¿Qué es la responsabilidad del propietario por las condiciones del inmueble (premises liability)? La ley de caídas por resbalón explicada
La responsabilidad del propietario por las condiciones del inmueble (premises liability) es la parte de la ley de lesiones que decide cuándo una persona que es dueña, alquila o controla una propiedad es responsable de las lesiones causadas allí por condiciones inseguras, como un derrame, un escalón roto o hielo. Es ley estatal, así que las reglas varían: algunos estados usan un solo estándar de cuidado razonable para todo visitante legal, mientras que otros fijan el deber del dueño según si el visitante era un invitado (invitee) (como un cliente), un licenciatario (licensee) (como un invitado social) o un intruso (trespasser). En la mayoría de los estados, la persona lesionada debe demostrar que el dueño sabía o debió haber sabido del peligro, y la propia parte de culpa de la persona lesionada puede reducir o impedir la indemnización. Los ejemplos de abajo están identificados por estado; consulte la página de caídas por resbalón (slip and fall) de su estado para ver sus reglas.
Lo que dice la ley
- Las caídas son comunes: los CDC dicen que más de una de cada cuatro personas mayores se cae cada año, y que alrededor del 37% de quienes se caen reportaron una lesión que requirió tratamiento médico o limitó su actividad. CDC, Older Adult Falls: Facts and Stats
- Ejemplo (California): una persona que es dueña, arrienda, ocupa o controla una propiedad debe usar un cuidado razonable para mantenerla razonablemente segura, para descubrir condiciones inseguras, y para reparar, reemplazar o advertir adecuadamente. Para probar un reclamo por una condición insegura, la persona lesionada debe demostrar que la condición creó un riesgo irrazonable de daño, que el dueño sabía o con un cuidado razonable debió haber sabido de ella, que el dueño no la corrigió, no protegió contra ella ni advirtió, y que esto fue un factor sustancial en causar el daño. Judicial Council of California Civil Jury Instructions (CACI) Nos. 1000, 1001, 1003 (2026 ed.)
- Ejemplo (Colorado): la Premises Liability Act fija deberes diferentes según la condición del visitante, que decide el juez. Un intruso (trespasser) puede recibir indemnización solo por el daño que el dueño del terreno causó de forma intencional o deliberada; un licenciatario (licensee) (incluido un invitado social), por la falta irrazonable del dueño del terreno de usar cuidado respecto a los peligros que creó y que realmente conocía, o de advertir sobre peligros inusuales que realmente conocía; y un invitado (invitee), por la falta irrazonable del dueño del terreno de usar un cuidado razonable contra los peligros que realmente conocía o debió haber conocido. C.R.S. § 13-21-115
- Ejemplo (Illinois): la Premises Liability Act eliminó la distinción del derecho común entre invitados (invitees) y licenciatarios (licensees), y el deber hacia las personas que están legalmente en la propiedad es un cuidado razonable según las circunstancias. El comentario de las instrucciones modelo señala que el dueño debe tener aviso real o implícito (constructive notice) de la condición peligrosa y que, por lo general, no tiene el deber de advertir sobre condiciones abiertas y evidentes, sujeto a las excepciones de 'distraction' (distracción) y 'deliberate encounter' (encuentro deliberado). Illinois Pattern Jury Instructions (Civil) Nos. 120.02, 120.03 and 120.00 Introduction (quoting Premises Liability Act § 2)
- Ejemplo (Texas): el deber depende de la condición del visitante. En el caso de un invitado (invitee), como el cliente de una tienda, el dueño puede ser responsable si sabía o razonablemente debió haber sabido de la condición peligrosa; un licenciatario (licensee) debe probar que el dueño realmente sabía de una condición irrazonablemente peligrosa. La Supreme Court of Texas reafirmó estas reglas en un caso de caída por resbalón (slip and fall) de 2024. Albertsons, LLC v. Mohammadi, No. 23-0041 (Tex. Apr. 5, 2024) (per curiam); Tex. Civ. Prac. & Rem. Code § 101.022(a)
- Ejemplo (Florida): si una persona se resbala y se cae en una 'transitory foreign substance' (sustancia extraña transitoria) (por ejemplo, un derrame) en un negocio, la persona lesionada debe probar que el negocio tenía conocimiento real o implícito (constructive knowledge) de la condición y que debió haber actuado para corregirla. El conocimiento implícito se puede demostrar con pruebas de que la condición existió el tiempo suficiente para que el negocio debiera haberla conocido, o de que ocurría con regularidad y era previsible. Fla. Stat. § 768.0755
- Ejemplo (Louisiana): un comerciante debe usar un cuidado razonable para mantener los pasillos, corredores y pisos razonablemente seguros. Una persona que se cae en una tienda debe probar que la condición era un riesgo irrazonable y previsible, que el comerciante la creó o tenía aviso real o implícito (constructive notice) de ella con anterioridad, y que el comerciante no usó un cuidado razonable. La. R.S. 9:2800.6; La. Civ. Code arts. 2317.1, 2322
- Ejemplo (New Jersey): un dueño u ocupante debe usar un cuidado razonable para hacer que el inmueble sea razonablemente seguro para un invitado (invitee), incluidas inspecciones razonables. Por lo general, un invitado lesionado debe demostrar aviso real o implícito de la condición insegura, con excepciones como las condiciones que creó el dueño y la regla de 'mode of operation' (modo de operación) para los negocios de autoservicio. A un licenciatario (licensee) o invitado social se le debe advertir sobre las condiciones peligrosas que el dueño realmente conoce y el invitado no, y a un intruso (trespasser) adulto solo se le debe el deber de no lesionarlo intencionalmente. N.J. Model Civil Jury Charge 5.20F (rev. 11/2022)
- Ejemplo (Ohio): los visitantes todavía se clasifican en invitados (invitees), licenciatarios (licensees) e intrusos (trespassers). A los invitados de negocios se les debe un cuidado ordinario y una advertencia sobre los peligros ocultos; a los licenciatarios y a los intrusos solo se les debe el deber de no lesionarlos por una conducta intencional, temeraria o imprudente. Según la doctrina de peligro abierto y evidente (open-and-obvious), un dueño no tiene ningún deber hacia los visitantes legales respecto a los peligros que son abiertos y evidentes. Gladon v. Greater Cleveland Regional Transit Auth., 75 Ohio St.3d 312, 1996-Ohio-137; Armstrong v. Best Buy Co., 99 Ohio St.3d 79, 2003-Ohio-2573
- Ejemplo (West Virginia): por ley, el dueño de una propiedad, el arrendatario u otro ocupante legal no tiene el deber de proteger a otros contra los peligros que son abiertos, evidentes, razonablemente aparentes, o tan conocidos por la persona lesionada como por el dueño, y no es responsable de las lesiones causadas por esos peligros. W. Va. Code § 55-7-28
- Ejemplo (New Mexico): un dueño u ocupante le debe a un visitante el deber de usar un cuidado ordinario para mantener el inmueble seguro para el uso del visitante, y este deber se aplica sea o no evidente una condición peligrosa. Se considera que el dueño conoce cualquier condición que una inspección razonable habría revelado. N.M. UJI-Civil 13-1318 NMRA (approved Oct. 31, 2025)
- Ejemplo (Wisconsin): la ley de 'safe place' (lugar seguro) exige que todo empleador y todo dueño de un lugar de empleo o de un edificio público lo construya, repare y mantenga de modo que sea seguro, y exige que los empleadores hagan que los lugares de empleo sean seguros para los empleados y para los 'frequenters' (visitantes frecuentes), como los clientes y otros visitantes. Wis. Stat. § 101.11(1), (2)(a)
Preguntas frecuentes
¿Qué tiene que probar normalmente una persona lesionada en un caso de responsabilidad del propietario por las condiciones del inmueble?
Según las instrucciones oficiales al jurado de California, por ejemplo, la persona lesionada debe demostrar que una condición en la propiedad creó un riesgo irrazonable de daño, que el dueño sabía o con un cuidado razonable debió haber sabido de ella, que el dueño no la corrigió, no protegió contra ella ni advirtió, y que esto fue un factor sustancial en causar el daño. Otros estados usan elementos similares, pero los detalles varían; consulte la página de caídas por resbalón (slip and fall) de su estado.
¿Cuál es la diferencia entre un invitado, un licenciatario y un intruso?
Muchos estados usan estas categorías para fijar el deber del dueño. En la Premises Liability Act de Colorado, un invitado (invitee) es alguien que está allí por negocios o porque se invita al público, un licenciatario (licensee) incluye a un invitado social, y un intruso (trespasser) puede recibir indemnización solo por un daño intencional o deliberado. Las instrucciones modelo al jurado de Utah describen a un invitado como un cliente de un negocio o alguien en una propiedad abierta al público, y a un licenciatario como alguien que está presente con permiso. Algunos estados, como California, Illinois y New Mexico, no dividen a los visitantes legales de esta forma.
¿Una tienda es responsable de todo derrame en el que me resbale?
No automáticamente. En Florida, una persona que se resbala en una sustancia extraña transitoria en un negocio debe probar que el negocio tenía conocimiento real o implícito (constructive knowledge) de ella. En Louisiana, la persona debe probar que el comerciante creó la condición o tenía aviso real o implícito y no usó un cuidado razonable. Las instrucciones modelo al jurado (jury charge) de New Jersey reconocen una excepción de 'mode of operation' (modo de operación) para los negocios de autoservicio.
¿Qué pasa si el peligro era evidente?
Depende del estado. La doctrina de peligro abierto y evidente (open-and-obvious) de Ohio significa que no hay deber respecto a los peligros abiertos y evidentes, y West Virginia tiene una ley con el mismo efecto. Por lo general, Illinois no impone el deber de advertir sobre condiciones abiertas y evidentes, con las excepciones de 'distraction' (distracción) y 'deliberate encounter' (encuentro deliberado). Las instrucciones al jurado de New Mexico dicen que el deber del dueño se aplica sea o no evidente la condición.
¿Qué pasa si yo tuve parte de la culpa de mi caída?
Los estados lo manejan de manera diferente. Washington usa la culpa comparativa pura (pure comparative fault): su propia culpa reduce sus daños, pero no impide la indemnización. Pennsylvania usa la negligencia comparativa modificada (modified comparative negligence): usted puede recibir indemnización solo si su negligencia no fue mayor que la negligencia combinada de los demandados, y sus daños se reducen según su parte.
¿La responsabilidad del propietario por las condiciones del inmueble se aplica a los intrusos?
Solo de forma limitada. La ley de Oklahoma dice que el dueño de un terreno no tiene el deber de hacer el inmueble seguro para un intruso (trespasser), pero una vez que sabe o razonablemente debería saber que un intruso está presente, no debe lesionarlo por un acto temerario o intencional, y hay una excepción para los niños lesionados por condiciones artificiales muy peligrosas que son inusualmente atractivas para los niños. New Jersey le debe a un intruso adulto solo el deber de no lesionarlo intencionalmente.
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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.