Leyes de ejecución hipotecaria de Michigan: proceso, plazos y sus derechos

Ambos. Una hipoteca (mortgage) que contiene un poder de venta puede ejecutarse "by advertisement" (mediante anuncio) (sin un caso judicial) después de un incumplimiento, siempre que no esté pendiente ninguna demanda para cobrar la deuda, que la hipoteca esté registrada y que la parte que ejecuta sea dueña de la deuda (o de un interés en ella) o sea el administrador del préstamo (servicer). La circuit court también tiene jurisdicción para ejecutar hipotecas y contratos de compraventa de terrenos (land contracts) mediante un caso judicial. Estos procedimientos no se aplican a las hipotecas de la Michigan State Housing Development Authority.

En una ejecución hipotecaria (foreclosure) mediante anuncio (by advertisement), el aviso de la venta debe publicarse al menos una vez por semana durante 4 semanas sucesivas en un periódico del condado donde está la propiedad, y debe colocarse una copia en un lugar visible de la propiedad dentro de los 15 días siguientes a la primera publicación. El aviso debe indicar el prestatario y el prestamista, el monto que se reclama como adeudado, una descripción y la dirección de la propiedad, la duración del período de redención (redemption period), una advertencia de que el prestatario será responsable de los daños a la propiedad durante el período de redención, la información de contacto del abogado que ejecuta y, en el caso de hipotecas residenciales, un aviso a los miembros del servicio militar en servicio activo. Si la parte que ejecuta no es el prestamista original, debe existir antes de la fecha de la venta una cadena de títulos registrada que muestre la cesión (assignment).

En una ejecución hipotecaria (foreclosure) mediante anuncio (by advertisement), el aviso de venta debe publicarse durante 4 semanas sucesivas (al menos una vez cada semana) antes de la venta, y colocarse en la propiedad dentro de los 15 días siguientes a la primera publicación. Después de la venta, el propietario de la vivienda tiene un período de redención (redemption period) (generalmente de 6 meses o 1 año para viviendas de 1 a 4 unidades, más corto si la propiedad está abandonada) antes de que la escritura del comprador quede firme.

Sí. Después de una venta por ejecución hipotecaria (foreclosure) mediante anuncio, el prestatario (o sus herederos, o cualquier persona con un interés registrado que reclame a través del prestatario) puede anular la escritura del comprador pagando la oferta de la venta más los intereses a la tasa de la hipoteca, los honorarios del sheriff y ciertos impuestos, seguros y cuotas de la asociación que pagó el comprador. En el caso de una hipoteca firmada el 1 de enero de 1965 (1/1/1965) o después, sobre una vivienda de 1 a 4 unidades, el período de redención (redemption period) es de 6 meses si el monto que se reclamaba como adeudado cuando se dio el aviso de ejecución hipotecaria era más del 66-2/3% del préstamo original; de lo contrario, generalmente es de 1 año desde la venta. Es de 1 mes para una vivienda abandonada de 1 a 4 unidades (el abandono solo se presume después de los avisos requeridos y una declaración jurada (affidavit)), de 6 meses para propiedades comerciales o residenciales de más de 4 unidades, y de 1 año para propiedades agrícolas. El comprador debe registrar una declaración jurada que indique el monto exacto necesario para redimir y la fecha límite de redención. El derecho de redención puede terminar antes si el comprador gana un caso judicial de posesión porque la propiedad está siendo dañada.

Un prestamista puede demandar por una deficiencia (deficiency) después de una venta por ejecución hipotecaria (foreclosure). Cuando el prestamista (o el tenedor de la deuda) compró la propiedad en una venta por ejecución hipotecaria mediante anuncio, el prestatario puede defenderse demostrando que la propiedad valía razonablemente el monto de la deuda al momento de la venta, o que la oferta fue sustancialmente menor que el valor real de la propiedad; esta defensa puede reducir o anular la deficiencia. Esta defensa no se aplica a las ventas por ejecución hipotecaria ordenadas por el tribunal (judiciales).

Sí, para condominios. Las cuotas de condominio no pagadas, con los intereses, los recargos por pago tardío y de cobranza, los honorarios de abogado y las multas permitidos por los documentos del condominio, son un gravamen (lien) sobre la unidad, con prioridad sobre otros gravámenes excepto los gravámenes fiscales y una primera hipoteca registrada (aunque las cuotas vencidas cubiertas por un aviso de gravamen registrado tienen prioridad sobre una primera hipoteca registrada después de ese aviso). La asociación puede ejecutar el gravamen mediante una acción judicial o mediante anuncio, de la misma forma que una hipoteca. Antes de iniciar la ejecución hipotecaria (foreclosure), debe registrar un aviso de gravamen y enviarlo por correo al propietario con al menos 10 días de anticipación. El período de redención (redemption period) después de la venta es de 6 meses, o de 1 mes si la propiedad está abandonada.

Sí. Según la Seller Disclosure Act, los vendedores de propiedades con 1 a 4 unidades residenciales (incluso mediante contrato de compraventa de terreno (land contract), arrendamiento con opción de compra o transferencia de un interés en una cooperativa) deben entregar al comprador un "Seller's Disclosure Statement" (declaración de divulgación del vendedor) por escrito en el formulario que establece la ley antes de firmar un contrato de compra vinculante. Si la declaración se entrega después de firmado el contrato de compra, el comprador puede cancelarlo mediante aviso por escrito dentro de las 72 horas siguientes a la entrega en persona o de las 120 horas siguientes a la entrega por correo registrado, hasta la transferencia de la escritura o del contrato de compraventa de terreno.

El 1 de marzo de cada año fiscal, la propiedad con impuestos, intereses, multas y tarifas en mora durante los 12 meses anteriores o más se pierde (forfeited) a favor del tesorero del condado (county treasurer) (y se agrega una tarifa de $175). La propiedad perdida todavía puede redimirse (redeem) en cualquier momento hasta el 31 de marzo posterior a que el tribunal dicte una sentencia de ejecución (foreclosure) de la propiedad, inclusive (o dentro de los 21 días siguientes a la sentencia en un caso impugnado), pagando al tesorero del condado los impuestos morosos, intereses, multas y tarifas, un interés adicional de 1/2% mensual y las tarifas de registro y de aviso. Si no se redime, el título absoluto pasa entonces a la unidad gubernamental que ejecuta. Un propietario anterior puede reclamar un interés en cualquier producto restante de la venta según los procedimientos de la ley. Las residencias principales sujetas a un acuerdo para evitar la ejecución por impuestos (tax foreclosure avoidance agreement) quedan excluidas de la ejecución mientras el acuerdo esté vigente.

La Michigan State Housing Development Authority (MSHDA) dice que los propietarios de vivienda que se están atrasando en los pagos de la hipoteca o que enfrentan una ejecución hipotecaria (foreclosure) o una ejecución por impuestos (tax foreclosure) primero deben comunicarse con un asesor de vivienda certificado por HUD a través del Housing Education Program de MSHDA, que puede ayudar a comunicarse con el prestamista y a solicitar más tiempo. El sitio de MSHDA ofrece un localizador de asesores y cronologías de la ejecución hipotecaria y de la ejecución por impuestos a la propiedad (property tax).