Cómo desalojar a un inquilino en New York (2026)
Los pasos legales para arrendadores en New York — el aviso, el caso en la corte, los costos, los plazos y los errores que hacen que se desestimen los casos — con la ley o la página oficial que respalda cada paso.
Respuesta corta: En New York, un arrendador debe dar el aviso escrito requerido, presentar un caso de desalojo en la corte si el inquilino no paga o no se va, obtener una sentencia y hacer que un alguacil u otro funcionario ejecute la desocupación. No se permite cambiar las cerraduras ni sacar las pertenencias por cuenta propia.
Paso 1: tenga un motivo legal y dé el aviso correcto
| Renta sin pagar | Exigencia de pago de la renta por escrito de 14 días antes de presentar un procedimiento por falta de pago. Por separado, si la renta no se recibe dentro de los 5 días de la fecha de vencimiento, el arrendador (landlord) debe enviar al inquilino (tenant) por correo certificado un aviso de que no se recibió la renta; no hacerlo es una defensa afirmativa en un caso por falta de pago. |
|---|---|
| Violación del contrato de arrendamiento | No hay un plazo legal estatal general de aviso para corregir (rigen las condiciones del contrato de arrendamiento). Donde se aplica la Good Cause Eviction, se debe dar al inquilino (tenant) un aviso por escrito y 10 días para corregir una violación sustancial del contrato antes de un desalojo (eviction) por ese motivo. En cualquier caso de desalojo por incumplimiento del contrato, el tribunal debe conceder una suspensión de la orden de 30 días durante la cual el inquilino puede corregir. |
| Terminación de un arrendamiento mes a mes (sin culpa) | Arrendador (landlord): aviso por escrito según la duración de la ocupación: 30 días (menos de 1 año), 60 días (1-2 años), 90 días (2 años o más); se requiere el mismo aviso para un aumento de renta del 5% o más. Inquilino (tenant): aviso de al menos un mes antes del final del plazo mensual (fuera de NYC). |
Las reglas locales de control de rentas o de causa justificada pueden limitar los desalojos: Se permite el control/la estabilización de rentas local. La estabilización de rentas cubre muchos edificios de NYC y otras localidades que declaran una emergencia de vivienda (permitido en todo el estado desde el 15 de junio de 2019 (6/15/2019)). La Good Cause Eviction Law (RPL Art. 6-A, 2024) se aplica automáticamente en NYC y en las localidades que optan por ella: los aumentos de renta por encima del 'local rent standard' (norma local de renta) (5% + CPI regional, con un tope del 10%) se presumen irrazonables, y el desalojo (eviction)/la no renovación requiere una causa justificada.
Paso 2: redacte y entregue el aviso correctamente
| Qué debe decir el aviso | Se requiere antes de un caso por falta de pago: una exigencia escrita de la renta que dé al menos 14 días de aviso, que exija el pago de la renta o la entrega de la posesión, y que se entregue como lo exige RPAPL § 735: en persona; a una persona de edad y juicio adecuados que vive o trabaja en la propiedad; o, si ninguna es posible, fijándola en una parte visible de la propiedad o colocándola debajo de la puerta de entrada. Cualquiera de los dos últimos métodos también requiere enviarla por correo dentro de un día por correo registrado o certificado y por correo regular de primera clase. Hasta el 15 de junio de 2034 (6/15/2034), el aviso de 14 días también debe contener o adjuntar el aviso de Good Cause Eviction de RPL § 231-c, que indique si la unidad está cubierta por el Article 6-A (y, si está exenta, por qué). Por separado, si la renta no se recibe dentro de los 5 días de la fecha de pago, el arrendador (landlord) debe enviar al inquilino (tenant) un aviso escrito de que no la recibió por correo certificado. No enviarlo es una defensa afirmativa en un desalojo (eviction) por falta de pago. |
|---|---|
| Cómo debe entregarse | Los documentos de desalojo (eviction) (aviso de petición y petición), y los avisos que las leyes exigen que se notifiquen 'as prescribed in section 735' (según lo dispuesto en la sección 735), como la exigencia de renta de 14 días, deben notificarse de una de tres maneras. (1) Entrega en persona. (2) Dejándolos con una persona de edad y juicio adecuados que viva o trabaje allí. (3) Si no se puede encontrar a nadie después de un esfuerzo razonable, fijándolos en una parte visible de la propiedad o deslizándolos por debajo de la puerta de entrada. Para los métodos 2 y 3, dentro de 1 día los documentos también deben enviarse por correo TANTO certificado o registrado COMO regular de primera clase. La prueba de la notificación debe presentarse dentro de 3 días. Fuente: RPAPL 735; RPAPL 711(2) |
Formularios de aviso:
- Aviso de pago de renta o desocupación en New York — requisitos y borrador gratuito
- Aviso para terminar un arrendamiento mes a mes en New York — requisitos y borrador gratuito
Paso 3: presente el caso de desalojo y asista a la audiencia
Los casos de desalojo en New York se atienden en: Procedimientos sumarios (summary proceedings): NYC Civil Court (Housing Part) en la ciudad de Nueva York; City, District, Town o Village Courts en otros lugares.
- Aviso: exigencia de pago de la renta de 14 días (falta de pago, RPAPL 711(2)) o aviso de terminación/no renovación de 30/60/90 días (permanencia después del vencimiento, holdover, RPL 226-c); en las áreas con Good Cause, el aviso debe indicar la cobertura y los motivos
- Presentar la petición y el aviso de petición; en los casos de holdover, notificarlos de 10 a 17 días antes de la audiencia (RPAPL 733)
- Audiencia/juicio; el inquilino (tenant) puede plantear defensas como la garantía de habitabilidad (warranty of habitability), la represalia o la falta del aviso de renta tardía de 5 días
- Sentencia de posesión; el tribunal puede suspender la orden hasta 1 año por dificultades (RPAPL 753(1)); suspensión de 30 días para corregir en los casos de incumplimiento del contrato (RPAPL 753(4))
- Se emite la orden de desalojo (warrant of eviction); el funcionario debe dar un aviso por escrito de al menos 14 días antes de la ejecución (RPAPL 749)
- Retiro por el alguacil (sheriff), un city marshal o un alguacil menor (constable), en un día hábil entre la salida y la puesta del sol; en los casos por falta de pago, la orden se anula si se paga la renta total adeudada antes de la ejecución
Plazos de la corte: Holdover (inquilino que permanece después del vencimiento): el aviso de petición (notice of petition) se notifica no menos de 10 ni más de 17 días antes de la audiencia (RPAPL 733). Falta de pago (donde una regla del tribunal adopta RPAPL 732): el inquilino (tenant) responde dentro de 10 días de la notificación; el juicio se fija de 3 a 8 días después de la respuesta.
Fuente: N.Y. RPAPL §§ 711, 732, 733, 749, 753
Cuánto tarda desalojar a un inquilino en New York
Por falta de pago de la renta, el período de aviso es de 14 días; después sigue el proceso en la corte (presentación, notificación, respuesta del inquilino y audiencia), luego la orden final y la desocupación por parte de un oficial. Los casos sin oposición avanzan más rápido; un caso disputado, una apelación o una corte saturada añaden semanas. Consulte cuánto tardan los desalojos en cada estado.
Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en New York
Las tarifas de presentación y de notificación en la corte se fijan a nivel local. Tarifas verificadas en los condados más grandes de New York:
| Condado | Tarifas de presentación y notificación |
|---|---|
| Brooklyn (Kings County) | $45 por emitir un aviso de petición (notice of petition) (cuota de presentación del arrendador (landlord)); $70 por solicitar jurado |
| Manhattan (New York County) | $45 por emitir un aviso de petición (notice of petition) (cuota de presentación del arrendador (landlord)); $70 por solicitar jurado |
| Queens (Queens County) | $45 por emitir un aviso de petición (notice of petition) (cuota de presentación del arrendador (landlord)); $70 por solicitar jurado |
| The Bronx (Bronx County) | $45 por emitir un aviso de petición (notice of petition) (cuota de presentación del arrendador (landlord)); $70 por solicitar jurado |
| Westchester County (Yonkers, White Plains) | $45 por emitir un aviso de petición (notice of petition) en el City Court; $20 en los justice courts de pueblos y villas |
| Erie County (Buffalo) | $45 por emitir un aviso de petición (notice of petition) en el City Court; $20 en los justice courts de pueblos y villas |
| Monroe County (Rochester) | $45 por emitir un aviso de petición (notice of petition) en el City Court; $20 en los justice courts de pueblos y villas |
| Suffolk County (Long Island) | $45 por un aviso de petición (notice of petition) en un procedimiento sumario (District Court); $20 en los justice courts de pueblos y villas |
| Nassau County (Long Island) | $45 por presentar el primer documento en un procedimiento sumario (District Court); $70 por solicitar jurado |
| Onondaga County (Syracuse) | $45 por emitir un aviso de petición (notice of petition) en el City Court; $20 en los justice courts de pueblos y villas |
| Albany County (Albany) | $45 por emitir un aviso de petición (notice of petition) en el City Court; $20 en los justice courts de pueblos y villas |
| Staten Island (Richmond County) | $45 por emitir un aviso de petición (notice of petition) (cuota de presentación del arrendador (landlord)); $70 por solicitar jurado |
| Orange County (Newburgh, Middletown) | $45 por emitir un aviso de petición (notice of petition) en el City Court; $20 en los justice courts de pueblos y villas |
| Dutchess County (Poughkeepsie, Beacon) | $45 por emitir un aviso de petición (notice of petition) en el City Court; $20 en los justice courts de pueblos y villas |
| Rockland County | $20 por emitir un aviso de petición (notice of petition) en los justice courts de pueblos y villas |
| Oneida County (Utica, Rome) | $45 por emitir un aviso de petición (notice of petition) en el City Court; $20 en los justice courts de pueblos y villas |
| Broome County (Binghamton) | $45 por emitir un aviso de petición (notice of petition) en el City Court; $20 en los justice courts de pueblos y villas |
| Saratoga County (Saratoga Springs) | $45 por emitir un aviso de petición (notice of petition) en el City Court; $20 en los justice courts de pueblos y villas |
| Tompkins County | $45 por emitir un aviso de petición (notice of petition) en un proceso sumario (summary proceeding) en la City Court; $20 en los tribunales de justicia de pueblos y aldeas (town and village justice courts). Solicitud de jurado en la City Court: $70. |
Agregue el costo de un abogado si contrata uno, la renta perdida durante el caso y cualquier tarifa de la orden judicial o del oficial para sacar al inquilino.
Desalojar a alguien sin contrato de arrendamiento (familiar, compañero de cuarto, huésped u ocupante ilegal)
| Alguien sin contrato de arrendamiento escrito que paga renta (mes a mes / a voluntad) | Arrendador (landlord): aviso por escrito según la duración de la ocupación: 30 días (menos de 1 año), 60 días (1-2 años), 90 días (2 años o más); se requiere el mismo aviso para un aumento de renta del 5% o más. Inquilino (tenant): aviso de al menos un mes antes del final del plazo mensual (fuera de NYC). |
|---|---|
| Alguien que nunca fue inquilino (ocupante ilegal / ocupante no autorizado) | Un ocupante ilegal (squatter) no es un inquilino (tenant). La ley define a un ocupante ilegal como alguien que entra o se introduce en un inmueble sin permiso de la persona con derecho a la posesión y sigue ocupándolo sin título, derecho ni permiso. El dueño saca a un ocupante ilegal mediante un procedimiento sumario en el tribunal ('no landlord-tenant relationship' (sin relación entre arrendador e inquilino)), con la entrega de un aviso para desocupar de 10 días. Si el ocupante entró o se queda por la fuerza o por medios ilegales, no se necesita un aviso para desocupar cuando se cumplen las condiciones de ley. Las protecciones contra el desalojo ilegal de RPAPL § 768 cubren a los ocupantes que han ocupado legalmente una unidad durante 30+ días consecutivos o que tienen un contrato. |
Errores que hacen que se desestimen los casos de desalojo — o que demanden a los arrendadores
| Cambiar las cerraduras / cortar los servicios públicos | El desalojo por cuenta propia (self-help eviction) es ilegal: no se permite usar la fuerza o amenazas, cortar los servicios esenciales, sacar las pertenencias o la puerta, ni cambiar o inutilizar las cerraduras para sacar a un ocupante que ha vivido allí 30 días o más o que tiene un contrato de arrendamiento. El dueño debe restituir al ocupante. Sanciones: delito menor (misdemeanor) de clase A; multa civil de $1,000-$10,000 por violación más hasta $100 por día (máximo 6 meses) por no restituirlo. |
|---|---|
| Represalias | Un arrendador (landlord) no puede entregar un aviso de desalojo (notice to quit), iniciar un desalojo (eviction) ni cambiar sustancialmente el arrendamiento (incluido negarse a renovar u ofrecer un nuevo contrato de arrendamiento (lease) con un aumento de renta no razonable) en represalia (retaliation) por la queja de buena fe de un inquilino (tenant) ante el arrendador o una agencia gubernamental sobre infracciones de salud, seguridad, habitabilidad o leyes de vivienda, una acción de buena fe para hacer valer derechos del contrato o de vivienda, o la participación en una organización de inquilinos. Si el arrendador actúa dentro del año siguiente a esa actividad, se presume que hay represalias y el arrendador debe probar un motivo que no sea de represalia. El inquilino puede demandar por daños, honorarios de abogado y una orden judicial, y gana el caso de desalojo si se determina que hubo represalias. Fuente: N.Y. RPL § 223-b |
| Aceptar la renta después del aviso | En un procedimiento por falta de pago, si el inquilino (tenant) le paga al arrendador (landlord) la renta total que se debe en cualquier momento antes de la audiencia sobre la petición, el arrendador DEBE aceptarla, y el pago hace que el caso quede sin objeto (moot). Antes de presentar un caso por falta de pago, el arrendador debe notificar una exigencia de renta por escrito de 14 días. Después de una ejecución hipotecaria (foreclosure), la aceptación de la renta por parte de un dueño sucesor no renuncia a su derecho a desalojar una vez que termina el período protegido (RPAPL 1305(4)). Fuente: RPAPL 731(4); RPAPL 711(2) |
Reglas federales que pueden cambiar el proceso
- Ley de Alivio Civil para Miembros del Servicio (Servicemembers Civil Relief Act): protección contra el desalojo (eviction): Un arrendador no puede desalojar a un miembro del servicio cubierto ni a su familia durante el servicio militar sin una orden judicial. Cuando la capacidad de pago del miembro del servicio se ve afectada de manera importante por el servicio, el tribunal debe, a solicitud, suspender el caso por 90 días o ajustar el contrato de arrendamiento. Desalojar a sabiendas sin una orden judicial es un delito menor (misdemeanor) federal. Más
- Protecciones de vivienda de VAWA: A un solicitante o inquilino no se le puede negar la vivienda, desalojar ni retirar la asistencia porque es o fue víctima de violencia doméstica, violencia en el noviazgo, agresión sexual o acecho. El abuso no puede tratarse como una violación grave del contrato por parte de la víctima. El arrendador puede 'bifurcar' (dividir) el contrato para desalojar al agresor y mantener alojada a la víctima. Los programas cubiertos también deben tener un plan de traslado de emergencia. Un traslado está disponible a solicitud si el inquilino teme razonablemente un daño inminente, o si ocurrió una agresión sexual en el inmueble en los 90 días anteriores. Más
- Aviso de 30 días para desocupar de la Ley CARES (viviendas cubiertas): El arrendador de una vivienda cubierta no puede exigir que el inquilino se vaya hasta 30 días después de dar un aviso para desocupar. La moratoria de 120 días para presentar demandas, de la misma sección, venció en julio de 2020, pero el inciso del aviso de 30 días no tiene fecha de vencimiento en su texto. Más
- Aviso de 30 días de HUD por falta de pago (vivienda pública y Sección 8 basada en proyectos): Antes de presentar un desalojo por falta de pago, el arrendador debe dar un aviso por escrito con al menos 30 días de anticipación. El aviso debe detallar la renta adeudada por mes, explicar cómo pagarla y para qué fecha, y explicar cómo recertificar los ingresos o solicitar una exención por dificultades económicas. El aviso no puede entregarse antes del día siguiente al vencimiento de la renta. Si el inquilino paga la cantidad adeudada dentro de los 30 días, el arrendador no puede presentar el desalojo. Más
Preguntas frecuentes sobre desalojo en New York para arrendadores
¿Cuánto aviso debe dar un arrendador para desalojar por falta de pago de la renta en New York?
Exigencia de pago de la renta por escrito de 14 días antes de presentar un procedimiento por falta de pago. Por separado, si la renta no se recibe dentro de los 5 días de la fecha de vencimiento, el arrendador (landlord) debe enviar al inquilino (tenant) por correo certificado un aviso de que no se recibió la renta; no hacerlo es una defensa afirmativa en un caso por falta de pago..
¿Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en New York?
Las tarifas de la corte se fijan a nivel local — por ejemplo, Brooklyn (Kings County): $45 por emitir un aviso de petición (notice of petition) (cuota de presentación del arrendador (landlord)); $70 por solicitar jurado.
¿Puede un arrendador cambiar las cerraduras para desalojar a un inquilino en New York?
El desalojo por cuenta propia (self-help eviction) es ilegal: no se permite usar la fuerza o amenazas, cortar los servicios esenciales, sacar las pertenencias o la puerta, ni cambiar o inutilizar las cerraduras para sacar a un ocupante que ha vivido allí 30 días o más o que tiene un contrato de arrendamiento. El dueño debe restituir al ocupante. Sanciones: delito menor (misdemeanor) de clase A; multa civil de $1,000-$10,000 por violación más hasta $100 por día (máximo 6 meses) por no restituirlo..
¿Cómo se desaloja a un inquilino sin contrato de arrendamiento en New York?
Arrendador (landlord): aviso por escrito según la duración de la ocupación: 30 días (menos de 1 año), 60 días (1-2 años), 90 días (2 años o más); se requiere el mismo aviso para un aumento de renta del 5% o más. Inquilino (tenant): aviso de al menos un mes antes del final del plazo mensual (fuera de NYC)..
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Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.