Cómo desalojar a un inquilino en Georgia (2026)
Los pasos legales para arrendadores en Georgia — el aviso, el caso en la corte, los costos, los plazos y los errores que hacen que se desestimen los casos — con la ley o la página oficial que respalda cada paso.
Respuesta corta: En Georgia, un arrendador debe dar el aviso escrito requerido, presentar un caso de desalojo en la corte si el inquilino no paga o no se va, obtener una sentencia y hacer que un alguacil u otro funcionario ejecute la desocupación. No se permite cambiar las cerraduras ni sacar las pertenencias por cuenta propia.
Paso 1: tenga un motivo legal y dé el aviso correcto
| Renta sin pagar | Antes de presentar una declaración jurada de desposesión (dispossessory affidavit) por renta no pagada, recargos por pago tardío, servicios públicos u otros cargos, el arrendador (landlord) debe dar al inquilino (tenant) un aviso para desocupar o pagar todas las cantidades atrasadas dentro de tres días hábiles. El aviso debe colocarse en un sobre cerrado de forma visible en la puerta de la propiedad Y entregarse por cualquier otro método o métodos acordados en el contrato de arrendamiento. |
|---|---|
| Violación del contrato de arrendamiento | No hay un período legal para corregir. El arrendador (landlord) debe exigir la posesión antes de presentar el desalojo (eviction), y deben seguirse las condiciones de aviso del contrato de arrendamiento. Para los contratos celebrados o renovados a partir del 1 de julio de 2024 (7/1/2024), la exigencia de posesión debe colocarse en un sobre cerrado de forma visible en la puerta de la propiedad y también entregarse por cualquier otro método acordado en el contrato. |
| Terminación de un arrendamiento mes a mes (sin culpa) | Arrendamiento a voluntad (tenancy at will) (sin contrato de arrendamiento escrito, o con un contrato vencido en que el arrendador (landlord) permite que el inquilino (tenant) se quede): el arrendador debe dar un aviso de 60 días; el inquilino debe dar un aviso de 30 días. Los cambios de renta en un arrendamiento a voluntad también requieren un aviso de 60 días (Handbook). |
Las reglas locales de control de rentas o de causa justificada pueden limitar los desalojos: El control de rentas local está prohibido por la ley estatal (preempted). Ningún condado ni ciudad puede promulgar, mantener ni hacer cumplir ninguna ordenanza o resolución que regule la renta que se cobra por propiedades residenciales de alquiler de propiedad privada, unifamiliares o de varias unidades. Excepciones: las propiedades del gobierno local (o de su autoridad), y los acuerdos voluntarios con personas privadas que regulan la renta. No hay un tope estatal de rentas.
Paso 2: redacte y entregue el aviso correctamente
| Qué debe decir el aviso | Antes de presentar una declaración jurada de dispossessory (desalojo) por renta, cargos por pago tardío, servicios públicos u otros cobros no pagados, el arrendador (landlord) debe dar un aviso para desocupar o pagar toda la renta atrasada, los cargos por pago tardío, los servicios públicos y los demás cobros adeudados dentro de 3 días hábiles. El aviso debe pegarse en un sobre cerrado en un lugar visible de la puerta de la propiedad Y entregarse por cualquier otro método acordado en el contrato de renta. La ley no prescribe una redacción. Las autoridades de vivienda pública pueden darlo al mismo tiempo que el aviso federal de terminación del contrato en un escrito aparte. |
|---|---|
| Cómo debe entregarse | Para contratos de arrendamiento (leases) firmados o renovados el 1 de julio de 2024 (7/1/2024) o después, la exigencia de posesión y el nuevo aviso de 3 días hábiles para desocupar o pagar deben fijarse en un sobre sellado en un lugar visible de la puerta de la propiedad, Y entregarse por cualquier otro método adicional acordado en el contrato de alquiler (p. ej., correo o correo electrónico, si el contrato lo establece). Después de que el arrendador (landlord) presenta la demanda, el emplazamiento (summons) de la corte debe ser notificado en persona por el sheriff o el constable. Si eso no funciona, puede dejarse con un residente mayor de edad. Si no se encuentra a nadie, puede fijarse en la puerta y enviarse por correo de primera clase el mismo día. Con la notificación por fijación y correo, la corte puede otorgar la posesión en rebeldía, pero no dinero. |
Formularios de aviso:
- Aviso de pago de renta o desocupación en Georgia — requisitos y borrador gratuito
- Aviso para terminar un arrendamiento mes a mes en Georgia — requisitos y borrador gratuito
Paso 3: presente el caso de desalojo y asista a la audiencia
Los casos de desalojo en Georgia se atienden en: Magistrate Court del condado donde se encuentra la propiedad (también puede presentarse en el State Court o el Superior Court).
- Exigencia de posesión; por falta de pago, un aviso para desocupar o pagar dentro de 3 días hábiles, colocado en un sobre cerrado en la puerta y entregado por cualquier otro método previsto en el contrato de arrendamiento (O.C.G.A. § 44-7-50(c)-(d))
- El arrendador (landlord) presenta una declaración jurada de desposesión (dispossessory affidavit)
- La citación la notifica el alguacil (sheriff) o su ayudante, un alguacil menor (constable) o (desde el 1 de julio de 2025 (7/1/2025)) un notificador aprobado (process server): notificación personal, a un residente adulto, o colocación en la puerta y envío por correo el mismo día; la colocación y el envío por correo por sí solos permiten la posesión, pero no una sentencia de dinero si el inquilino (tenant) no comparece
- El inquilino contesta verbalmente o por escrito dentro de los 7 días de la notificación (ofrecer toda la renta supuestamente adeudada más el costo de la orden de desposesión dentro de los 7 días de la notificación es una defensa completa, que el arrendador solo está obligado a aceptar una vez en cualquier período de 12 meses); si el caso no se decide dentro de 2 semanas, el inquilino debe pagar la renta al tribunal
- Audiencia (normalmente dentro de unos 7 días si se plantea una defensa válida); sentencia
- Writ of possession (orden de posesión) después de 7 días; el alguacil supervisa el retiro y los bienes se colocan en el terreno del arrendador. Cualquiera de las partes puede apelar dentro de los 7 días; el inquilino debe pagar la renta al tribunal para quedarse en la unidad
Plazos de la corte: La respuesta vence dentro de 7 días de la notificación (el siguiente día hábil si el 7.º día cae en fin de semana o feriado).
Cuánto tarda desalojar a un inquilino en Georgia
Por falta de pago de la renta, el período de aviso es de 3 días hábiles; después sigue el proceso en la corte (presentación, notificación, respuesta del inquilino y audiencia), luego la orden final y la desocupación por parte de un oficial. Los casos sin oposición avanzan más rápido; un caso disputado, una apelación o una corte saturada añaden semanas. Consulte cuánto tardan los desalojos en cada estado.
Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en Georgia
Las tarifas de presentación y de notificación en la corte se fijan a nivel local. Tarifas verificadas en los condados más grandes de Georgia:
| Condado | Tarifas de presentación y notificación |
|---|---|
| Fulton County (Atlanta) | $60 por presentación de desposesión (dispossessory) + $35 de tarifa de notificación del Marshal; $8 por cada demandado adicional; $75 por la orden de posesión/desalojo (writ of possession/eviction) |
| DeKalb County (Decatur) | $104 por presentar una orden de desposesión (dispossessory warrant) + $50 de notificación por el Marshal por cada demandado nombrado; orden de posesión (writ of possession): $13 de tarifa de solicitud + $75 de tarifa de notificación por el Marshal |
| Gwinnett County (Lawrenceville) | $60 por presentación + $25 de notificación del Sheriff por demandado ($85 en total por un demandado); $25 al Gwinnett Sheriff por notificar la orden de posesión (writ of possession) |
| Cobb County (Marietta) | $60.50 por presentación de desposesión (dispossessory) + $25 por la notificación del Sheriff por demandado |
| Chatham County (Savannah) | $53 por la orden de desposesión (dispossessory warrant) + $25 de notificación por demandado + $0.82 de tarifa de franqueo por presentación si no se proporciona una estampilla |
| Clayton County (Jonesboro) | $50.00 de tarifa de presentación de desposesión (dispossessory) por un demandado + $25.00 de tarifa de notificación por caso (notificador designado por el tribunal) |
| Muscogee County (Columbus) | $44 por orden de desposesión (dispossessory warrant) sin fallo de dinero; $46–$61 con fallo de dinero (según el monto reclamado, hasta $15,000); $5 por la orden (writ; desalojo); $6 por cada demandado adicional |
| Richmond County (Augusta) | Magistrate Court: $112 por la declaración jurada + notificación del Marshal a un inquilino; $172 por dos; $232 por tres; $60 por cada nueva notificación del Marshal; $65 por el fallo y la orden de posesión (writ of possession) (se pagan al presentar) |
| Clarke County (Athens) | $79 por un demandado + $25 por cada demandado adicional |
| Bibb County (Macon) | $79 por presentación y registro (incluye una tarifa de notificación) + $8 por cada demandado adicional más la tarifa de notificación; $25 por el fallo y la orden de posesión (writ of possession) |
| Hall County | Desalojo (dispossessory): $85 (un demandado); $110 (dos demandados); entrega adicional $25 por cada demandado adicional. Contestación tardía: $20. Tarifa del Sheriff por ejecutar una orden de desalojo (writ of possession) (eviction): $25. |
| Lowndes County (Valdosta) | Affidavit of Dispossessory (declaración jurada de desposesión): $75 en total ($22 de tarifa de presentación (filing fee), $10 de recargo ADR, $25 de entrega de documentos (service of process), $15 para el Indigent Defense Program, $3 para el Retirement Fund). Writ of Possession for Dispossessory (orden de desalojo): $50. |
| Dougherty County | $87.00 por orden de desposesión (dispossessory warrant); $25.00 por desalojar al inquilino (tenant) (pagadero al Sheriff); $50.00 por entrega personal en una propiedad comercial o a un agente registrado |
| Douglas County (Douglasville) | Affidavit for Summons of Dispossessory (declaración jurada para citación de desposesión): $82.00; cada demandado adicional nombrado: $25.00. |
Agregue el costo de un abogado si contrata uno, la renta perdida durante el caso y cualquier tarifa de la orden judicial o del oficial para sacar al inquilino.
Desalojar a alguien sin contrato de arrendamiento (familiar, compañero de cuarto, huésped u ocupante ilegal)
| Alguien sin contrato de arrendamiento escrito que paga renta (mes a mes / a voluntad) | Arrendamiento a voluntad (tenancy at will) (sin contrato de arrendamiento escrito, o con un contrato vencido en que el arrendador (landlord) permite que el inquilino (tenant) se quede): el arrendador debe dar un aviso de 60 días; el inquilino debe dar un aviso de 30 días. Los cambios de renta en un arrendamiento a voluntad también requieren un aviso de 60 días (Handbook). |
|---|---|
| Alguien que nunca fue inquilino (ocupante ilegal / ocupante no autorizado) | Dos vías, ambas sin un desalojo (eviction) normal. (1) Declaración jurada contra intrusos: el dueño (o su agente o abogado) jura una declaración (affidavit) de que reclama la posesión de buena fe y el ocupante nombrado no, y la entrega al sheriff, ayudante del sheriff, constable, marshal u otro agente certificado por POST, quien se la muestra al ocupante y lo saca una vez que pasan 3 días, salvo que el ocupante presente una contradeclaración jurada (counteraffidavit) en la que reclame un derecho legal de buena fe a la posesión. Una contradeclaración envía el asunto a un juicio sin jurado en el magistrate court; si el reclamo del ocupante no tiene fundamento, se le saca mediante una orden de posesión (writ of possession), y el tribunal puede otorgar la renta justa de mercado por la ocupación. (2) 'Unlawful squatting' (ocupación ilegal) penal (entrar y residir en la propiedad de otro sin el conocimiento o el consentimiento del dueño): a la persona se le entrega una citación y tiene 3 días hábiles para presentar documentación (por ejemplo, un contrato o recibos de renta) a la agencia policial o será arrestada; si presenta documentos, se celebra una audiencia dentro de 7 días, y los documentos falsos o sin fundamento llevan al desalojo, al arresto y a una multa basada en la renta mensual justa de mercado. Delito menor (misdemeanor). |
Errores que hacen que se desestimen los casos de desalojo — o que demanden a los arrendadores
| Cambiar las cerraduras / cortar los servicios públicos | El desalojo por cuenta propia (self-help eviction) es ilegal: el arrendador (landlord) no puede sacar a un inquilino (tenant) ni bloquear su acceso sin el proceso judicial de desposesión (dispossessory). Un arrendador no puede suspender a sabiendas e intencionalmente el servicio de servicios públicos de un inquilino antes de la resolución final de un caso de desposesión que el arrendador haya presentado contra ese inquilino; 'utilities' (servicios públicos) significa el servicio de enfriamiento, calefacción, luz y agua. La violación es un delito castigable con una multa de hasta $500. |
|---|---|
| Represalias | Un arrendador (landlord) no puede tomar represalias (retaliation) contra un inquilino (tenant) que, de buena fe, ejerció un derecho legal o del contrato de arrendamiento (lease), pidió reparaciones, se quejó ante una agencia de cumplimiento del código o una empresa de servicios públicos sobre un problema que el arrendador debe arreglar, o formó o se unió a una organización de inquilinos sobre habitabilidad. Si, dentro de los 3 meses después de esa acción, el arrendador presenta un desalojo (eviction), priva al inquilino del uso de la vivienda, reduce servicios, aumenta la renta, termina el contrato o interfiere de manera importante con los derechos del inquilino, el inquilino tiene un caso a primera vista (prima facie). Las represalias son una defensa contra el desalojo, y el inquilino puede recuperar un mes de renta más $500, los costos judiciales, honorarios de abogado si la conducta fue intencional, temeraria o maliciosa, y una sentencia declaratoria, menos cualquier renta que deba el inquilino. Fuente: O.C.G.A. § 44-7-24 |
| Aceptar la renta después del aviso | No hay ley sobre si aceptar la renta después de un aviso renuncia al desalojo (eviction) — esto se deja a la jurisprudencia de Georgia. En cambio, la ley les da a los inquilinos (tenants) residenciales una defensa de 'tender' (ofrecimiento de pago): dentro de 7 días después de que se le notifique un emplazamiento de desposesión (dispossessory summons) por falta de pago, el inquilino puede pagar toda la renta reclamada más el costo de la orden de desposesión (dispossessory warrant), y eso es una defensa completa. Un arrendador (landlord) debe aceptar este ofrecimiento solo una vez en cualquier período de 12 meses. Si el arrendador rechazó indebidamente el ofrecimiento, la corte ordena el pago dentro de 3 días o se emite una orden (writ). Fuente: O.C.G.A. § 44-7-52 |
Reglas federales que pueden cambiar el proceso
- Ley de Alivio Civil para Miembros del Servicio (Servicemembers Civil Relief Act): protección contra el desalojo (eviction): Un arrendador no puede desalojar a un miembro del servicio cubierto ni a su familia durante el servicio militar sin una orden judicial. Cuando la capacidad de pago del miembro del servicio se ve afectada de manera importante por el servicio, el tribunal debe, a solicitud, suspender el caso por 90 días o ajustar el contrato de arrendamiento. Desalojar a sabiendas sin una orden judicial es un delito menor (misdemeanor) federal. Más
- Protecciones de vivienda de VAWA: A un solicitante o inquilino no se le puede negar la vivienda, desalojar ni retirar la asistencia porque es o fue víctima de violencia doméstica, violencia en el noviazgo, agresión sexual o acecho. El abuso no puede tratarse como una violación grave del contrato por parte de la víctima. El arrendador puede 'bifurcar' (dividir) el contrato para desalojar al agresor y mantener alojada a la víctima. Los programas cubiertos también deben tener un plan de traslado de emergencia. Un traslado está disponible a solicitud si el inquilino teme razonablemente un daño inminente, o si ocurrió una agresión sexual en el inmueble en los 90 días anteriores. Más
- Aviso de 30 días para desocupar de la Ley CARES (viviendas cubiertas): El arrendador de una vivienda cubierta no puede exigir que el inquilino se vaya hasta 30 días después de dar un aviso para desocupar. La moratoria de 120 días para presentar demandas, de la misma sección, venció en julio de 2020, pero el inciso del aviso de 30 días no tiene fecha de vencimiento en su texto. Más
- Aviso de 30 días de HUD por falta de pago (vivienda pública y Sección 8 basada en proyectos): Antes de presentar un desalojo por falta de pago, el arrendador debe dar un aviso por escrito con al menos 30 días de anticipación. El aviso debe detallar la renta adeudada por mes, explicar cómo pagarla y para qué fecha, y explicar cómo recertificar los ingresos o solicitar una exención por dificultades económicas. El aviso no puede entregarse antes del día siguiente al vencimiento de la renta. Si el inquilino paga la cantidad adeudada dentro de los 30 días, el arrendador no puede presentar el desalojo. Más
Preguntas frecuentes sobre desalojo en Georgia para arrendadores
¿Cuánto aviso debe dar un arrendador para desalojar por falta de pago de la renta en Georgia?
Antes de presentar una declaración jurada de desposesión (dispossessory affidavit) por renta no pagada, recargos por pago tardío, servicios públicos u otros cargos, el arrendador (landlord) debe dar al inquilino (tenant) un aviso para desocupar o pagar todas las cantidades atrasadas dentro de tres días hábiles. El aviso debe colocarse en un sobre cerrado de forma visible en la puerta de la propiedad Y entregarse por cualquier otro método o métodos acordados en el contrato de arrendamiento..
¿Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en Georgia?
Las tarifas de la corte se fijan a nivel local — por ejemplo, Fulton County (Atlanta): $60 por presentación de desposesión (dispossessory) + $35 de tarifa de notificación del Marshal; $8 por cada demandado adicional; $75 por la orden de posesión/desalojo (writ of possession/eviction).
¿Puede un arrendador cambiar las cerraduras para desalojar a un inquilino en Georgia?
El desalojo por cuenta propia (self-help eviction) es ilegal: el arrendador (landlord) no puede sacar a un inquilino (tenant) ni bloquear su acceso sin el proceso judicial de desposesión (dispossessory). Un arrendador no puede suspender a sabiendas e intencionalmente el servicio de servicios públicos de un inquilino antes de la resolución final de un caso de desposesión que el arrendador haya presentado contra ese inquilino; 'utilities' (servicios públicos) significa el servicio de enfriamiento, calefacción, luz y agua. La violación es un delito castigable con una multa de hasta $500..
¿Cómo se desaloja a un inquilino sin contrato de arrendamiento en Georgia?
Arrendamiento a voluntad (tenancy at will) (sin contrato de arrendamiento escrito, o con un contrato vencido en que el arrendador (landlord) permite que el inquilino (tenant) se quede): el arrendador debe dar un aviso de 60 días; el inquilino debe dar un aviso de 30 días. Los cambios de renta en un arrendamiento a voluntad también requieren un aviso de 60 días (Handbook)..
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