Lesionado porque un arrendador no hizo reparaciones: sus derechos
Si usted se lesionó porque un arrendador (landlord) no corrigió una condición peligrosa, sus derechos dependen de las leyes de arrendadores e inquilinos de su estado, de su contrato de arrendamiento y de las decisiones judiciales sobre negligencia. Muchos estados exigen que los arrendadores mantengan la vivienda de alquiler y las áreas comunes seguras y en buen estado, a menudo después de que el inquilino (tenant) da aviso. Por lo general, un arrendador debe haber sabido o debió haber sabido del problema, y normalmente se excluyen las condiciones que causó el inquilino. Las leyes de reparación a menudo dan recursos como órdenes de reparación o reducciones de la renta, mientras que los reclamos por lesiones se presentan por separado. Las reglas varían según el estado; consulte la página de caídas por resbalón (slip and fall) de su estado.
Lo que dice la ley
- Los deberes de reparación del arrendador (landlord) vienen de leyes estatales, contratos de arrendamiento y decisiones judiciales, así que varían según el estado. Ejemplo (Texas): un arrendador debe hacer un esfuerzo diligente para reparar o remediar una condición si el inquilino (tenant) da aviso a la persona o al lugar donde normalmente se paga la renta, el inquilino está al día con la renta cuando da el aviso, y la condición afecta materialmente la salud física o la seguridad de un inquilino común. Tex. Prop. Code ch. 92, subch. B (§§ 92.052, 92.061, 92.0563)
- Ejemplo (Texas): el deber de reparación del arrendador (landlord) no cubre las condiciones causadas por el inquilino (tenant), un ocupante legal, un familiar, o un invitado o visitante, a menos que la condición haya resultado del desgaste normal por el uso. El aviso tiene que ser por escrito solo si el contrato de arrendamiento es por escrito y exige un aviso por escrito. Tex. Prop. Code ch. 92, subch. B (§§ 92.052, 92.061, 92.0563)
- Ejemplo (Texas): los recursos judiciales de un inquilino (tenant) según la ley de reparaciones incluyen una orden de reparación, una reducción de la renta, una multa civil de un mes de renta más $500, los daños reales, y los costos judiciales y honorarios de abogado, pero los honorarios de abogado excluyen los honorarios por reclamos de daños por lesiones personales. Tex. Prop. Code ch. 92, subch. B (§§ 92.052, 92.061, 92.0563)
- Ejemplo (Texas): los deberes del arrendador (landlord) y los recursos del inquilino (tenant) según la ley reemplazan las garantías de reparación y de habitabilidad del derecho común y de otras leyes, pero no le quitan al inquilino el derecho a presentar un reclamo por lesiones personales o daños a la propiedad según la ley de Texas. Tex. Prop. Code ch. 92, subch. B (§§ 92.052, 92.061, 92.0563)
- Ejemplo (New Jersey): cuando un contrato de arrendamiento exige que el arrendador (landlord) haga las reparaciones, el arrendador debe usar un cuidado razonable para decidir qué reparaciones se necesitan, hacer inspecciones razonables y usar un cuidado razonable al hacer las reparaciones. El arrendador no garantiza que el inmueble nunca necesitará reparaciones. New Jersey Model Civil Jury Charge 5.20D, Duty of Owner of Multi-Family House to Tenants and Others (approved 5/97)
- Ejemplo (New Jersey): un arrendador (landlord) que asume voluntariamente una reparación debe hacer el trabajo de manera razonablemente cuidadosa y puede ser responsable si es negligente. Un jurado puede considerar si la reparación hizo el inmueble más peligroso y si el inquilino (tenant) fue inducido a confiar en ella. New Jersey Model Civil Jury Charge 5.20D, Duty of Owner of Multi-Family House to Tenants and Others (approved 5/97)
- Ejemplo (New Jersey): un arrendador (landlord) es responsable solo de los defectos que sabía o debió haber sabido antes de la lesión, es decir, los defectos que una inspección razonable habría revelado. Las instrucciones al jurado (jury charge) señalan una excepción cuando el arrendador creó el defecto. New Jersey Model Civil Jury Charge 5.20D, Duty of Owner of Multi-Family House to Tenants and Others (approved 5/97)
- Ejemplo (New Jersey): la infracción de una ley o un reglamento de vivienda por parte de un arrendador (landlord) se puede considerar como prueba de negligencia, pero no es concluyente; el jurado pondera todas las pruebas. New Jersey Model Civil Jury Charge 5.20D, Duty of Owner of Multi-Family House to Tenants and Others (approved 5/97)
- Ejemplo (Florida): un arrendador (landlord) debe cumplir con los códigos de construcción, vivienda y salud aplicables, y en las unidades que no sean casas unifamiliares o dúplex (salvo que se acuerde otra cosa por escrito) debe tomar medidas razonables para mantener las áreas comunes limpias y seguras. Según esta ley, el arrendador no es responsable de las condiciones causadas por el acto negligente o ilícito del inquilino (tenant), o el de sus familiares o invitados. Fla. Stat. § 83.51 (landlord's obligation to maintain premises)
- Ejemplo (New York): todo contrato de arrendamiento residencial incluye una garantía de que el inmueble y las áreas comunes son aptos para la habitación humana y de que los inquilinos (tenants) no serán sometidos a condiciones peligrosas para su vida, salud o seguridad; una condición causada por la propia mala conducta del inquilino no es un incumplimiento. N.Y. Real Property Law § 235-b (warranty of habitability)
- Ejemplo (Illinois): por lo general, un arrendador (landlord) no es responsable por un defecto en el espacio arrendado al inquilino (tenant) y controlado por él, pero puede ser responsable cuando acordó expresamente mantener el inmueble en buen estado o asumió voluntariamente la obligación de mantenimiento por su conducta. Illinois Appellate Court, Nunez v. Diaz, 2017 IL App (1st) 170607
- En las viviendas multifamiliares con asistencia de HUD, HUD dice que los residentes tienen derecho a que se hagan las reparaciones oportunamente cuando las pidan, y que son responsables de reportar a la administración los defectos en los sistemas del edificio, accesorios, electrodomésticos, los terrenos o las instalaciones relacionadas. U.S. Department of Housing and Urban Development, Resident Rights & Responsibilities (Office of Multifamily Housing Programs)
Preguntas frecuentes
¿Tengo que avisarle primero a mi arrendador sobre el problema?
Por lo general, sí, y es importante. En Texas, el deber legal de reparación del arrendador (landlord) comienza cuando el inquilino (tenant) da aviso y está al día con la renta. En New Jersey, por lo general, un arrendador es responsable solo de los defectos que sabía o debió haber sabido. Guarde un registro de sus solicitudes de reparación.
¿Puedo recuperar los costos de mi lesión según una ley estatal de reparaciones?
Las leyes de reparación y los reclamos por lesiones pueden ser separados. La ley de reparaciones de Texas menciona recursos como órdenes de reparación, reducción de la renta y una multa civil, y su recurso de honorarios de abogado excluye los honorarios por reclamos de lesiones personales, pero dice que no le quita al inquilino (tenant) el derecho a demandar por lesiones personales.
¿Una infracción del código de construcción prueba que el arrendador fue negligente?
No automáticamente. En New Jersey, un jurado puede considerar la infracción de una ley o un reglamento de vivienda por parte de un arrendador (landlord) como prueba de negligencia, pero la infracción no es concluyente.
El arrendador intentó arreglarlo y lo empeoró. ¿Eso es negligencia?
Puede serlo. En New Jersey, un arrendador (landlord) que hace voluntariamente una reparación debe hacerla con cuidado, y un jurado puede considerar si la reparación hizo el inmueble más peligroso y si el inquilino (tenant) fue inducido a confiar en ella.
¿Qué pasa si yo causé el daño?
Las leyes de reparación por lo general excluyen las condiciones causadas por el inquilino (tenant). La ley de Florida dice que el arrendador (landlord) no es responsable de las condiciones causadas por el acto u omisión negligente o ilícito del inquilino, o por familiares u otras personas que están en el inmueble con el consentimiento del inquilino.
¿Cuánto tiempo tengo para demandar a mi arrendador por una lesión?
Depende del estado. En Texas, por ejemplo, una demanda por lesiones personales generalmente debe presentarse dentro de dos años después de que surge el reclamo. Consulte la tabla de plazos de prescripción (statute of limitations) para lesiones personales por estado, y la página de caídas por resbalón (slip and fall) de su estado.
¿Mi propia culpa puede reducir lo que recibo del arrendador?
Sí, en la mayoría de los estados. En Texas, un reclamante con más del 50% de la responsabilidad no recibe nada, y en los demás casos los daños se reducen según el porcentaje de responsabilidad del reclamante.
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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.