Leyes de ejecución hipotecaria de Kansas: proceso, plazos y sus derechos

Judicial. Las ejecuciones hipotecarias (foreclosures) se presentan en la district court, y el sheriff vende la propiedad según una orden judicial de venta o una ejecución especial (special execution), después de lo cual el propietario generalmente tiene un período de redención (redemption period) establecido por ley. Cualquier cláusula de la hipoteca que renuncie a la redención es nula, salvo en la medida en que lo permita la ley de redención.

La ejecución hipotecaria (foreclosure) es un caso judicial, por lo que al propietario de la vivienda se le notifica la demanda. Antes de una venta de bienes inmuebles por el sheriff (sheriff's sale), el funcionario debe publicar un aviso público de la hora y el lugar de la venta una vez por semana durante tres semanas consecutivas en el condado donde se dictó la sentencia y en el condado donde está ubicado el terreno; la última publicación debe ser al menos 7 y no más de 14 días antes de la venta. Las ventas se realizan en el tribunal del condado (county courthouse) a menos que un juez ordene otro lugar.

Las leyes revisadas fijan los plazos del aviso de venta (tres publicaciones semanales, la última de 7 a 14 días antes de la venta) y el período de redención (redemption period) posterior a la venta, pero no un período mínimo único desde el incumplimiento (default) hasta la venta.

Después de la venta por el sheriff (sheriff's sale), el propietario generalmente puede redimir (redeem) la propiedad dentro de 12 meses pagando el monto pagado por el titular del certificado más los gastos, intereses, costos e impuestos permitidos, y conserva la posesión durante ese tiempo; los primeros tres meses son exclusivos del propietario. Sin embargo, si el incumplimiento ocurrió antes de que se pagara un tercio de la deuda original, el tribunal ordena un período de redención de tres meses (que el tribunal puede extender por tres meses más si el propietario pierde involuntariamente su principal fuente de ingresos después de la venta); si todos los gravámenes suman menos de un tercio del valor de mercado de la propiedad, el período es de 12 meses. El tribunal puede acortar o terminar el período si la propiedad está abandonada o no está ocupada de buena fe. Las hipotecas sobre terrenos agrícolas o sobre una vivienda para una o dos familias que es la residencia de una persona no pueden acortar ni renunciar a la redención.

Las leyes de Kansas revisadas no establecen un procedimiento separado de sentencia por deficiencia (deficiency judgment), pero dan al tribunal control sobre el precio de venta. Cuando el sheriff informa la venta, el tribunal puede negarse a confirmarla si la oferta es sustancialmente inadecuada, puede fijar un precio mínimo (upset price) que la propiedad debe alcanzar, o puede celebrar una audiencia sobre el valor de la propiedad y exigir, como condición para confirmar la venta, que el valor justo de la propiedad se acredite contra la sentencia, los intereses, los impuestos y los costos. Una venta por el monto total de la sentencia, los impuestos, los intereses y los costos se considera adecuada.

En el caso de los condominios según la Apartment Ownership Act y de las casas adosadas (townhouses) según la Townhouse Ownership Act, las cuotas no pagadas por la parte de los gastos comunes que corresponde a una unidad son un gravamen (lien) sobre la unidad que tiene prioridad sobre todos los demás gravámenes, excepto los gravámenes por impuesto a la propiedad (property tax) y de distritos especiales y los montos no pagados de una primera hipoteca registrada. La asociación (en el caso de los condominios, el administrador o la junta que actúa en nombre de los propietarios) puede ejecutar el gravamen mediante una demanda de la misma forma que una hipoteca, puede hacer ofertas por la unidad en la venta por ejecución hipotecaria (foreclosure) a menos que la declaración lo prohíba, y puede en cambio demandar para obtener una sentencia monetaria sin renunciar al gravamen. Si los estatutos (bylaws) lo prevén, el propietario debe pagar un alquiler razonable durante la ejecución hipotecaria y puede nombrarse un síndico (receiver) para cobrarlo. Un prestamista de primera hipoteca u otro comprador que adquiere el título al ejecutar la primera hipoteca no es responsable de las cuotas que vencieron antes de que adquiriera el título; esos montos se convierten en un gasto común compartido por todos los propietarios.

Cuando un condado adquiere un bien inmueble en una venta por impuestos morosos, una vivienda familiar (homestead) (y otros bienes inmuebles no cubiertos por los períodos más cortos) se retiene durante tres años desde la venta, durante los cuales el propietario puede redimirla (redeem), incluso parcialmente pagando uno o más años de los impuestos con intereses. Ciertos bienes inmuebles vendidos tanto por impuestos morosos como por contribuciones especiales (special assessments) tienen un período de dos años, y los edificios abandonados tienen un período de un año. La propiedad no redimida queda entonces sujeta a una acción judicial de ejecución por impuestos (tax foreclosure) presentada por el condado.

El sitio de autoayuda de la Kansas Judicial Branch remite a los propietarios de vivienda a asesores de vivienda aprobados por HUD (a través de HUD y de la Consumer Financial Protection Bureau), a la información sobre prevención de ejecuciones hipotecarias (foreclosure) de Kansas Legal Services, a la información sobre ejecuciones hipotecarias del Kansas Attorney General y a los recursos de vivienda de la Kansas Housing Resources Corporation.