Leyes de ejecución hipotecaria de Arkansas: proceso, plazos y sus derechos

Ambos. Arkansas permite la ejecución hipotecaria (foreclosure) ante el tribunal (judicial), y su Statutory Foreclosure Act también permite una venta no judicial por un fiduciario (trustee) o acreedor hipotecario (mortgagee) después de registrar un aviso de incumplimiento e intención de vender (notice of default and intention to sell). El procedimiento no judicial solo está disponible cuando el prestamista es una compañía hipotecaria, un banco o una asociación de ahorro y préstamo, no se aplica a propiedades usadas principalmente para la agricultura y no afecta el derecho a ejecutar la hipoteca en el tribunal.

Antes de iniciar una ejecución hipotecaria (foreclosure) no judicial, el prestamista debe enviar por correo al prestatario, con al menos 10 días de anticipación, copias del pagaré (note) y de la hipoteca, el nombre del tenedor del pagaré y la ubicación del pagaré, información sobre los programas disponibles de modificación del préstamo (loan modification) o de indulgencia (forbearance) y (en caso de incumplimientos de pago) un historial de pagos. Luego, el prestamista debe registrar un aviso de incumplimiento e intención de vender, que incluya la advertencia "YOU MAY LOSE YOUR PROPERTY IF YOU DO NOT TAKE IMMEDIATE ACTION" (puede perder su propiedad si no toma medidas inmediatas), y enviarlo por correo certificado y de primera clase dentro de los 30 días siguientes al registro al prestatario, a los sucesores y a los titulares de gravámenes de rango inferior. El aviso de venta debe publicarse una vez por semana durante cuatro semanas consecutivas (la última no más de 10 días antes de la venta), colocarse en el tribunal (courthouse) e inscribirse en un servicio en línea de avisos de ejecución hipotecaria. A los prestatarios que solicitaron una modificación del préstamo o una indulgencia se les debe informar que no califican al menos 10 días hábiles antes de la venta.

En una ejecución hipotecaria (foreclosure) no judicial, deben transcurrir al menos 60 días después de registrado el aviso de incumplimiento e intención de vender antes de que la propiedad pueda venderse. El paquete de información para el prestatario debe enviarse por correo al menos 10 días antes de iniciar la ejecución hipotecaria.

Sí, en una ejecución hipotecaria (foreclosure) no judicial. Después de registrado el aviso de incumplimiento y antes de la venta, el prestatario puede subsanar el incumplimiento pagando todo el monto adeudado en ese momento (no el capital que no se debería sin el incumplimiento) más los costos realmente incurridos y los honorarios del fiduciario y del abogado. La ejecución hipotecaria se desestima entonces y el préstamo se restablece como si no hubiera ocurrido ninguna aceleración (acceleration).

Después de una venta no judicial según la Statutory Foreclosure Act, no hay derecho de redención (right of redemption). Después de una venta por ejecución hipotecaria (foreclosure) ordenada por el tribunal, el prestatario (o sus herederos) puede redimir la propiedad dentro de un año desde la venta pagando el precio de venta con intereses y los costos de la ejecución hipotecaria y de la venta, a menos que el prestatario haya renunciado a la redención en la hipoteca o en la escritura de fideicomiso (deed of trust).

Limitada después de una venta no judicial. El prestamista debe demandar dentro de los 12 meses siguientes a la venta y probar la deuda, el precio de venta y el valor justo de mercado de la propiedad. La sentencia no puede exceder el menor entre la deuda (con intereses, costos y honorarios) menos el valor justo de mercado, o la deuda menos el precio de venta.

Los terrenos con impuestos morosos se certifican al Commissioner of State Lands, quien debe notificar al propietario por correo certificado sobre el derecho a redimirlos (redeem) pagando todos los impuestos, multas, intereses y costos. El aviso debe decir que el terreno se venderá si no se redime antes de la fecha de la venta, y la fecha de la venta no puede ser anterior a un año después de que el terreno se certifique al Commissioner.

El Arkansas Attorney General aconseja a los propietarios de vivienda comunicarse de inmediato con su administrador del préstamo (servicer) sobre opciones de modificación del préstamo (loan modification) y obtener ayuda gratuita de un asesor de vivienda certificado por HUD, a través de HUD al (800) 569-4287 o de la Homeowner's HOPE hotline al (888) 995-HOPE (4673). Advierte que no se deben pagar tarifas por adelantado a empresas de rescate de ejecuciones hipotecarias (foreclosure rescue).