Leyes de ejecución hipotecaria de Alabama: proceso, plazos y sus derechos

La ejecución hipotecaria (foreclosure) no judicial (con poder de venta, power of sale) está prevista por ley. Cuando una hipoteca (mortgage) le da al prestamista el poder de vender el terreno, ese poder forma parte de la garantía y puede usarlo quien llegue a tener derecho a la deuda; la escritura que se entrega al comprador en la venta transmite el título legal. La venta se realiza en la puerta del tribunal (courthouse) del condado donde está ubicado el terreno.

El aviso de una ejecución hipotecaria (foreclosure) con poder de venta debe publicarse una vez por semana durante tres semanas consecutivas en un periódico publicado en el condado donde está ubicado el terreno (en cada condado si el terreno está en más de uno; en un periódico de un condado vecino si el condado no tiene ninguno). El aviso debe indicar la hora, el lugar y las condiciones de la venta y describir la propiedad.

Las leyes revisadas exigen tres publicaciones semanales consecutivas en el periódico antes de la venta, y la venta debe realizarse entre las 11 a.m. y las 4 p.m. del día designado. En las secciones revisadas no se encontró ningún otro período mínimo entre el incumplimiento (default) y la venta.

Sí. Después de una venta por ejecución hipotecaria (foreclosure), el deudor, el deudor hipotecario (mortgagor), sus cónyuges, hijos, herederos y algunas otras personas pueden redimir (redeem) la propiedad dentro de los 180 días siguientes a la venta en el caso de una propiedad residencial sobre la cual se reclamó una exención de vivienda familiar (homestead exemption) en el año fiscal de la venta, o dentro de un año en el caso de cualquier otra propiedad. Para redimir, la persona debe pagar el precio de compra con intereses más los cargos legales (como mejoras permanentes, impuestos, seguro y ciertos gravámenes). La parte que redime puede exigir por escrito un estado detallado de los cargos, que el comprador debe entregar dentro de 10 días. El derecho de redención se pierde si el deudor o el deudor hipotecario no entrega la posesión dentro de los 10 días siguientes a la exigencia por escrito del comprador.

Sí. Una asociación de condominio tiene un gravamen (lien) por cuotas, multas y cargos, que puede ejecutarse como una hipoteca (con aviso previo razonable al propietario y a los titulares de gravámenes). Hasta seis meses de cuotas ordinarias tienen prioridad sobre una primera hipoteca, y el gravamen se extingue si su cobro no se inicia dentro de tres años. Una asociación de propietarios (homeowners' association) tiene un gravamen sobre los lotes por cuotas no pagadas; debe dar al propietario un aviso de 30 días por correo certificado antes de registrar una declaración de gravamen (que debe registrarse dentro de 12 meses), y puede hacer cumplir el gravamen mediante una acción judicial, en la que el tribunal ordena una venta después de tres semanas de aviso publicado.

El terreno vendido por impuestos a un comprador privado puede ser redimido dentro de tres años desde la venta por el propietario, los herederos, un acreedor hipotecario (mortgagee) o cualquier persona con un interés; el terreno comprado por el estado puede redimirse en cualquier momento antes de que el título salga del estado. Un acreedor hipotecario o titular de gravamen registrado también tiene un año desde el aviso por escrito del comprador. Para redimir frente a un comprador privado, la parte que redime deposita ante el juez de sucesiones (probate judge) el monto de la venta con 8% de interés anual (e intereses sobre parte de cualquier oferta excedente), los impuestos que pagó el comprador y los costos; en el caso de una propiedad residencial, también deben reembolsarse ciertos costos de seguro y de mejoras de preservación.

La Alabama Housing Finance Authority (AHFA) remite a los propietarios de vivienda a agencias de asesoría de vivienda aprobadas por HUD en Alabama, que pueden asesorar sobre incumplimientos, ejecuciones hipotecarias (foreclosures) y problemas de crédito; comuníquese con HUD al 1-800-569-4287 para encontrar una.