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Leyes de ejecución hipotecaria de South Carolina: proceso, plazos y sus derechos

Reglas de ejecución hipotecaria de South Carolina: judicial o extrajudicial, avisos requeridos, plazos, derecho a ponerse al día, período de redención, sentencias por saldo insuficiente, gravámenes de asociaciones de propietarios (HOA) y ayuda para propietarios de vivienda.

Respuestas rápidas para South Carolina

Judicial o extrajudicial
Judicial. Una venta conforme a un poder de venta (power of sale) en una hipoteca no es válida para transferir el título a menos que la deuda se establezca primero mediante un fallo judicial (o que el deudor dé su consentimiento por escrito a la cantidad después de su vencimiento, dentro… S.C. Code Ann. §§ 29-3-630, 29-3-640; South Carolina Judicial Branch, FAQ in SC Master-in-Equity Court
Plazos establecidos por ley
Plazos establecidos por la ley: 30 días para responder a la demanda de ejecución hipotecaria (foreclosure) (conforme a las South Carolina Rules of Civil Procedure), y tres semanas de anuncios antes de una venta judicial. S.C. Code Ann. §§ 15-39-650, 15-39-680, 15-39-720, 15-39-760
Sentencias por saldo insuficiente
Sí. En una ejecución hipotecaria (foreclosure), el tribunal puede ordenar a un prestatario que es personalmente responsable que pague cualquier cantidad de la deuda que quede sin pagar después de la venta, a menos que el prestamista haya renunciado a ello. S.C. Code Ann. §§ 29-3-660, 29-3-680, 29-3-700, 29-3-740, 15-39-720

Última verificación: 2026-10-27

Cómo funciona la ejecución hipotecaria

Judicial o extrajudicialJudicial. Una venta conforme a un poder de venta (power of sale) en una hipoteca no es válida para transferir el título a menos que la deuda se establezca primero mediante un fallo judicial (o que el deudor dé su consentimiento por escrito a la cantidad después de su vencimiento, dentro de los 12 meses anteriores a la venta). En la práctica, el prestamista presenta una citación y demanda (summons and complaint) de ejecución hipotecaria (foreclosure), y los casos de ejecución hipotecaria generalmente los ve un Master-in-Equity (o un árbitro especial (special referee) en los condados que no tienen uno).
Fuente: S.C. Code Ann. §§ 29-3-630, 29-3-640; South Carolina Judicial Branch, FAQ in SC Master-in-Equity Court
Avisos requeridosAl propietario se le entrega una citación y demanda (summons and complaint) de ejecución hipotecaria (foreclosure) y tiene 30 días para presentar una respuesta por escrito; llamar al prestamista o a su abogado no cuenta como respuesta. Después del fallo, el alguacil (sheriff) (u otro funcionario encargado de la venta) debe anunciar públicamente la venta durante tres semanas antes del día de la venta, indicando la propiedad, la hora y el lugar de la venta, el nombre del propietario y la parte que presenta el caso; el anuncio se coloca en tres lugares públicos del condado (incluida la puerta del palacio de justicia) y se publica en un periódico.
Fuente: S.C. Code Ann. §§ 15-39-650, 15-39-660; South Carolina Judicial Branch, FAQ in SC Master-in-Equity Court
Plazos establecidos por leyPlazos establecidos por la ley: 30 días para responder a la demanda de ejecución hipotecaria (foreclosure) (conforme a las South Carolina Rules of Civil Procedure), y tres semanas de anuncios antes de una venta judicial. El día regular de ventas judiciales es el primer lunes del mes (el martes siguiente si ese lunes es feriado legal). Si se solicita una sentencia por deficiencia (deficiency judgment), las ofertas permanecen abiertas durante 30 días después de la venta (sin contar el día de la venta) para que otras personas puedan presentar ofertas "upset" (de mejora) más altas.
Fuente: S.C. Code Ann. §§ 15-39-650, 15-39-680, 15-39-720, 15-39-760
Mediación en ejecuciones hipotecariasActualmente no hay un programa estatal de intervención en ejecuciones hipotecarias (foreclosure intervention) ordenado por los tribunales. En 2023, la Supreme Court of South Carolina revocó sus órdenes administrativas de 2009 y 2011, que habían exigido a los prestamistas entregar un aviso del derecho a la intervención en la ejecución hipotecaria junto con la citación y demanda. La orden de revocación dice que los prestamistas aún deben seguir las reglas federales de mitigación de pérdidas (loss mitigation), que los jueces aún pueden preguntar sobre el estado de la mitigación de pérdidas antes de una audiencia, orden o venta, y que el abogado del prestamista sigue siendo el punto de contacto del prestatario para la mitigación de pérdidas.
Fuente: Supreme Court of South Carolina, Order No. 2023-05-17-01 (Rescission of Administrative Orders Governing Mortgage Foreclosure Actions)

Después de la venta

Sentencias por saldo insuficienteSí. En una ejecución hipotecaria (foreclosure), el tribunal puede ordenar a un prestatario que es personalmente responsable que pague cualquier cantidad de la deuda que quede sin pagar después de la venta, a menos que el prestamista haya renunciado a ello. Un demandado que enfrenta una sentencia personal (por deficiencia, deficiency judgment) puede, dentro de los 30 días posteriores a la venta, pedir al secretario del tribunal una tasación de la propiedad por tres tasadores con licencia o certificados; si el valor de tasación menos el precio de venta es igual o mayor que la deficiencia, la sentencia se cancela y, de lo contrario, se reduce en esa cantidad. Cuando se solicita una deficiencia, las ofertas permanecen abiertas durante 30 días después de la venta.
Fuente: S.C. Code Ann. §§ 29-3-660, 29-3-680, 29-3-700, 29-3-740, 15-39-720
Inquilinos en una vivienda con ejecución hipotecariaLas preguntas frecuentes sobre el Master-in-Equity del South Carolina Judicial Branch les indican a los inquilinos (tenants) con contrato de arrendamiento en una propiedad sometida a ejecución hipotecaria (foreclosure) que podrían tener derechos conforme a la ley federal, la Protecting Tenants at Foreclosure Act of 2009, que podrían permitirles quedarse en la vivienda por un período de tiempo.
Fuente: South Carolina Judicial Branch, FAQ in SC Master-in-Equity Court

Asociaciones de propietarios (HOA), impuestos y venta

Ventas por impuestos a la propiedadDespués de una venta por impuestos a la propiedad (property tax) atrasados, el contribuyente moroso, un propietario posterior, o un acreedor hipotecario o por sentencia puede redimir el bien inmueble dentro de los 12 meses a partir de la fecha de la venta, pagando los impuestos atrasados, las contribuciones, las multas y los costos más intereses sobre el monto de la oferta, que aumentan con el tiempo: 3% en los primeros tres meses, 6% en los meses cuatro a seis, 9% en los meses siete a nueve y 12% en los últimos tres meses. El recaudador de impuestos debe enviar un aviso por correo certificado de 20 a 45 días antes de que termine el período de redención (redemption period).
Fuente: S.C. Code Ann. §§ 12-51-90, 12-51-120
Declaración del vendedorSí. A menos que la transferencia esté exenta (por ejemplo, las ventas ordenadas por un tribunal y por ejecución hipotecaria (foreclosure), las transferencias a un prestamista después de un incumplimiento y las transferencias por fiduciarios), el propietario de un bien inmueble residencial debe darle al comprador una declaración de divulgación (disclosure) por escrito en el formulario promulgado por la South Carolina Real Estate Commission, que abarque puntos como los sistemas de agua y aguas residuales, el techo y la estructura, la plomería, el sistema eléctrico y el de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC). Un propietario que a sabiendas no cumpla o que dé información falsa o engañosa es responsable de los daños reales del comprador.
Fuente: S.C. Code Ann. §§ 27-50-30, 27-50-40, 27-50-65

Cómo obtener ayuda

Ayuda gratuita para propietarios de viviendaSC Housing (la agencia estatal de financiamiento de vivienda) pide a sus propios prestatarios que están atrasados que llamen a su departamento de mitigación de pérdidas (loss mitigation) al 800-476-0412 (Opción 5). Para cualquier propietario, remite a asesores de vivienda gratuitos aprobados por HUD en 17 agencias de Carolina del Sur y a la línea directa HOPE, disponible las 24 horas, los 7 días de la semana (24/7), 888-995-HOPE (4673).
Fuente: SC Housing, Avoid Foreclosure

Preguntas frecuentes sobre ejecución hipotecaria y derechos del propietario

¿South Carolina es un estado de ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial?
Judicial. Una venta conforme a un poder de venta (power of sale) en una hipoteca no es válida para transferir el título a menos que la deuda se establezca primero mediante un fallo judicial (o que el deudor dé su consentimiento por escrito a la cantidad después de su vencimiento, dentro de los 12 meses anteriores a la venta). En la práctica, el prestamista presenta una citación y demanda (summons and complaint) de ejecución hipotecaria (foreclosure), y los casos de ejecución hipotecaria generalmente los ve un Master-in-Equity (o un árbitro especial (special referee) en los condados que no tienen uno).
¿Qué aviso se requiere antes de una venta por ejecución hipotecaria en South Carolina?
Al propietario se le entrega una citación y demanda (summons and complaint) de ejecución hipotecaria (foreclosure) y tiene 30 días para presentar una respuesta por escrito; llamar al prestamista o a su abogado no cuenta como respuesta. Después del fallo, el alguacil (sheriff) (u otro funcionario encargado de la venta) debe anunciar públicamente la venta durante tres semanas antes del día de la venta, indicando la propiedad, la hora y el lugar de la venta, el nombre del propietario y la parte que presenta el caso; el anuncio se coloca en tres lugares públicos del condado (incluida la puerta del palacio de justicia) y se publica en un periódico.
¿Cuánto tarda una ejecución hipotecaria en South Carolina?
Plazos establecidos por la ley: 30 días para responder a la demanda de ejecución hipotecaria (foreclosure) (conforme a las South Carolina Rules of Civil Procedure), y tres semanas de anuncios antes de una venta judicial. El día regular de ventas judiciales es el primer lunes del mes (el martes siguiente si ese lunes es feriado legal). Si se solicita una sentencia por deficiencia (deficiency judgment), las ofertas permanecen abiertas durante 30 días después de la venta (sin contar el día de la venta) para que otras personas puedan presentar ofertas "upset" (de mejora) más altas.
¿Puede el prestamista reclamarle el resto del préstamo después de la ejecución hipotecaria en South Carolina?
Sí. En una ejecución hipotecaria (foreclosure), el tribunal puede ordenar a un prestatario que es personalmente responsable que pague cualquier cantidad de la deuda que quede sin pagar después de la venta, a menos que el prestamista haya renunciado a ello. Un demandado que enfrenta una sentencia personal (por deficiencia, deficiency judgment) puede, dentro de los 30 días posteriores a la venta, pedir al secretario del tribunal una tasación de la propiedad por tres tasadores con licencia o certificados; si el valor de tasación menos el precio de venta es igual o mayor que la deficiencia, la sentencia se cancela y, de lo contrario, se reduce en esa cantidad. Cuando se solicita una deficiencia, las ofertas permanecen abiertas durante 30 días después de la venta.
¿South Carolina tiene un programa de mediación para ejecuciones hipotecarias?
Actualmente no hay un programa estatal de intervención en ejecuciones hipotecarias (foreclosure intervention) ordenado por los tribunales. En 2023, la Supreme Court of South Carolina revocó sus órdenes administrativas de 2009 y 2011, que habían exigido a los prestamistas entregar un aviso del derecho a la intervención en la ejecución hipotecaria junto con la citación y demanda. La orden de revocación dice que los prestamistas aún deben seguir las reglas federales de mitigación de pérdidas (loss mitigation), que los jueces aún pueden preguntar sobre el estado de la mitigación de pérdidas antes de una audiencia, orden o venta, y que el abogado del prestamista sigue siendo el punto de contacto del prestatario para la mitigación de pérdidas.
¿Qué les sucede a los inquilinos cuando se ejecuta la hipoteca de una vivienda de alquiler en South Carolina?
Las preguntas frecuentes sobre el Master-in-Equity del South Carolina Judicial Branch les indican a los inquilinos (tenants) con contrato de arrendamiento en una propiedad sometida a ejecución hipotecaria (foreclosure) que podrían tener derechos conforme a la ley federal, la Protecting Tenants at Foreclosure Act of 2009, que podrían permitirles quedarse en la vivienda por un período de tiempo.
¿Qué debe revelar el vendedor de una vivienda en South Carolina?
Sí. A menos que la transferencia esté exenta (por ejemplo, las ventas ordenadas por un tribunal y por ejecución hipotecaria (foreclosure), las transferencias a un prestamista después de un incumplimiento y las transferencias por fiduciarios), el propietario de un bien inmueble residencial debe darle al comprador una declaración de divulgación (disclosure) por escrito en el formulario promulgado por la South Carolina Real Estate Commission, que abarque puntos como los sistemas de agua y aguas residuales, el techo y la estructura, la plomería, el sistema eléctrico y el de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC). Un propietario que a sabiendas no cumpla o que dé información falsa o engañosa es responsable de los daños reales del comprador.
¿Cómo recupera su vivienda después de una venta por impuestos en South Carolina?
Después de una venta por impuestos a la propiedad (property tax) atrasados, el contribuyente moroso, un propietario posterior, o un acreedor hipotecario o por sentencia puede redimir el bien inmueble dentro de los 12 meses a partir de la fecha de la venta, pagando los impuestos atrasados, las contribuciones, las multas y los costos más intereses sobre el monto de la oferta, que aumentan con el tiempo: 3% en los primeros tres meses, 6% en los meses cuatro a seis, 9% en los meses siete a nueve y 12% en los últimos tres meses. El recaudador de impuestos debe enviar un aviso por correo certificado de 20 a 45 días antes de que termine el período de redención (redemption period).
¿Dónde pueden los propietarios de vivienda obtener ayuda gratuita con la ejecución hipotecaria en South Carolina?
SC Housing (la agencia estatal de financiamiento de vivienda) pide a sus propios prestatarios que están atrasados que llamen a su departamento de mitigación de pérdidas (loss mitigation) al 800-476-0412 (Opción 5). Para cualquier propietario, remite a asesores de vivienda gratuitos aprobados por HUD en 17 agencias de Carolina del Sur y a la línea directa HOPE, disponible las 24 horas, los 7 días de la semana (24/7), 888-995-HOPE (4673).

Ejecución hipotecaria y derechos del propietario en otros estados

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