Leyes de ejecución hipotecaria de Iowa: proceso, plazos y sus derechos

Principalmente judicial. Una hipoteca (mortgage) o escritura de fideicomiso (deed of trust) solo puede ejecutarse mediante una acción judicial en equidad (in equity), excepto por un procedimiento voluntario no judicial alternativo. Iowa también tiene un procedimiento de ejecución hipotecaria (foreclosure) no judicial que un prestamista puede iniciar notificando un aviso, pero el prestatario puede detenerlo presentando y notificando un rechazo por escrito dentro de 30 días.

Antes de ejecutar la hipoteca (foreclosing) sobre una vivienda familiar (homestead), el prestamista debe dar al prestatario un aviso por escrito del derecho a subsanar (notice of right to cure), y no puede acelerar el préstamo ni hacerlo cumplir hasta 30 días después de ese aviso. Antes de demandar por el saldo acelerado, el prestamista también debe dar una exigencia de pago de 14 días para tener derecho a honorarios de abogado. En el caso de una vivienda para una o dos familias que es la residencia del propietario, el prestamista debe informar al propietario sobre la asesoría y la mediación disponibles en un formulario establecido por el Attorney General, enviado por correo con la primera comunicación del abogado del prestamista y notificado nuevamente con la petición de ejecución hipotecaria. Si este aviso no se notificó y el propietario desea asesoría o mediación, el tribunal debe aplazar la venta por el sheriff (sheriff's sale) (o el registro de la escritura del sheriff) hasta por 60 días.

El prestamista debe esperar 30 días después de dar un aviso adecuado del derecho a subsanar (notice of right to cure) antes de acelerar el préstamo o hacerlo cumplir. En una ejecución hipotecaria (foreclosure) judicial en la que el prestamista elige la ejecución sin redención (foreclosure without redemption) sobre una propiedad no agrícola, la venta se realiza con prontitud después de la sentencia a menos que el propietario presente una exigencia por escrito para aplazarla; en el caso de una vivienda para una o dos familias ocupada por el propietario, una exigencia aplaza la venta hasta seis meses después de la sentencia (tres meses si el prestamista renunció a una sentencia por deficiencia (deficiency judgment)).

Sí. En el caso de una vivienda para una o dos familias que es la residencia del prestatario (con un prestamista que no es una persona física), el prestatario tiene 30 días después de que el prestamista dé el aviso del derecho a subsanar (notice of right to cure) para subsanar el incumplimiento pagando las cuotas no pagadas adeudadas en ese momento sin aceleración (o el monto indicado en el aviso, lo que sea menor) o cumpliendo lo demás que exija el aviso. La subsanación restablece los derechos del prestatario según el préstamo. El derecho no está disponible si el prestamista dio un aviso de subsanación adecuado por un incumplimiento anterior dentro de los 365 días previos.

Después de una venta por el sheriff (sheriff's sale), el deudor generalmente puede redimir (redeem) la propiedad dentro de un año desde el día de la venta y puede conservar la posesión mientras tanto; los primeros seis meses son exclusivos del deudor. La hipoteca puede acortar este plazo a seis meses (o a tres meses para propiedades no agrícolas) en terrenos de menos de diez acres si el prestamista renuncia a cualquier sentencia por deficiencia (deficiency judgment), o a 60 días si el tribunal determina que la propiedad está abandonada y el prestamista renuncia a una deficiencia. Si el prestamista elige la ejecución sin redención (foreclosure without redemption) sobre una propiedad no agrícola, no hay redención después de la venta.

Posible, con límites. Si la venta no cubre la sentencia, puede emitirse una ejecución general contra el prestatario a menos que las partes hayan acordado otra cosa. En el caso de una vivienda para una o dos familias que es la residencia del prestatario (o de una propiedad agrícola), la sentencia de ejecución hipotecaria (foreclosure) queda nula y no puede hacerse cumplir después de dos años desde que se dictó. Los períodos de redención acortados y la ejecución sin redención sobre una vivienda (cuando el propietario no exige un aplazamiento) conllevan una renuncia a la deficiencia (deficiency).

Sí, a través de Iowa Mortgage Help (IMH), un programa patrocinado por el estado de la Iowa Finance Authority junto con la oficina del Attorney General e Iowa Legal Aid. IMH opera una línea directa de referencias en todo el estado y ofrece intervención, negociación y mediación en ejecuciones hipotecarias (foreclosure) con los administradores de préstamos (servicers) y los prestamistas, además de ayuda legal gratuita a través de Iowa Legal Aid. Por ley, los prestamistas que ejecutan la hipoteca de una vivienda para una o dos familias ocupada por el propietario deben notificar al propietario que hay asesoría y mediación disponibles.

Sí, para condominios. Los gastos comunes no pagados de un apartamento de condominio son un gravamen (lien) que tiene prioridad sobre otros gravámenes, excepto los gravámenes fiscales y los montos no pagados de una primera hipoteca registrada, y el consejo de copropietarios (council of co-owners) puede ejecutarlo mediante una demanda como una hipoteca. En una ejecución hipotecaria (foreclosure), el propietario debe pagar un alquiler razonable por la unidad.

Sí. Una persona que transfiere un inmueble (o su agente) debe entregar una declaración de divulgación (disclosure statement) por escrito al posible comprador antes de que el vendedor haga o acepte una oferta por escrito. El contenido requerido está establecido en el capítulo 558A del Iowa Code; algunas transferencias están exentas.

Iowa vende certificados de impuestos (tax certificates). Una parcela vendida en una venta por impuestos (tax sale) puede redimirse (redeem) en cualquier momento antes de que venza el derecho de redención pagando al tesorero del condado (county treasurer) el monto de la venta, la tarifa del certificado e intereses del 2% mensual (cada fracción cuenta como un mes completo), más los impuestos posteriores pagados por el comprador con intereses. El titular del certificado puede iniciar el proceso para terminar la redención notificando un aviso después de un año y nueve meses desde una venta ordinaria (se aplican períodos más cortos a ciertas ventas especiales). La ley vigente al momento de la venta por impuestos rige la redención.

Línea directa de Iowa Mortgage Help: 877-622-4866. El personal de la línea directa toma la información básica y remite el caso a una agencia de asesoría certificada local; la asesoría es gratuita, y hay ayuda legal gratuita disponible a través de Iowa Legal Aid. Las preguntas sobre el programa pueden dirigirse a la Iowa Finance Authority al 800-432-7230.