Leyes de ejecución hipotecaria de Missouri: proceso, plazos y sus derechos

Ambas. Una escritura de fideicomiso (deed of trust) o hipoteca (mortgage) sobre un terreno puede ejecutarse mediante una demanda judicial o, a opción del tenedor de la deuda, mediante una venta por el fiduciario (trustee's sale) fuera del tribunal bajo un poder de venta (power of sale) contenido en el documento. Las ventas realizadas bajo un poder de venta son válidas y extinguen el "equity of redemption" del propietario, salvo por la redención legal limitada que se describe a continuación.

Para una venta por poder de venta (por el fiduciario), debe darse al menos 20 días de aviso de la venta, y la venta debe realizarse en el condado donde está el terreno. El aviso publicado debe enumerar los datos de registro de la hipoteca o escritura de fideicomiso, los otorgantes, la hora, los términos y el lugar de la venta, y una descripción de la propiedad. Debe publicarse en un periódico: en condados con una ciudad de 50,000 o más habitantes, al menos 20 veces en un periódico diario continuando hasta el día de la venta; en otros lugares, en un periódico semanal durante cuatro ediciones sucesivas (o una vez por semana durante cuatro semanas sucesivas), con la última inserción no más de una semana antes de la venta. Al menos 20 días antes de la venta, el prestamista o fiduciario que ejecuta también debe enviar el aviso por correo certificado o registrado al prestatario nombrado en la escritura de fideicomiso, al propietario registrado 40 días antes de la venta y a cualquier persona que haya registrado una solicitud de aviso.

La ley establece un mínimo de 20 días de aviso antes de una venta por el fiduciario (tanto el aviso publicado como el aviso enviado por correo al prestatario y al propietario registrado). Si la escritura de fideicomiso exige un aviso más largo, se aplica el período más largo.

Limitado. Después de una venta por el fiduciario, el prestatario (o sus herederos o cesionarios) puede redimir (derecho de redención, right of redemption) dentro de un año desde la venta solo si la propiedad fue comprada por el prestamista (el tenedor de la deuda) o por alguien que compra para el prestamista. Para conservar este derecho, el prestatario debe dar aviso escrito de intención de redimir en la venta o dentro de los 10 días anteriores a la fecha de venta anunciada, y debe depositar una fianza aprobada por el tribunal de circuito dentro de los 20 días siguientes a la venta. Para redimir, el prestatario debe pagar la deuda, los intereses, los impuestos, los gravámenes anteriores pagados por el comprador y los costos de la venta. Si no se presta fianza, no existe redención legal.

Si un inquilino (tenant) residencial (que no viole la ley de arrendamientos) vivía en la propiedad antes de la ejecución hipotecaria (foreclosure), el nuevo propietario después de la venta debe dar al ocupante un aviso escrito de que la venta ocurrió, de quién es el nuevo propietario y de que el ocupante tiene al menos 10 días hábiles desde el aviso para irse si el propietario quiere la posesión. No puede iniciarse ningún caso de desalojo (eviction) durante esos 10 días hábiles. El aviso debe enviarse por correo (certificado o registrado si se conoce el nombre del ocupante; de lo contrario, correo ordinario a "occupant") en un sobre marcado "Notice to Occupant Following Foreclosure" y colocarse en la puerta. El nuevo propietario y el ocupante pueden acordar permitir que el ocupante permanezca.

Sí, para condominios conforme a la Uniform Condominium Act. La asociación de condominio tiene un gravamen (lien) sobre una unidad por cuotas y multas desde el momento en que vencen, y puede ejecutar el gravamen como una hipoteca, incluso mediante poder de venta conforme al Chapter 443. El gravamen tiene prioridad limitada sobre una primera hipoteca anterior por hasta seis meses de cuotas regulares de gastos comunes, pero la asociación pierde esa prioridad si ejecuta extrajudicialmente. El gravamen termina a menos que la asociación inicie la ejecución dentro de los tres años siguientes a que las cuotas venzan. Si el propietario de una unidad alquilada está atrasado más de 60 días, la asociación (HOA) puede exigir que el inquilino le pague el alquiler a ella.

La ley de Missouri exige que el vendedor divulgue por escrito si sabe que la propiedad se usó para fabricar metanfetamina, y si sabía o debía saber que era el hogar, o el lugar de almacenamiento o laboratorio, de una persona condenada por ciertos delitos relacionados con la metanfetamina.

Después de una venta por impuestos sobre la propiedad atrasados (venta por impuestos, tax sale), el propietario, un titular de gravamen, un ocupante o cualquier persona con un interés tiene un derecho absoluto de redimir en cualquier momento durante el año siguiente a la venta, y un derecho resoluble de redimir hasta que el comprador reciba la escritura del recaudador. Para redimir, se paga al recaudador del condado el monto de compra, los costos de la venta, intereses a la tasa del certificado (no más de 10 % anual) y los impuestos posteriores pagados por el comprador con 8 % de interés. Se aplican reglas diferentes a las ofertas posteriores: la propiedad vendida en una tercera oferta tiene un período de redención de 90 días, y las ventas posteriores a la tercera oferta no tienen período de redención.

La Missouri Housing Development Commission (MHDC) es la agencia estatal de financiamiento de vivienda. Su página Homeowners remite a las personas que desean consejo sobre incumplimiento, cómo evitar la ejecución hipotecaria, crédito o hipotecas inversas a agencias de asesoría de vivienda (housing counseling) patrocinadas por HUD, que ofrecen consejo gratuito o de bajo costo. El número de teléfono principal de MHDC es (816) 759-6600.