Leyes de ejecución hipotecaria de Virginia: proceso, plazos y sus derechos

La ley de Virginia dispone la ejecución hipotecaria (foreclosure) no judicial de una escritura de fideicomiso (deed of trust): en caso de incumplimiento, el fiduciario (trustee) nombrado en la escritura de fideicomiso (o un fiduciario sustituto) puede vender la propiedad en una venta pública después de dar los avisos por escrito y el anuncio en el periódico que exige la ley, sin un caso judicial.

Antes de una venta por el fiduciario (trustee's sale), el fiduciario o el prestamista debe dar un aviso por escrito de la hora, la fecha y el lugar de la venta al propietario actual por correo certificado o registrado no menos de 60 días antes de la venta en el caso de propiedades residenciales ocupadas por el propietario (14 días para otras propiedades), y a los acreedores con gravámenes registrados de menor prioridad y a las asociaciones que hayan presentado gravámenes. Para las viviendas ocupadas por el propietario, el aviso debe incluir el sitio web de la Office of Housing Counseling de HUD, que enumera los asesores aprobados por HUD. La venta también debe anunciarse en un periódico de circulación general donde se encuentra la propiedad; si la escritura de fideicomiso fija el número de anuncios, los anuncios semanales deben publicarse al menos una vez por semana durante dos semanas (o los anuncios diarios al menos una vez al día durante tres días), y la venta debe realizarse no antes de ocho días después del primer anuncio y no más de 30 días después del último anuncio.

La ley exige que el aviso de venta por escrito llegue al propietario de una vivienda ocupada por él no menos de 60 días antes de la venta (14 días para otras propiedades), y que una venta realizada después de anuncios en el periódico se lleve a cabo no antes de ocho días después del primer anuncio y no más de 30 días después del último. El fiduciario (trustee) puede posponer una venta sin un nuevo aviso.

El arrendador (landlord) de una vivienda unifamiliar de alquiler debe informar por escrito al inquilino (tenant) (o posible inquilino) dentro de los cinco días hábiles posteriores a recibir un aviso del prestamista de incumplimiento de la hipoteca, de aceleración o de venta por ejecución hipotecaria (foreclosure); si el arrendador no lo hace, el inquilino puede terminar el contrato de arrendamiento con un aviso por escrito de al menos cinco días hábiles. Si la vivienda se vende en una ejecución hipotecaria, un comprador que vaya a vivir allí como residencia principal debe darle al inquilino un aviso por escrito que termine el contrato de arrendamiento y una fecha de mudanza de al menos 90 días después del aviso. Un comprador que la adquiere para cualquier otro propósito recibe la vivienda sujeta al contrato de arrendamiento, y el inquilino puede quedarse por el resto del plazo del contrato (sujeto a las reglas de terminación de la ley).

Sí. Una asociación de propietarios (property owners' association) puede perfeccionar un gravamen (lien) por cuotas (assessments) no pagadas presentando un memorando de gravamen (memorandum of lien) dentro de los 12 meses posteriores al vencimiento de la primera cuota no pagada, después de enviar al propietario un aviso por correo certificado al menos 10 días antes de presentarlo. La asociación puede ejecutar el gravamen (foreclose) (por vía judicial o no judicial) solo si la cantidad total garantizada es mayor de $5,000, sin contar los honorarios de abogado ni los costos, y debe iniciarlo dentro de los 120 meses posteriores al registro del gravamen. Para una venta no judicial, la asociación primero debe darle al propietario un aviso de la deuda y una fecha límite de al menos 60 días para pagarla, e informarle de su derecho a acudir a un tribunal para presentar defensas.

Sí, pero es un formulario de "buyer beware" (el comprador asume el riesgo) en lugar de un informe detallado sobre la condición. El propietario de un bien inmueble residencial debe darle al comprador una declaración de divulgación (disclosure) sobre la propiedad residencial, publicada por el Real Estate Board en su sitio web, que indica, entre otras cosas, que el propietario no hace declaraciones ni da garantías sobre la condición de la propiedad y que los compradores deben hacer su propia investigación (due diligence), como una inspección de la vivienda.

El propietario (o sus herederos o sucesores) puede redimir un bien inmueble sujeto a un procedimiento de venta por impuestos en cualquier momento antes de la fecha fijada para la venta judicial, pagando al tribunal todos los impuestos, multas e intereses adeudados (incluidas las cantidades adeudadas a un pueblo u otra entidad fiscal) más todos los costos, incluidos los costos de publicación y honorarios de abogado razonables fijados por el tribunal.

Virginia Housing, la agencia estatal de financiamiento de vivienda, ofrece un Borrower's Assistance Program para sus propios clientes hipotecarios que tienen dificultades para pagar (preguntas sobre mitigación de pérdidas (loss mitigation): 888-756-8603). Por ley, los avisos de ejecución hipotecaria (foreclosure) sobre viviendas ocupadas por el propietario deben dar el sitio web de la Office of Housing Counseling de HUD, que enumera los asesores de vivienda aprobados por HUD.