Cómo desalojar a un inquilino en Virginia (2026)
Los pasos legales para arrendadores en Virginia — el aviso, el caso en la corte, los costos, los plazos y los errores que hacen que se desestimen los casos — con la ley o la página oficial que respalda cada paso.
Respuesta corta: En Virginia, un arrendador debe dar el aviso escrito requerido, presentar un caso de desalojo en la corte si el inquilino no paga o no se va, obtener una sentencia y hacer que un alguacil u otro funcionario ejecute la desocupación. No se permite cambiar las cerraduras ni sacar las pertenencias por cuenta propia.
Paso 1: tenga un motivo legal y dé el aviso correcto
| Renta sin pagar | Aviso escrito de 14 días para pagar o desocupar (pay-or-quit). Fuente: Va. Code 55.1-1245(F) |
|---|---|
| Violación del contrato de arrendamiento | Incumplimiento que se puede corregir: 21 días para corregirlo; si no se corrige, el contrato termina no menos de 30 días después del aviso. Incumplimiento que no se puede corregir: terminación no menos de 30 días después del aviso; terminación inmediata por actos delictivos o intencionales que no se pueden corregir y que amenazan la salud o la seguridad. Repetición de un incumplimiento de naturaleza similar: aviso de terminación de 30 días sin oportunidad de corregir. Fuente: Va. Code 55.1-1245(A)-(E) |
| Terminación de un arrendamiento mes a mes (sin culpa) | Arrendador (landlord) o inquilino (tenant): aviso escrito al menos 30 días antes de la siguiente fecha de pago de la renta, salvo que el contrato de renta fije un plazo distinto. Fuente: Va. Code 55.1-1253(A) |
Las reglas locales de control de rentas o de causa justificada pueden limitar los desalojos: No hay control de rentas (rent control) ni límite a los aumentos de renta a nivel estatal, y ninguna ley de Virginia autoriza el control de rentas local.
Paso 2: redacte y entregue el aviso correctamente
| Qué debe decir el aviso | Aviso por escrito de 14 días que indique la falta de pago y que el arrendador (landlord) tiene la intención de terminar el contrato de alquiler si la renta no se paga dentro de 14 días. Para un cheque rechazado o un pago electrónico rechazado, el aviso puede exigir el pago en efectivo, cheque de caja, cheque certificado o transferencia electrónica completada. Para recuperar los honorarios de abogado/costas legales, puede incluirse un aviso de § 55.1-1202 en el aviso de 14 días. Las autoridades de vivienda pública deben adjuntar información sobre recertificación/dificultades económicas/quejas en papel rosado o anaranjado. Los avisos a titulares de vales (vouchers) y a inquilinos (tenants) de vivienda pública deben indicar la información de contacto de asistencia legal en la primera página. Notificación: en la última residencia conocida del inquilino (puede ser la unidad); aviso electrónico si el contrato de arrendamiento (lease) lo establece, a menos que el inquilino elija papel. |
|---|---|
| Cómo debe entregarse | Si el contrato de alquiler lo establece, el arrendador (landlord) y el inquilino (tenant) pueden enviar avisos electrónicamente, pero cualquier inquilino puede elegir enviar y recibir avisos en papel; quien envía debe conservar la prueba de la entrega electrónica (recibo electrónico, confirmación de fax o un certificado de notificación). El aviso al inquilino se notifica en el último lugar de residencia conocido del inquilino, que puede ser la unidad de vivienda. Un arrendador puede delegar los avisos por escrito a un agente administrador mediante un acuerdo por escrito o usar a un abogado; se permiten las firmas electrónicas. Los avisos de terminación a inquilinos con asistencia de vales (vouchers) deben mostrar en la página 1 el número de teléfono y el sitio web estatales de asistencia legal. Fuente: Va. Code Sec. 55.1-1202 |
Formularios de aviso:
- Aviso de pago de renta o desocupación en Virginia — requisitos y borrador gratuito
- Aviso para terminar un arrendamiento mes a mes en Virginia — requisitos y borrador gratuito
Paso 3: presente el caso de desalojo y asista a la audiencia
Los casos de desalojo en Virginia se atienden en: General District Court (Tribunal General de Distrito) (unlawful detainer).
- Aviso escrito de terminación (14 días para pagar o desocupar por falta de pago; aviso de 21/30 días o de 30 días por incumplimiento)
- Presentar la demanda de unlawful detainer (declaración jurada) en el general district court; la citación se entrega al menos 10 días antes de la fecha de comparecencia (return date)
- Audiencia inicial (fecha de comparecencia) tan pronto como sea posible, no más de 21 días después de la presentación (a más tardar 30 días); el inquilino (tenant) puede recuperar el arrendamiento pagando el saldo total a más tardar en la fecha de comparecencia
- Sentencia de posesión
- La orden de desalojo (writ of eviction) se pide dentro de los 180 días de la sentencia; la orden se anula si no se ejecuta dentro de los 30 días de su emisión
- El sheriff entrega un aviso al menos 72 horas antes de ejecutar la orden; el inquilino puede cancelar el desalojo pagando el saldo total al menos 48 horas antes del desalojo programado
Plazos de la corte: Audiencia inicial dentro de los 21 días de la presentación (límite máximo 30 días); la citación debe entregarse al menos 10 días antes de la fecha de comparecencia.
Fuente: Va. Code 8.01-126; 8.01-470; 8.01-471; 55.1-1250
Cuánto tarda desalojar a un inquilino en Virginia
Por falta de pago de la renta, el período de aviso es de 14 días; después sigue el proceso en la corte (presentación, notificación, respuesta del inquilino y audiencia), luego la orden final y la desocupación por parte de un oficial. Los casos sin oposición avanzan más rápido; un caso disputado, una apelación o una corte saturada añaden semanas. Consulte cuánto tardan los desalojos en cada estado.
Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en Virginia
Las tarifas de presentación y de notificación en la corte se fijan a nivel local. Tarifas verificadas en los condados más grandes de Virginia:
| Condado | Tarifas de presentación y notificación |
|---|---|
| Fairfax County | $52 de cuota de presentación + $12 de cuota de entrega por cada parte que deba notificarse; orden de desalojo (writ of eviction): sin cuota de presentación, $25 de cuota de ejecución del sheriff por la primera parte + $12 por cada parte adicional |
| Arlington County | $52 de cuota de presentación + $12 de cuota de entrega por cada parte que deba notificarse; orden de posesión (writ of possession): sin cuota de presentación, $25 de cuota de ejecución por la primera parte + $12 por cada parte adicional |
| Virginia Beach | $52 de costo de presentación + $12 por cada persona notificada; orden de posesión (writ of possession): $25 por el primer demandado + $12 por cada demandado adicional |
| Richmond | $52 de costo de presentación + $12 por cada persona notificada; orden de posesión (writ of possession): $25 por el primer demandado + $12 por cada demandado adicional |
| Norfolk | $52 de costo de presentación + $12 por cada persona notificada; orden de posesión (writ of possession): $25 por el primer demandado + $12 por cada demandado adicional |
| Henrico County | $52 de costo de presentación + $12 por cada persona notificada; orden de posesión (writ of possession): $25 por el primer demandado + $12 por cada demandado adicional |
| Alexandria | $52 de costo de presentación + $12 por cada persona notificada; orden de posesión (writ of possession): $25 por el primer demandado + $12 por cada demandado adicional |
| Prince William County | $52 de costo de presentación + $12 por cada persona notificada; orden de posesión (writ of possession): $25 por el primer demandado + $12 por cada demandado adicional |
| Newport News | $52 de costo de presentación + $12 por cada persona notificada; orden de posesión (writ of possession): $25 por el primer demandado + $12 por cada demandado adicional |
| Chesterfield County | $52 de costo de presentación + $12 por cada persona notificada; orden de posesión (writ of possession): $25 por el primer demandado + $12 por cada demandado adicional |
| Loudoun County | $52 de costo de presentación + $12 por cada persona notificada; orden de posesión (writ of possession): $25 por el primer demandado + $12 por cada demandado adicional |
| Chesapeake city | Summons for Unlawful Detainer (DC-421) (citación de desalojo): la tabla estatal de tarifas indica una tarifa de trámite de $26, una tarifa de $10 para el fondo de tecnología de los tribunales, tarifas de asistencia legal gratuita (legal aid) ($9 y $1), tarifas locales de mantenimiento del tribunal y de biblioteca jurídica (fijadas localmente; juntas no más de $6) y una tarifa del sheriff de $12 por entrega. Request for Writ of Eviction (DC-469) (solicitud de orden de desalojo (writ of eviction)): tarifa del sheriff de $25 por el primer demandado más $12 por cada demandado adicional. |
| Montgomery County | Citación de unlawful detainer (retención ilícita) (DC-421): tarifa de trámite de $26 + $10 del Courts Technology Fund + tarifas de Legal Aid de $9 y $1 + tarifas de mantenimiento del tribunal y de biblioteca jurídica fijadas localmente (CHMF y biblioteca jurídica combinadas no más de $6) + $12 por cada entrega por el sheriff. Solicitud de orden de desalojo (writ of eviction) (DC-469): $25 por el primer demandado más $12 por cada demandado adicional (tarifa del sheriff, que se paga al secretario al solicitar la orden). |
| Albemarle County | Citación de unlawful detainer (retención ilícita) (DC-421): tarifa de trámite de $26 + $10 del Courts Technology Fund + tarifas de Legal Aid de $9 y $1 + tarifas de mantenimiento del tribunal y de biblioteca jurídica fijadas localmente (CHMF y biblioteca jurídica combinadas no más de $6) + $12 por cada entrega por el sheriff. Solicitud de orden de desalojo (writ of eviction) (DC-469): $25 por el primer demandado más $12 por cada demandado adicional (tarifa del sheriff, que se paga al secretario al solicitar la orden). |
Agregue el costo de un abogado si contrata uno, la renta perdida durante el caso y cualquier tarifa de la orden judicial o del oficial para sacar al inquilino.
Desalojar a alguien sin contrato de arrendamiento (familiar, compañero de cuarto, huésped u ocupante ilegal)
| Alguien sin contrato de arrendamiento escrito que paga renta (mes a mes / a voluntad) | Arrendador (landlord) o inquilino (tenant): aviso escrito al menos 30 días antes de la siguiente fecha de pago de la renta, salvo que el contrato de renta fije un plazo distinto. Fuente: Va. Code 55.1-1253(A) |
|---|---|
| Alguien que nunca fue inquilino (ocupante ilegal / ocupante no autorizado) | No hay en el Code un procedimiento de remoción por la policía ni por declaración jurada (affidavit). El dueño debe usar la retención ilegal (unlawful detainer): la persona con derecho a la posesión presenta una declaración jurada ante un magistrado o ante el secretario o juez de la general district court que describa la propiedad y los hechos que autorizan la remoción de la persona en posesión, y se emite un emplazamiento (summons). No se permite remover a los inquilinos (tenants) por cuenta propia (self-help). Fuente: Va. Code § 8.01-126(B) |
Errores que hacen que se desestimen los casos de desalojo — o que demanden a los arrendadores
| Cambiar las cerraduras / cortar los servicios públicos | Desalojo o exclusión ilegal e intencional de un inquilino (tenant), o interrupción de un servicio esencial, sin autorización del tribunal: el inquilino puede recuperar los daños reales más daños legales de $5,000 o cuatro meses de renta, lo que sea mayor, y honorarios razonables de abogado; el tribunal puede ordenar el regreso a la unidad y el restablecimiento de los servicios. Fuente: Va. Code 55.1-1243.1 |
|---|---|
| Represalias | Un arrendador (landlord) no puede tomar represalias (retaliation) después de enterarse de que un inquilino (tenant) se quejó ante una agencia de códigos de construcción o vivienda de una infracción de salud o seguridad, se quejó ante el arrendador o lo demandó conforme a la ley de arrendadores e inquilinos, organizó o se unió a una organización de inquilinos, o testificó en un tribunal contra el arrendador. Las represalias incluyen subir la renta, reducir servicios, o iniciar o amenazar con un desalojo o con terminar el arrendamiento. El inquilino puede cobrar los daños reales y usar las represalias como defensa contra el desalojo, pero debe probar la intención de represalia. No hay período de presunción; el arrendador aún puede actuar por renta impaga, infracciones del código causadas por el inquilino y otros motivos enumerados. Fuente: Va. Code 55.1-1258 |
| Aceptar la renta después del aviso | Aceptar el pago TOTAL de la renta más cualquier daño, sentencia, honorarios de abogado y costas judiciales impide que el arrendador (landlord) obtenga una orden de posesión y desaloje por falta de pago (a menos que la demanda de retención ilegal (unlawful detainer) también indique causas distintas a la falta de pago). Un arrendador puede aceptar un pago PARCIAL y aun así obtener la posesión y desalojar por falta de pago solo si le dio al inquilino (tenant) un aviso por escrito de que todas las cantidades se aceptarían con reservas y no renunciarían al derecho a desalojar; el aviso puede incluirse en el aviso de terminación y debe contener el texto legal. Los inquilinos también tienen derechos de recuperación (redemption): pagar toda la renta, los cargos por pago atrasado, las tarifas y las costas para la primera fecha de comparecencia (o presentar un 'redemption tender' (ofrecimiento de pago para la recuperación) de 10 días de un gobierno local o una organización sin fines de lucro), o pagar todas las cantidades del emplazamiento (summons) al menos 48 horas antes de la ejecución programada de la orden (writ). Fuente: Va. Code Sec. 55.1-1250 |
Reglas federales que pueden cambiar el proceso
- Ley de Alivio Civil para Miembros del Servicio (Servicemembers Civil Relief Act): protección contra el desalojo (eviction): Un arrendador no puede desalojar a un miembro del servicio cubierto ni a su familia durante el servicio militar sin una orden judicial. Cuando la capacidad de pago del miembro del servicio se ve afectada de manera importante por el servicio, el tribunal debe, a solicitud, suspender el caso por 90 días o ajustar el contrato de arrendamiento. Desalojar a sabiendas sin una orden judicial es un delito menor (misdemeanor) federal. Más
- Protecciones de vivienda de VAWA: A un solicitante o inquilino no se le puede negar la vivienda, desalojar ni retirar la asistencia porque es o fue víctima de violencia doméstica, violencia en el noviazgo, agresión sexual o acecho. El abuso no puede tratarse como una violación grave del contrato por parte de la víctima. El arrendador puede 'bifurcar' (dividir) el contrato para desalojar al agresor y mantener alojada a la víctima. Los programas cubiertos también deben tener un plan de traslado de emergencia. Un traslado está disponible a solicitud si el inquilino teme razonablemente un daño inminente, o si ocurrió una agresión sexual en el inmueble en los 90 días anteriores. Más
- Aviso de 30 días para desocupar de la Ley CARES (viviendas cubiertas): El arrendador de una vivienda cubierta no puede exigir que el inquilino se vaya hasta 30 días después de dar un aviso para desocupar. La moratoria de 120 días para presentar demandas, de la misma sección, venció en julio de 2020, pero el inciso del aviso de 30 días no tiene fecha de vencimiento en su texto. Más
- Aviso de 30 días de HUD por falta de pago (vivienda pública y Sección 8 basada en proyectos): Antes de presentar un desalojo por falta de pago, el arrendador debe dar un aviso por escrito con al menos 30 días de anticipación. El aviso debe detallar la renta adeudada por mes, explicar cómo pagarla y para qué fecha, y explicar cómo recertificar los ingresos o solicitar una exención por dificultades económicas. El aviso no puede entregarse antes del día siguiente al vencimiento de la renta. Si el inquilino paga la cantidad adeudada dentro de los 30 días, el arrendador no puede presentar el desalojo. Más
Preguntas frecuentes sobre desalojo en Virginia para arrendadores
¿Cuánto aviso debe dar un arrendador para desalojar por falta de pago de la renta en Virginia?
Aviso escrito de 14 días para pagar o desocupar (pay-or-quit)..
¿Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en Virginia?
Las tarifas de la corte se fijan a nivel local — por ejemplo, Fairfax County: $52 de cuota de presentación + $12 de cuota de entrega por cada parte que deba notificarse; orden de desalojo (writ of eviction): sin cuota de presentación, $25 de cuota de ejecución del sheriff por la primera parte + $12 por cada parte adicional.
¿Puede un arrendador cambiar las cerraduras para desalojar a un inquilino en Virginia?
Desalojo o exclusión ilegal e intencional de un inquilino (tenant), o interrupción de un servicio esencial, sin autorización del tribunal: el inquilino puede recuperar los daños reales más daños legales de $5,000 o cuatro meses de renta, lo que sea mayor, y honorarios razonables de abogado; el tribunal puede ordenar el regreso a la unidad y el restablecimiento de los servicios..
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