Leyes de ejecución hipotecaria de Kentucky: proceso, plazos y sus derechos

Judicial. La ley de Kentucky establece que "foreclosure of a mortgage is forbidden" (la ejecución de una hipoteca está prohibida) fuera de los tribunales; una hipoteca (mortgage) o un gravamen (lien) se hace cumplir presentando una acción judicial, y el tribunal puede ordenar la venta de la propiedad. El prestamista puede tomar posesión de una vivienda que el propietario ha abandonado solo para conservarla y mantenerla.

Antes de una venta ordenada por el tribunal, la propiedad debe ser tasada bajo juramento por dos personas desinteresadas, y la tasación debe presentarse ante el tribunal antes de la venta. La venta debe ser pública y realizarse después de un aviso de la hora, el lugar y los términos que ordene el tribunal; a menos que la orden diga otra cosa, se realiza en la puerta del juzgado del condado donde se encuentra la propiedad, y el aviso debe indicar la cantidad de dinero que la venta pretende reunir. La venta también debe anunciarse en un periódico conforme al KRS Chapter 424, indicando la hora, el lugar y los términos y describiendo la propiedad.

Si una vivienda vendida conforme a una sentencia u orden judicial no alcanza dos tercios de su valor tasado, el propietario puede redimirla dentro de los seis meses siguientes al día de la venta (derecho de redención, right of redemption) pagando el precio de compra más intereses de 10 % anual y los costos razonables del comprador posteriores a la venta por mantenimiento o reparación (como servicios públicos, seguro, cuotas de asociación, impuestos y trabajos conforme al código de molestias). El dinero se paga al secretario del tribunal, y el comisionado maestro luego devuelve la escritura de la propiedad. Mientras exista el derecho de redención, el comprador aún obtiene la posesión inmediata y una escritura sujeta al derecho del propietario de redimir. Si la venta alcanza al menos dos tercios del valor tasado, esta ley no otorga ningún derecho de redención.

Sí. En una acción para hacer cumplir una hipoteca o un gravamen, el tribunal puede ordenar la venta de la propiedad y también dictar una sentencia personal contra el prestatario por la deuda (sentencia por saldo insuficiente, deficiency judgment). Si una venta al contado produce más de lo necesario para pagar la sentencia, las costas y la comisión, el excedente se paga al propietario cuya propiedad se vendió.

Sí. Una asociación de condominio tiene un gravamen sobre una unidad por cuotas y multas que puede ejecutarse de la misma manera que una hipoteca; se ubica detrás de una primera hipoteca registrada antes de que la cuota se atrasara y detrás de los impuestos sobre la propiedad, y termina a menos que la ejecución comience dentro de los cinco años siguientes a que las cuotas sean totalmente exigibles. Conforme a la antigua Horizontal Property Law, el gravamen de un consejo de copropietarios por gastos comunes impagados también puede hacerse cumplir mediante demanda como una hipoteca. Para las comunidades planificadas (asociaciones de propietarios, HOA), la asociación tiene un gravamen continuo por cuotas, tarifas y cargos relacionados impagados que permanezcan impagos 30 días después de su vencimiento; una vez registrado, se ubica detrás de los gravámenes por impuestos y de cualquier hipoteca registrada antes.

Sí, cuando se paga a un licenciatario de bienes raíces en la venta de una vivienda unifamiliar. El vendedor completa y firma el formulario "seller's disclosure of conditions form" (declaración del vendedor sobre las condiciones, seller disclosure) de la Kentucky Real Estate Commission (que cubre el sótano, el techo, el suministro de agua, el servicio de alcantarillado y los sistemas componentes, entre otros puntos) al firmar el contrato de listado, y el agente del listado debe entregar una copia al comprador dentro de las 72 horas siguientes a recibir una oferta escrita y firmada. El formulario no se requiere para viviendas nuevas vendidas con garantía, ventas en subasta ni ejecuciones hipotecarias supervisadas por el tribunal.

Kentucky vende certificados de morosidad (gravámenes por impuestos), no la vivienda misma (venta por impuestos, tax sale). El propietario puede pagar un certificado en poder del condado en cualquier momento al secretario del condado; si un comprador tercero lo compra, ese comprador debe notificar al propietario dentro de 50 días y luego cada seis meses. Una demanda para cobrar el certificado, que puede incluir la ejecución hipotecaria, puede presentarse después de un año desde que los impuestos se atrasaron (y dentro de 11 años), y el comprador debe enviar al menos 45 días de aviso antes de demandar. Si la vivienda se vende entonces por ejecución hipotecaria, se tasa y se aplica el derecho de redención de las ventas judiciales de KRS 426.530.

El Kentucky Homeownership Protection Center, administrado por Kentucky Housing Corporation con el Department of Financial Institutions, ofrece ayuda gratuita a los propietarios que están atrasados o en riesgo de atrasarse en un préstamo de vivienda: 866-830-7868, ProtectionCenter@kyhousing.org. Puede remitir a las personas a Legal Aid, pero no puede dar asesoría legal, y comunicarse con él no detiene un caso de ejecución hipotecaria que ya se haya presentado. El Team Kentucky Homeowner Assistance Fund dejó de aceptar solicitudes el 30 de junio de 2025 (6/30/2025).