Estándares de pago de la Sección 8 y renta justa de mercado, explicados
El estándar de pago (payment standard) es lo máximo que una autoridad de vivienda pública (PHA) pagará para cubrir la renta y los servicios públicos de una familia con vale. Las PHA fijan los estándares de pago a partir de las rentas justas de mercado (Fair Market Rents, FMR) de HUD, por lo general entre 90 y 110 por ciento, y las familias que eligen unidades más caras pagan la diferencia. Las leyes estatales y locales agregan sus propias reglas; consulte la página "Section 8 and eviction records" (Sección 8 y antecedentes de desalojo) de su estado en este sitio.
Lo que dice la ley
- El monto del estándar de pago es el pago mensual de asistencia máximo que se puede pagar en nombre de una familia del programa HCV. HUD, Notice PIH 2024-34: Updated and Consolidated Policy Guidance on HCV Program Payment Standards (Sept. 30, 2024)
- La renta justa de mercado (FMR) de un área es, en general, la cantidad necesaria para pagar la renta bruta (renta de la vivienda más servicios públicos) de una vivienda de alquiler privada, digna, segura y modesta; las FMR representan la renta bruta del percentil 40 de las unidades típicas, que no son de lujo, ocupadas por personas que se mudaron recientemente. HUD, Notice PIH 2024-34: Updated and Consolidated Policy Guidance on HCV Program Payment Standards (Sept. 30, 2024)
- HUD publica las FMR cada año en el Federal Register y en su sitio web, con fecha de vigencia del 1 de octubre. HUD, Notice PIH 2024-34: Updated and Consolidated Policy Guidance on HCV Program Payment Standards (Sept. 30, 2024)
- HUD fija las FMR para áreas metropolitanas y condados no metropolitanos, y las Small Area FMRs (SAFMR) a nivel de código postal (ZIP Code); el 25 de octubre de 2023 (10/25/2023), HUD amplió el uso obligatorio de las SAFMR a 65 áreas metropolitanas. HUD, Notice PIH 2024-34: Updated and Consolidated Policy Guidance on HCV Program Payment Standards (Sept. 30, 2024)
- Las PHA deben fijar los estándares de pago dentro de un rango básico de al menos 90 por ciento y no más de 110 por ciento de la FMR aplicable, a menos que HUD apruebe una excepción más alta o un estándar más bajo. HUD, Notice PIH 2024-34: Updated and Consolidated Policy Guidance on HCV Program Payment Standards (Sept. 30, 2024)
- Las PHA que cumplen una prueba de tasa de éxito o de carga de renta pueden fijar estándares de pago de excepción por encima de 110 y hasta 120 por ciento de la FMR aplicable avisando a HUD; los montos más altos necesitan la aprobación de HUD. HUD, Notice PIH 2024-34: Updated and Consolidated Policy Guidance on HCV Program Payment Standards (Sept. 30, 2024)
- La PHA le paga al dueño la diferencia entre la menor de la renta bruta o el estándar de pago y el Total Tenant Payment (pago total del inquilino) de la familia, que generalmente es 30 por ciento del ingreso mensual ajustado. HUD, Notice PIH 2024-34: Updated and Consolidated Policy Guidance on HCV Program Payment Standards (Sept. 30, 2024)
- Las familias pueden rentar unidades con rentas brutas por encima del estándar de pago, pero deben pagar toda la diferencia; al inicio del arrendamiento, la parte de la familia no puede superar 40 por ciento del ingreso mensual ajustado. HUD, Notice PIH 2024-34: Updated and Consolidated Policy Guidance on HCV Program Payment Standards (Sept. 30, 2024)
- Cuando un estándar de pago sube, la PHA debe aplicarlo a las familias existentes a más tardar en la primera de estas fechas: un aumento de la renta bruta que eleve la parte de la familia, el primer reexamen regular o intermedio de la familia, o un año después del aumento. HUD, Notice PIH 2024-34: Updated and Consolidated Policy Guidance on HCV Program Payment Standards (Sept. 30, 2024)
- Cuando un estándar de pago baja, la PHA puede mantener a la familia sin cambios (hold harmless), o, con aviso, reducirlo gradualmente o de una sola vez no antes de dos años después de la disminución; las familias deben recibir un aviso por escrito con al menos 12 meses de anticipación. HUD, Notice PIH 2024-34: Updated and Consolidated Policy Guidance on HCV Program Payment Standards (Sept. 30, 2024)
- Las PHA deben ofrecer, caso por caso, estándares de pago de excepción como adaptación razonable para una persona con discapacidad; hasta 120 por ciento de la FMR no necesita la aprobación de HUD. HUD, Notice PIH 2024-34: Updated and Consolidated Policy Guidance on HCV Program Payment Standards (Sept. 30, 2024)
Preguntas frecuentes
¿El estándar de pago es un tope a la renta?
No. HUD dice que no es un tope a la renta; usted puede elegir una unidad más cara y pagar la diferencia, sujeto al límite de 40 por ciento al inicio del arrendamiento.
¿Cuál es la diferencia entre la FMR y el estándar de pago?
HUD fija la renta justa de mercado (Fair Market Rent, FMR) de un área; luego cada autoridad de vivienda pública (PHA) fija su estándar de pago (payment standard), generalmente entre 90 y 110 por ciento de la FMR aplicable.
¿Por qué el estándar de pago es diferente según el código postal?
En las áreas con Small Area FMR, los estándares de pago se basan en las rentas a nivel de código postal (ZIP Code) para reflejar mejor los costos locales, incluidos los vecindarios con más oportunidades.
¿Cuándo entran en vigor las nuevas FMR?
HUD publica las FMR cada año con fecha de vigencia del 1 de octubre, y las autoridades de vivienda pública (PHA) deben revisar los estándares de pago dentro de tres meses si es necesario para mantenerse en el rango básico.
¿Bajará mi subsidio si baja el estándar de pago?
No de inmediato. La autoridad de vivienda pública (PHA) puede mantenerlo sin cambios, y cualquier reducción no puede comenzar sino hasta al menos dos años después de la disminución, con un aviso por escrito de al menos 12 meses.
¿Puede una persona con discapacidad obtener un estándar de pago más alto?
Sí. Las autoridades de vivienda pública (PHA) deben conceder, caso por caso, estándares de pago de excepción como adaptación razonable; por encima de 120 por ciento de la FMR se necesita la aprobación de HUD.
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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.