Leyes de ejecución hipotecaria de Rhode Island: proceso, plazos y sus derechos

Ambos. Un prestamista puede presentar una demanda ante un tribunal para someter la propiedad a ejecución hipotecaria (foreclosure) o, conforme a una hipoteca con poder de venta (power of sale), puede vender la propiedad después de dar los avisos por correo y publicados que exige la ley, sin un caso judicial.

Antes de iniciar una ejecución hipotecaria (foreclosure) sobre una residencia principal de una a cuatro unidades ocupada por el propietario, el prestamista debe enviar al propietario un aviso por escrito de que no puede ejecutar la hipoteca sin participar primero en una conferencia de mediación (vea mediation_program). Para una ejecución hipotecaria con poder de venta (power of sale), se debe enviar al propietario un aviso por escrito de la hora y el lugar de la venta por correo certificado con acuse de recibo, a la dirección de la propiedad (y a cualquier dirección del tasador de impuestos o dirección designada), al menos 30 días antes de la primera publicación en el periódico en el caso de prestatarios consumidores individuales (20 días para los demás). El aviso debe incluir información sobre los derechos de los miembros del servicio militar. Luego la venta debe anunciarse en un periódico una vez por semana durante tres semanas sucesivas, con la primera publicación al menos 21 días antes de la venta y la tercera publicación de 7 a 14 días antes de la fecha original de la venta. Se debe enviar por correo a los inquilinos (tenants) de buena fe un aviso de la venta programada al menos un día hábil antes de la primera publicación.

Mínimos establecidos por la ley para una ejecución hipotecaria (foreclosure) con poder de venta (power of sale): primero se debe cumplir el requisito de mediación para las viviendas cubiertas; el aviso por correo debe enviarse a un prestatario consumidor individual al menos 30 días antes de la primera publicación; la primera de tres publicaciones semanales debe hacerse al menos 21 días antes de la venta; y la venta no puede realizarse más de 14 días después de la tercera publicación.

Sí. Rhode Island exige una conferencia de mediación antes de la ejecución hipotecaria (foreclosure) de una hipoteca de primer gravamen de un consumidor individual sobre una residencia principal de una a cuatro unidades ocupada por el propietario. El prestamista debe notificar al propietario que no puede ejecutar la hipoteca sin participar primero en la mediación, y debe enviar ese aviso por correo dentro de los 120 días posteriores al incumplimiento o pagar una multa de $1,000 por mes. La conferencia está a cargo de un coordinador de mediación de una agencia de asesoría aprobada por HUD con sede en Rhode Island, quien certifica si el prestamista participó de buena fe antes de que este pueda continuar. RIHousing ofrece estos servicios de mediación sin costo a los propietarios.

El prestamista debe enviar por correo a cada inquilino (tenant) de buena fe un aviso por escrito al menos un día hábil antes de la primera publicación de la venta en el periódico, que indique que la propiedad está programada para una venta por ejecución hipotecaria (foreclosure) y cuándo y dónde, que informe sobre los servicios de asesoría e información (incluidos el centro de ayuda de vivienda de Rhode Island y United Way 2-1-1), que le recuerde al inquilino que siga pagando la renta al arrendador (landlord) hasta la venta, y que indique que no es un aviso de desalojo (eviction). Un arrendamiento es de buena fe (bona fide) solo si, entre otras cosas, el inquilino no es el prestatario ni el hijo, cónyuge, padre o madre del prestatario.

Sí, para condominios. Una asociación de condominio tiene un gravamen (lien) sobre una unidad por las cuotas (assessments) y multas desde que vencen, y el gravamen puede ejecutarse (foreclosed) conforme a R.I. Gen. Laws § 34-36.1-3.21. El gravamen tiene una prioridad limitada sobre una primera hipoteca por hasta seis meses de cuotas regulares de gastos comunes más costos de cobranza y de ejecución con tope. Una vez que los cargos por gastos comunes tienen al menos 60 días de atraso, la asociación debe enviar al propietario un aviso del atraso por correo certificado y de primera clase. Un fallo en un caso de gravamen debe incluir los costos y honorarios de abogado razonables para la parte vencedora.

Sí. Tan pronto como sea factible, y antes de que se firme cualquier acuerdo para transferir bienes raíces, el vendedor debe darle al comprador (y a cada agente que participe) una divulgación (disclosure) por escrito de todas las condiciones deficientes que el vendedor realmente conozca, en un formulario aprobado por la Rhode Island Real Estate Commission (o en un formulario sustancialmente conforme). El agente no puede comunicar la oferta del comprador hasta que el comprador haya recibido la divulgación y firmado un acuse de recibo.

Después de una venta por impuestos a la propiedad (property tax) a un comprador privado, una persona con derecho a recibir aviso de la venta puede redimir la propiedad en cualquier momento antes de que el comprador presente una petición para extinguir el derecho de redención (foreclose the right of redemption), pagando al comprador la suma original más los impuestos pagados en el ínterin, intereses del 1% mensual, costos y una multa legal (o, en el caso de un cesionario de una ciudad o pueblo, la cantidad indicada en la cesión más la multa). El pago puede hacerse al tesorero de la ciudad o pueblo como agente del comprador hasta un año después de la venta.

El HelpCenter de RIHousing es una agencia de asesoría aprobada por HUD que ofrece asesoría gratuita para prevenir la ejecución hipotecaria (foreclosure) a los propietarios de Rhode Island que tienen dificultades con los pagos de su hipoteca; los asesores trabajan con los propietarios y los prestamistas en opciones como modificaciones del préstamo, acuerdos de arreglo (work-out agreements) y planes de pago, o los remiten a RI Legal Services. Llame al 401-457-1130. RIHousing también ofrece sin costo a los propietarios los servicios estatales de mediación en ejecuciones hipotecarias.