Leyes de ejecución hipotecaria de Idaho: proceso, plazos y sus derechos

Ambos. Una escritura de fideicomiso (deed of trust) le da al fiduciario (trustee) un poder de venta, por lo que puede ejecutarse fuera del tribunal "by advertisement and sale" (mediante anuncio y venta) (una venta por el fiduciario, trustee's sale). A elección del prestamista, puede en cambio ejecutarse en el tribunal como una hipoteca (mortgage). Una venta por el fiduciario no puede continuar mientras esté pendiente una demanda para cobrar la deuda.

Para una venta por el fiduciario (trustee's sale), el fiduciario o el prestamista debe registrar un aviso de incumplimiento (notice of default) ante el registrador del condado (county recorder) y enviarlo por correo a los propietarios y a cualquier persona que haya solicitado aviso, con una advertencia obligatoria "NOTICE REQUIRED BY IDAHO LAW" (aviso exigido por la ley de Idaho) sobre las ofertas de rescate de ejecuciones hipotecarias (foreclosure rescue) y el derecho de 5 días para rescindir ciertos contratos relacionados con la ejecución hipotecaria. Al menos 120 días antes de la venta, debe enviarse un aviso de venta por correo registrado o certificado al prestatario, a los sucesores y a los titulares de gravámenes de rango inferior. Deben hacerse al menos tres intentos de buena fe, al menos 30 días antes de la venta, para notificar personalmente a un ocupante adulto, y el aviso debe colocarse en la propiedad. El aviso también debe publicarse una vez por semana durante cuatro semanas en un periódico local, con la última publicación al menos 30 días antes de la venta.

El aviso de venta debe enviarse por correo al menos 120 días antes de la venta por el fiduciario (trustee's sale). La última publicación en el periódico y los intentos de notificar al ocupante deben ocurrir al menos 30 días antes de la venta, y las declaraciones juradas (affidavits) de envío por correo, colocación y publicación deben registrarse al menos 20 días antes de la venta. Una venta puede posponerse en intervalos de no más de 30 días cada vez; en el caso de un préstamo de un prestamista regulado sobre una residencia principal, el fiduciario debe enviar un aviso por correo al menos 14 días antes de realizar una venta pospuesta.

Sí. En una ejecución hipotecaria (foreclosure) mediante venta por el fiduciario, el prestatario (o un titular de gravamen de rango inferior) puede subsanar el incumplimiento dentro de los 115 días siguientes al registro del aviso de incumplimiento pagando el monto adeudado en ese momento (sin contar el capital que no se debería sin el incumplimiento), más los costos reales de cobro, unos honorarios razonables del fiduciario y los honorarios de abogado permitidos por el pagaré (note). En una ejecución hipotecaria judicial, la subsanación puede hacerse en cualquier momento antes de que se dicte el decreto de ejecución hipotecaria. Después de una subsanación, el procedimiento se desestima y el préstamo se restablece.

Después de una venta por el fiduciario (trustee's sale), las personas que recibieron aviso no tienen derecho a redimir (redeem) la propiedad frente al comprador. Después de una venta ordenada por el tribunal, el deudor de la sentencia puede redimirla dentro de los seis meses siguientes a la venta en el caso de un terreno de 20 acres o menos, o dentro de un año en el caso de un terreno de más de 20 acres, pagando el precio de compra más intereses y ciertos impuestos y contribuciones.

Limitada. Después de una venta por el fiduciario (trustee's sale), el prestamista puede demandar para obtener una sentencia monetaria por el saldo solo dentro de los 3 meses siguientes a la venta. El tribunal debe determinar el valor justo de mercado de la propiedad al momento de la venta, y la sentencia no puede exceder el monto por el cual la deuda superó ese valor justo de mercado, ni la diferencia entre el precio de venta y la deuda.

Sí, para condominios. Una cuota de condominio, con los intereses, costos, honorarios de abogado y sanciones permitidos por la declaración, se convierte en un gravamen (lien) cuando el órgano de administración registra un aviso de cuota ante el registrador del condado (county recorder). El gravamen vence un año después del registro a menos que su cobro comience antes (puede extenderse una vez por hasta un año más). Puede hacerse cumplir mediante una venta en la forma permitida para los poderes de venta en las escrituras de fideicomiso (deeds of trust) o de cualquier otra forma legal.

Sí. Cualquier persona que transfiera un inmueble residencial con 1 a 4 unidades de vivienda (incluidas propiedades de alquiler no ocupadas por el propietario), por venta, permuta, contrato a plazos, arrendamiento con opción de compra o un método similar, debe completar el Seller Property Disclosure Form (formulario de divulgación de la propiedad del vendedor) que exige la ley, a menos que se aplique una exención.

Si los impuestos a la propiedad (property tax) morosos no se redimen dentro de los tres años desde la fecha de la morosidad, el recaudador de impuestos del condado (county tax collector) emite una escritura por impuestos (tax deed) a favor del condado después de dar al propietario un aviso de emisión pendiente de la escritura por impuestos (notificado de 2 a 5 meses antes de que se emita la escritura). Después de emitida la escritura por impuestos, el propietario registrado o una parte interesada todavía puede redimir pagando la morosidad, los recargos por pago tardío, los intereses y los costos hasta que el condado contrate la venta o transfiera la propiedad mediante una escritura del condado, pero el derecho vence 14 meses después de emitida la escritura por impuestos.

Idaho Housing and Finance Association es una agencia de asesoría de vivienda aprobada por HUD y ofrece asesoría gratuita para prevenir la ejecución hipotecaria (foreclosure) al 855-505-4700. Advierte a los propietarios de vivienda sobre las estafas de rescate de ejecuciones hipotecarias, como cualquier persona que cobra una tarifa por asesoría de vivienda o por ayuda con la modificación del préstamo (loan modification), o que le pide que le ceda su escritura.