termina el derecho a terminar el contrato bajo ese aviso. El arrendador (landlord) puede aceptar por escrito continuar el contrato de arrendamiento (lease) a cambio de un pago parcial. Cobrar la renta vencida después de que se presenta la demanda de desalojo (eviction) no invalida la demanda. Fuente: 735 ILCS 5/9-209 |
Reglas federales que pueden cambiar el proceso
- Ley de Alivio Civil para Miembros del Servicio (Servicemembers Civil Relief Act): protección contra el desalojo (eviction): Un arrendador no puede desalojar a un miembro del servicio cubierto ni a su familia durante el servicio militar sin una orden judicial. Cuando la capacidad de pago del miembro del servicio se ve afectada de manera importante por el servicio, el tribunal debe, a solicitud, suspender el caso por 90 días o ajustar el contrato de arrendamiento. Desalojar a sabiendas sin una orden judicial es un delito menor (misdemeanor) federal. Más
- Protecciones de vivienda de VAWA: A un solicitante o inquilino no se le puede negar la vivienda, desalojar ni retirar la asistencia porque es o fue víctima de violencia doméstica, violencia en el noviazgo, agresión sexual o acecho. El abuso no puede tratarse como una violación grave del contrato por parte de la víctima. El arrendador puede 'bifurcar' (dividir) el contrato para desalojar al agresor y mantener alojada a la víctima. Los programas cubiertos también deben tener un plan de traslado de emergencia. Un traslado está disponible a solicitud si el inquilino teme razonablemente un daño inminente, o si ocurrió una agresión sexual en el inmueble en los 90 días anteriores. Más
- Aviso de 30 días para desocupar de la Ley CARES (viviendas cubiertas): El arrendador de una vivienda cubierta no puede exigir que el inquilino se vaya hasta 30 días después de dar un aviso para desocupar. La moratoria de 120 días para presentar demandas, de la misma sección, venció en julio de 2020, pero el inciso del aviso de 30 días no tiene fecha de vencimiento en su texto. Más
- Aviso de 30 días de HUD por falta de pago (vivienda pública y Sección 8 basada en proyectos): Antes de presentar un desalojo por falta de pago, el arrendador debe dar un aviso por escrito con al menos 30 días de anticipación. El aviso debe detallar la renta adeudada por mes, explicar cómo pagarla y para qué fecha, y explicar cómo recertificar los ingresos o solicitar una exención por dificultades económicas. El aviso no puede entregarse antes del día siguiente al vencimiento de la renta. Si el inquilino paga la cantidad adeudada dentro de los 30 días, el arrendador no puede presentar el desalojo. Más
Preguntas frecuentes sobre desalojo en Illinois para arrendadores
¿Cuánto aviso debe dar un arrendador para desalojar por falta de pago de la renta en Illinois?
Exigencia por escrito que dé no menos de 5 días después de la entrega para pagar; si no se paga, el arrendador puede terminar el contrato de arrendamiento (lease) y presentar un desalojo. Para que los pagos parciales no invaliden el aviso, este debe indicar que solo el PAGO COMPLETO anula el derecho de terminar el contrato..
¿Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en Illinois?
Las tarifas de la corte se fijan a nivel local — por ejemplo, Cook County (Chicago): Acción conjunta (posesión y alquiler): $379 por presentación; desalojo (eviction) (solo posesión): $287 por presentación. Tarifa de comparecencia del demandado: $250 (acción conjunta) / $150 (solo posesión). Se agrega una tarifa de envío establecida por ley más el franqueo por demandado..
¿Puede un arrendador cambiar las cerraduras para desalojar a un inquilino en Illinois?
No se permite el desalojo por cuenta propia (self-help eviction): el arrendador debe ir a la corte y no puede desalojar cortando los servicios, dejando al inquilino fuera, cambiando las cerraduras ni sacando sus pertenencias; solo un alguacil (sheriff) puede desalojar físicamente..
¿Cómo se desaloja a un inquilino sin contrato de arrendamiento en Illinois?
Arrendador: 30 días de aviso por escrito para cualquier arrendamiento de menos de un año (que no sea de semana a semana); 7 días de semana a semana; 60 días de año a año. Inquilino: ninguna ley lo especifica; el Procurador General dice que un aviso por escrito de 30 días normalmente es suficiente, a menos que el contrato exija más..
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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.