¿Se cayó en su complejo de apartamentos? Cuándo es responsable el arrendador
Si usted se cae en un complejo de apartamentos, el arrendador (landlord) puede ser responsable cuando la caída ocurrió en un área que el arrendador controla, como un pasillo, una escalera o un camino compartido, y el arrendador sabía o debió haber sabido del peligro y no lo corrigió en un tiempo razonable. Por lo general, los arrendadores son menos responsables de las condiciones dentro del espacio que controla el inquilino (tenant). Las leyes estatales de arrendadores e inquilinos también exigen que los arrendadores mantengan en buen estado las áreas comunes y las partes del edificio. Las reglas varían según el estado, así que consulte la página de caídas por resbalón (slip and fall) de su estado.
Lo que dice la ley
- La responsabilidad del arrendador (landlord) por las caídas es ley estatal y varía según el estado. Las instrucciones oficiales al jurado (jury charge) de New Jersey son un ejemplo típico: un arrendador tiene el deber de inspeccionar, mantener y reparar todas las partes de la propiedad bajo su control, incluidas las áreas comunes, y debe usar un cuidado razonable para protegerse contra peligros previsibles. El arrendador no es un asegurador de la seguridad de los inquilinos (tenants); debe mantener la propiedad razonablemente segura para los inquilinos y sus invitados. New Jersey Model Civil Jury Charge 5.20D, Duty of Owner of Multi-Family House to Tenants and Others (approved 5/97)
- Ejemplo (New Jersey): para hacer responsable a un arrendador (landlord) por un defecto, la persona lesionada debe establecer que (1) la propiedad estaba en una condición defectuosa, (2) el arrendador sabía o debió haber sabido de ella antes de la lesión, (3) el arrendador luego no actuó de manera razonable, y (4) la negligencia del arrendador fue una causa próxima de la lesión. Un arrendador "should have known" (debió haber sabido) de un defecto que una inspección razonable habría revelado. New Jersey Model Civil Jury Charge 5.20D, Duty of Owner of Multi-Family House to Tenants and Others (approved 5/97)
- Ejemplo (New Jersey): un arrendador (landlord) no puede evitar su deber contratando a un empleado o a un contratista independiente para hacer el mantenimiento o las reparaciones; si ese trabajador no usó un cuidado razonable, el arrendador sigue siendo responsable ante el inquilino (tenant) o los invitados. New Jersey Model Civil Jury Charge 5.20D, Duty of Owner of Multi-Family House to Tenants and Others (approved 5/97)
- Ejemplo (Illinois): si un arrendador (landlord) mantiene el control de una parte de la propiedad, debe usar un cuidado ordinario para mantener esa parte razonablemente segura; por lo general, un arrendador no es responsable por un defecto en el espacio arrendado al inquilino (tenant) y controlado por él. Las excepciones incluyen cuando el arrendador acordó expresamente mantener el inmueble en buen estado o asumió el mantenimiento por su conducta. Illinois Appellate Court, Nunez v. Diaz, 2017 IL App (1st) 170607
- Ejemplo (Illinois): en un caso de 2017, una inquilina se cayó en una escalera que servía solo a su unidad del segundo piso. El tribunal de apelaciones dijo que si el arrendador controlaba la escalera era una cuestión para el jurado, señalando factores como quién hacía las reparaciones, quién controlaba la iluminación y quién usaba la escalera, y revocó la sentencia a favor del arrendador. Illinois Appellate Court, Nunez v. Diaz, 2017 IL App (1st) 170607
- Ejemplo (Florida): salvo que se acuerde otra cosa por escrito, el arrendador (landlord) de una unidad que no sea una casa unifamiliar o un dúplex debe tomar medidas razonables para mantener las áreas comunes en condiciones limpias y seguras, y el arrendador debe cumplir con los códigos de construcción, vivienda y salud aplicables (o, donde no se aplique ninguno, mantener en buen estado las partes estructurales como los pisos). Según esta ley, el arrendador no es responsable de las condiciones causadas por el acto negligente o ilícito del propio inquilino (tenant), o el de sus familiares o invitados. Fla. Stat. § 83.51 (landlord's obligation to maintain premises)
- Ejemplo (New York): toda vivienda múltiple, incluida cada parte de ella y el terreno donde está, debe mantenerse en buen estado. El dueño es responsable, pero un inquilino (tenant) también puede ser responsable si una infracción es causada por el acto intencional o la negligencia del propio inquilino, o de sus familiares o invitados. N.Y. Multiple Dwelling Law § 78 (Repairs)
- Ejemplo (New York): en todo contrato de arrendamiento residencial, el arrendador (landlord) garantiza que el inmueble y las áreas de uso común con otros inquilinos son aptos para la habitación humana y que los inquilinos no serán sometidos a condiciones peligrosas para su vida, salud o seguridad. Una cláusula del contrato de arrendamiento que renuncie a esta protección no se puede hacer cumplir. N.Y. Real Property Law § 235-b (warranty of habitability)
- Ejemplo (New Jersey): las instrucciones al jurado (jury charge) del estado citan un caso en el que hubo hojas mojadas aplastadas en los escalones de un apartamento durante al menos un día; un jurado podría determinar que el arrendador (landlord) las habría visto si hubiera cumplido su deber de inspección. New Jersey Model Civil Jury Charge 5.20F, Duty Owed - Condition of Premises (rev. 11/2022)
- Ejemplo (New Jersey): en un caso en que un contrato de arrendamiento hacía claramente al inquilino (tenant) el único responsable de mantener y reparar el área donde se cayó el demandante, el arrendador no tenía un deber continuo de inspeccionarla (Geringer v. Hartz Mountain Development Corp., 2006). New Jersey Model Civil Jury Charge 5.20F, Duty Owed - Condition of Premises (rev. 11/2022)
- Si usted vive en una vivienda multifamiliar con asistencia de HUD, HUD dice que los residentes tienen derecho a una vivienda decente, segura y sanitaria y a que se hagan las reparaciones oportunamente cuando las pidan, y que los residentes son responsables de reportar a la administración los defectos en el apartamento, los terrenos o las instalaciones relacionadas. HUD indica su Multifamily Housing Clearinghouse, 1-800-685-8470, para reportar inquietudes de mantenimiento o de administración. U.S. Department of Housing and Urban Development, Resident Rights & Responsibilities (Office of Multifamily Housing Programs)
- Los plazos varían según el estado. Ejemplo (Illinois): una demanda por lesiones a la persona debe presentarse dentro de 2 años después de que surgió el reclamo. Consulte la tabla de plazos de prescripción (statute of limitations) para lesiones personales por estado. 735 ILCS 5/13-202
Preguntas frecuentes
¿Mi arrendador es responsable si me caigo dentro de mi propio apartamento?
Por lo general, con menos frecuencia que en las áreas comunes. En Illinois, por lo general, un arrendador (landlord) no es responsable por un defecto en el espacio arrendado al inquilino (tenant) y controlado por él, a menos que, por ejemplo, el arrendador haya acordado mantenerlo en buen estado o haya asumido el mantenimiento por su conducta. Las reglas varían según el estado.
¿Qué se considera un área común?
Las áreas que el arrendador (landlord) mantiene bajo su control, como los pasillos y las escaleras compartidos. Los tribunales de Illinois consideran adónde lleva una escalera, quién la usa, los términos del contrato de arrendamiento y quién es responsable de las reparaciones, el mantenimiento y la iluminación.
Mi invitado se cayó en mi complejo de apartamentos. ¿El arrendador también tiene un deber hacia él?
En New Jersey, el arrendador (landlord) debe mantener la propiedad bajo su control razonablemente segura para el uso y disfrute de los inquilinos (tenants) y sus invitados.
¿El arrendador tiene que saber del peligro?
Por lo general, sí. En New Jersey, el arrendador (landlord) es responsable solo de los defectos que sabía o debió haber sabido antes del accidente, es decir, los defectos que una inspección razonable habría encontrado. Las instrucciones al jurado señalan una excepción cuando el arrendador creó el defecto.
¿Mi contrato de arrendamiento puede decir que el arrendador nunca es responsable?
En New York, una cláusula del contrato de arrendamiento que renuncie a las protecciones de la garantía de habitabilidad del inquilino (tenant) no se puede hacer cumplir por ser contraria al orden público. Otros estados tratan los términos del contrato de arrendamiento de manera diferente.
¿Qué pasa si yo tuve parte de la culpa de la caída?
En Illinois, un demandante cuya culpa es más del 50% de la causa no recibe nada, y un demandante con el 50% o menos de la culpa recibe daños reducidos según esa parte. Otros estados varían; consulte la página de caídas por resbalón (slip and fall) de su estado.
Relacionado
- Se cayó por las escaleras en la propiedad de otra persona: ¿quién es responsable?
- ¿Cuánto cuesta un abogado de lesiones personales o de accidentes de auto?
- ¿Cuánto cuesta un abogado de caídas por resbalón (slip and fall)?
- Lesionado porque un arrendador no hizo reparaciones: sus derechos
- Se cayó en un estacionamiento: ¿quién es responsable?
- ¿Cuánto tiempo tiene para presentar un reclamo por caída por resbalón (slip and fall)?
- ¿Se resbaló y se cayó en una tienda o supermercado? Quién es responsable
- Se resbaló en hielo o nieve: ¿puede demandar?
- Se tropezó en una acera rota o desnivelada: ¿quién paga?
- Se resbaló en un piso mojado: cuándo es responsable el dueño de la propiedad
- ¿Qué es la prescripción (statute of limitations)?
- ¿Qué es la negligencia médica (medical malpractice)?
- ¿Qué es la responsabilidad del propietario por las condiciones del inmueble (premises liability)? La ley de caídas por resbalón explicada
- Qué hacer después de un accidente de auto
- Lesiones personales y muerte por negligencia por estado
Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.