Cómo desalojar a un inquilino en Louisiana (2026)
Los pasos legales para arrendadores en Louisiana — el aviso, el caso en la corte, los costos, los plazos y los errores que hacen que se desestimen los casos — con la ley o la página oficial que respalda cada paso.
Respuesta corta: En Louisiana, un arrendador debe dar el aviso escrito requerido, presentar un caso de desalojo en la corte si el inquilino no paga o no se va, obtener una sentencia y hacer que un alguacil u otro funcionario ejecute la desocupación. No se permite cambiar las cerraduras ni sacar las pertenencias por cuenta propia.
Paso 1: tenga un motivo legal y dé el aviso correcto
| Renta sin pagar | Aviso por escrito para desocupar (notice to vacate) que dé al menos 5 días desde su entrega. Los sábados, domingos y días feriados legales no se cuentan en un plazo tan corto, así que en la práctica el inquilino tiene 5 días hábiles. El contrato de arrendamiento puede renunciar a este aviso, y muchos contratos estándar lo hacen. |
|---|---|
| Violación del contrato de arrendamiento | El mismo aviso por escrito de 5 días para desocupar (al que se puede renunciar en el contrato) una vez que el contrato se disuelve por el incumplimiento. La ley no da un plazo para corregir la falta. |
| Terminación de un arrendamiento mes a mes (sin culpa) | Cualquiera de las partes: aviso por escrito al menos 10 días calendario antes del fin del mes. Otros períodos: 30 días calendario para plazos de más de un mes (por ejemplo, de año a año), 5 días calendario para plazos de una semana a un mes, y en cualquier momento antes de que termine el período para plazos de menos de una semana. Fuente: La. C.C. art. 2728 |
Las reglas locales de control de rentas o de causa justificada pueden limitar los desalojos: No hay ley — Luisiana no tiene una ley estatal de control de rentas (rent control), y no se conoce ninguna ciudad o parroquia (parish) que lo haya adoptado; la renta se fija en el contrato de arrendamiento. Ninguna ley trata expresamente el control de rentas local, pero R.S. 9:3258 dice que los derechos de los arrendadores no pueden alterarse, restringirse ni disminuirse excepto por ley estatal (sujeto al poder de policía). Un proyecto de ley de 2026 para permitir que los municipios adopten la estabilización de rentas (HB 472) murió en comité.
Paso 2: redacte y entregue el aviso correctamente
| Qué debe decir el aviso | No hay un aviso de pagar o desocupar (pay-or-quit) con oportunidad de corregir. Una vez que termina el contrato o cesa el derecho de ocupación del arrendatario por falta de pago o por cualquier otro motivo, el arrendador (landlord) debe hacer entregar al inquilino (tenant) un aviso escrito para desocupar que le dé no menos de 5 días desde la entrega para desocupar. El inquilino puede renunciar a este aviso en una cláusula escrita del contrato, lo que permite al arrendador presentar la demanda de inmediato. Si la vivienda está abandonada o cerrada o no se sabe dónde está el inquilino, el aviso puede fijarse en una puerta de la vivienda. La demanda de desalojo (rule to show cause) debe indicar los motivos. |
|---|---|
| Cómo debe entregarse | Los avisos de terminación de contratos de arrendamiento (leases) residenciales deben ser por escrito. El aviso para desocupar debe ser 'delivered' (entregado) al inquilino (tenant), dándole al menos 5 días para irse; la ley no enumera métodos ni trata el correo electrónico/mensaje de texto. Si la propiedad está abandonada o cerrada, o se desconoce el paradero del inquilino, los avisos y los documentos judiciales pueden fijarse en una puerta de la propiedad. Para la exigencia de honorarios de abogado en contratos de arrendamiento verbales, la entrega puede ser por correo certificado a la última dirección conocida, entrega en persona o fijándola en la puerta. |
Formularios de aviso:
- Aviso de pago de renta o desocupación en Louisiana — requisitos y borrador gratuito
- Aviso para terminar un arrendamiento mes a mes en Louisiana — requisitos y borrador gratuito
- Certification of Domestic Abuse (statutory form in R.S. 9:3261.1) (oficial)
- Certification of Sexual Assault (statutory form in R.S. 9:3261.2(D)) (oficial)
Paso 3: presente el caso de desalojo y asista a la audiencia
Los casos de desalojo en Louisiana se atienden en: Justice of the peace court (juzgado de paz), city court (tribunal municipal) o parish court (tribunal de parroquia) del lugar donde está la propiedad; los district courts (tribunales de distrito) también tienen jurisdicción.
- Termina el contrato de arrendamiento (por vencimiento, aviso de terminación, falta de pago u otro incumplimiento)
- El arrendador entrega un aviso por escrito para desocupar que da al menos 5 días desde su entrega (C.C.P. art. 4701), a menos que el contrato renuncie al aviso. Si la vivienda está abandonada o no se puede encontrar al inquilino, el aviso puede colocarse en la puerta (art. 4703).
- Si el inquilino se queda, el arrendador presenta una orden para mostrar causa (rule to show cause) de por qué no debe entregarse la posesión, indicando los motivos (art. 4731)
- La audiencia se fija no antes del 3er día después de la notificación de la orden (art. 4732(A))
- Se dicta de inmediato la sentencia de desalojo si el arrendador gana o si el inquilino no se presenta; tiene vigencia de al menos 90 días (art. 4732(B))
- Si el inquilino no ha desocupado dentro de las 24 horas después de la sentencia, el tribunal emite una orden de posesión (warrant for possession) (art. 4733)
- El sheriff, constable o marshal ejecuta la orden con dos testigos y puede entrar por la fuerza si es necesario (art. 4734)
Plazos de la corte: La audiencia es no antes del tercer día después de la notificación. Para suspender el desalojo mediante una apelación, el inquilino debe, dentro de las 24 horas después de la sentencia, haber contestado bajo juramento, haber presentado una defensa afirmativa que le dé derecho a quedarse, haber solicitado la apelación y haber depositado una fianza (bond) (art. 4735).
Fuente: La. C.C.P. arts. 4701-4735
Cuánto tarda desalojar a un inquilino en Louisiana
Por falta de pago de la renta, el período de aviso es de 5 días; después sigue el proceso en la corte (presentación, notificación, respuesta del inquilino y audiencia), luego la orden final y la desocupación por parte de un oficial. Los casos sin oposición avanzan más rápido; un caso disputado, una apelación o una corte saturada añaden semanas. Consulte cuánto tardan los desalojos en cada estado.
Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en Louisiana
Las tarifas de presentación y de notificación en la corte se fijan a nivel local. Tarifas verificadas en los condados más grandes de Louisiana:
| Condado | Tarifas de presentación y notificación |
|---|---|
| Orleans Parish (New Orleans) | Rule for Possession (desalojo, eviction): $135.50 en el First City Court (East Bank) o $136.50 en el Second City Court (Algiers), vigente desde el 1 de julio de 2026 (7/1/2026); sin tarifa para las solicitudes de HANO (Housing Authority). Contestación a la Rule for Possession $67; moción de nuevo juicio (desalojo) $25. La notificación por el constable se paga aparte. |
| East Baton Rouge Parish (Baton Rouge) | Baton Rouge City Court: $164 por presentación de desalojo (eviction) (1 demandado) + $10 por cada demandado adicional (la propiedad debe estar dentro de los límites de la parroquia), vigente desde el 1 de enero de 2026 (1/1/2026); las tarifas de notificación son aparte. Justice of the peace courts: hasta $30 por proceso de desalojo + $5 por cada demandado adicional (La. R.S. 13:2590.1(B)). |
| Jefferson Parish (Metairie) | Justice of the peace courts: hasta $30 por proceso de desalojo (eviction) + $5 por cada demandado adicional. Parish courts / 24th JDC: Writ of Possession (orden de posesión) $225; Motion & Order for Trial - Judicial Eviction del parish court $375 más la fianza que fije el tribunal. |
| Caddo Parish (Shreveport) | Shreveport City Court: la tarifa de presentación de desalojo (eviction) no se indica en las páginas del tribunal; orden de posesión (warrant of possession) $30. Justice of the peace courts: proceso de desalojo hasta $120 + $20 por cada demandado adicional (La. R.S. 13:2590), https://www.legis.la.gov/legis/Law.aspx?d=77379. |
| Lafayette Parish (Lafayette) | Tarifa del City Court no verificada. Justice of the peace courts: proceso de desalojo (eviction) hasta $120 + $20 por cada demandado adicional (La. R.S. 13:2590), https://www.legis.la.gov/legis/Law.aspx?d=77379. |
| Calcasieu Parish | Depósito anticipado en la Lake Charles City Court: $250.00 solo por desalojo (eviction), un demandado ($100.00 por cada demandado adicional); $350.00 por desalojo y cobro de dinero, un demandado ($100.00 por cada adicional) |
| Bossier Parish (Bossier City) | Rule for eviction, 1 demandado: depósito anticipado de $150.00; cada demandado adicional $20.00 + tarifa de entrega; orden de desalojo (writ of possession) $20.00 + tarifa de entrega; respuesta (la paga el demandado) $6.00 la primera página + $4.00 por cada página adicional. |
Agregue el costo de un abogado si contrata uno, la renta perdida durante el caso y cualquier tarifa de la orden judicial o del oficial para sacar al inquilino.
Desalojar a alguien sin contrato de arrendamiento (familiar, compañero de cuarto, huésped u ocupante ilegal)
| Alguien sin contrato de arrendamiento escrito que paga renta (mes a mes / a voluntad) | Cualquiera de las partes: aviso por escrito al menos 10 días calendario antes del fin del mes. Otros períodos: 30 días calendario para plazos de más de un mes (por ejemplo, de año a año), 5 días calendario para plazos de una semana a un mes, y en cualquier momento antes de que termine el período para plazos de menos de una semana. Fuente: La. C.C. art. 2728 |
|---|---|
| Alguien que nunca fue inquilino (ocupante ilegal / ocupante no autorizado) | No se encontró ninguna ley de desalojo por la policía basada en una declaración jurada. Vía penal: según la ley de allanamiento penal (criminal trespass), un 'squatter' (ocupante ilegal) (cualquier persona que permanece en una propiedad sin derecho de posesión, propiedad, ocupación ni interés de arrendamiento) comete allanamiento al permanecer después de que un poseedor legal le indica que se vaya de forma verbal, con un aviso escrito o colocando letreros visibles de que la propiedad es privada y que se prohíbe la entrada. Penas: primera infracción, multa de $100-$500 y/o hasta 30 días; aumentan con las infracciones repetidas. Vía civil: el dueño entrega al ocupante un aviso escrito de 5 días para desocupar y luego presenta un desalojo (eviction) sumario (rule to show cause); un ocupante que se queda más de 5 días después de un aviso para desocupar debido también 'remains' (permanece) ilegalmente a efectos del allanamiento. |
Errores que hacen que se desestimen los casos de desalojo — o que demanden a los arrendadores
| Cambiar las cerraduras / cortar los servicios públicos | La ley no autoriza el desalojo por cuenta propia (self-help eviction). El arrendador debe usar el proceso judicial (aviso para desocupar, orden para mostrar causa (rule to show cause), sentencia y una orden de posesión (warrant) ejecutada por el sheriff, constable o marshal). La única excepción es la creencia razonable de que el inquilino abandonó la vivienda. Un arrendador que deja al inquilino fuera cambiando las cerraduras (lockout) o que saca sus pertenencias puede ser responsable de pagar daños por desalojo ilegal (wrongful eviction). |
|---|---|
| Represalias | No statewide statute identified. In New Orleans, the city's Healthy Homes ordinance protects tenants who use its complaint process ('protected activity'). |
| Aceptar la renta después del aviso | Ninguna ley trata si aceptar la renta después de un aviso para desocupar renuncia al desalojo (eviction); las cortes de Louisiana lo deciden según la jurisprudencia. Por ley, el inquilino (tenant) puede renunciar por adelantado al aviso de 5 días para desocupar mediante una cláusula escrita del contrato de arrendamiento (lease), lo que permite que el arrendador (landlord) presente la demanda de inmediato una vez que termina el derecho de ocupación. |
Reglas federales que pueden cambiar el proceso
- Ley de Alivio Civil para Miembros del Servicio (Servicemembers Civil Relief Act): protección contra el desalojo (eviction): Un arrendador no puede desalojar a un miembro del servicio cubierto ni a su familia durante el servicio militar sin una orden judicial. Cuando la capacidad de pago del miembro del servicio se ve afectada de manera importante por el servicio, el tribunal debe, a solicitud, suspender el caso por 90 días o ajustar el contrato de arrendamiento. Desalojar a sabiendas sin una orden judicial es un delito menor (misdemeanor) federal. Más
- Protecciones de vivienda de VAWA: A un solicitante o inquilino no se le puede negar la vivienda, desalojar ni retirar la asistencia porque es o fue víctima de violencia doméstica, violencia en el noviazgo, agresión sexual o acecho. El abuso no puede tratarse como una violación grave del contrato por parte de la víctima. El arrendador puede 'bifurcar' (dividir) el contrato para desalojar al agresor y mantener alojada a la víctima. Los programas cubiertos también deben tener un plan de traslado de emergencia. Un traslado está disponible a solicitud si el inquilino teme razonablemente un daño inminente, o si ocurrió una agresión sexual en el inmueble en los 90 días anteriores. Más
- Aviso de 30 días para desocupar de la Ley CARES (viviendas cubiertas): El arrendador de una vivienda cubierta no puede exigir que el inquilino se vaya hasta 30 días después de dar un aviso para desocupar. La moratoria de 120 días para presentar demandas, de la misma sección, venció en julio de 2020, pero el inciso del aviso de 30 días no tiene fecha de vencimiento en su texto. Más
- Aviso de 30 días de HUD por falta de pago (vivienda pública y Sección 8 basada en proyectos): Antes de presentar un desalojo por falta de pago, el arrendador debe dar un aviso por escrito con al menos 30 días de anticipación. El aviso debe detallar la renta adeudada por mes, explicar cómo pagarla y para qué fecha, y explicar cómo recertificar los ingresos o solicitar una exención por dificultades económicas. El aviso no puede entregarse antes del día siguiente al vencimiento de la renta. Si el inquilino paga la cantidad adeudada dentro de los 30 días, el arrendador no puede presentar el desalojo. Más
Preguntas frecuentes sobre desalojo en Louisiana para arrendadores
¿Cuánto aviso debe dar un arrendador para desalojar por falta de pago de la renta en Louisiana?
Aviso por escrito para desocupar (notice to vacate) que dé al menos 5 días desde su entrega. Los sábados, domingos y días feriados legales no se cuentan en un plazo tan corto, así que en la práctica el inquilino tiene 5 días hábiles. El contrato de arrendamiento puede renunciar a este aviso, y muchos contratos estándar lo hacen..
¿Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en Louisiana?
Las tarifas de la corte se fijan a nivel local — por ejemplo, Orleans Parish (New Orleans): Rule for Possession (desalojo, eviction): $135.50 en el First City Court (East Bank) o $136.50 en el Second City Court (Algiers), vigente desde el 1 de julio de 2026 (7/1/2026); sin tarifa para las solicitudes de HANO (Housing Authority). Contestación a la Rule for Possession $67; moción de nuevo juicio (desalojo) $25. La notificación por el constable se paga aparte..
¿Puede un arrendador cambiar las cerraduras para desalojar a un inquilino en Louisiana?
La ley no autoriza el desalojo por cuenta propia (self-help eviction). El arrendador debe usar el proceso judicial (aviso para desocupar, orden para mostrar causa (rule to show cause), sentencia y una orden de posesión (warrant) ejecutada por el sheriff, constable o marshal). La única excepción es la creencia razonable de que el inquilino abandonó la vivienda. Un arrendador que deja al inquilino fuera cambiando las cerraduras (lockout) o que saca sus pertenencias puede ser responsable de pagar daños por desalojo ilegal (wrongful eviction)..
¿Cómo se desaloja a un inquilino sin contrato de arrendamiento en Louisiana?
Cualquiera de las partes: aviso por escrito al menos 10 días calendario antes del fin del mes. Otros períodos: 30 días calendario para plazos de más de un mes (por ejemplo, de año a año), 5 días calendario para plazos de una semana a un mes, y en cualquier momento antes de que termine el período para plazos de menos de una semana..
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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.